부동산 보존등기비 란? 취득세 계산방법

부동산 보존등기비 란? 취득세 계산방법

보존등기비는 부동산 거래 과정에서 발생하는 비용 중 하나로, 소유자가 부동산을 처음으로 등기하는 과정을 의미합니다. 보통 이것은 신규로 등기를 하는 것을 말하며, 이는 부동산의 소유자가 소유권을 주장하고 남에게 이전하거나 저당권을 설정하려면 필요한 과정입니다. 보존등기는 부동산의 등기용지를 새로 개설하고, 이후의 권리 변동은 모두 이 보존등기를 기반으로 이루어집니다.

부동산 보존등기비 란? 취득세 계산방법

미등기 부동산에 관해 보존등기를 하지 않더라도 소유권을 주장할 수는 있지만, 다른 사람에게 이전하거나 저당권을 설정하려면 항상 소유권의 보존등기가 필요합니다. 이것은 부동산 소유자의 신청을 통해 처음으로 이루어지는 소유권 등기를 의미합니다.

이러한 보존등기는 부동산을 처음으로 취득하는 경우에 필요한 것이며, 형식상 이전등기와는 다릅니다. 보존등기를 신청할 때 등기원인을 특정할 필요는 없으며, 권리 취득의 원인은 공개되지 않습니다.

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보존등기비 계산방법

보존등기비용은 등기에 필요한 국민건강보험공단의 등록면허세, 취득세, 교육세, 법률구조금 등을 포함한 총액입니다.

- 등록면허세: 부동산가격의 0.1% (지방교육세 포함시 0.15%)
- 취득세: 부동산가격의 약 1-3% (지역에 따라 다름)
- 법률구조금: 일정 금액 (변경 가능성 있음)
- 인지세: 일정 거래액에 대한 비율로 산정

만약 5억이라는 부동산 가격이 발생 시 보존등기비용은 아래와 같습니다.

- 등록면허세 = 5억 원 x 0.15% = 75만 원
- 취득세 (예를 들어 2%로 계산 시) = 5억 원 x 2% = 1000만 원
- 법률구조금 및 기타 비용 = 약정 금액에 따라 추가

또한, 건물의 신축 시에도 보존등기비가 발생합니다. 이것은 건물을 처음으로 등기하는 과정을 의미하며, 취득세로서 부과됩니다. 이러한 등기 과정에서는 신축 취득세뿐만 아니라 지방교육세와 농어촌특별세도 부과됩니다.

• 신축 : 2.8% (원시취득세율)
• 지방교육세 : [(취득세율2.8% - 2%)x20%] = 0.16%
• 농어촌특별세 : 취득세액(세율 2%)x10% = 0.2%

총 신축 취득세(보존등기비)는 공사비의 일부로 계산되며, 그 비율은 3.16%입니다. 이 중에서 신축 세율은 2.8%, 지방교육세는 취득세율의 20%를 공제한 후 0.16%, 농어촌특별세는 취득세의 10%를 곱한 후 0.2%로 계산됩니다. 또한, 법무사 비용도 포함되어 있습니다.

구 분	항 목		과세표준액	비 고
도급공사 (A)	소 계 (A)
		설계		부가가치세 제외
		감리		부가가치세 제외
		건축공사		부가가치세 제외
		추가공사 1		부가가치세 제외
		추가공사 2		부가가치세 제외
		기타
도급공사외 비용 (B)	소 계 (B)			별도서식 작성(B)
		재료비
		노무비
		경 비
합 계	(A) + (B)
공사 제외 비용	(c)			신축 과세표준 확인사항 참조
총 계	(A) + (B) - (c)

​□ 도급공사 외 비용(B) (사전점검표)

- 세부항목으로 분류하기 어려운 경우 중분류 소계 ①+②+③ 만 작성하시면 됩니다.

대분류	중분류		세부항목	해당유무	비고
재료비 ①		직접재료비	주요재료비
			부분품비
		간접재료비	소모재료비
			소모공구,기구,비품구입비
			가설재료비
		가구 등 옵션 품목			이동식, 취득일 이후 설치된 것은 제외
		미술품 등			건축물과 일치하여 설치시에만 포함됨
		기타 재료비
		소 계
노무비 ②		직접노무비	기본급
			제수당
			상여금
			퇴직급여 충당금
			인정상여
		간접노무비	기본급
			제수당
			상여금
			퇴직급여 충당금
			인정상여
		소 계
경비 ③		지급수수료	감정평가료
			건설자금이자		취득일까지 일자 계산
			건설기계대여금지급보증
			건설하도급대금지급보증
			공사이행보증서발급
			관리형토지신탁수수료
			교통영향분석수수료
			금융자문수수료
			대출수수료
			법무법인수수료
			분양보증보험료		미포함
			시행·시공자문수수료
			신탁수수료
			연체료		법인만 포함
			일반경계복원조사수수료
			자산실사수수료
			전기안전관리대행수수료
			주변환경조사수수료
			지반조사수수료
			친환경건축물인증용역비
			컨설팅수수료
			할부이자		법인만 포함
			건물에너지효율등급 인증용역비
			기타 취득관련 수수료
		각종부담금	과밀부담금
			개발부담금		미포함
			광역교통시설부담금
			기반시설부담금
			농지보전부담금
			대체농지(산지)조성비
			학교용지부담금
			환경개선부담금
			도로원인자부담금
			상·하수도원인자부담금
			기반시설설치부담금
			기타 법령상 의무적으로 부담하는 취득관련 부담금
		외주가공비 (부분도급)	토공사 (절토,성토,굴착등)
			전기공사
			인테리어 공사		취득 이후 공사한 경우 제외
			정보통신설비 공사		취득 이후 공사한 경우 제외
			엘리베이터 공사
			에스컬레이터 공사
			소방공사
			설계비
			배관공사		급수공사비
			냉난방공사
			골조공사
			감리비
			옥상조경공사비
			기타 외주공사비
		보상비	지장물 철거보상비		미포함
			건물철거 보상비
			이주비		미포함
		전기수도료	전력비
			수도광열비
		운반비	운송비
			하역비
			상하차비
			조작비 등
		감가상각비	건물 감가상각비
			기계장치 감가상각비
			기타 감가상각비
		수리수선비	건물 수리비
			기계장비 수리비
차량운반구 수리비
공구 및 기구 수리비
지급임차료	건물임차료
	토지임차료
	장비임차료
	기술임차료
	기타임차료
보험료	산업재해보험료
	고용보험료
	국민건강보험료
	국민연금보험료
	공사손해보험료
	기타 보험료
채권매입액
공과금
폐기물처리비
기존 건축물 철거비
도서인쇄비
기계경비
특허권사용료
기술료
연구개발비
품질관리비
가설물설치비
안전관리비
건설근로자 토직공제부금비
관급자재 관리비
복리후생비
보관비
소모품비
기타경비
여비교통 통신비	여비
	차량유지비
	전신전화비
	우편료 등
세금	등록면허세
	재산분 주민세
	종업원분 주민세
	균등분 주민세
	인지세
분담금	지역난방공사분담금		미포함
	가스공사분담금		미포함
	급수공사분담금		미포함
	전기공사분담금		미포함
소 계

총 정리하면, 보존등기비는 부동산을 처음으로 등기하거나 건물을 처음으로 등기하는 경우에 발생하는 비용으로, 이를 통해 등기용지가 개설되며 권리 변동이 관리됩니다.

보존등기비의 비율은 공사비에 따라 다르며, 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 법무사 보수 등이 포함됩니다. 

보존등기비 미납부 시 불이익

보존등기비를 내지 않을 경우, 등기 절차가 완료되지 않아 소유권 이전 등이 이루어지지 않을 수 있습니다.

이는 법적 분쟁의 소지를 만들고, 부동산의 매매나 담보 제공에 있어서 문제가 될 수 있습니다. 따라서 보존등기를 통해 법적 보호를 받으며, 부동산 거래의 안전성을 확보하는 것이 중요합니다.

보존등기 신청방법

보존등기는 원칙적으로 소유자가 직접 신청해야 하는 것이 원칙입니다.

하지만 실무에서는 대부분 법무사를 통해 진행하게 되는데 그. 이유는 신청 과정에서 준비해야 할 서류가 많고, 관공서와의 협의가 필요하기 때문입니다. 

1. 등기신청서 작성

법원 인터넷등기소 또는 관할 등기소 민원실에서 양식을 받을 수 있습니다. 건물보존등기일 경우 ‘건물의 표시’와 ‘소유자의 인적사항’, ‘등기 목적’ 등을 명확히 기입해야 합니다.

2. 건축물대장 및 관련 서류 준비

보존등기는 건축물의 존재와 구조를 증명해야 하므로, 아래 서류가 반드시 필요합니다.

• 건축물대장 등본 (건축과 발급)
• 건축허가서 및 사용승인서 사본
• 준공검사필증
• 토지대장 및 등기부 등본 (건축물과 토지가 동일 소유자일 경우 필수)
• 위임장 (법무사에게 대리 위임 시)

3. 취득세 및 등록면허세 납부

건물의 취득 가액에 따라 취득세, 등록면허세, 지방교육세, 농어촌특별세를 먼저 납부해야 합니다. 일반적으로 지방자치단체 세무과 또는 위택스(www.wetax.go.kr)를 통해 납부합니다.

4. 인지세 납부 및 영수증 첨부

인지세는 일정 금액 이상의 부동산 거래나 등기 시 의무적으로 납부해야 하며, 우체국 또는 인터넷을 통해 납부 후 영수증을 첨부합니다.

5. 관할 등기소에 신청 접수

위의 모든 서류를 준비한 뒤 관할 부동산 등기소에 직접 방문해 접수합니다. 신청서 제출과 동시에 접수번호가 부여되며, 일반적으로 수일 내에 등기 완료 여부를 통보받게 됩니다.

6. 보존등기 완료 후 확인사항

등기가 완료되면, ‘등기완료 통지서’와 함께 ‘등기부등본’을 열람하거나 발급받아 본인이 소유자로 정상 등재되었는지 확인해야 합니다. 이 단계에서 잘못 기입된 부분이 있다면 등기정정 절차를 밟아야 합니다.

신축 건물 보존등기 시 유의사항

• 공사비 산정 기준이 명확해야 합니다. 허위 공사비 기재 시 세무상 불이익이 발생할 수 있습니다.
• 감정평가를 통해 과세표준을 조정하는 경우가 있으므로, 건축물 가액 산정에 유의해야 합니다.
• 공사비에 포함되는 비용(감리비, 설계비, 기계장치비 등)은 명확히 구분하여 계산합니다.

전문가를 통한 신청이 유리한 경우

• 서류 준비가 복잡하거나, 사업용 건물 등 이해관계가 다수 얽힌 경우
• 건축주와 토지 소유자가 다른 경우, 추가 동의 및 서류 확인이 필요할 때
• 공동명의 건물로 소유권 비율이 복잡하게 나뉘는 경우

법무사를 통한 신청은 일정 수수료가 발생하지만, 등기 오류 방지 및 시간 절약 면에서 이점이 많습니다. 실제 시공 단계부터 감리자와 법무사와 상의해 등기 준비를 병행하면, 추후 서류 누락 없이 신속하게 등기를 완료할 수 있습니다.

보존등기 FAQ

보존등기는 언제까지 해야 하나요?

보존등기 자체에는 기한이 명확히 정해져 있지는 않지만, 소유권을 주장하거나 대출, 매매 등 법률행위를 위해서는 반드시 등기가 선행되어야 합니다. 특히 신축 건물의 경우, 취득세 신고 기한인 사용승인일로부터 60일 이내에 등기를 마치는 것이 일반적입니다. 기한을 넘기면 가산세가 발생할 수 있습니다.

보존등기를 안 하면 어떤 문제가 생기나요?

보존등기를 하지 않으면 법률상 소유권을 주장하기 어렵고, 매매, 상속, 증여, 저당권 설정 등 모든 등기 행위가 불가능해집니다. 또, 국가기관 및 금융기관에서는 등기부 기준으로만 권리를 인정하므로, 대출이나 처분이 원천적으로 제한됩니다.

도급공사와 자재직구, 셀프 인테리어 등도 취득세 대상인가요?

네. 공사방식과 무관하게 실제 투입된 비용이 과세 기준이 됩니다. 예를 들어 시공사 없이 인테리어를 직접 했다 해도, 자재비, 인건비, 설계비, 감리비 등은 모두 과세표준에 포함됩니다. 단, 취득일 이후 추가로 진행된 공사비는 제외될 수 있으므로, 취득일 기준을 명확히 해야 합니다.

등기 시 공사비 증빙은 꼭 필요하나요?

세무서에서 취득세 납부 시 공사비 명세가 필요하며, 이를 위해 감리보고서, 세금계산서, 통장 이체내역 등이 사용됩니다. 증빙이 부족하면 과세관청이 임의로 기준시가나 유사 사례로 추정해 세액을 산정할 수 있고, 이는 실제보다 높은 금액일 수 있어 유의가 필요합니다.

신축 건물의 취득세율이 원래 2.8%가 아닌가요?

맞습니다. 신축 건물은 원시취득으로 간주되어 2.8%의 세율이 적용되며, 여기에 *지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%*가 추가되어 총 3.16% 수준의 보존등기 취득세율이 형성됩니다. 단, 일정 조건을 충족하면 감면 혜택도 받을 수 있습니다.

공동명의로 보존등기할 경우 절차가 복잡한가요?

공동명의의 경우 모든 공동소유자의 인감증명서, 신분증, 인감도장, 지분율 명확화가 필요합니다. 등기부에 지분 비율이 명시되기 때문에, 이를 정확히 구분해두는 것이 중요하며, 세금 부담도 지분에 따라 분산됩니다.

보존등기 후에도 세금이 또 부과되나요?

등기 이후에는 재산세, 종합부동산세, 임대소득세 등 보유 및 수익에 따른 세금이 추가로 부과될 수 있습니다. 특히 건축물대장에 등재된 시점부터 **재산세 부과 기준일(매년 6월 1일)**에 따라 과세가 시작됩니다.

미등기 건물로 오래 방치하면 어떤 문제가 있나요?

장기간 미등기 건물은 무허가건물로 간주되거나, 세입자와의 분쟁, 철거 명령, 보상 배제 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 실제 재건축, 재개발 시에도 보상대상에서 제외되는 사례가 있으므로, 소유권을 증명할 수 있는 보존등기를 꼭 진행해야 합니다.