상속주택 비과세 및 공동상속주택 소수지분 특례 2026년 최신규정과 절세 전략
2026년 기준 상속주택 비과세 혜택과 공동상속주택 소수지분 특례 정리
상속주택 비과세 특례와 공동상속주택 소수지분 특례는 상속으로 집을 물려받는 순간부터 양도까지 전 과정을 좌우하는 요소라고 해도 과장이 아닙니다. 최근 몇 년 사이에 소득세법 시행령이 여러 차례 손질되면서, 특히 공동상속주택의 비과세 판단 기준과 거주기간을 어떻게 계산할 것인지가 많이 달라졌습니다. .
상속을 준비하는 분들도 있지만 이미 상속을 받은 뒤에 나중에 집을 팔 계획을 세우는 분들도 많죠. 언제, 어떤 주택을 먼저 팔아야 세금을 덜 내는지에 따라 수천만 원이 갈리기도 합니다. 그래서 상속주택과 일반주택을 함께 보유하게 된 경우, 어떤 집이 비과세 대상이 되는지, 공동상속주택의 소수지분은 어떻게 취급되는지를 차근차근 짚어보려고 합니다.
아래 내용은 기존의 2024년 이후 개정된 세법 내용을 기본으로 하되, 2025년 국세청 유권해석과 상속주택을 둘러싼 실제 상담 사례에서 자주 논쟁이 되는 부분까지 함께 반영한 정리라고 생각하면 편합니다.
이미 상속을 받은 분이라면 지금 보유 중인 집들이 어떤 순서로 팔리는 게 유리할지, 상속을 앞두고 있다면 지분을 어떻게 나누는 게 세금 부담을 줄이는지에 초점을 두고 읽어보셔도 좋습니다.
1. 상속주택과 1세대 1주택 비과세 특례의 기본 구조
상속을 통해 주택을 취득하면 일반적으로 상속주택 + 기존 일반주택 구조가 됩니다. 이때 기존에 보유하던 일반주택을 팔 때는 상속으로 늘어난 주택 수를 일시적으로 무시해주는 예외 규정이 적용됩니다. 즉, 상속주택은 주택 수에서 빼고 기존 일반주택만 있는 것으로 보아서 1세대 1주택 비과세 판단을 하게 됩니다.
이 부분은 소득세법 시행령 제155조에서 정하고 있으며, 피상속인에게 여러 채의 주택이 있었더라도 일정한 기준에 따라 상속주택으로 인정되는 1주택만 골라서 예외를 적용합니다. 2025년 기준 시행령에서는 피상속인의 소유기간 → 거주기간 → 기준시가 순서로 상속주택을 한 채 선정하도록 규정을 정리해 두고 있습니다.
| 구분 | 기준 | 설명 |
|---|---|---|
| 1순위 | 피상속인이 가장 오래 소유한 주택 | 여러 채를 상속받아도 가장 긴 소유기간을 가진 1주택을 우선 선택 |
| 2순위 | 소유기간이 같다면 거주기간이 가장 긴 주택 | 실제 거주한 기간이 길수록 상속주택으로 우선 인정 |
| 3순위 | 거주기간도 같다면 기준시가가 가장 높은 주택 | 가장 가치가 큰 주택을 상속주택으로 보도록 정리 |
예를 하나 떠올려 보면 이해가 훨씬 편합니다. A씨가 부모님으로부터 주택 두 채를 상속받았다고 할 때, 두 주택의 소유기간이 다르다면 단순하게 더 오래 가지고 있던 집이 상속주택으로 지정됩니다.
만약 소유기간이 비슷한데 한 채에서 오랫동안 실거주를 했고, 다른 한 채는 전세를 놓고 있었다면 실거주 기간이 긴 집이 상속주택으로 선택됩니다. 둘 다 비슷하다면 그때는 기준시가(공시가격)가 더 높은 집을 상속주택으로 본다는 식입니다.
이 상속주택으로 인정된 1주택은 일반주택을 양도할 때 주택 수에서 빠지는 카드가 되기 때문에, 상속 시작 시점부터 어떤 주택이 이 자리를 차지하는지 체크해 두는 게 중요합니다.
2. 공동상속주택과 소수지분 특례, 2026년 기준으로 달라진 포인트
상속이 이뤄지면 한 사람이 단독으로 주택을 물려받는 경우도 있지만, 현실에서는 형제·자매가 지분을 나눠 공동으로 상속받는 경우가 훨씬 많습니다.
이때 세법은 공동상속주택을 그냥 “여러 명이 나눠 가진 집”으로만 보지 않고, 실질적인 소유자로 볼 1인을 먼저 정한 뒤 나머지 소수지분자는 주택 수 계산에서 제외해 주는 방향으로 운영되고 있습니다.
예를 들어 한 주택을 형제 A와 B가 2/3 : 1/3 지분으로 상속받았다면, 세법상 이 집의 소유자는 A 한 명으로 보게 됩니다. 그러면 B 입장에서는 이 공동상속주택이 주택 수에서 빠진 상태가 되기 때문에, B가 자신 명의의 다른 일반주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 판정에서 유리해질 수 있습니다.
2024년 개정 이후, 공동상속주택과 관련해 특히 중요한 변화는 거주기간을 어떻게 보느냐입니다. 예전에는 주로 주된 상속자(지분이 가장 큰 사람)의 거주기간 위주로 보았다면, 이제는 공동상속인 가운데 해당 주택에서 가장 오래 거주한 사람의 기간을 기준으로 삼도록 방향이 바뀌었습니다.
조금 극단적인 예를 들어보면 이해가 쉬운데요. 같은 집을 A와 B가 함께 상속받았는데, A는 실제로 그 집에 살아본 적이 없고 B는 2년 이상 쭉 거주했다고 가정해 보겠습니다. 예전 감각이라면 “주된 상속자는 A니까, A가 안 살았으니 거주요건을 못 채운 것 아니냐”라는 결론이 나올 수 있었지만, 지금은 B의 거주기간을 기준으로 비과세 요건을 따질 수 있는 구조가 되었습니다.
다만 여기서 한 번 더 조심해야 할 부분이 있습니다. 2025년 국세청 해석에서는 “거주기간이 가장 긴 공동상속인의 전체 거주기간이 그대로 다른 상속인에게 모두 인정되는 것은 아니다”라는 점을 분명히 하고 있습니다. 즉, 각 상속인이 실제로 그 지분을 보유한 기간 안에서만 다른 사람의 거주기간을 빌려 쓸 수 있다고 이해하는 편이 안전합니다.
3. 일반주택과 상속주택, 어떤 집부터 파는 게 유리할까
상속 이후 가장 현실적인 고민은 결국 하나로 모입니다. “어느 집을 먼저 팔아야 양도세를 덜 낼 수 있을까”. 규정을 조금만 구조적으로 보면 생각보다 그림이 명확하게 보입니다.
상속주택과 일반주택을 동시에 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면, 앞에서 본 것처럼 상속주택을 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세 판정을 할 수 있습니다. 반대로 상속주택을 먼저 양도하면 그 주택은 예외 없이 주택 수에 포함되어 과세 대상이 됩니다.
예를 들어 A씨가 상속받은 주택 1채와 본인 명의로 오래 보유·거주한 일반주택 1채를 함께 가지고 있다고 해보겠습니다. 이때 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 주택 수에서 빠지고, 일반주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 여지가 커집니다. 반대로 상속주택을 먼저 팔면, 상속주택은 과세가 되고 일반주택은 여전히 남아 있는 구조가 됩니다.
그래서 상속 이후 집이 두 채 이상이 된 상황이라면, 어떤 집이 상속주택 비과세 특례의 “보호막” 역할을 할지를 먼저 정하고, 그 보호막을 뒤로 남겨두는 쪽으로 순서를 고민하는 게 일반적인 접근입니다.
4. 형제·자매가 함께 상속받은 경우 자주 생기는 상황
자녀 A와 B가 각각 자기 명의의 주택을 하나씩 가지고 있는 상태에서 부모님의 사망으로 주택 두 채를 공동으로 상속받았다고 해보겠습니다. 이 경우 상속주택 비과세 특례를 어떻게 활용할 수 있을지, 실제로 많이 나오는 구도를 예로 정리해 보겠습니다.
상속받은 두 주택 중 하나를 상속주택1이라고 하고, 여기에 대해 A와 B가 2/3 : 1/3 지분을 나눠 가졌다고 가정해 보죠. 세법상 상속주택1은 지분이 더 큰 A의 집으로 먼저 간주됩니다. 이때 A가 자신 명의의 기존 일반주택을 양도한다면, 상속주택1은 A의 주택 수에서 제외되어 비과세 요건을 채우는 데 도움이 됩니다.
B 입장에서도 상황은 나쁘지 않습니다. B가 본인 명의의 일반주택을 팔 때는 상속주택1이 B의 주택으로 보지 않는 구조라서, 역시 비과세 판정에서 상속주택1을 주택 수에 넣지 않고 계산할 수 있습니다.
다만 상속주택이 한 채가 아니라 두 채 이상이라면 얘기가 훨씬 복잡해집니다. 각 주택의 소유·거주기간, 위치, 조정대상지역 여부, 시세 수준까지 함께 고려해야 하기 때문입니다. 예를 들어 상속주택2는 상속주택1에 비해 피상속인의 소유기간이 짧고, 거주기간도 짧은 편이라면, 보통은 상속주택1을 비과세 특례 대상으로 남겨두고 상속주택2를 먼저 정리하는 쪽이 더 나은 선택이 되는 경우가 많습니다.
5. 2024년 이후 개정 세법과 2026년 기준 체크해야 할 부분
2024년 세법 개정에서 눈여겨볼 변화는 공동상속주택의 비과세 판단 기준이 보다 현실에 가깝게 정리되었다는 점입니다. 특히 거주기간을 공동상속인 중 가장 오랫동안 거주한 사람을 기준으로 본다는 방향이 명확해졌고, 이후 2025년 사전해석을 통해 각 상속인의 실제 보유기간 범위 안에서만 그 거주기간을 인정한다는 점이 다시 한 번 정리되었습니다.
정리해 보면, 상속주택 비과세와 공동상속주택 소수지분 특례는 2026년 현재 기준으로도 여전히 상속 과정에서 가장 강력한 절세 장치 중 하나입니다. 다만 규정이 조금씩 다듬어지고, 사전해석과 유권해석이 추가되면서 세부적인 판단의 기준은 계속 업데이트되고 있기 때문에, 실제로 매매를 앞두고 있다면 양도 시점에 맞춰 다시 한 번 확인하는 습관이 필요합니다.
특히 상속주택과 일반주택, 공동상속주택 소수지분이 얽혀 있는 경우에는 주택 수, 보유기간, 거주기간, 세대 구성이 한꺼번에 연결되기 때문에, 단순히 “상속주택이라서 무조건 유리하다”라고 보기보다는, 내가 언제부터 어떤 지분을 보유했고, 누가 얼마나 실제로 살았는지를 정확히 정리해 보는 것이 첫 단계라고 할 수 있습니다.
6. 상속주택과 다른 세목까지 함께 고려할 때의 관점
지금까지는 양도소득세 관점에서 상속주택 비과세와 공동상속주택 소수지분 특례를 살펴봤지만, 실제로는 상속세, 종합부동산세, 취득세까지 한꺼번에 연결해서 보는 경우가 많습니다.
같은 상속주택이라도 어느 시점에는 상속세 부담을 줄이는 쪽이 더 중요할 수 있고, 또 다른 시점에는 양도소득세 비과세를 지키는 것이 더 큰 이슈가 될 수 있기 때문입니다.
예를 들어 상속 개시 시점에는 상속세 과세가액을 줄이기 위해 지분을 더 넓게 나누는 선택을 할 수 있습니다. 하지만 시간이 지나 양도 단계로 넘어가면, 지분이 잘게 나뉘어 있을수록 소수지분자의 주택 수 판단, 거주기간 인정 여부가 복잡해집니다. 그래서 최근에는 상속 당시부터 “어떤 상속인이 이 집을 계속 가져가고, 누가 지분을 정리할지”까지 미리 염두에 두고 결정을 하는 흐름이 조금씩 늘고 있습니다.
종합부동산세 역시 마찬가지입니다. 공동상속주택 소수지분은 양도소득세 측면에서는 주택 수에 포함하지 않는 방향으로 배려를 받지만, 종부세에서는 일정 지분 이상이면 별도의 판단 기준이 적용되기도 합니다. 상속주택과 일반주택, 임대주택을 동시에 보유하고 있는 경우라면, “어떤 집을 장기보유하면서 종부세를 감당할지, 어떤 집을 양도하면서 비과세를 활용할지”를 함께 놓고 고민하는 편이 현실적입니다.
7. 상속주택 비과세 전략을 세울 때 체크해볼 질문들
실제 상담에서 상속주택 이야기가 나오면, 결국에는 비슷한 질문들로 정리가 됩니다. 글을 읽으면서 스스로에게 아래 질문들을 던져보면, 지금 내 상황에서 어떤 선택지가 있는지 감이 조금 더 또렷해집니다.
첫째, 상속주택으로 인정되는 집이 정확히 어느 집인지부터 확인해야 합니다. 피상속인의 소유기간, 거주기간, 기준시가를 기준으로 상속주택이 딱 한 채 정해지기 때문에, 이 집이 어떤 역할을 해야 하는지에 따라 나머지 주택에 대한 전략이 달라집니다.
둘째, 공동상속주택의 지분 구조를 봐야 합니다. 누가 얼마나 지분을 가지고 있고, 실제로 누가 그 집에 살았는지에 따라 소수지분 특례와 거주기간 인정이 달라지기 때문입니다. 단순히 “형이 지분이 많으니 형 집이다”로 끝나는 것이 아니라, 각자가 일반주택을 하나씩 가지고 있는지, 상속주택을 실제로 팔 계획이 있는지까지 함께 고려해야 합니다.
셋째, 매도 시점입니다. 비과세 요건을 채우기 위해서는 보유기간, 거주기간, 세대 분리 시점 같은 요소들이 모두 날짜와 맞물려 돌아갑니다. 특히 상속 후 일정 기간 내에 팔면 비과세 요건을 충족하지 못해 아쉽게 과세가 되는 경우도 많아서, “언제 팔지”를 미리 생각해 두는 것만으로도 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
정리하면서 느껴지는 상속주택 비과세의 현실적인 의미
상속주택 비과세와 공동상속주택 소수지분 특례는 표면적으로 보면 “세금을 줄여주는 규정”처럼 보이지만, 조금 더 속을 들여다보면 가족이 집을 어떻게 이어갈지에 대한 선택과도 연결되어 있습니다. 누구는 부모님이 살던 집을 계속 지키고 싶어하고, 누구는 당장 자금이 필요해 상속받은 집을 팔고 싶어하기도 합니다. 그 사이에서 세법은 완벽하지는 않지만, 억울한 과세를 줄이기 위해 여러 가지 안전장치를 만들어 놓은 상태라고 보는 편이 가까운 것 같습니다.
다만 상속주택과 관련된 규정은 작은 조건 하나만 달라져도 결론이 달라지는 경우가 많기 때문에, 실제로 매매를 진행하기 전에 “내가 어떤 집을 언제부터 보유했고, 누가 언제부터 살았는지”를 꼭 표로 정리해 보고, 필요하다면 전문가와 함께 다시 한 번 점검해 보는 것이 좋습니다. 상속은 한 번 지나가면 되돌리기 어렵고, 양도소득세는 나중에 다시 돌려받기 쉽지 않은 세금이기 때문입니다.
9. 사람들이 자주 헷갈리는 상속주택 Q&A
Q. 상속주택이 여러 채인데, 비과세 특례는 한 채에만 쓸 수 있나요?
상속으로 여러 채의 주택을 물려받더라도, 상속주택 비과세 특례에서 말하는 “상속주택”은 결국 한 채를 고르는 구조입니다. 소득세법 시행령에서 정한 소유기간 → 거주기간 → 기준시가 순서에 따라 상속주택이 한 채 정해지면, 일반주택을 양도할 때 주택 수에서 제외해 주는 역할은 그 집이 담당하게 됩니다. 그래서 상속주택이 여러 채라면, 어떤 집을 상속주택으로 가져가고, 어떤 집을 먼저 팔지를 미리 구분해 두는 게 중요합니다.
Q. 공동상속주택 소수지분만 상속받아도 주택 수에 포함되나요?
양도소득세 측면에서 보면, 공동상속주택의 소수지분자에 대해서는 상당한 배려가 들어가 있습니다. 일반주택을 양도할 때 주택 수를 세는 과정에서는 공동상속주택을 소수지분자의 집으로 보지 않는 것이 원칙입니다. 다만 공동상속주택 자체를 양도하는 경우라면 이야기가 달라질 수 있고, 종부세나 취득세 쪽에서는 다시 별도의 기준이 적용될 수 있기 때문에, 어느 세목 기준으로 말하는지를 먼저 구분해 보는 게 좋습니다.
Q. 공동상속주택에서 제가 직접 살지 않았는데, 다른 형제가 오래 살았다면 저도 거주기간을 인정받을 수 있나요?
2024년 이후 개정과 2025년 해석을 기준으로 보면, 공동상속주택의 거주기간은 공동상속인 중 가장 오래 거주한 사람의 기간을 기준으로 보는 것이 맞습니다. 다만 그 전체 기간이 그대로 다른 상속인의 거주기간이 되는 것은 아니고, 각 상속인이 실제로 지분을 보유하고 있던 기간 안에서만 그 거주기간을 빌려 쓸 수 있는 구조입니다. 그래서 상속받기 전부터 같은 세대로 살았는지, 상속 이후에 언제까지 세대를 같이 했는지까지 함께 봐야 결론이 나옵니다.
Q. 상속주택을 먼저 팔고 일반주택을 나중에 팔면 비과세를 못 받나요?
상황에 따라 다르지만, 일반적인 흐름으로만 보면 상속주택을 먼저 파는 쪽이 비과세 측면에서는 불리한 경우가 많습니다. 상속주택은 일반주택을 보호해 주는 보호막 역할을 하기 때문에, 상속주택을 먼저 양도하면 그 보호막이 사라지고 일반주택이 나중에 단독으로 과세 대상이 되는 경우가 생깁니다. 다만 상속주택이 조정대상지역에 있거나, 향후 가격 하락 우려가 크거나, 상속인들 사이의 합의 문제 등 다른 요소를 함께 고려해야 하므로, 단순히 “무조건 일반주택을 먼저 팔아야 한다”라고 보기는 어렵습니다.
Q. 상속받은 뒤에 지분을 서로 매매해서 한 사람이 전부 가져가도 비과세 특례에 문제가 없나요?
상속 후에 형제·자매끼리 지분을 정리해서 한 사람이 100% 지분을 가져가는 방식은 현실에서 꽤 자주 등장합니다. 이 경우에도 원칙적으로는 상속으로 취득한 부분과 상속 외 원인(매매 등)으로 취득한 부분을 나누어 보게 되고, 이후 상속주택 비과세 특례를 적용할 때도 이 이력을 함께 검토하게 됩니다. 단순히 “가족끼리 왔다 갔다 한 것” 정도로 보고 넘기기에는, 취득가액, 취득시기, 보유기간이 달라지는 문제가 생길 수 있기 때문에, 지분 정리를 계획하고 있다면 양도소득세까지 한 번에 계산해 보고 진행하는 편이 안전합니다.
10. 상속주택 비과세와 공동상속 소수지분 특례, 어떻게 활용할지
상속은 누구에게나 갑작스럽게 찾아오는 일에 가깝고, 그 과정에서 세금을 완벽하게 맞추기는 쉽지 않습니다.
다만 상속주택 비과세 특례와 공동상속주택 소수지분 특례를 어느 정도 이해하고 있으면, 적어도 “나중에 알았으면 억울했을 만한 상황”은 충분히 피할 수 있습니다.
상속 이후 어떤 집을 지키고 어떤 집을 정리할지, 형제·자매와 지분을 어떻게 정리할지, 상속세·양도세·종부세를 어떤 순서로 신경 쓸지까지 연결해서 생각해 보면, 지금 내가 선택할 수 있는 현실적인 옵션들이 조금 더 분명하게 보이게 됩니다.
결국 중요한 건 내 상황을 숫자와 날짜로 정확히 적어보는 것입니다.
상속개시일, 각 주택의 취득일, 실제 거주기간, 세대 분리 시점, 상속지분 변동 내역 등을 한 번만 정리해 두면, 그 뒤로는 어떤 선택이 나에게 유리한지 훨씬 선명하게 보입니다. 그리고 그 과정을 거친 다음에 상속주택 비과세와 공동상속 소수지분 특례를 적용해 보면, 같은 상속이라도 세금과 심리적인 부담이 꽤 다른 결과로 이어진다는 걸 체감하게 됩니다.