무주택자 전세자금대출, 얼마까지 가능할까? 한도 조건 특례보증
무주택자 전세자금대출, 얼마까지 가능할까? 한도·조건·특례보증까지 한 번에
집을 바로 사기엔 초기 비용이 부담스럽고 전세보증금은 매년 오르는 분위기죠. 그래서 전세자금대출은 단순히 “돈을 빌리는 수단”이 아니라 주거 안정을 지키는 실전 도구에 가깝습니다. 여기서는 무주택자 전세자금대출의 핵심만 깔끔히 정리하고, 실제로 한도를 끌어올릴 수 있는 특례전세자금보증, 심사 흐름, 그리고 신용점수 체크 포인트까지 모아 드립니다.
빠른 탐색
전세자금대출 기본 개념 · 무주택자 기본 조건 표 · 한도·보증기관 비교 · 은행 금리 예시 · 특례전세자금보증 총정리 · 심사 과정 · 신용점수 표 · FAQ · 실전 팁
전세자금대출 기본 개념
전세자금대출은 무주택 세입자가 전세 계약을 체결할 때 필요한 보증금을 은행·금융기관에서 빌릴 수 있게 해주는 상품입니다. 전세계약서를 바탕으로 보증금 일부를 대출받는 구조라, 무주택자라면 한 번쯤 검토할 가치가 충분합니다.
무주택자 전세자금대출 조건(요건) 한눈에 보기
| 항목 | 주요 조건 |
|---|---|
| 무주택 요건 | 신청자(필요 시 세대원 포함) 주택 미소유 |
| 소득 기준 | 연 소득(또는 부부합산 소득) 제한 존재. 상품·보증기관별 상이 |
| 자산·순자산 | 일부 기금/상품은 순자산가액 상한 존재 |
| 임차보증금 상한 | 수도권/비수도권 · 주택 유형에 따라 보증금 상한 설정 |
| 주택 요건 | 전용면적 제한(예: 85㎡ 이하 등)·주거용 주택/오피스텔 |
| 세대주 여부 | 세대주 또는 세대주 예정자 요건 |
| 계약 요건 | 확정일자 가능한 전세계약서, 계약금 납부, 전입 등 요건 확인 |
| 우대 대상 | 청년·신혼부부·다자녀 등 가점/우대 조건 적용 |
한도는 어떻게 정해질까? (보증기관 비교)
보증기관 정책에 따라 “같은 보증금”이어도 한도·요건이 달라질 수 있습니다.
| 보증기관 | 보증금 제한 | 대출 비율 | 최대 한도 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| HUG | 수도권 7억 이하 등 | 일반 80%, 청년·신혼 90% | 일반 최대 4억, 청년·신혼 최대 4.5억 | 가장 보편적으로 활용 |
| HF | 수도권 7억 이하 등 | 80% | 소득의 3~4배 수준 | 소득 기준 영향 큼 |
| SGI | 제한 없음 | 80% | 최대 5억 | 임대인 동의 없이 진행 가능한 상품 선택지 존재 |
은행 금리 예시(2025년 6~8월 기준)
| 금융기관 | 금리 범위 | 특징 |
|---|---|---|
| 농협중앙회 | 3.3%~3.9% | 대출금액 클수록 우대, 전자계약 유리 |
| 우리은행 | 3.3%~4.0% | 취약계층 우대, 오피스텔 적합 |
| 기업은행 | 3.3%~4.1% | 중소기업 재직자 우대 |
| 하나은행 | 3.3%~4.1% | 다자녀 가구 우대 |
특례전세자금보증 요약 테이블
사회적 가치 실현을 위해 일반 보증 대비 요건을 완화한 상품군입니다. 보증요건에 부합해도 은행 심사 결과에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
| 대상 | 핵심 특례 | 주요 요건 | 보증한도 |
|---|---|---|---|
| 무주택 청년 | 100% 보증, 1억 이하 시 상환능력 한도 생략 | 만 34세 이하, 부부합산 연소득 7천만 원 이하 | 최대 2억 |
| 다자녀 가구 | 상환능력 한도·CSS 생략 | 미성년 자녀 2명 이상 | 최대 2억 |
| 정책서민금융 이용자 | 상환능력 한도·CSS 생략, 100% 보증(기금 90%) | 연소득 4,500만 원 이하 + 서민금융상품 성실상환 | 최대 6천만(보전시 8천만), 연소득 1,500만↓ 시 5천만(보전시 6천만) |
| 신용회복지원자 | 상환능력 한도·CSS 생략, 100% 보증 | 신복위/캠코 등 변제 12회차↑ 등 조건 | 최대 5천만(보전시 6천만) |
| 부분분할상환 약정자 | 보증한도 우대, 100% 보증 | 기간 중 원금 5% 이상 분할상환 약정 | 최대 2억 2,200만 |
| 주택도시기금 대환 | 상환능력 한도·CSS 생략 | 버팀목 등 전세대출 대환자 | 최대 2억 |
| 임대주택 입주자 | 상환능력 한도 생략 | 공공주택사업자 인정 임대목적물 | 최대 2억 · 보전조치 필수 |
| 재개발·재건축 이주세입자 | 상환능력 한도 생략 | 관리처분계획인가 단지 6개월↑ 거주 후 이주 | 최대 2억 · 보전조치 필수 |
| 임차권등기 세입자 | 상환능력 한도 적용 배제 | 부부합산 소득 1억3천만 원 이하 + 임차권등기 | 최대 4억 · 보전조치 필수 |
| 영세자영업자 | 상환능력 한도·CSS 생략, 100% 보증 | 개업 1년↑, 사업소득 2,500만 이하(간이과세 매출 기준 가능) | 최대 6천만(보전시 8천만) |
| 사회적배려대상자 | 상환능력 한도·CSS 생략, 100% 보증 | 기초수급·차상위·중증장애인·다문화·재난피해 등 | 최대 5천만(보전시 6천만) |
| 전세사기 피해자 | 상환능력 한도·CSS 생략, 100% 보증 | 특별법상 전세사기피해자 인정 | 최대 1억 · 보전조치 필수 |
| 주택연금 가입자 | 보증한도 우대, 100% 보증 | 재개발·재건축·리모델링으로 이주 필요 | 최대 3억 · 보전조치 필수 |
| 목돈 안드는 전세Ⅱ | 보증한도 우대 | 임차보증금 3억(지방 2억) 이하, 부부합산 소득 6천만 이하 | 최대 3억 · 보전조치 필수 |
| 징검다리 보증 | CSS 생략, 100% 보증 | 부부합산 소득 7천만 이하 + 제2금융권 전세대출 정상 이용 | 최대 1억5천만 |
| 영구임대주택 입주자 | 상환능력 한도·CSS 생략, 100% 보증 | LH·SH 등 영구임대 입주자 | 5천만(보전시 6천만) |
특례전세자금보증 심사 과정
| 단계 | 내용 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 1. 신청 | 은행 창구/모바일에서 신청 | 무주택·대상자 요건 1차 확인 |
| 2. 서류 | 신분증, 전세계약서, 소득증빙, 가족관계 등 | 특례별 입증서류(청년·다자녀·피해자 등) |
| 3. 보증기관 심사 | HUG/HF/SGI가 특례 요건 검토 | 소득·신용·이주·임차권등기 등 체크 |
| 4. 은행 심사 | 내부 신용평가·상환능력 검토 | CSS 생략 대상이라도 은행 재량 반영 가능 |
| 5. 승인 | 보증승인서 발급 | 보증비율·한도 확정 |
| 6. 실행 | 잔금일에 집주인 계좌로 송금 | 전입·확정일자 등 일정 관리 |
| 7. 사후 | 상환·연장·중도상환·연체 관리 | 연체 시 보증기관 대위변제 후 회수 |
신용등급(점수) 가이드
현재는 “등급”보다 점수제(1~1000점)가 일반적입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 구간 예시입니다.
| 구분 | 과거 등급 | NICE 점수 | KCB 점수 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 최우량 | 1 | 900~1000 | 942~1000 | 조건 최상 |
| 우량 | 2 | 870~899 | 891~941 | 우대 가능 |
| 양호 | 3 | 840~869 | 832~890 | 대출 가능성 높음 |
| 보통 | 4 | 805~839 | 768~831 | 조건 다소 불리 |
| 주의 | 5 | 750~804 | 698~767 | 한도 축소 가능 |
| 다소 위험 | 6 | 665~749 | 630~697 | 일부 제한/금리 불리 |
| 위험 | 7 | 600~664 | 530~629 | 보증 필요/어려움 |
| 고위험 | 8 | 515~599 | 454~529 | 승인 매우 제한 |
| 매우 위험 | 9 | 445~514 | 335~453 | 거의 불가 |
| 최하위 | 10 | ~444 | ~334 | 신규 대출 불가 |
FAQ
전세자금대출 받으면 청약 가점과 무주택 요건에 영향 있나요?
대출은 금융거래일 뿐 주택 소유가 아니므로 무주택 요건·청약 가점에는 영향이 없습니다.
임대인 동의가 없어도 가능한가요?
SGI를 활용한 상품 중에는 임대인 동의 없이 진행 가능한 경우가 있습니다. 임대인 협조가 어려울 때 대안으로 검토하세요.
중도상환수수료가 있나요?
상품에 따라 다릅니다. 중도상환 계획이 있다면 수수료율·면제기간을 반드시 확인하세요.
특례보증이면 무조건 승인되나요?
아닙니다. 특례는 보증 요건을 완화해줄 뿐이고, 최종 대출 여부는 은행 심사로 결정됩니다.
한도가 부족할 때 보완하는 방법이 있나요?
보증기관 조합 변경, 분할상환 약정 특례 활용, 우대금리·가점 적용, 임차권등기 특례 등으로 현실적 보완이 가능합니다.
오피스텔도 가능한가요?
주거용 오피스텔이면 대상이 될 수 있으나, 면적·보증금 상한 등 세부 기준은 상품별로 다릅니다.
전세사기 피해자 특례는 무엇이 다른가요?
특별법상 피해자 인정 시 보증비율·요건이 대폭 완화되고, 최대 1억 한도까지 지원됩니다.
실전 팁: 승인률과 체감 한도를 높이는 방법
Tip 01 보증기관 먼저 고르기 · 같은 전세라도 HUG·HF·SGI의 보증비율/한도/요건이 달라 결과가 크게 바뀝니다. 임대인 동의가 어려우면 SGI, 소득배수 영향이 크면 HF, 청년·신혼 우대는 HUG 쪽을 우선 검토하세요.
Tip 02 분할상환 약정 · 원금의 5% 이상 분할상환을 약정하면 보증한도 우대를 받아 “부족분”을 메울 카드가 됩니다.
Tip 03 계약 구조 설계 · 잔금일/전입/확정일자 일정이 엇갈리면 실행이 지연될 수 있습니다. 전자계약을 활용하면 금리 우대·서류 간소화 이점도 노려볼 수 있어요.
Tip 04 신용점수 관리 · 단기 다중조회, 카드론 누적, 연체 이력은 금리·한도에 직격탄입니다. 실행 1~2개월 전부터 신용조회 최소화·연체 제로로 관리하세요.
Tip 05 상황별 특례 매칭 · 이주(재개발·재건축), 임차권등기, 전세사기 피해 등 상황에 맞는 특례보증을 매칭하면 승인 가능성과 한도가 동시에 올라갑니다.
※ 본 문서는 이해를 돕기 위한 요약이며, 실제 적용 조건·한도·금리는 신청 시점의 보증기관/은행 정책, 신용도, 주택·계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 최신 조건은 해당 금융기관·보증기관 안내를 확인하세요.