재개발·재건축시공자 입찰 현황압구정4구역부터서초진흥까지
전국 재개발·재건축 시공자 선정 시장이 다시 바쁘게 움직이고 있습니다.
최근 2주 동안 서울 서초진흥아파트, 답십리자동차부품상가, 부천 부촌4차아파트외 가로주택 등 3곳에서 시공자 선정 총회가 열렸고, 앞으로는 압구정4구역, 천호A1-1구역, 신반포20차, 망미5구역, 용현3 가로주택 등 굵직한 총회 일정이 이어집니다.
자료 기준 주요 흐름
서울 서초진흥아파트 재건축은 GS건설을 시공자로 선정했습니다.
서울 답십리자동차부품상가 도시정비형 재개발은 효성중공업을 시공자로 선정해 수의계약 절차로 이어질 예정입니다.
부천 부촌4차아파트외 가로주택은 다우종합건설을 시공자로 선정했습니다.
서울 압구정아파트지구 특별계획구역4는 입찰보증금이 1,000억 원으로 표기돼 이번 예정 현황 중 가장 큰 규모로 보입니다.
정비사업 입찰은 단순히 어느 건설사가 참여했는지만 볼 문제가 아닙니다. 입찰보증금, 현장설명회 참여사 수, 단독 입찰 여부, 총회 개최 여부에 따라 사업 속도와 향후 경쟁 구도가 달라질 수 있습니다.
입찰진행 현황 한눈에 보기
입찰진행 현황은 이미 현장설명회, 입찰, 총회가 진행된 정비사업장을 정리한 표입니다.
참여사가 많은 현장은 경쟁 구도가 형성됐다고 볼 수 있고, 참여사가 1곳이거나 0곳인 현장은 수의계약 또는 유찰 가능성을 함께 봐야 합니다.
현장설명회 진행 현황
| 구분 | 날짜 | 지역 | 구역명 | 유형 | 대지면적 | 입찰보증금 | 참여사 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현설 | 26.04.27 | 서울 | 대근연립 | 가로주택 | 9,519 | 30억 | 5곳 |
| 현설 | 26.04.28 | 서울 | 석관1-1구역 | 가로주택 | 20,338 | 40억 | 1곳 |
| 현설 | 26.04.28 | 부산 | 진주동방아파트 | 소규모재건축 | 6,982 | - | - |
| 현설 | 26.04.28 | 서울 | 시흥동932번지일대 | 가로주택 | 5,138 | 25억 | - |
| 현설 | 26.04.28 | 서울 | 마천5재정비촉진구역 | 재개발 | 106,514 | 500억 | 6곳 |
| 현설 | 26.04.28 | 서울 | 방배7구역 | 재건축 | 17,550 | 60억 | 4곳 |
| 현설 | 26.04.29 | 의정부 | 가재울구역 | 재개발 | 29,630 | 60억 | 1곳 |
| 현설 | 26.04.29 | 인천 | 석남동 489번지 일원 | 가로주택 | 6,614 | 30억 | 1곳 |
| 현설 | 26.04.30 | 파주 | 문산1-5구역 | 재개발 | 25,298 | 30억 | 1곳 |
| 현설 | 26.05.07 | 부산 | 하단2구역 | 재개발 | 108,727 | 100억 | 3곳 |
| 현설 | 26.05.07 | 부산 | 당리구역 | 재건축 | 19,387 | 30억 | 0 |
| 현설 | 26.05.08 | 대구 | 한우그랜드맨션 | 소규모재건축 | 4,316 | 3억 | 0 |
| 현설 | 26.05.08 | 부산 | 안덕4구역 | 재건축 | 12,419 | 20억 | 0 |
현장설명회 기준으로는 마천5재정비촉진구역에 6곳이 참여해 가장 많은 관심을 받았습니다. 서울 송파권 대형 재개발이라는 점과 예정공사비 규모가 크다는 점이 건설사 참여를 끌어낸 것으로 볼 수 있습니다.
방배7구역은 현장설명회에 4곳이 참여했지만 이후 입찰의향서 제출이 없어 유찰된 것으로 정리됩니다. 정비사업에서는 현설 참석사가 많아도 본입찰까지 그대로 이어지지 않는 경우가 적지 않습니다.
입찰 진행 현황
| 구분 | 날짜 | 지역 | 구역명 | 유형 | 대지면적 | 입찰보증금 | 참여사 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 입찰 | 26.04.28 | 광주 | 운암동 420-1번지 일원 | 가로주택 | 5,898 | 3억 | 0 |
| 입찰 | 26.04.28 | 의정부 | 의정부9구역 | 재개발 | 96,123 | 180억 | 1곳 |
| 입찰 | 26.04.30 | 서울 | 청진동46의1번지일대 | 가로주택 | 11,630 | 20억 | 2곳 |
| 입찰 | 26.05.04 | 서울 | 중곡동 대원빌라 | 소규모재건축 | 2,963 | 1억 | 2곳 |
| 입찰 | 26.05.06 | 인천 | 광명13차아파트 | 소규모재건축 | 5,808 | 30억 | 0 |
| 입찰 | 26.05.06 | 부산 | 신서연아파트 | 소규모재건축 | 1,213 | - | - |
| 입찰 | 26.05.07 | 부산 | 연산1 | 소규모재개발 | 4,534 | 10억 | 0 |
| 입찰 | 26.05.07 | 서울 | 사당4동 주민센터 일원 | 가로주택 | 4,543 | 7억 | - |
| 입찰 | 26.05.08 | 의정부 | 의정부9구역 | 재개발 | 96,123 | 180억 | 1곳 |
| 입찰 | 26.05.08 | 대구 | 명륜자루 | 재개발 | 48,353 | 100억 | 0 |
입찰 현황에서는 의정부9구역이 눈에 띕니다. 포스코이앤씨가 1차와 2차 입찰에 단독으로 응찰했고, 이후 우선협상대상자 선정 입찰에도 단독으로 참여한 흐름입니다. 단독 응찰이 반복되면 조합은 수의계약 방식으로 시공자 선정 절차를 이어갈 수 있습니다.
서울 중곡동 대원빌라 소규모재건축은 1차 입찰에 2개 업체가 응찰해 경쟁 구도가 만들어졌습니다. 대형 정비사업은 아니지만, 서울 내 소규모재건축 시장에서도 건설사들이 선별적으로 움직이는 모습입니다.
총회 결과 현황
| 구분 | 날짜 | 지역 | 구역명 | 유형 | 대지면적 | 입찰보증금 | 참여사 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총회 | 26.05.01 | 서울 | 서초진흥아파트 | 재건축 | 41,947 | 400억 | GS건설 |
| 총회 | 26.05.08 | 서울 | 답십리자동차부품상가 (도시정비형) |
재개발 | 17,882 | 275억 | 효성중공업 |
| 총회 | 26.05.09 | 부천 | 부촌4차아파트외 | 가로주택 | 5,196 | 5억 | 다우종합건설 |
총회 결과만 보면 서울 강남권 재건축, 서울 도시정비형 재개발, 경기권 가로주택정비사업이 고르게 포함됐습니다. 특히 서초진흥아파트 재건축은 입찰보증금 400억 원 규모로, 서울 주요 재건축 시장의 분위기를 보여주는 사례입니다.
입찰예정 현황 정리
입찰예정 현황은 앞으로 현장설명회, 입찰 마감, 총회를 앞둔 사업장입니다. 예정 일정은 실제 조합 사정이나 법원 결정, 입찰 참여사 상황에 따라 바뀔 수 있어 날짜와 참여 조건을 함께 확인해야 합니다.
현장설명회 예정 현황
| 구분 | 날짜 | 지역 | 구역명 | 유형 | 대지면적 | 입찰보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현설 | 26.05.11 | 파주 | 문산1-5구역 | 재개발 | 25,298 | 30억 | - |
| 현설 | 26.05.14 | 인천 | 석남동 489번지 일원 | 가로주택 | 6,614 | 30억 | - |
| 현설 | 26.05.14 | 성남 | 태평3구역 | 공공재개발 | 124,989 | - | - |
| 현설 | 26.05.15 | 남양주 | 퇴계원4구역 | 재개발 | 26,593 | 10억 | - |
| 현설 | 26.05.15 | 부산 | 당리1구역 | 재건축 | 19,387 | 30억 | - |
| 현설 | 26.05.15 | 광주 | 운암동 상아맨션 일원 | 가로주택 | 7,440 | 40억 | - |
| 현설 | 26.05.15 | 대구 | 남산4-7구역 | 재개발 | 39,918 | 60억 | - |
| 현설 | 26.05.18 | 의정부 | 가능6구역 | 재개발 | 50,537 | 60억 | - |
| 현설 | 26.05.18 | 전주 | 현대아파트 | 소규모재건축 | 4,609 | 10억 | - |
| 현설 | 26.05.18 | 부산 | 안락1구역 | 재개발 | 91,470 | 250억 | - |
| 현설 | 26.05.18 | 부산 | 명장5구역 | 재개발 | 134,589 | 330억 | - |
예정 현장설명회 중에서는 성남 태평3구역, 부산 안락1구역, 부산 명장5구역의 대지면적이 큽니다. 특히 명장5구역은 입찰보증금이 330억 원으로 표기돼 부산권 재개발 중에서도 규모감이 있습니다.
대구 남산4-7구역은 컨소시엄 구성 불가 조건을 추가해 새 입찰에 나선 현장입니다. 공동도급 금지 조건이 붙으면 건설사 입장에서는 단독 수주 역량과 리스크 부담을 동시에 따져야 하므로 참여사가 어떻게 바뀌는지 확인할 필요가 있습니다.
입찰 마감 예정 현황
| 구분 | 날짜 | 지역 | 구역명 | 유형 | 대지면적 | 입찰보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 입찰 | 26.05.11 | 안양 | 충훈부 일원 | 공공재개발 | 141,470 | - | - |
| 입찰 | 26.05.11 | 수원 | 파장1구역 | 재건축 | 11,213 | 30억 | - |
| 입찰 | 26.05.14 | 하남 | 동아아파트주변지역 | 가로주택 | 4,117 | 10억 | - |
| 입찰 | 26.05.15 | 의정부 | 가능3구역 | 재개발 | 100,198 | 80억 | - |
| 입찰 | 26.05.15 | 용인 | 수지 삼성2차아파트 | 재건축 | 16,739 | 30억 | - |
| 입찰 | 26.05.15 | 광명 | 하안주공3·4단지 | 재건축 | 127,287 | 150억 | - |
| 입찰 | 26.05.18 | 서울 | 대근연립 | 가로주택 | 9,519 | 30억 | - |
| 입찰 | 26.05.19 | 부산 | 진주동방아파트 | 소규모재건축 | 6,982 | - | - |
| 입찰 | 26.05.20 | 서울 | 시흥동932번지일대 | 가로주택 | 5,138 | 25억 | - |
| 입찰 | 26.05.21 | 광명 | 하안주공5단지 | 재건축 | 76,088 | 150억 | - |
| 입찰 | 26.05.22 | 서울 | 도곡우성아파트 | 재건축 | 20,942 | 150억 | - |
| 입찰 | 26.05.22 | 서울 | 중림동 398번지 일대 | 재개발 | 28,316 | 70억 | - |
입찰 마감 예정 현황에서는 광명 하안주공3·4단지와 하안주공5단지가 함께 눈에 들어옵니다. 하안주공 12개 단지 중 먼저 시공자 선정 절차에 들어간 단지들이기 때문에 광명 재건축 시장의 향후 흐름을 가늠할 수 있는 일정입니다.
서울 도곡우성아파트 재건축도 관심 현장입니다. 3.3㎡당 950만 원을 제시한 현장으로 알려졌고, 현장설명회에는 현대건설, 대우건설, GS건설, DL이앤씨, 롯데건설, 쌍용건설, 제일건설 등이 참석한 바 있습니다.
총회 예정 현황
| 구분 | 날짜 | 지역 | 구역명 | 유형 | 대지면적 | 입찰보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총회 | 26.05.16 | 서울 | 천호A1-1구역 | 공공재개발 | 26,549 | - | - |
| 총회 | 26.05.16 | 서울 | 신반포20차 | 소규모재건축 | 9,594 | 50억 | - |
| 총회 | 26.05.16 | 부산 | 망미5구역 | 재개발 | 103,695 | - | - |
| 총회 | 26.05.23 | 서울 | 압구정아파트지구 특별계획구역4 | 재건축 | 88,457 | 1,000억 | - |
| 총회 | 26.05.23 | 인천 | 용현3 | 가로주택 | 5,912 | - | - |
총회 예정 현장 중 가장 큰 관심은 서울 압구정아파트지구 특별계획구역4입니다. 총공사비 2조 원대 사업으로 알려졌고, 우선협상대상자인 삼성물산을 시공자로 선정할 예정입니다.
천호A1-1구역 공공재개발은 LH가 사업시행을 맡은 현장으로, 대우건설 시공자 선정 찬반투표가 예정돼 있습니다. 같은 날 신반포20차는 SK에코플랜트, 부산 망미5구역은 두산건설 선정을 위한 총회를 개최할 예정입니다.
현장별 주요 내용 정리
서초진흥아파트 재건축
서울 서초진흥아파트 재건축은 지난 5월 1일 총회를 열고 GS건설을 시공자로 선정했습니다. 입찰보증금은 400억 원으로 표기돼 있으며, 강남권 재건축 시장에서 브랜드 건설사의 수주 흐름을 보여주는 사례입니다.
상대원2구역 재개발
성남 상대원2구역 재개발은 총회가 예정돼 있었지만, 기존 시공자인 DL이앤씨가 제기한 시공계약 해지 총회 효력정지 가처분 신청을 법원이 인용하면서 총회가 무산됐습니다.
이 경우 새 시공자 선정 절차는 바로 이어지기 어렵고, 기존 시공자와 조합 사이의 법적 판단이 사업 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
답십리자동차부품상가 재개발
서울 답십리자동차부품상가 도시정비형 재개발은 5월 8일 총회를 열고 효성중공업을 시공자로 선정했습니다. 표 기준 대지면적은 17,882, 입찰보증금은 275억 원입니다.
도시정비형 재개발은 일반 아파트 재건축과 달리 기존 상가, 토지 이용 구조, 도시계획 조건이 함께 얽히는 경우가 많아 시공자 선정 이후 사업 조건을 세밀하게 봐야 합니다.
부촌4차아파트외 가로주택
부천 부촌4차아파트외 가로주택정비사업은 5월 9일 총회를 열고 다우종합건설을 시공자로 선정했습니다. 대형 재건축은 아니지만, 가로주택정비사업은 사업 속도가 빠른 경우가 있어 지역 내 소규모 정비사업 흐름을 볼 때 참고할 만합니다.
석관1-1구역 가로주택
서울 석관1-1구역 가로주택은 모아타운으로 진행되는 현장입니다. 한화 건설부문이 1차 입찰에 이어 2차 입찰 현장설명회에도 단독으로 참석하면서 시공자 선정 가능성이 높게 거론되고 있습니다.
조합은 7월경 총회를 열고 시공자를 선정할 계획으로 알려졌습니다.
마천5재정비촉진구역 재개발
서울 송파구 마천5재정비촉진구역 재개발은 현장설명회에 현대건설, 롯데건설, DL이앤씨, HDC현대산업개발, 제일건설, 금호건설 등 6개 업체가 참석했습니다.
표 기준 대지면적은 106,514, 입찰보증금은 500억 원입니다. 예정공사비는 1조 원을 넘는 규모로 알려져 있어 강남권과 송파권 정비사업 시장에서 관심이 큰 현장입니다.
방배7구역 재건축
서울 방배7구역 재건축은 현장설명회에 삼성물산, 두산건설, 동원개발, 진흥기업 등 4개 업체가 참석했지만, 입찰의향서를 제출한 업체가 없어 유찰됐습니다.
현장설명회 참석과 실제 본입찰 참여는 다릅니다. 공사비, 사업 조건, 조합 내부 상황, 브랜드 전략 등이 맞지 않으면 본입찰에서 빠지는 경우가 생깁니다.
의정부9구역 재개발
의정부9구역 재개발은 포스코이앤씨의 단독 참여 흐름이 이어지고 있습니다. 1차와 2차 입찰에 단독 응찰했고, 수의계약을 위한 우선협상대상자 선정 입찰에도 단독으로 응찰했습니다.
조합은 다음 달 총회를 열고 시공자를 선정할 방침입니다.
하단2구역 재개발
부산 하단2구역 재개발은 신축 1,850가구 규모로 알려졌습니다. 현장설명회에는 대우건설, 금호건설, HJ중공업 등 3개 업체가 참석했습니다.
표 기준 대지면적은 108,727, 입찰보증금은 100억 원입니다. 부산권 대형 재개발 시장에서 어느 건설사가 본입찰까지 들어오는지가 관심입니다.
광명 하안주공 재건축
광명 하안주공3·4단지 통합재건축은 신축 4천 가구 규모로 알려졌으며, 입찰보증금은 150억 원으로 표기돼 있습니다.
하안주공5단지 역시 5월 21일 입찰 마감 예정입니다. 하안주공 12개 단지 중 먼저 시공자 선정에 나선 만큼 광명 재건축 시장의 초기 흐름을 보여주는 일정입니다.
압구정4구역 재건축
서울 압구정아파트지구 특별계획구역4는 5월 23일 총회를 열고 삼성물산을 시공자로 선정할 예정입니다.
표 기준 입찰보증금은 1,000억 원으로, 이번 자료에 나온 현장 중 가장 큽니다. 압구정 재건축은 상징성이 큰 지역이기 때문에 시공자 선정 이후에도 설계, 사업성, 분담금, 인허가 일정에 대한 관심이 계속 이어질 가능성이 높습니다.
입찰보증금으로 본 사업 규모
입찰보증금이 크다는 것은 그만큼 사업 규모가 크거나 조합이 참여사의 책임성과 자금력을 높게 요구하고 있다는 뜻으로 볼 수 있습니다.
| 구역명 | 지역 | 유형 | 입찰보증금 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 압구정아파트지구 특별계획구역4 | 서울 | 재건축 | 1,000억 | 초대형 강남권 재건축 |
| 마천5재정비촉진구역 | 서울 | 재개발 | 500억 | 송파권 대형 재개발 |
| 서초진흥아파트 | 서울 | 재건축 | 400억 | 강남권 주요 재건축 |
| 명장5구역 | 부산 | 재개발 | 330억 | 부산권 대형 재개발 |
| 답십리자동차부품상가 | 서울 | 재개발 | 275억 | 도시정비형 재개발 |
| 안락1구역 | 부산 | 재개발 | 250억 | 부산 동래구 재개발 |
| 의정부9구역 | 의정부 | 재개발 | 180억 | 단독 응찰 흐름 |
| 하안주공3·4단지 | 광명 | 재건축 | 150억 | 대단지 통합 재건축 |
| 하안주공5단지 | 광명 | 재건축 | 150억 | 하안주공 선도 단지 |
| 도곡우성아파트 | 서울 | 재건축 | 150억 | 강남권 재건축 |
입찰보증금만 보면 압구정4구역, 마천5재정비촉진구역, 서초진흥아파트, 명장5구역, 답십리자동차부품상가 순으로 무게감이 큽니다.
다만 입찰보증금이 높다고 해서 무조건 사업성이 좋다는 뜻은 아닙니다. 공사비, 일반분양가, 조합원 분담금, 인허가 속도, 기존 시공자와의 분쟁 여부까지 함께 봐야 실제 사업성이 보입니다.
시공자 선정 시장에서 봐야 할 부분
단독 참여와 수의계약 가능성
석관1-1구역, 의정부9구역처럼 단독 참여가 이어지는 현장은 수의계약 가능성을 볼 수 있습니다. 조합 입장에서는 빠른 사업 추진이 장점일 수 있지만, 경쟁 입찰보다 조건 협상력이 약해질 수 있다는 점도 있습니다.
현장설명회 참여사와 본입찰 차이
방배7구역처럼 현장설명회에는 여러 업체가 참석했지만 실제 입찰의향서가 나오지 않는 경우도 있습니다. 건설사들은 현설 참석 후 공사비, 금융 조건, 사업 리스크를 다시 계산하기 때문에 본입찰 참여사는 줄어들 수 있습니다.
법적 분쟁이 있는 현장
상대원2구역처럼 기존 시공자와 조합 사이에 법적 분쟁이 생기면 새 시공자 선정 절차가 바로 진행되기 어렵습니다. 시공계약 해지, 총회 효력, 가처분 결과는 사업 일정에 직접적인 영향을 줍니다.
공사비와 조합원 부담
최근 정비사업은 시공자 선정 자체보다 공사비 조건이 더 민감하게 작용합니다. 3.3㎡당 공사비가 높아지면 조합원 분담금이 커질 수 있고, 건설사 입장에서는 낮은 공사비로는 수익성을 맞추기 어려워 입찰 참여를 포기할 수 있습니다.
정비사업 입찰 자료를 볼 때는 참여사 수만 보지 말고 입찰보증금, 공사비, 단독 응찰 여부, 총회 통과 가능성, 기존 시공자와의 분쟁 여부를 함께 봐야 합니다.
특히 재개발·재건축은 시공자 선정 이후에도 인허가, 관리처분, 이주, 철거, 착공까지 여러 단계가 남아 있어 일정이 바뀔 수 있습니다.
이번 입찰진행·입찰예정 현황을 보면 서울 강남권 재건축, 송파권 재개발, 부산 대형 재개발, 광명 하안주공 재건축까지 여러 지역에서 시공자 선정 일정이 겹쳐 있습니다.
서초진흥아파트는 GS건설 선정으로 한 단계를 넘었고, 답십리자동차부품상가와 부촌4차아파트외도 각각 시공자를 선정했습니다.
반면 상대원2구역처럼 법원 가처분으로 총회가 무산된 사례도 있고, 방배7구역처럼 현장설명회 참여가 실제 입찰로 이어지지 않은 사례도 있습니다.
앞으로는 압구정4구역, 천호A1-1구역, 신반포20차, 망미5구역, 용현3 가로주택 총회 결과와 함께 광명 하안주공, 도곡우성아파트, 부산 안락1구역·명장5구역의 입찰 참여사가 중요한 관전 포인트가 될 것으로 보입니다.
Q. 재개발·재건축 현장설명회에 참석한 건설사가 많으면 무조건 경쟁 입찰이 되나요?
A. 아닙니다. 현장설명회 참석은 관심을 보인 단계이고, 실제 본입찰 참여는 공사비, 사업 조건, 금융 부담, 조합 상황을 검토한 뒤 결정됩니다. 방배7구역처럼 현장설명회 참석사가 있어도 본입찰에서 유찰될 수 있습니다.
Q. 단독 입찰이면 시공자 선정이 불가능한가요?
A. 조건에 따라 다릅니다. 여러 차례 유찰되거나 단독 응찰이 반복되면 조합은 수의계약 방식으로 시공자 선정 절차를 검토할 수 있습니다. 다만 조합 정관, 입찰 지침, 도시정비법 절차를 확인해야 합니다.
Q. 입찰보증금이 높으면 좋은 사업장인가요?
A. 입찰보증금이 높으면 사업 규모가 크거나 조합이 강한 참여 조건을 요구하는 경우가 많습니다. 하지만 사업성이 좋다는 뜻으로 바로 연결되지는 않습니다. 공사비, 분양성, 조합원 분담금, 인허가 상황을 함께 봐야 합니다.
Q. 시공자 선정 총회가 끝나면 바로 착공하나요?
A. 바로 착공하는 것은 아닙니다. 시공자 선정 이후에도 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공 등 여러 절차가 남아 있습니다. 사업장별로 일정 차이가 큽니다.
Q. 압구정4구역이 이번 자료에서 가장 주목받는 이유는 무엇인가요?
A. 서울 강남권 핵심 입지에 있는 대형 재건축이고, 입찰보증금이 1,000억 원으로 표기돼 규모와 상징성이 큽니다. 시공자 선정 이후에도 설계, 공사비, 분담금, 인허가 일정에 대한 관심이 이어질 가능성이 높습니다.