40대 문성권 부모님 집을 자식 판매 후 부모가 전세로 들어가면 증여세 문제?

부모집을 자식에게 판매 후 부모가 전세로 들어간다면? 증여세 폭탄?

서울시 강서구에 거주하는 40대 문성권 씨는 부모님이 오랫동안 살던 아파트를 매입하기로 했는데요 우선 시세 약 9억 원에 거래를 하면서, 부모님은 기존 집을 떠나지 않고 전세계약을 맺어 계속 거주하는 방식을 선택했습니다.

문 씨 가족 입장에서는 부모님도 익숙한 집에서 지낼 수 있고, 자신도 내 집을 마련할 수 있으니 일석이조처럼 보입니다. 하지만 이런 거래는 국토교통부와 국세청의 주목을 받을 수밖에 없습니다. 특수관계자 간 거래라는 특성 때문에 자칫 증여세 폭탄을 맞을 가능성이 크기 때문입니다.

왜 문제 될 수 있을까?

부모와 자녀 간 매매+전세계약은 합법입니다. 하지만 아래와 같은 조건이 어긋나면 세무 당국은 ‘증여’로 판단합니다.

• 보증금 지급이 불투명할 때: 부모가 자녀에게 보증금을 미리 지원하거나 계약 시점에 맞춰 지급하지 않으면 증여로 해석됩니다.
• 동거가 의심될 때: 부모가 임차인으로 들어갔음에도 자녀와 함께 살고 있다면 임대차 자체가 무효가 될 수 있습니다. 당국은 등기부등본뿐 아니라 카드 사용 내역, 통신 기록까지 조사합니다.
• 보증금 반환이 이뤄지지 않을 때: 계약 종료 시 자녀가 보증금을 돌려주지 않으면 증여세 과세 사유가 됩니다.

강서구 문성권 씨 사례에서의 세금 리스크

문성권 씨가 부모님의 아파트를 매수하면서 이런 문제가 생길 수 있습니다.

만약 국세청이 거래를 증여로 본다면, 단순 계산으로 수억 원의 증여세가 부과됩니다.

9억 원대 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정하면 2억 원 이상 세금이 발생할 수 있으며, 이는 가계에 큰 부담입니다.

부동산 명의이전 및 비용 및 세금 - 상속세 증여세 매매

게다가 강서구는 조정대상지역으로 지정돼 있어, 문 씨는 매매 과정에서 자금조달계획서 제출이 필수이며 자금의 출처가 불분명하거나, 부모의 보증금 지원이 드러난다면 국토부의 정밀 조사 대상이 됩니다.

안전하게 거래하려면?

• 제3자와 동일하게 계약서 작성: 매매계약서와 전세계약서를 모두 별도로 작성하고 확정일자까지 받아야 합니다.
• 보증금 이체 증빙: 현금 거래는 위험하며 반드시 은행 계좌 이체로 주고받아야 합니다.
• 부모 단독 거주: 부모가 임차인으로 들어온 집에서는 자녀와 함께 살면 안 됩니다. 전입신고도 필수입니다.
• 보증금 반환 절차 준수: 임대차 만료 시 자녀가 부모에게 보증금을 돌려줘야 하며, 새 계약 여부도 명확히 해야 합니다.

국토부·국세청 조사에 걸릴 경우

국토부는 부모-자녀 간 전세 동반 매매를 집중적으로 들여다보고 있습니다.

조사에 걸리면 거래 대금 마련 과정, 보증금 입출금 내역, 부모 자금 사용처까지 모두 확인받습니다.

위반 사실이 드러나면 최대 거래가의 10% 과태료 또는 3천만 원 이하 처분이 내려질 수 있습니다. 이후 국세청이 추가 조사에 착수하면 증여세 추징까지 이어질 수 있습니다.

문성권 씨 사례처럼 부모집을 자식에게 매도하고 부모가 다시 전세로 들어가는 방식은 흔히 “세금을 줄이는 방법”으로 생각되곤 합니다.

하지만 자칫하면 오히려 증여세 폭탄으로 돌아올 수 있습니다. 특히 강서구처럼 조정대상지역 내 거래는 규제가 강화돼 있어, 철저한 준비와 투명한 거래 절차가 필수입니다.

FAQ

부모집을 자식에게 매도할 때 시세보다 싸게 팔면 문제가 될까요?

네. 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 거래하면 세무 당국이 정상적인 매매가 아니라 편법 증여로 판단할 수 있습니다. 통상 시세의 80% 이하 거래는 증여세 과세 위험이 높습니다.

전세계약 보증금을 부모가 은행 대출로 마련해도 괜찮을까요?

부모가 실제로 금융기관 대출을 통해 보증금을 마련했다면 증여로 보지 않습니다. 다만 반드시 대출 실행 내역과 상환 계획이 명확해야 하며, 자녀 대신 부모 명의로 대출을 받아주는 형태는 위험합니다.

임대차 계약 기간은 얼마나 설정해야 안전한가요?

일반적으로 2년 계약을 기준으로 하지만, 6개월·1년 등 짧은 계약을 반복하는 경우는 비정상 거래로 의심받을 수 있습니다. 통상 시장에서 통용되는 임대차 계약 기간을 따르는 것이 좋습니다.

부모가 전세로 거주하다가 다시 매매를 통해 집을 사올 수도 있나요?

가능합니다. 다만 이 과정에서 매매가 반복적으로 이뤄지면 세무 당국이 거래 목적을 의심할 수 있습니다. 자금 흐름과 계약 체결 사유를 명확히 남겨두는 것이 필요합니다.

국세청 조사 시 어떤 부분을 가장 꼼꼼히 보나요?

자금 출처, 보증금 실제 이체 여부, 계약서 작성일과 자금 이동 시점 일치 여부 등을 중점적으로 검토합니다. 특히 보증금 반환 여부는 가장 중요한 확인 항목입니다.

부모가 자녀 집에 전세로 들어가면서 관리비를 자녀가 대신 내주면 문제가 될까요?

관리비는 임차인이 부담하는 것이 원칙이므로, 자녀가 대신 내줄 경우 과세 당국이 사실상 생활비 지원으로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다.

전세계약 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?

임대차 신고제도가 적용되는 지역에서는 반드시 신고해야 하며, 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 또한 미신고는 거래 투명성을 해칠 수 있어 세무조사에서 불리하게 작용할 수 있습니다.