전세사기 당하지 않는 거래방법 - 깡통거래 대처방법

전세사기 당하지 않는 거래방법 - 깡통전세 대처방법

최근 빌라왕부터 건물왕까지 다양한 전세사기 사례가 보이면서 우리들이 알고 잇는 전세가기를 위해서는 공인중개사를 통한 전세거래 또한 믿을 수 없는 상황입니다. 최근 발생하고 있는 깡통전세에 대한 사례와 함께 전세사기를 당하지 않는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세사기 및 깡통전세 사례

• 부동산 이중계약 : 건물관리인이 소유주에게 월세계약을 했다고 거짓말로 사기
• 불법 중개인 : 불법으로 공인중개업소를 차려 여러 세입자와 전세계약을 체결함
• 저가 매물 허위매물 : 시세보다 저렴한 부동산으로 여러세입자와 전세계약 유도
• 깡통전세 : 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 돌려받지 못하는 사기
• 불법 건축물 거래 : 주거용 건물로 속여 불법증축한 건물에 세입자들이 들어감
• 직거래 유도 : 월세 세입자가 집주인 행세를 해 전세계약을 체결

빌라왕 전세사기는 전세금을 받고 집주인이 아닌 다른 사람이 집을 빌렸다는 가짜 계약서를 만들어 전세금을 빼돌리는 사기로서 깡통전세 사기로 최근 많은 사례가 발생하고 있으며, 이에 대한 대처 방법은 다음과 같습니다: 

계약서 작성 시 주의사항으로 계약서 작성 시 임대인과 임차인의 개인정보와 임대 보증금 및 월세 금액, 계약 기간 등을 명확히 작성해야 합니다.

입금 증빙을 받은 후 상대방의 신원을 확인하고 입금 취소를 요청해야 합니다. 신속하게 경찰에 신고하기: 깡통전세 사기가 일어난 경우 신속하게 경찰에 신고해야 합니다. 위와 같은 방법으로 깡통전세 사기를 예방할 수 있습니다.

전세사기 당하지 않고 부동산 거래방법

중개업체의 신뢰성 확인하기: 중개업체는 전세 거래 시 중요한 역할을 합니다. 그러므로 중개업체를 선택할 때는 신뢰성 있는 업체를 선택해야 합니다. 실명 확인하기: 거래 상대방의 실명과 주민등록번호를 확인해야 합니다. 

주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상

그리고 전세사기를 대비해 주택임대차보호법에 따라 전세보증금을 신청을 해야 나중에 전세사기를 당하더라도 1억원한도에 대해서 환급받을 수 있습니다.

	서울보증보험  SGI	주택도시보증공사 HUG
상품명	전세금 보장신용보험	전세보증금 반환보증
가입대상	아파트, 단독, 연릭, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔, 도시형 생활주택	아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔
보증료율	아파트 : 전세보증금 연 0.192% 기타주택 : 0.218%	아파트 : 전세보증금 연 0.128% 기타주택 : 0.154%
보증금액	아파트 : 제약없음 일반주택 : 10억원 이내 *보증금 전액만 가능 (일부 불가능)	수도권 : 전세보증금 7억원 이하 기타지역 : 5억원 이하 *보증금 한도 내 신청한 금액
보증한도	주택가겨 > 선순위 채권 + 선순위 전세보증금 *선순위 설정 총액이 주택가격의 60% 이내	주택가격 – [선순위 책권 + 선순위 전세보증금

그 외에도 부동산 거래 시 계약전 안심전세 APP을 통해서 시세 및 악성임대인 여부와 세금체납정보등을 조회합니다.

전세보증금 반환 및 변제 보증보험 HF HUG 차이 - 노랗 잡동산 - 세금 부동산 절세

계약서 작성 시 전세 계약서 작성 시에는 상세한 내용을 명시하며 전세보증금 지급 시 거래 대금 중 큰 부분을 차지하므로 지급 방법에 대해 정확하게 협의해야 합니다.

마지막으로  중개 수수료 의 경우 중개인이 수수료를 받을 경우, 수수료 지급 방법과 금액에 대해 정확하게 협의해야 하며 부동산 구입시 아래와 같은 절차로 진행하느것이 좋습니다.

1. 부동산 선정: 우선, 구매하고자 하는 부동산을 찾아야 하며  이때 부동산 중개사나 인터넷 사이트 등을 통해 매물 정보를 수집하고, 현장 방문을 통해 직접 상태를 확인합니다.
2. 가액 평가: 부동산을 선정한 후, 해당 부동산의 가치를 평가하기 위해 위해서는 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.
3. 계약 체결: 부동산 가액 평가 후, 매도인과 매수인 간에 계약을 체결합니다. 계약서에는 가격, 계약일자, 이전일자, 계약금액, 중도금, 잔금 등의 조건이 포함됩니다.
4. 계약금 지불: 계약 체결 후, 매수인은 계약금을 매도인에게 지불합니다. 계약금은 부동산 가격의 일부이며, 매수인이 부동산을 취득하지 않을 경우에는 보통 돌려받을 수 있습니다.
5. 잔금 지불 및 이전 등기: 계약금을 지불한 후, 매수인은 잔금을 매도인에게 지불하고, 이전 등기를 받습니다. 이전 등기는 매수인의 소유권 등기를 의미합니다.
6. 등기 완료: 잔금 지불 및 이전 등기가 완료되면, 매수인은 등기부 등본을 받아 부동산 취득을 완료합니다.

전세계약서 작성시에는 아래 5가지 내용이 명시되어 야합니다.

1. 임대인과 임차인의 성명, 주소, 연락처 등 개인정보
2. 임대 보증금 및 월세 금액
3. 계약 기간
4. 계약 종료 후 보증금 반환 방법
5. 계약서 작성일

위와 같은 내용을 명시하면 전세 계약서를 작성할 때 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

전세사기 발생 시 대처 및 예방법

1. 등기부등본을 직접 발급받아 확인하기
2. 신분증 진위 여부 확인 및 실소유권자 직접만나 계약하기
3. 전입신고 및 확정일자 받기
4. 전세금 반환 보증보험 가입하기
5. 공인중개사 신분 조회하기 (국가공간 정보포탈)
6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기
7. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구 하실 의심하기
8. 계약 전 건축물 대장을 확인하고 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기
9. 전세대출이 안된다고 하면 대출이 나오는 건물인지 확인하기
10. 주변 전세시세 외에도 다른 부동산 매매시세 함께 검토하기

만약 전세사기를 당했다고 본인이 판단된다면 신속하게 경찰에 신고를 하느것이 중요합니다. 그리고 입금내역에 대해 취소 및 환불처리가 가능한지 바로 은행에 전화해서 입금취소를 요청해봅니다.

깡통전세사기 예방 및 전세보증금 체크리스트

그리고 전세사기 당한 시점으로 전화통화내역부터 시작해서 계약서, 송금영수증 집주인과 통화문자 및 카카오톡 문자, 전화내역등을 모두 백업할 수 있다면 내용들을 모두 정리 한 뒤 전문 변호사에게 도움을 받느것이 좋습니다.

부동산 전세사기 안 당하는 방법 - 계약서 작성 주의사항 - 노랗 잡동산 - 세금 부동산 절세

 

부동산 중개수수료 현금영수증 발행 및 계산방법

전세사기 & 깡통전세 예방 FAQ

전세사기를 당하지 않기 위해 가장 먼저 해야 할 확인 사항은?

등기부등본 확인이 1순위입니다.

등기부등본을 열람해 해당 주택의 소유주가 계약서상 임대인과 일치하는지 확인하고, 근저당 설정 여부 및 채권총액이 매매가 대비 과도하지 않은지 확인해야 합니다. 보통 근저당 등 채권총액이 매매가의 60%를 초과한다면 위험 매물로 간주해야 합니다.

깡통전세는 어떤 방식으로 사기가 발생하나요?

깡통전세는 집값보다 전세보증금이 과도하게 높아 경매 시 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상태를 말합니다.

주로 시세보다 싸게 나온 빌라나 다세대주택, 갭투자를 통한 다주택 매물, 허위임대인 등이 얽힌 이중계약, 불법건축물, 명의도용, 직거래 유도 등을 통해 사기가 이루어집니다.

공인중개사를 통해 계약했는데도 사기를 당할 수 있나요?

네. 최근에는 무등록 중개업소나 유령 명의를 활용한 불법 중개 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

반드시 국토교통부의 공인중개사 정보 공개 포털이나 국가공간정보포털을 통해 정식 등록된 중개사인지 확인해야 합니다.

전세사기 피해를 대비하기 위한 보증보험은 어떻게 가입하나요?

보증기관으로는 서울보증보험(SGI)과 주택도시보증공사(HUG)가 있습니다.

각각 보증료율과 보증 한도가 다르기 때문에 계약 전 아래 사항을 비교해보는 것이 좋습니다.

구분	SGI	HUG
가입대상	아파트, 단독, 다가구, 오피스텔 등	동일
보증료율	아파트 0.192%, 기타 0.218%	아파트 0.128%, 기타 0.154%
보증한도	일반주택 10억, 전체 보증금 전액	수도권 7억, 비수도권 5억 이내

전세계약 전에 꼭 챙겨야 할 체크리스트는?

• 공인중개사 등록번호 및 사무실 위치 확인
• 건축물대장 확인 (불법 건축 여부 검토)
• 전입신고와 확정일자 즉시 받기
• 시세 및 악성 임대인 정보는 안심전세 App으로 조회
• 계약금·보증금 송금 시 계좌명의자와 소유자 일치 여부 확인
• 전세보증금 반환보증 보험 가입 여부 검토

직거래는 위험한가요?

직거래 자체가 불법은 아니지만, 위험 부담이 높습니다.

보통 세입자 행세를 하며 집주인처럼 계약하는 사례가 빈번하기 때문에, 소유자 실명 확인, 신분증 대조, 등기부등본상 권리관계 확인이 선행되어야 합니다. 중개인을 쓰지 않더라도 법무사 또는 공증 절차를 추가하는 것이 바람직합니다.

전세사기가 의심될 경우 가장 먼저 해야 할 조치는?

1. 계약서, 입금내역, 문자·카톡 등 증거자료를 즉시 백업
2. 입금은행에 송금취소 요청
3. 가까운 경찰서에 즉시 신고
4. 주택도시보증공사(HUG) 또는 변호사 상담을 통해 법적 조치 착수