2026년 종합부동산세 개정안 및 합산배제 과세특례 1세대 1주택 2주택

2026년 기준 종합부동산세 합산배제 과세특례, 주택 보유자라면 꼭 짚어볼 핵심 포인트

주택을 여러 채 보유하고 있지 않아도 공시가격이 올라가면 어느 순간 종합부동산세(종부세) 대상에 들어갈 수 있습니다. 몇 년 사이 제도가 크게 바뀌면서 많은 분들이 “지금 구조에서 실제로 어떤 경우에 세금을 내는지”, “어디까지가 합산배제 대상인지”, “일시적 2주택이나 상속주택은 어떻게 관리되는지”를 한 번에 정리해서 확인하려고 합니다.

2026년을 바라보는 시점에서는 단순히 세율만 보는 것보다, 공제금액, 공정시장가액비율(60%), 합산배제 과세특례가 어떻게 맞물려 돌아가는지 이해해 두는 게 훨씬 현실적입니다.

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유 중인 국내 주택 및 토지를 기준으로, 유형별로 공시가격을 합산한 뒤 정해진 공제금액을 빼고, 여기에 공정시장가액비율과 세율을 적용해 산출합니다. 특히 주택분 종부세의 경우, 1세대 1주택 고령·장기보유자에게 상당히 완화된 구조가 유지되고 있고, 다주택자 규제도 한때보다 완화된 상태지만, 합산배제 신청을 놓치면 불필요한 세금을 부담하게 되는 상황은 여전히 자주 발생합니다.

국세청

국세청 안내 기준으로 주택분 공제와 공정시장가액비율은 최근까지 공제 9억 / 1세대1주택 12억, 공정시장가액비율 60% 체계가 유지되고 있으며, 이는 2024~2025년 공시가격 기준 종부세 안내에서도 동일하게 제시됩니다. 

핵심 구조를 먼저 정리해보면, 과세 관할 시·군·구에서 각 주택에 대한 재산세를 부과한 뒤, 일정 기준을 넘는 고가·다주택 보유분에 대해서만 종부세가 추가로 계산됩니다. 여기서 중요한 기준이 되는 것이 아래 네 가지입니다.

① 공제금액 : 주택분 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제
② 공정시장가액비율 : 주택분 60% 적용(완화된 상태 유지)
③ 유형별 구분 : 주택분, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누어 각각 계산
④ 합산배제 과세특례 : 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택 등 일정 요건 충족 시 종부세 주택 수에서 제외

2026년에 다시 보는 종합부동산세 공제 및 공정시장가액비율

 

최근 개정 흐름을 보면, 급격한 세 부담 완화 기조가 유지되면서도, 제도 자체는 “고액·투기성 보유자 중심 과세”라는 방향을 그대로 두고 있습니다. 국세청 공식 안내를 기준으로 한 주택분 종부세 과세 구조를 정리하면 다음과 같습니다. 

구분	적용 기준	요약
주택분 공제	일반 : 9억 원 1세대 1주택 : 12억 원	전국 주택 공시가격을 합산한 금액에서 공제. 이 이하는 종부세 없음, 재산세만 부담.
종합합산 토지	5억 원 공제	나대지, 잡종지 등. 공제 초과분에 대해 별도 계산.
별도합산 토지	80억 원 공제	상가·사무실 부속토지 등, 업무용 자산 성격 토지에 적용.
공정시장가액비율	주택분 60%	합산 공시가격에서 공제 후 남은 금액에 60%만 반영해 과세표준 산정. 완화 효과가 가장 큰 요소.

실제 체감 세 부담을 줄이는 핵심은 공정시장가액비율 60%와 상향된 공제금액이 함께 작동한다는 점입니다.

공시가격이 일정 수준 이상이라도, 9억(또는 12억)까지 빼고, 다시 그 일부(60%)만 과세표준에 반영하기 때문에 예전 구조에 비해 고가 1주택·실수요자의 부담이 크게 줄어든 상태가 유지되고 있습니다.

여기서 놓치기 쉬운 부분이, 종부세는 특정 연도의 정책 변화가 바로 다음 해에도 유지된다고 단정하기 어렵다는 점입니다.

매년 예산·세제 개편 과정에서 공정시장가액비율이나 공제금액, 다주택자 세율이 논의되기 때문에, 2026년 공시가격 기준 과세를 준비할 때도 항상 국세청 및 기재부 공식 자료를 다시 확인하는 습관이 필요합니다. 다만, 최근 개편 흐름만 놓고 보면, 실수요 1주택자 보호와 일정 수준의 완화 기조가 이어지는 방향에 맞춰 설계되는 분위기가 강합니다.

종부세 세율 구조와 실제 부담 방식, 숫자보다 중요한 관점

세율표만 늘어놓으면 오히려 감이 떨어지기 때문에, 최근 체계에 맞춰 핵심만 정리해 보겠습니다.

주택분 종부세는 2주택 이하와 3주택 이상 또는 특정 중과대상을 구분해 누진세율을 적용하며, 완화 이후에는 과도한 급등을 억제하는 방향으로 재설계되어 있습니다. 국세청 세액 계산 흐름도 기준으로 보면, 현재 구조는 대략 다음과 같은 흐름으로 이해하면 충분합니다.

과세표준 구간 (예시)	2주택 이하 세율	3주택 이상 등	특징
3억 원 이하	약 0.5%	완화 후 0.5% 수준	기본 구간, 부담 완화된 영역.
3억 초과 ~ 6억 원	약 0.7%	유사 또는 소폭 가산	여전히 제한적 대상.
6억 초과 ~ 12억 원	약 1.0%	상대적으로 높은 구간	고가·다주택으로 갈수록 누진.
12억 초과 구간	1.3% 이상	중과 수준까지 상승 가능	보유 구조에 따라 세액 차이 매우 큼.

여기에 더해, 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제가 최대 80%까지 적용될 수 있기 때문에, 숫자만 보고 겁먹을 필요는 없습니다. 실제로 동일한 공시가격의 주택이라도, 보유 기간과 연령, 주택 수, 합산배제 적용 여부에 따라 세금은 완전히 다르게 나옵니다.

그래서 요즘은 단순히 “얼마 나오냐”보다, 내 상황이 합산배제 대상인지, 1세대 1주택 특례에 해당하는지를 먼저 체크하는 쪽으로 생각이 바뀌는 분위기입니다.

합산배제 과세특례, 1세대 1주택을 지키는 현실적인 장치

실제 상담에서 가장 많이 나오는 부분이 바로 “일시적 2주택인데 종부세 폭탄인가요?”, “상속으로 집이 하나 더 생겼는데 1주택 혜택이 날아가나요?” 같은 질문입니다. 여기서 중요한 장치가 합산배제 과세특례입니다.

일정 요건을 충족하면 해당 주택은 종부세 주택 수 산정에서 빼주기 때문에, 제대로 활용하면 1세대 1주택자의 지위를 상당 부분 지켜낼 수 있습니다.

신청 대상	주요 요건 (요약)	포인트
일시적 2주택	1세대 1주택자가 새로운 주택을 취득하고, 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하는 경우	요건을 충족하면 과세기준일에 2주택이어도 종부세 주택 수에서 제외 가능.
상속주택	상속개시일로부터 일정 기간(예: 5년 이내) 또는 지분율·공시가격이 기준 이하인 경우	실제 거주와 무관하게 상속으로 인한 불리함을 완화하는 취지.
지방 저가 주택	수도권·광역시 외 일정 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택 등	투기 목적이 아닌 지방 분산·거주 목적의 보유에 대해 종부세 완화.

이들 합산배제 대상은 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 사이에 관할 세무서에 신고가 이뤄지는 구조가 일반적이며, 최초 신청 후 요건 변동이 없으면 계속 적용되는 방식이 사용되고 있습니다.

기간과 방식은 해마다 공지로 확인해야 하지만, 공통적으로 중요한 건 “애매한 상태로 방치하지 말고, 내가 합산배제를 받을 수 있는지 먼저 점검해서 신고로 확정해 두는 것”입니다. 공식 안내를 참고하면, 합산배제 특례를 활용하지 않아 불필요한 종부세를 낸 사례도 여전히 반복되고 있습니다.

정리하자면, 2026년을 바라보고 주택 보유 전략을 생각할 때는 “세율이 몇 퍼센트냐”보다 내 집이 공제 구간 안에 있는지, 합산배제 요건에 해당하는지, 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있는 구조인지에 초점을 두는 편이 현실적입니다.

같은 가격대 주택이라도, 이 기준을 어떻게 충족하느냐에 따라 종부세를 내는 사람과 전혀 내지 않는 사람이 나뉩니다. 실제로는 숫자 계산 자체보다, 본인이 어떤 유형에 속하는지 정확히 인식하는 쪽이 세금 절약 효과가 훨씬 큽니다.

이제 이 흐름을 바탕으로, 이어서 실제 사례에 가까운 계산 방식, 일시적 2주택·상속·지방 주택 보유시 조합별 시나리오, 신고 시 놓치기 쉬운 포인트들을 자연스럽게 연결해서 정리해 보겠습니다.

종합부동산세 계산, 실제 숫자로 보면 더 선명해지는 포인트

막연히 “공제금액이 늘었다”, “공정시장가액비율이 60%다”라고만 들으면 체감이 잘 안 됩니다.

실제 주택 시가를 놓고 계산 흐름을 대입해 보면, 왜 최근 개편 이후로 종합부동산세 부담이 완화되었다고 느끼는지 훨씬 분명해집니다. 특히 1세대 1주택이거나, 일시적으로 2주택 상태가 된 실수요자라면, 숫자만으로 공포감을 갖기보다 구조를 이해해두는 편이 훨씬 유리합니다.

예를 들어 시가 25억 원 수준의 주택을 보유한 경우를 기준으로 살펴보면, 예전처럼 공정시장가액비율이 높고 공제금액이 낮던 시기와 비교해, 현재 체계에서는 과세표준 자체가 크게 줄어듭니다.

국세청 세액 계산 흐름을 기준으로 보면, 「공시가격 합산 ➜ 공제 9억 또는 12억 ➜ 60% 반영 ➜ 구간별 세율·누진공제 ➜ 재산세 차감 ➜ 세액공제」 순으로 정리됩니다.

구분	주택 시가	공제금액	공정시장가액비율	과세표준 및 세부담 비교
과거 구조 (완화 전)	25억 원	6억 원 등 낮은 공제	95%	공제 후 금액의 상당 부분이 과세표준으로 잡혀, 고가 1주택자도 높은 세액 부담
현재 구조 (9억/12억 + 60%)	25억 원	일반 9억 원, 1세대 1주택 12억 원	60%	공제 후 남은 금액의 60%만 과세표준으로 반영되어, 같은 시가라도 세금이 크게 경감

여기에 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)까지 겹치면, 숫자상으로는 종부세 대상처럼 보여도 실제 부담은 상당히 낮아질 수 있습니다.

그래서 2026년 기준으로 종합부동산세를 고민할 때는, 세율표만 보는 것보다 내가 1세대 1주택 특례 대상인지, 장기보유와 연령 요건을 충족하는지, 합산배제 적용을 받을 수 있는 주택이 있는지를 함께 보는 게 현실적인 판단 기준이 됩니다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택 상황별 체크포인트

요즘처럼 이사, 상속, 지방 투자 등이 자연스럽게 섞이는 환경에서는 “주택 수가 늘어났다”는 이유만으로 바로 종부세 폭탄을 떠올릴 필요는 없습니다. 중요한 것은 각 주택이 어떤 유형에 속하는지, 그리고 합산배제 과세특례 대상에 들어가는지를 정확히 구분하는 일입니다. 이 부분을 놓치는 순간, 적용 가능했던 혜택을 스스로 포기하는 결과가 됩니다.

유형	요점	종부세 관점 핵심
일시적 2주택	기존 주택을 처분하기 전에 새 주택을 취득해 과세기준일에 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 기한 내 종전주택 처분 시 1세대 1주택으로 보는 특례 적용 가능.	요건을 충족하면 새 집과 옛 집이 동시에 있어도 주택 수 산정에서 불리하게 보지 않도록 보호하는 장치라 생각하면 이해가 빠릅니다.
상속주택	상속개시 후 일정 기간 이내이거나, 지분율·공시가격이 기준 이하인 상속주택은 실수요와 무관한 불가피한 취득으로 보아 완화.	단순히 상속으로 주택 수가 늘었다고 해서 바로 다주택자로 보지 않고, 상속주택을 합산배제 대상으로 관리할 수 있는지가 관건입니다.
지방 저가 주택	수도권·광역시 외 인구 감소 지역 등에서 공시가격 3억 원 이하인 주택은 투기 목적보다 거주·지역 수요에 초점을 둔 지원 성격.	일정 요건을 충족하면 종부세 주택 수에서 제외되어, 수도권 거주 + 지방 소형 보유 구조에서도 부담 관리가 가능합니다.

이 유형들이 중요한 이유는, 실제로는 2주택 또는 3주택처럼 보여도 법에서 인정하는 합산배제 요건을 만족하면 종부세 계산 시 “주택 수”에서 빠질 수 있기 때문입니다.

국세청 안내에서도 합산배제 신고를 통해 과도한 세부담을 줄일 수 있음을 반복해서 강조하고 있고, 신고는 통상 매년 9월 중에 이뤄지며 최초 인정 후에는 조건 변동이 없는 한 계속 적용되는 구조를 사용하고 있습니다.

중요한 건, 본인이 이 요건에 해당하는지 애매한 상태로 넘기지 않는 겁니다. 단순히 “2주택이니까 끝”이 아니라, 일시적 이전, 상속 지분, 지방 저가 주택 여부까지 함께 놓고 보면, 종부세를 실제로 내야 하는 사람은 생각보다 더 좁혀집니다.

1세대 1주택, 혼인·보유기간·연령까지 함께 보는 2026년 관점

최근에는 단순히 “집 한 채만 있으면 1세대 1주택”이라는 단순 공식보다, 혼인, 상속, 재건축, 지방 주택 보유 등 다양한 상황을 함께 고려해 1세대 1주택 여부를 인정하는 흐름이 강화되고 있습니다.

특히 혼인 후 일시적 2주택, 배우자 각각의 1주택 보유, 상속분 포함 등 복합적인 케이스에서 거주 목적이 뚜렷한 경우, 일정 기간을 두고 1세대 1주택으로 인정하는 방향이 논의·도입되면서, 종부세와 양도세 모두에서 보다 유연한 판단이 가능해졌습니다. 

이런 환경에서 2026년 기준으로 종합부동산세를 바라볼 때, 실제로 중요한 기준은 몇 가지로 정리됩니다.

첫째, 보유 주택의 공시가격 합계가 9억 원 또는 12억 원을 의미 있게 넘는지.

둘째, 일시적 2주택·상속·지방 저가 주택처럼 법에서 이미 예외로 두고 있는 영역에 해당하는지.

셋째, 고령·장기보유 공제를 활용할 수 있는 상태인지. 이 세 가지를 차분하게 대입해 보면, 괜히 “종부세 대상일 것 같다”는 막연한 불안보다 훨씬 현실적인 그림이 보입니다.

결국 지금 제도는 투기 목적의 다주택·초고가 보유자에게 집중하고, 실수요 1주택자나 불가피한 사유(이사, 상속, 지방 거주 등)에 대해서는 합산배제 과세특례와 세액공제로 조정할 수 있는 여지를 둔 구조에 가깝습니다. 본인의 보유 형태를 이 기준 위에 올려놓고 차분히 정리해 보면, 어디에서 세금을 줄일 수 있고, 어디까지는 어쩔 수 없이 부담해야 하는지 선이 분명해집니다.

이제 여기까지의 내용을 바탕으로, 사람들이 실제로 가장 많이 헷갈려 하는 지점과 놓치기 쉬운 질문들을 따로 모아서 정리해 보겠습니다. 종합부동산세 합산배제, 과세특례, 1세대 1주택 혜택과 연결되는 부분 위주로 궁금해하는 질문들을 하나씩 짚어보면 전체 흐름이 더 또렷해집니다.

종합부동산세 합산배제 과세특례 FAQ

Q1. 일시적 2주택인데 올해 6월 1일 기준으로 2채 모두 제 이름이라면 종부세가 부과되나요?

이사나 신축으로 인해 잠시 두 채를 보유하게 된 경우, 합산배제 과세특례를 신청하면 1세대 1주택으로 간주되어 종부세가 부과되지 않습니다.

단, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 하며, 처분 기한을 넘기면 과세특례가 취소됩니다. 이 특례는 반드시 매년 9월 30일까지 관할 세무서에 신고해야 하며, 이후에는 자동 갱신되어 불필요한 재신청 없이 계속 적용됩니다.

Q2. 상속으로 집을 하나 더 받았는데, 이건 무조건 2주택으로 계산되나요?

상속으로 인해 주택을 취득했다면 모든 경우가 2주택으로 계산되는 것은 아닙니다.

상속개시일로부터 5년 이내이거나, 상속지분이 전체의 40% 이하인 경우, 또는 상속주택의 지분 공시가격이 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하라면 합산배제 대상이 됩니다. 즉, 상속주택은 본인의 의사와 관계없이 취득된 것이기 때문에 일정 요건을 충족하면 종부세 주택 수 계산에서 제외할 수 있습니다.

Q3. 지방에 부모님이 사시던 저가주택을 공동 명의로 상속받았는데 종부세 대상이 될까요?

수도권과 광역시를 제외한 지방, 특히 인구감소 지역·접경지역의 경우 공시가격이 3억 원 이하라면 지방 저가주택으로 분류되어 종부세 주택 수에서 제외됩니다.

공동명의라도 지분이 소액이거나 상속개시일로부터 5년 이내라면, 상속주택과 동일한 합산배제 기준이 적용됩니다. 단, 해당 조건을 충족하더라도 직접 신고하지 않으면 자동 적용되지 않으므로 반드시 신고 절차를 거쳐야 합니다.

Q4. 1세대 1주택자라도 공시가격이 13억이면 종부세를 내야 하나요?

현재 공제금액은 1세대 1주택자의 경우 12억 원입니다. 따라서 공시가격이 13억 원이면 1억 원 초과분에 대해서만 종부세 과세표준이 계산됩니다. 여기에 공정시장가액비율(60%)을 곱하고 세율을 적용하면 실제 세액은 과거보다 크게 낮습니다. 고령자·장기보유자라면 세액공제를 추가로 받아 실질 부담은 매우 줄어들 수 있습니다.

Q5. 합산배제 과세특례를 이미 한 번 신청했는데, 내년에 또 해야 하나요?

처음 신청할 때 신고서에 명시된 요건이 그대로 유지된다면, 다음 해에는 재신청 없이 자동으로 이어집니다.

다만, 주택 매매·상속·지분 변경 등 변동이 생기면 변경신고를 해야 합니다. 신고가 누락되면 다음 해부터 특례 적용이 중단되므로, 매년 6월 기준으로 주택 현황을 점검하는 습관이 필요합니다.

Q6. 부부 공동명의로 된 1주택은 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있나요?

부부 공동명의의 경우에도 거주용 실수요 주택이라면 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다.

다만 공동명의자는 각자 지분 비율만큼의 공제가 적용됩니다. 1세대 1주택 단독명의보다 약간 유리하지 않을 수 있지만, 장기보유·고령자 공제를 함께 받는다면 세금 부담 차이는 크지 않습니다. 단독명의로 전환할 때는 증여세 부담이 발생할 수 있으므로 사전에 세무사 상담을 거치는 것이 안전합니다.

Q7. 9월에 합산배제 신청을 놓쳤다면 나중에 소급해서 받을 수 있나요?

불가능합니다. 합산배제 과세특례는 매년 정해진 기간(통상 9월 16일~30일) 내에 접수해야만 해당 연도 종부세 산정에 반영됩니다. 신고 기한을 넘긴 경우, 다음 과세연도부터 적용되므로 반드시 기한 내 신고를 해야 합니다. 국세청 홈택스에서도 전자신청이 가능하며, 세무서 방문 접수도 허용됩니다.

Q8. 합산배제 과세특례는 재산세나 양도소득세에도 영향을 주나요?

아니요. 합산배제 과세특례는 종합부동산세 주택 수 산정에만 영향을 미칩니다.

재산세는 지자체가 부과하는 지방세로, 별도 기준(공시가격·세율 등)에 따라 산정됩니다. 양도소득세 역시 매도 시점의 1세대 1주택 비과세 요건과는 독립적으로 판단되므로, 종부세 특례와는 직접적인 연결이 없습니다.

Q9. 주택을 증여받은 경우 합산배제나 공제혜택을 받을 수 있나요?

증여는 자발적인 취득이기 때문에 합산배제 과세특례 대상이 아닙니다. 다만 증여 후 그 주택이 실거주용으로 바뀌고, 세대 분리 후 일정 기간이 경과하면 향후 1세대 1주택으로 전환될 수 있습니다. 이 경우 종부세뿐 아니라 향후 양도소득세 비과세 요건에도 영향을 줄 수 있으므로 계획적으로 증여 시점을 정하는 것이 중요합니다.

Q10. 공시가격이 내려가면 올해 종부세는 자동으로 줄어드나요?

그렇습니다. 종합부동산세는 공시가격을 기준으로 산정되므로, 공시가격이 인하되면 과세표준이 자동으로 줄어듭니다. 하지만 단순히 가격이 내려가도 합산배제 신청이나 세액공제 신청을 하지 않으면 반영되지 않으니, 매년 세무서 공고를 확인해 최종 과세표준을 검증하는 과정이 필요합니다.

결국 2026년 현재의 종합부동산세 제도는 고가·다주택자 중심 과세를 유지하면서도, 실수요자에게는 다양한 완화 장치를 열어두고 있습니다.

중요한 건 “내가 합산배제 대상인지, 신고를 제때 했는지, 세액공제를 받을 수 있는지”를 스스로 점검하는 일입니다. 매년 바뀌는 세법 흐름을 놓치지 않고 챙긴다면, 불필요한 부담 없이 안정적인 자산 관리가 가능합니다.