종합부동산세 1세대 1주택 공제부터 납부유예까지, 2026년 대비 최신 정리

종합부동산세, 재산세와 어떤 관계인지부터 정리해 보기

종합부동산세는 재산세와 완전히 별개의 세금이 아니라, 먼저 재산세를 부과한 뒤 일정 기준을 초과하는 고가 부동산 보유자에게 추가로 붙는 세금이다.

실제 부과 과정은 두 단계로 이루어진다. 먼저 주택이나 토지를 가지고 있는 사람에게 해당 부동산이 있는 시·군·구에서 재산세를 물건별 또는 관할 구역별로 부과하고, 그다음 전국에 있는 주택·토지를 유형별로 합산해 기준을 넘는 사람에게만 종합부동산세를 추가로 매긴다.

종합부동산세 1세대 1주택 공제부터 납부유예까지, 2026년 대비 최신 정리

주택의 경우 재산세는 기본적으로 집 한 채 한 채마다 부과되지만, 종합부동산세에서는 전국의 주택을 한꺼번에 합산해 본다. 토지도 마찬가지로 관내 토지를 합산해 재산세를 매기고, 종합부동산세에서는 전국 단위로 다시 합산한다. 이때 주택·종합합산토지·별도합산토지 세 가지 유형으로 나누어 각자 공제액을 적용하는 방식이 현재 기준이다.:

정리하면, 재산세는 모든 부동산 보유자가 부담하는 기본적인 세금이고, 종합부동산세는 공시가격 합계가 일정 금액을 넘어서는 사람에게만 추가로 부담되는 세금이라고 이해하면 훨씬 수월하다.

1세대 1주택자의 정의와 공제 혜택 이해하기

종합부동산세 1세대 1주택자는 단순히 “집 한 채만 있는 사람” 정도로 끝나지 않는다.

세법상 정의를 보면, 같은 세대에 속한 사람들 가운데 단 한 명만 주택분 재산세 과세대상이 되는 1주택만 단독 소유하고 있고, 그 소유자가 소득세법상 거주자인 경우에 1세대 1주택자로 본다. 이 기준을 충족하면 주택분 종합부동산세에서 기본공제 12억 원을 적용받는다.:

배우자나 자녀와 집을 함께 가진 사람도 많다.

이런 경우에는 소유 형태에 따라 적용 방식이 달라진다. 배우자나 세대원이 같은 집을 공동으로 가지고 있다면, 각자의 지분별로 각각 1주택을 보유한 것으로 보아 인별 공제 9억 원씩 적용되는 구조다. 다만, 부부가 공동명의인 1주택자의 경우 국세청에 특례 신청을 하면, 그 집을 1세대 1주택으로 인정해 기본공제 12억 원과 함께 보유기간·연령에 따른 세액공제까지 적용받을 수 있다.:

연령·보유기간 세액공제는 1세대 1주택자에게 매우 중요한 부분이다. 만 60세 이상이 되면 연령에 따라, 그리고 5년 이상 보유하면 보유기간에 따라 각각 공제율이 올라가고 두 공제를 합산하되 최대 80%까지 반영할 수 있다

단, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 특례로 추가 주택을 인정받는 경우, 그 특례 주택 부분에 대해서는 세액공제를 따로 적용하지 않는 점을 꼭 기억해 둘 필요가 있다.

공시가격 기준일과 과세기준일, 헷갈리지 않게 정리하기

종합부동산세를 이해할 때 가장 자주 헷갈리는 것이 공시가격 기준일과 과세기준일(6월 1일)이다. 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부 장관과 시장·군수·구청장이 부동산 가격 공시법에 따라 정해 공시한다.

공동주택과 표준 단독주택·표준지는 국토교통부에서 공시하고, 나머지 개별 단독주택과 토지는 부동산 소재지의 지자체에서 공시한다.

주택 및 토지의 공시가격은 통상 4월 말쯤 확정·공시되고, 국토교통부 누리집이나 각 시·군·구 누리집에서 조회할 수 있다. 종합부동산세는 이렇게 확정된 공시가격을 바탕으로, 매년 6월 1일 현재 보유 현황을 기준으로 과세 대상과 세액을 산정한다.

구분	기준일	내용
공시가격 기준	매년 1월 1일	해당 연도 공시가격 산정의 기준일
공시 시점	대략 4월 말	국토교통부·시군구 누리집에서 주택·토지 공시가격 확인
과세기준일	매년 6월 1일	보유 여부·조정대상지역 판정 및 과세 여부를 판단하는 기준
정기 고지·납부	12월 1~15일	정기 고지서 발송 후 종합부동산세 납부 기간

주택 수 계산 방식과 조정대상지역, 합산배제의 관계

재산세 과세유형을 따라가는 주택 수 계산

종합부동산세에서 주택 수를 셀 때는 “재산세가 주택으로 과세되는지”를 먼저 본다. 재산세가 주택분으로 잡히는 경우에만 종합부동산세에서도 주택으로 보며, 주택 수 계산 역시 재산세 과세유형을 따르는 것이 원칙이다.

세율 적용을 위한 주택 수는 인별로 전국에 있는 주택을 모두 합산해 계산한다. 법인과 단체도 각각 인별로 본다. 주택의 부속토지만 보유한 경우나, 집을 지분으로 일부만 보유하고 있어도 세율 적용을 할 때는 1주택으로 본다는 점이 특히 중요하다.

다만, 종합부동산세 과세에서 제외되는 합산배제 주택은 주택 수 계산에서 빼고 본다. 상속주택이나 무허가주택의 부속토지처럼 예외적인 성격이 있는 경우에는 납세자가 신청하면 세율 적용 주택 수 산정 시 제외할 수 있도록 되어 있다.

조정대상지역 임대주택과 합산배제 배제

조정대상지역에 있는 임대주택은 종합부동산세에서 민감하게 다뤄진다.

과세기준일(6월 1일) 현재 조정대상지역에 소재한 장기일반·단기 민간 매입임대주택은 일정 시점 이후 취득·등록한 물건부터는 합산배제 대상에서 제외되어 종합부동산세 과세에 포함될 수 있다.

개인의 경우에는 1세대가 국내에 이미 1주택 이상을 가진 상태에서 조정대상지역 지정 공고일 이후에 새로 취득한 매입임대주택이 합산배제에서 빠지게 된다.

다만, 지정 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금까지 모두 지급해 두었다면 예외적으로 합산배제 대상에서 제외되지는 않는다. 법인은 조정대상지역 지정 공고일 이후에 새로 등록 신청한 매입임대주택이 합산배제에서 제외되는 식으로 기준이 다르게 움직인다.

새로 지정된 조정대상지역이 종부세에 반영되는 시점

조정대상지역 지정이 바뀔 때마다 “올해 종부세에 바로 영향이 있나” 하는 궁금증이 생기곤 한다.

세법상 조정대상지역 여부는 과세기준일인 6월 1일 기준으로 판단한다. 예를 들어 서울 서초·강남·송파·용산구처럼 이미 조정대상지역인 곳은 과세기준일 현재 지정 여부를 기준으로 판정하며, 10월 중순 이후에 추가로 지정된 지역은 그해 종합부동산세에는 영향을 미치지 않고 다음 해 과세부터 영향을 줄 수 있다.

다만, 새로 조정대상지역으로 지정된 지역의 공고일 다음날부터 새로 취득하거나 등록 신청하는 민간 매입임대주택은, 다음 연도에 합산배제 대상에서 제외될 수 있기 때문에 취득 시기와 계약일, 등록일을 세밀하게 챙겨 두는 편이 안전하다.

지방 저가주택·상속주택·일시적 2주택 특례 정리

상속주택 지분과 주택 수 인정 여부

일정 지분만 상속받은 주택도 원칙적으로는 주택 수에 포함된다.

다만, 상속주택 특례를 활용하면 부담을 줄일 수 있다. 상속주택 특례를 신청하면 상속일로부터 5년 동안은 상속주택이 있어도 1세대 1주택자로 판정하고, 세율을 적용할 때도 상속주택은 주택 수에서 제거할 수 있다.

상속일로부터 5년이 지난 뒤에도 상속지분이 40% 이하이거나, 과세기준일 현재 본인 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 밖에서는 3억 원, 수도권 안에서는 6억 원 이하라면 상속주택을 주택 수에서 빼고 볼 수 있다. 반대로 이 기준을 넘는다면 더 이상 상속 특례를 적용받지 못할 수 있다.

상속주택과 1주택이 세대 내 서로 다른 사람에게 있을 때

한 세대 안에서 한 사람은 본인 명의 1주택, 다른 사람은 상속주택을 가진 경우가 있다.

이 상황에서는 상속주택에 대해 1세대 1주택자 특례를 적용받지 못한다. 즉, 세대 단위로 보면 여러 주택을 보유한 셈이기 때문에 상속주택을 이용한 1세대 1주택 판정이 어려워지는 구조라고 이해하면 된다.

수도권과 지방 저가주택 특례 구분

지방 저가주택 특례는 종합부동산세에서 1세대 1주택자로 인정받을 수 있는 중요한 장치다.

다만 수도권에 있는 공시가격 4억 원 이하 주택이라고 해서 자동으로 지방 저가주택으로 취급되지는 않는다. 수도권은 서울·인천·경기도를 통칭하며, 이 지역에 있는 주택은 원칙적으로 지방 저가주택으로 보지 않는다.

예외적으로 수도권 안에서도 인구감소지역이면서 접경지역에 해당하는 일부 지역(예: 경기도 가평·연천, 인천 강화·옹진)에 소재한 주택은 지방 저가주택 요건을 충족하면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다. 반면 지방 저가주택을 두 채 이상 보유하고 있으면 특례 대상에서 벗어나게 되며, 하나만 가지고 있을 때에만 1세대 1주택자 특례를 기대할 수 있다.

일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 동시에 가진 경우

현실에서는 집을 갈아타는 과정에서 일시적 2주택 상태가 되고, 이전에 상속받은 주택이 하나 끼어 있으며, 지방에 소형 저가주택을 한 채 더 가진 사례처럼 복잡한 조합이 자주 나온다. 이때도 각 주택이 세법에서 요구하는 1세대 1주택자 특례 요건을 충족하면, 세대 전체적으로 1세대 1주택자로 인정받을 수 있다.

다만 이 경우에도 특례 대상 주택의 과세표준은 종합부동산세 계산에 포함되기 때문에 세금을 아예 내지 않는 것은 아니다.

1세대 1주택 12억 기본공제

다만 기본공제 12억 원과 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있어 부담을 상당 부분 줄일 수 있다. 특례 주택 자체의 과세표준에는 세액공제를 따로 적용하지 않는다는 점만 주의하면 된다.

세부담상한 제도와 세율 구조, 생각보다 중요한 이유

부동산 가격이 급변하면 같은 집을 가지고 있어도 세금이 갑자기 크게 늘어날 수 있다.

이를 완화하기 위해 세부담상한 제도가 운영되고 있다. 보유세 개편으로 인한 세부담 급증을 막기 위한 장치로, 과세 유형별(주택·종합합산토지·별도합산토지)로 전년 대비 세부담(재산세+종부세)이 150%를 넘지 않도록 상한을 둔다.

쉽게 말하면, 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세를 합한 올해 금액이, 직전연도 표준세율 재산세액과 종합부동산세 상당세액 합계의 150%를 넘으면 그 초과분은 “0”으로 본다는 의미다. 덕분에 공시가격이 크게 올라도 세금이 한 번에 폭발적으로 증가하는 상황을 어느 정도 제어해 준다.

구분	내용
세부담상한율	원칙적으로 전년 대비 150% 이내에서 세부담 제한
주택 과세표준	전국 주택 공시가격 합계에서 공제금액(1세대1주택 12억, 그 외 9억)을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 산정
토지 과세표준	종합합산토지 5억, 별도합산토지 80억 공제 후 공정시장가액비율 100% 적용

세율 자체는 과세표준 구간에 따라 누진 구조로 되어 있고, 주택 수(2주택 이하·3주택 이상)에 따라 일부 차이가 있다.

세율표 전체를 모두 외우기보다는, 내 주택 공시가격 합계가 어느 구간에 속하는지와, 1세대 1주택자 여부, 세부담상한 적용 여부 정도만 체크해 두면 실무에서 계산 방향을 잡는 데 충분하다.

합산배제·특례 신고 기한과 정기 신고·납부 방식

합산배제·특례 신고를 제때 하지 못했을 때

합산배제나 특례 대상 주택을 가지고 있다면, 과세기준일(6월 1일) 현재 기준으로 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 합산배제·특례 신고(신청)를 하는 것이 원칙이다. 그래야 정기부과 고지(12월 1~15일)에 정확한 세액이 반영된다.

만약 이 기간에 신고를 하지 못했다면 완전히 기회를 놓친 것은 아니다. 종합부동산세 신고 기간인 12월 1~15일 사이에 추가로 합산배제·특례 신고(신청)를 할 수 있다. 이때는 고지서를 그대로 따르지 않고, 납부고지서와는 관계없이 별도의 신고서(신청서)를 제출한 뒤 스스로 계산한 세액을 납부하면 기존 고지세액은 자동으로 취소된다.

합산배제 신고를 잘못한 경우

합산배제 대상이 아닌데도 실수로 합산배제 신고를 한 경우에는 그대로 둘 수 없다.

종합부동산세 신고 기간(12월 1~15일) 안에 다시 과세대상으로 정정 신고를 해야 한다. 만약 정정 신고를 하지 않고 넘어가면 그동안 줄여서 냈던 세액에 대해 추후 경감받은 세액과 이자 상당 가산액이 한꺼번에 부과될 수 있다.

고지 대신 신고·납부를 선택할 수 있는 경우

국세청에서 발송한 고지 내용에 오류가 있다고 판단되거나, 납세자가 직접 신고를 통해 정산하고 싶다면 고지서에 적힌 내용과 관계없이 신고·납부를 선택할 수 있다. 이 경우 신고한 세액을 납부하면 당초 고지된 세액은 취소된다.

홈택스에서 과세물건·세액 상세내역 확인하는 방법

종합부동산세는 고지서만으로는 세액이 어떻게 계산됐는지 직관적으로 보기가 쉽지 않다.

이럴 때 국세청 홈택스를 활용하면 과세대상 물건별 공시가격과 세액 계산 내역을 상세하게 확인할 수 있다. 홈택스 메인 화면 하단의 세무 업무 가이드 맵에서 종합부동산세 메뉴로 들어가면 “과세물건 및 세액 상세내역 조회” 기능이 제공된다. 고지서에 찍힌 QR코드를 통해 바로 접근하는 것도 가능하다.

홈택스를 이용하기 어렵거나 공인인증·간편인증 사용이 익숙하지 않은 납세자는 관할 세무서에 직접 방문해서 본인 확인을 거친 뒤 과세대상 물건과 세액 계산 내역을 받아볼 수 있다. 일부 서비스는 열람만으로도 가능한 반면, 종합부동산세 신고·납부나 납부유예 신청처럼 민감한 작업은 대부분 공동·금융인증서 등 인증수단을 요구한다.

부부 공동명의, 1세대 1주택 특례와 공제액 차이

앞서 언급했듯이, 배우자나 세대원이 같은 주택을 공동으로 소유하고 있다면 지분 소유자별로 각각 1주택을 보유한 것으로 본다. 이 경우 인별로 각각 9억 원씩 공제받을 수 있어, 지분을 나눠 가진 형태로 여러 사람이 공제 혜택을 나눠 갖는 구조가 된다.

반면 부부 공동명의 1주택자의 경우, 단순히 각자 9억 원씩 공제받는 것에 그치지 않고 1세대 1주택자 특례를 신청해 12억 원의 공제와 연령·보유기간에 따른 세액공제까지 함께 받을 수 있다. 특히 재개발·재건축으로 새로 준공된 아파트처럼 보유기간이 길고 연령 요건도 맞는 경우에는 두 가지 공제가 동시에 적용되면서 세부담이 크게 줄어드는 사례가 많다.

납부유예, 분납, 가산세까지 한 번에 정리해 두기

납부유예 신청이 가능한 사람과 신청 시기

종합부동산세가 부담되는 고령자·장기보유자라면 납부유예 제도를 활용할 수 있다. 일정 요건을 충족하는 1세대 1주택자는 양도·상속·증여 등 사유가 발생할 때까지 주택분 종합부동산세 납부를 미룰 수 있다.

납부유예 신청 자격은 대체로 다음 네 가지를 모두 충족해야 한다.

1세대 1주택자(일시적 2주택 등 특례로 1세대 1주택자로 인정되는 경우 포함)일 것, 만 60세 이상이거나 주택 보유기간이 5년을 넘길 것, 직전 과세기간의 총급여가 7천만 원 이하이면서 종합소득금액이 6천만 원 이하일 것, 해당 연도 주택분 종합부동산세액이 100만 원을 초과할 것 등이다.

신청 시기는 납부기한 3일 전까지이며, 홈택스·손택스를 통해 신청한 뒤 담보 관련 서류를 관할 세무서에 우편이나 방문으로 제출하면 된다. 세무서를 직접 방문해 납부유예 신청서와 담보제공서, 관련 서류를 함께 제출할 수도 있다. 세무서 담당자가 서류를 검토한 뒤 납부기한까지 허가 여부를 알려주게 된다.

분납 제도와 250만 원 기준

종합부동산세를 한 번에 내기 부담스럽다면 분납도 고려할 수 있다. 납부할 종합부동산세액(농어촌특별세 제외)이 250만 원을 초과하면 분납 신청이 가능하며, 납부기한 경과일로부터 최대 6개월 이내까지 나누어 낼 수 있다.:

납부할 종부세액	분납 가능 금액	비고
250만 원 이하	분납 불가	일시납부 원칙
250만 원 초과 ~ 500만 원 이하	250만 원을 초과하는 금액	예: 400만 원이면 150만 원 분납
500만 원 초과	납부할 세액의 50% 이하	농어촌특별세도 동일 비율로 분납

가산세 구조와 납부 지연의 비용

고지된 종합부동산세를 12월 15일까지 내지 않으면 납부지연 가산세가 붙는다.

납부기한을 넘기면 우선 3%의 고정 가산세가 부과되고, 고지세액이 150만 원 이상일 경우에는 납부기한이 지난 다음 날부터 납부일까지 1일당 0.022%의 납부지연가산세가 추가로 쌓인다.

종합부동산세를 신고하면서 세액을 잘못 계산해 정상보다 적게 신고한 경우에는 별도의 가산세가 있다. 정당한 사유 없이 적게 신고하면 과소신고한 세액의 10%가 가산세로 부과되고, 부당한 과소신고로 판단되면 40%까지 올라갈 수 있다.

여기에 납부기한 다음날부터 실제 납부일까지 매일 0.022%씩 납부지연 가산세가 얹히므로, 적게 신고하는 것보다는 애초에 보수적으로 계산하거나 전문가의 도움을 받는 편이 오히려 비용을 줄이는 길이 될 수 있다.

전자신고·홈택스 활용, 생각보다 간단하게 사용하는 방법

요즘에는 종합부동산세도 대부분 전자신고를 통해 처리한다.

공동·금융인증서 등 인증수단을 이용해 홈택스(hometax.go.kr)에 접속한 뒤, 메인 화면 하단의 세무 업무 가이드 맵에서 종합부동산세 메뉴로 들어가면 정기신고, 납부, 과세물건 조회, 납부유예 신청, 분납신청 등 각종 기능을 한 곳에서 이용할 수 있다,

종합부동산세 신고 기간에는 국세청 누리집에 “동영상으로 알아보는 종합부동산세 정기신고” 같은 안내 영상도 올라와 있어, 실제 화면을 보면서 차근차근 눌러 보기만 해도 신고를 마칠 수 있다. 다만 전자신고는 필수 인증수단이 필요한 경우가 많으므로, 신고 기한이 다가오기 전에 미리 인증서를 준비해 두는 편이 마음이 한결 편하다.

일부 단순 조회나 안내 기능은 인증서 없이도 가능하지만, 신고·납부, 납부유예·분납 신청, 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례 신청 등 민감한 작업은 대체로 인증서를 요구한다는 점도 함께 기억해 두면 좋다.

2026년 올해 종부세를 미리 준비할 때 체크해 볼 포인트들

지금까지 내용을 종합해 보면, 종합부동산세는 “집이 몇 채냐”를 넘어, 누가 어떤 형태로 소유하고 있는지, 상속·임대·지방 저가주택 같은 특례 요건을 충족하는지, 1세대 1주택자 공제를 받을 수 있는지에 따라 결과가 크게 달라진다.

단순히 공시가격만 보고 “나는 대상이겠지, 아니겠지”를 가늠하기보다는, 홈택스에서 과세물건과 세액 내역을 먼저 확인하고 나서, 상속·공동명의·임대등록·조정대상지역 여부를 하나씩 따져 보는 흐름으로 접근하면 머릿속이 더 선명해진다.

특히 1세대 1주택자라면 12억 원 기본공제와 연령·보유기간 세액공제가 세부담을 가르는 핵심이다. 은퇴를 앞두고 있거나 이미 은퇴한 세대의 경우, 당장 집을 처분하기보다는 세액공제가 어떻게 붙는지 먼저 살펴보고, 필요하다면 납부유예까지 활용해 현금 흐름을 조정하는 방식도 충분히 현실적인 선택지가 될 수 있다.

임대주택을 운영하는 경우라면 조정대상지역 지정일과 취득일, 등록일이 합산배제 여부에 직접적인 영향을 주기 때문에, 관련 공고일을 캘린더에 따로 적어 두고 관리하는 습관을 들이는 편이 좋다.

지방 저가주택을 활용한 전략을 고민 중이라면, 수도권인지 비수도권인지, 인구감소·접경지역 예외에 해당하는지, 주택 수가 1채인지 2채 이상인지까지 함께 고려해야 한다.

결국 종합부동산세는 “법을 다 외우는 사람”보다, 기준일과 요건을 놓치지 않고 챙기는 사람에게 조금 더 유리하게 설계된 세금이다. 공시가격, 과세기준일, 고지·납부 기간, 합산배제 신고, 납부유예·분납 가능 여부, 1세대 1주택자 특례 같은 키워드만 머릿속에 잘 붙들어 두면, 매년 12월이 되어도 훨씬 여유 있게 대응할 수 있다.

종합부동산세 FAQ

Q. 종합부동산세와 재산세를 동시에 내는 이유가 궁금합니다.

재산세는 모든 부동산 보유자에게 과세되는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 금액 이상의 고가 부동산을 많이 보유한 사람에게 추가로 부과되는 국세다. 먼저 시·군·구에서 재산세를 물건별·관할 구역별로 부과한 뒤, 전국 단위로 주택·토지 공시가격을 합산해 정해진 공제금액을 초과하는 경우에만 종합부동산세를 추가로 매기는 구조라서 두 세금이 함께 나올 수 있다.

Q. 1세대 1주택자 공제 12억 원은 앞으로도 계속 유지된다고 보면 될까요?

현재 기준으로는 1세대 1주택자에게 기본공제 12억 원이 적용되고 있고, 세법 개정이 없다면 당분간 이 기준을 전제로 종합부동산세가 계산될 가능성이 크다. 다만 공제금액은 과거에도 여러 차례 바뀐 적이 있기 때문에, 종합부동산세를 신경 써야 할 정도의 자산 규모라면 매년 연말 세법 개정 동향을 한 번씩 점검해 보는 습관이 필요하다.

Q. 상속주택을 포함해 집이 두 채인데, 실제로는 한 채에서만 살고 있습니다. 1세대 1주택 특례를 받을 수 있을까요?

상속주택 특례를 신청해 요건을 충족하면, 상속일로부터 일정 기간(기본 5년) 동안은 상속주택이 있어도 1세대 1주택자로 인정받을 수 있다. 이후에도 지분율이 40% 이하이거나, 본인 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 밖 3억 원, 수도권 6억 원 이하라면 상속주택을 주택 수에서 빼고 볼 수 있다. 다만 한 세대 안에서 다른 세대원이 별도의 1주택을 가지고 있는 경우 등에는 특례 적용이 제한될 수 있어, 실제 보유 구조를 세밀하게 따져 보는 것이 좋다.

Q. 수도권이지만 공시가격이 낮은 소형 아파트도 지방 저가주택으로 특례를 받을 수 있나요?

지방 저가주택 특례는 이름 그대로 수도권이 아닌 지방 주택을 대상으로 설계된 제도라서, 원칙적으로 수도권(서울·인천·경기도)에 있는 주택은 지방 저가주택으로 보지 않는다. 다만 수도권 안에서도 인구감소와 접경지역 요건을 동시에 충족하는 일부 지역(예: 가평·연천·강화·옹진)에 있는 주택은 예외적으로 지방 저가주택에 포함될 수 있다. 그마저도 같은 세대가 지방 저가주택을 여러 채 보유하면 특례 대상에서 벗어나므로, “어디에 한 채만” 가지고 있는 상황인지가 중요하다.

Q. 종합부동산세를 잘못 신고했을 때, 어느 정도까지 가산세가 붙을 수 있나요?

정상적으로 신고했어야 할 세액보다 적게 신고하면 과소신고 가산세가 붙는다. 단순 실수로 인정되는 경우에는 과소신고 세액의 10%가, 부당한 과소신고로 판단되는 경우에는 40%까지 가산세가 올라갈 수 있다. 여기에 납부기한 다음날부터 납부일까지 매일 0.022%의 납부지연 가산세까지 더해지므로, 종합부동산세처럼 금액이 큰 세금은 “조금 적게 내 보자”는 생각보다는 정확하거나 오히려 약간 보수적으로 신고하는 쪽이 장기적으로 훨씬 유리하다.

Q. 고지 내용에 불만이 있을 때 바로 불복부터 해야 할까요, 아니면 신고부터 다시 해야 할까요?

고지 내용이 사실과 다르다고 생각될 때 선택지는 크게 두 가지다. 하나는 고지 기간 안에 고지서를 무시하고 스스로 계산한 세액으로 신고·납부하는 것이고, 다른 하나는 고지서를 기준으로 납부하되 이후에 심사청구·심판청구 같은 불복 절차나 경정청구를 통해 정정해 달라고 요구하는 것이다. 신고를 통해 바로잡을 수 있는 사안이라면, 먼저 신고·납부로 조정하고 이후 필요시 불복을 검토하는 순서가 실무에서는 비교적 부담이 덜한 편이다.

Q. 홈택스가 익숙하지 않은데, 꼭 전자신고를 해야 하나요?

종합부동산세는 전자신고가 많이 쓰이지만, 의무는 아니다. 홈택스나 손택스로 직접 신고·납부하는 방법이 가장 편리하긴 하지만, 시스템이 익숙하지 않다면 관할 세무서 민원실을 방문해 도움을 받으면서 신고서를 작성하는 방법도 있다. 고지서대로 납부만 할 생각이라면 은행·우체국·인터넷 뱅킹 등 다양한 납부 수단을 이용할 수 있어, 전자신고에 부담을 느낀다고 해서 종합부동산세 자체를 피할 수 없는 것은 아니다.

Q. 집을 처분할 계획인데, 종합부동산세를 줄이기 위해 매도 시점을 조정하는 게 의미가 있을까요?

종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재의 보유 상황을 기준으로 과세 여부와 세액을 결정한다.

과세기준일 이전에 잔금과 소유권 이전까지 마무리해 실제로 더 이상 집을 보유하지 않는 상태라면 그 해 종합부동산세 대상에서 빠질 수 있다. 반대로 6월 1일을 막 넘긴 뒤에 집을 처분했다면 그 해 종합부동산세는 여전히 부담해야 할 가능성이 크다. 양도소득세와의 관계까지 함께 고려해야 하므로, 일정 규모 이상의 자산이라면 매도 시점은 꼭 세무전문가와 상의한 뒤 결정하는 편이 안전하다.

Q. 종합부동산세를 납부유예까지 신청했다가 나중에 집을 팔면 어떤 일이 생기나요?

납부유예는 말 그대로 “당장 내지 않고 미루는 것”일 뿐, 세금 자체가 사라지는 것은 아니다.

유예를 받은 주택을 나중에 양도·상속·증여하게 되면, 그 시점에 그동안 유예됐던 종합부동산세를 한 번에 정산해야 한다. 따라서 납부유예를 고민할 때에는 향후 몇 년 안에 집을 처분할 계획이 있는지, 처분 시점에 한 번에 세금을 감당할 여력이 있는지까지 함께 고려하는 편이 좋다.

Q. 주택 수가 애매한 경우(오피스텔, 상가주택 등)는 어떻게 판단하는 게 좋을까요?

종합부동산세에서 주택 수는 재산세에서 해당 부동산을 어떻게 과세하는지를 따라가는 것이 원칙이다.

오피스텔처럼 업무시설로 분류되어 재산세가 비주택으로 과세되는 경우에는 종합부동산세에서도 주택 수에 포함되지 않는 것이 일반적이다. 반대로 상가주택처럼 한 건물 안에 주거와 상업공간이 함께 있는 경우에는 주택 부분의 비율과 용도 구분, 실제 사용 현황에 따라 주택 수 산정에 포함될 수 있다.

이런 애매한 경우에는 단순 추측보다는 재산세 과세 유형을 먼저 확인한 뒤, 필요하면 세무서나 전문가에게 문의하는 편이 안전하다.