전세사기 피하는 법, 세입자 등본만 확인말고 따져봐야 할것들 7가지

전세사기 예방 체크리스트, 놓치면 큰일 나는 핵심 포인트

전세사기라는 말이 요즘처럼 자주 들려오는 때가 또 있었나 싶습니다. 뉴스에 피해 사례가 하루가 멀다 하고 나오다 보니, 집을 구하려는 세입자 입장에서는 괜히 불안한 마음이 드는 게 당연합니다.

특히 전 재산이나 다름없는 목돈을 걸어야 하는 전세계약은 ‘설마 나는 아니겠지’ 하는 방심 하나가 몇 년 치 땀 흘려 모은 돈을 날려버릴 수도 있죠. 그래서 이제는 단순히 등기부등본만 들여다보는 것에서 그쳐서는 안 됩니다. 한 단계 더 꼼꼼하게, 여러 각도에서 살펴야 비로소 안심할 수 있습니다.

소유권과 권리관계는 가장 기본

계약 전 첫걸음은 등기부등본 확인입니다. 여기서 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당권이나 가압류 같은 담보권이 설정돼 있는지 확인하는 건 기본 중의 기본입니다.

특히 요즘은 집주인 대신 대리인이 계약을 진행하는 경우도 많아서, 이럴 땐 반드시 위임장 원본과 인감증명서, 위임인의 신분증 사본까지 모두 꼼꼼히 대조해야 합니다. 가짜 서류로 위임장을 꾸며내는 경우도 있기 때문에 ‘설마’라는 생각은 절대 금물입니다.

공인중개사 자격과 책임도 반드시 따져봐야

중개사가 있다고 해서 무조건 안심할 수는 없습니다. 실제로 불법 중개를 하는 사람들도 있어요.

따라서 사무소가 정식으로 등록돼 있는지, 공인중개사 자격증이 제대로 걸려 있는지, 그리고 손해배상책임보험에 가입돼 있는지 꼭 확인해야 합니다. 이런 절차가 번거롭게 느껴질 수 있지만, 만약 문제가 생겼을 때 보험에 가입된 중개사라야 조금이나마 보상을 받을 길이 열립니다.

계약서 특약으로 안전장치 마련

계약서를 작성할 때는 특약 사항을 잘 활용하는 것이 중요합니다.

잔금을 치르기 전까지는 새로운 근저당권을 설정하지 못하게 한다든지, 수리 약속이 반드시 지켜져야 한다는 내용을 명시해두면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 계약서는 단순히 형식적인 문서가 아니라 내 돈을 지켜주는 방패라는 점을 잊지 말아야 합니다.

국토교통부에서 제공하는 표준 전세계약서를 활용하면 기본적인 틀을 더 안전하게 잡을 수 있습니다.

잔금 지급 순간까지도 방심 금지

계약 막바지에 잔금을 지급할 때가 가장 위험한 순간이기도 합니다.

잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 한 번 발급받아 권리관계에 변동이 없는지 반드시 확인하세요. 그리고 잔금은 꼭 집주인 본인 명의 계좌로 이체해야 하며, 가능하다면 대면 지급을 하는 것이 가장 안전합니다.

혹시라도 다른 사람 명의 계좌로 보내라는 요구가 있다면 바로 의심해봐야 합니다.

입주 후 전입신고와 확정일자는 바로 진행

입주했다고 해서 끝이 아닙니다. 바로 전입신고와 확정일자를 마쳐야만 법적으로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

이 두 절차가 지연되면 만에 하나 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다. 귀찮더라도 하루라도 빨리 처리하는 게 안전합니다.

전세보증보험으로 한 번 더 안전망 확보

전입신고와 확정일자를 완료했다고 해도 여전히 불안하다면, 전세보증보험 가입까지 마쳐두는 게 좋습니다.

집주인의 재정 상태가 악화돼 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생겨도, 보험이 어느 정도 보증금을 지켜주기 때문에 최악의 상황에서 한 번 더 안전망이 됩니다.

직접 눈으로 확인하는 것도 잊지 말아야

서류만 믿을 게 아니라, 현장 확인도 필수입니다. 사진과 실제 집 상태가 다른 경우가 많고, 드물게는 이미 다른 세입자가 거주 중인데 이중 계약을 시도하는 사례도 있기 때문에 가능하다면 건물에 살고 있는 다른 세입자에게 간단히 이야기를 나눠보는 것도 도움이 됩니다. 그들이 건물 관리 상태나 집주인에 대해 들려주는 한두 마디가 결정적인 힌트가 되기도 합니다.

결국 전세사기를 막으려면 등기부등본 확인 → 집주인 신원 검증 → 공인중개사 등록 여부 확인 → 계약서 특약 활용 → 잔금 직전 재확인 → 전입신고·확정일자 완료 → 전세보증보험 가입 → 현장 점검 이 일련의 절차를 모두 챙겨야 합니다. 조금 번거롭고 시간이 걸리더라도, 내 소중한 보증금을 지키는 데 필요한 최소한의 과정이라고 생각하면 마음이 달라질 겁니다. 작은 주의가 큰 손실을 막아주는 법이니까요.

FAQ

전세사기 예방을 위해 집 근처 부동산 시세 확인도 필요한가요?

네, 시세 확인은 필수입니다. 주변 시세보다 현저히 낮은 가격에 전세를 제안하는 경우, 보증금을 빼돌리려는 전세사기의 가능성이 높습니다. 비슷한 평형대, 같은 동네의 평균 전세가와 비교해보면 위험 신호를 미리 감지할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 꼭 동시에 해야 하나요?

두 절차를 하루라도 빨리 마치는 게 가장 좋습니다. 전입신고만 하고 확정일자를 미루면 대항력만 생기고, 우선변제권은 확보되지 않습니다. 따라서 전입신고와 확정일자를 같은 날 진행해야 보증금 보호가 완전하게 이루어집니다.

계약 시 집주인 신용상태도 확인할 수 있나요?

가능합니다. 집주인 동의가 있어야 하지만, 신용조회나 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 방법이 있습니다. 실제로 세금 체납이 있으면 주택이 압류될 위험이 있으므로 보증금 반환에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

전세보증보험은 언제 가입하는 게 가장 안전할까요?

계약 직후, 잔금을 치른 뒤 바로 가입하는 것이 가장 안전합니다. 보험사마다 가입 조건과 시점이 다르므로 계약 전에 미리 해당 보험사와 조건을 확인해 두는 것이 좋습니다. 늦게 가입하려다 보험 인수가 거절되는 경우도 있기 때문입니다.

등기부등본은 몇 번 확인해야 하나요?

처음 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 직전 최소 세 번은 확인하는 것이 원칙입니다. 권리관계는 언제든 변동될 수 있기 때문에, 계약 과정마다 최신 내용을 확인해야 안전합니다.

공인중개사만 믿고 진행해도 괜찮을까요?

공인중개사의 책임이 있다고 해도, 세입자가 직접 확인하지 않은 부분은 보상받기 어렵습니다. 실제 피해 사례에서도 ‘중개사가 알아서 해주겠지’라는 생각으로 서류 확인을 건너뛴 경우가 많습니다. 중개사는 조력자일 뿐, 최종적인 책임은 세입자 본인에게 있다는 점을 기억해야 합니다.

계약 전 건축물대장 확인도 필요할까요?

필요합니다. 건축물대장을 보면 불법 증축 여부를 확인할 수 있습니다. 불법 건축물일 경우 언제든 철거 명령이 내려질 수 있고, 그 피해는 세입자에게 전가될 수 있습니다.

전세계약 시 특약에 꼭 넣어야 하는 문구가 있나요?

대표적으로는 ‘잔금 지급 전까지 추가 근저당 설정 불가’, ‘집주인이 전세보증보험 가입에 협조한다’, ‘계약서상 수리 항목은 잔금 지급 전까지 완료한다’ 등이 있습니다. 이는 추후 분쟁에서 중요한 증거가 됩니다.