전세사기 고소장 이렇게 쓰면 효과적이다! (+샘플 제공) 단체고소 포함

전세사기 셀프 고소장 작성과 단체 고소 신고, 이렇게 준비하면 수월하다

전세보증금을 돌려받지 못했을 때 스스로 움직여야 할 순간이 찾아옵니다. 이때 가장 먼저 떠오르는 것이 바로 전세사기 고소장이고, 생각보다 많은 사람들이 혼자서도 충분히 작성해 제출하고 있습니다. 막상 해보면 내용만 잘 정리하면 되는 일인데, 처음 접하면 막막하게 느껴지는 게 사실이라 핵심을 차근차근 정리해 두면 마음이 한결 편해집니다.

전세사기 고소장 이렇게 쓰면 효과적이다! (+샘플 제공) 단체고소 포함

전세사기 셀프 고소장을 준비할 때 중요한 포인트는 두 가지 정도로 요약할 수 있습니다.

하나는 사실관계를 빠짐없이, 그러나 읽기 쉽게 정리하는 것, 다른 하나는 법적으로 의미 있는 정보 위주로 구성하는 것입니다. 이 두 가지만 잡아두면 수사기관이 사건 내용을 이해하는 속도가 빨라지고, 그만큼 처리도 부드럽게 이어질 가능성이 커집니다.

전세 계약에서 문제가 생기지 않도록 미리 살펴보고 싶다면, 아래 글들도 같이 보는 것이 좋습니다.

• [건강 세금/부동산] - 전세사기와 깡통전세 전세보증금 안 주는 임대인 문제
• [건강 세금/부동산] - 전세사기 피해자 전세대출 연장과 보증금 회수 조건 및 임대차 보증금 반환
• [건강 세금/부동산] - 전세금 반환보증보험 - HF HUG SGI 전세자금 대출 차이점 비교
• [건강 세금/부동산] - 전세계약 만료 전 이사짐 빼면 안되는 이유 - 전세금 반환보증

전세사기 고소장에 꼭 들어가야 하는 핵심 구성 다섯 가지

전세사기 관련 고소장을 꾸밀 때에는 형식을 화려하게 맞추는 것보다, 기본 항목을 빠짐없이 채우는 쪽이 훨씬 중요합니다. 아래 다섯 가지를 기준으로 내용을 채워 넣으면 전체 틀은 자연스럽게 완성됩니다.

1. 고소인 및 피고소인 정보
   • 고소인: 이름, 주민등록번호, 연락처, 주소 등 본인 신원을 알 수 있는 정보.
   • 피고소인: 임대인의 이름, 주소, 연락처 등 가능한 한 구체적으로 적습니다. 정확히 모르는 항목은 “불상”이라고 적을 수 있습니다.
2. 고소 취지와 적용될 수 있는 법 조항
   • 피고소인이 어떤 행동을 했고, 그 행동이 왜 위법이라고 보는지 한두 문단으로 정리합니다.
   • 예시: “피고소인은 전세보증금 반환 의무가 있음에도 고의로 이를 이행하지 않았고, 전세 계약 당시 중요한 사실을 숨겨 형법 제347조(사기)에 해당한다고 판단되어 고소합니다.”
3. 범죄 사실 정리와 마무리 문장
   • 누가, 언제, 어디서, 무엇을, 어떻게, 왜 했는지를 기준으로 사건을 시간순으로 풀어 적습니다.
   • 마지막 부분에는 “피고소인에 대한 형사처벌과 전세보증금 반환을 요청한다”와 같이 본인의 요구를 분명하게 적어 줍니다.
4. 증거자료 목록
   • 임대차 계약서, 전세보증금 이체 내역, 등기부등본, 경매 관련 자료 등 사실관계를 보여줄 수 있는 서류를 정리합니다.
5. 관련 사건 진행 상황
   • 같은 내용으로 이미 다른 신고나 소송이 진행 중이라면 그 사실을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.

전세사기 고소장 쓸 때 특히 신경 써야 할 부분

감정 표현을 줄이고 사실에 집중하기

• 억울한 마음이 크더라도 “너무 화가 납니다”, “너무 악질입니다” 같은 말은 줄이고, 실제로 어떤 일이 있었는지에 초점을 맞추는 편이 훨씬 도움이 됩니다.
• 예를 들어 “피고소인이 고의로 저를 속였습니다.” 보다는 “피고소인은 임대차 계약 당시 건물에 설정된 근저당권과 경매 진행 사실을 숨긴 채 계약을 체결했습니다.”처럼 누가 무엇을 숨겼는지를 드러내는 문장이 더 설득력 있습니다.

육하원칙으로 사건을 시간순으로 정리하기

• 누가: 고소인, 피고소인, 중개인 등 사건에 등장하는 사람들.
• 언제: 계약일, 보증금 지급일, 문제를 인지한 시점, 경매가 진행된 날 등.
• 어디서: 계약이 이루어진 장소와 실제 주택 주소.
• 무엇을: 계약 내용, 약속했던 조건, 숨겼던 사실.
• 어떻게: 허위 설명, 사실 은폐, 연락 두절 등 피해가 발생한 과정.
• 왜: 피고소인의 행동이 고의라고 볼 수 있는 근거.

전세사기 고소장 예시 – 형식 잡을 때 참고용

아래 내용은 전체적인 형식을 이해하기 위한 예시일 뿐이고, 실제로 작성할 때에는 본인의 상황에 맞게 숫자·날짜·주소·금액을 바꿔 적어야 합니다.

[전세사기 고소장 예시]

고소인: 홍길동 (주민등록번호: 900101-1234567)
주소: 서울특별시 강남구 테헤란로 123, 101호
연락처: 010-1234-5678

피고소인: 김임대 (주민등록번호: 750101-2345678)
주소: 서울특별시 서초구 서초대로 456, 202호

고소 취지
피고소인은 본인 소유 건물에 이미 많은 채권이 설정되어 있고 경매가 진행 중이었음에도, 이러한 사실을 숨기고 고소인과 전세계약을 체결하여 전세보증금을 받아 갔습니다. 그 결과 고소인은 전세보증금 1억 원 전액을 돌려받지 못한 채 거주지를 잃게 되었습니다. 이에 피고소인을 형법 제347조(사기) 위반 혐의로 처벌해 줄 것을 요청합니다.

범죄 사실

1. 피고소인은 2023년 1월 10일, 서울 강남구 소재 아파트(주소: 서울특별시 강남구 테헤란로 123)에 대해 고소인과 전세계약을 맺었습니다.
2. 이때 해당 건물에는 이미 채권액 5억 원의 근저당이 설정되어 있었고, 경매가 접수된 상태였습니다. 그러나 피고소인은 이 사실을 고소인에게 한 번도 알리지 않았습니다.
3. 고소인은 2023년 1월 15일, 피고소인 계좌로 전세보증금 1억 원 전액을 송금했고, 이후 정상적으로 거주하던 중 2023년 12월 1일 건물이 경매로 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못하게 되었습니다.
4. 피고소인의 이와 같은 행위는 중요한 사실을 숨겨 상대방을 속이고 금전을 취득한 것으로, 고의성이 뚜렷한 기망 행위에 해당합니다.

위와 같은 이유로 피고소인의 행위는 형법 제347조(사기)에 해당한다고 판단되며, 고소인은 피고소인의 형사처벌과 함께 전세보증금에 대한 책임 있는 조치를 요구합니다.

첨부 증거자료

1. 임대차 계약서 사본
2. 전세보증금 송금 내역(통장 사본)
3. 해당 건물 등기부등본
4. 경매 관련 서류 및 낙찰 결과

전세사기 고소는 어디에, 어떻게 접수할까

경찰서 방문 접수

• 작성한 고소장과 증거자료를 챙겨 거주지나 사건 발생지 관할 경찰서 민원창구에 내면 됩니다.
• 원본은 본인이 보관하고, 제출용으로 복사본을 준비해 두면 나중에 다른 기관에 제출해야 할 때 편합니다.

인터넷으로 고소장 제출하기

최근에는 온라인으로도 상당 부분 민원을 넣을 수 있어, 기본 내용을 먼저 인터넷에서 접수하고 이후 경찰 조사에서 내용을 보완하는 식으로 진행하는 사람도 많습니다. 화면 안내에 따라 사건 유형을 선택하고, 고소장에 썼던 내용과 동일한 취지로 입력하면 됩니다.

접수 이후에 이어지는 수사 과정

1. 접수가 완료되면 담당 수사관이 지정되고, 필요할 경우 추가 서류 제출을 요청받게 됩니다.
2. 정해진 날짜에 경찰서를 방문해 고소장 내용을 바탕으로 진술을 남기게 되며, 이때 준비해 간 자료를 하나씩 설명해 주면 좋습니다.

전세사기 단체 고소, 함께 움직일 때 장단점

1) 피해자 모임 만들기

• 같은 건물, 같은 임대인에게 비슷한 피해를 입은 사람이 여럿이라면, 혼자 움직이는 것보다 모여서 대응하는 편이 힘이 더 실립니다.
• 카카오톡 오픈채팅, 온라인 카페, 커뮤니티 등을 활용해 피해자를 찾고, 모임 이름과 공지 글을 만들어 정보를 공유합니다.

2) 대표자 선정과 자료 모으기

• 모임에서 의견 조율을 담당할 대표자를 정하고, 각자의 계약서와 등기부, 이체 내역 등 자료를 한 번씩 점검합니다.
• 단체 고소장은 공통된 피해 구조를 한 번 정리한 뒤, 그 안에 각 피해자의 금액·기간·주소를 정리해 넣는 방식으로 구성하는 경우가 많습니다.

3) 경찰 접수 후 각 피해자 조사

• 대표자가 전체 묶음을 접수하면, 경찰에서 각 피해자의 인적 사항과 피해 내역을 다시 확인하게 됩니다.
• 이 과정에서 ‘사건사고사실확인원’을 발급받을 수 있는데, 추후 다른 기관에 피해 사실을 알릴 때 유용하게 쓰입니다.

4) 검찰로 넘어간 뒤 재판까지

• 수사가 어느 정도 마무리되면 검찰로 자료가 넘어가고, 여기서 기소 여부가 결정됩니다.
• 정식 재판으로 이어질 경우, 피해자 진술과 증거자료가 다시 한 번 중요하게 다뤄집니다.

전세사기 고소 진행 중 도움이 필요할 때

전세사기 피해는 금액도 크고, 정신적인 부담도 커서 혼자 감당하기 벅찰 때가 많습니다. 이럴 때는 대한법률구조공단처럼 공적인 법률 지원 기관을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

• 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr
• 경제적 여건에 따라 무료 또는 저렴한 비용으로 상담, 서류 검토, 소송 대리까지 지원받을 수 있습니다.

정리해 보면, 전세사기 고소장은 단순히 “억울하다”는 감정을 적는 종이가 아니라, 피해 사실을 법적인 언어로 번역해 놓은 기록에 가깝습니다. 그래서 조금 번거롭더라도 날짜와 금액, 계약 내용, 피고소인의 언행을 차분히 정리해 두면 향후 형사 사건뿐 아니라 민사 소송에서도 큰 힘이 됩니다. 여러 사람이 함께 움직이는 단체 고소 역시 상황에 따라 충분히 고려할 만한 선택지입니다.

깡통전세(전세사기) 유형.pdf

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전세사기 고소 관련 자주 묻는 질문

Q1. 전세사기 고소장에 반드시 들어가야 하는 내용은 무엇인가요?

A: 최소한 다음 다섯 가지는 빠지면 안 됩니다.

1. 고소인·피고소인 정보: 이름, 주소, 연락처 등 기본 인적 사항.
2. 고소 취지: 피고소인이 어떤 행동을 했고, 그에 대해 어떤 책임을 요구하는지 한 문단으로 요약.
3. 범죄 사실: 언제, 어디서, 어떤 방식으로 피해가 발생했는지 시간순으로 정리.
4. 결론: 피고소인의 형사처벌, 전세보증금 반환 등 원하는 결과를 명시.
5. 증거자료: 계약서, 송금 내역, 등기부등본 등 사건을 뒷받침할 자료 목록.

Q2. 피해 사실을 쓸 때 어떤 점을 가장 조심해야 하나요?

A: 감정 표현은 줄이고, 사실 위주로 적는 것이 핵심입니다.

• 객관적인 문장 사용: “너무 억울합니다”보다는 “피고소인은 등기부등본상 근저당권 존재를 숨긴 채 ‘문제 없다’고 말했습니다.”처럼 바꾸는 것이 좋습니다.
• 육하원칙 활용: 누가, 언제, 어디서, 무엇을, 어떻게, 왜 했는지 빠뜨리지 않도록 구조를 잡으면 내용이 훨씬 명확해집니다.
• 구체적 상황 묘사: “허위 설명을 했다”보다 “○○년 ○○월 ○○일 계약서 작성 당시, 피고소인은 경매 진행 사실을 묻는 질문에 ‘그런 일 없다’고 답했습니다.”처럼 구체적으로 적어 줍니다.

Q3. 고소장은 어디에 제출해야 하나요?

A: 보통 세 가지 경로를 많이 이용합니다.

1. 거주지 관할 경찰서: 가장 일반적인 방법으로, 민원실에 고소장과 증거자료를 제출합니다.
2. 온라인 민원 시스템: 경찰·행정 관련 인터넷 민원 창구를 이용해 고소 취지를 먼저 접수할 수 있습니다.
3. 법률 기관 도움: 고소장 작성이 어렵다면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 통해 내용을 다듬은 후 제출하는 방법도 있습니다.

Q4. 전세사기 고소에 도움이 되는 증거자료는 어떤 것들이 있나요?

A: 기본적으로 다음과 같은 자료들이 있으면 좋습니다.

• 임대차 계약서: 약속했던 조건과 실제와의 차이를 확인할 수 있습니다.
• 전세보증금 입출금 내역: 얼마를 언제 누구 계좌로 보냈는지 보여 줍니다.
• 등기부등본: 근저당, 가압류, 경매 등 건물의 권리관계를 확인하는 자료입니다.
• 부동산 중개 관련 서류: 중개대상물 확인설명서 등은 설명 의무를 다했는지 살펴볼 때 중요합니다.
• 경매 결과 자료: 보증금 회수가 불가능해진 과정을 드러내는 자료입니다.
• 문자·메신저 기록: 임대인의 허위 설명이나 약속을 보여 줄 수 있는 대화 내용.

Q5. 단체 고소를 준비할 때 어떤 순서로 움직이면 좋은가요?

A: 보통 아래와 같은 흐름으로 많이 준비합니다.

1. 피해자 모으기: 같은 임대인, 같은 건물 피해자를 중심으로 온라인에서 모임을 만듭니다.
2. 대표자 정하기: 경찰과 주로 소통할 사람을 정하고, 연락 창구 역할을 맡깁니다.
3. 자료 정리: 각자의 계약서, 등기부, 이체 내역 등을 공유해 공통된 패턴을 찾습니다.
4. 고소장 작성: 공통된 구조를 먼저 적고, 그 안에 각 피해자의 세부 내용을 정리합니다.
5. 경찰 접수와 조사: 대표자가 묶어서 접수하고, 이후 각 피해자가 개별 조사를 받게 됩니다.

Q6. 단독 고소와 단체 고소는 무엇이 다를까요?

A: 둘 다 장단점이 있습니다.

• 단독 고소: 비교적 단순하게 진행할 수 있지만, 사건 규모가 작아 보일 수 있습니다.
• 단체 고소: 피해 규모와 패턴을 한 번에 보여줄 수 있어 사안의 심각성을 드러내기 좋지만, 사람 수가 많을수록 일정 조율과 자료 정리가 번거로울 수 있습니다.

Q7. 고소장을 제출한 뒤에는 어떤 일이 일어나나요?

A: 일반적으로 다음과 같이 이어집니다.

1. 경찰 조사: 담당 수사관이 배정되고, 고소인을 불러 사실관계를 확인합니다.
2. 사건사고사실확인원 발급: 고소 사실을 증명하는 문서를 발급받아 다른 기관에 제출할 수 있습니다.
3. 검찰 송치: 경찰이 수사를 마무리하면 사건을 검찰로 넘깁니다.
4. 재판 진행: 검찰이 기소를 결정하면 법원에서 재판이 열리며, 이 과정에서 피해자 진술이 다시 중요해집니다.

Q8. 전세사기 고소장을 쓸 때 법률 지원을 받을 수 있는 곳은 어디인가요?

A: 대표적으로 다음 기관들을 많이 이용합니다.

1. 대한법률구조공단: 경제적으로 여유가 없는 피해자에게 상담과 소송을 지원합니다.
   • 홈페이지: https://www.klac.or.kr
2. 지역 법률구조센터·변호사회: 각 지역 변호사회에서 운영하는 상담실에서도 도움을 받을 수 있습니다.
3. 지자체 무료 상담: 시·구청에서 운영하는 무료 법률 상담코너도 의외로 쓸모가 많습니다.

Q9. 수사가 너무 느리게 진행되는 것 같을 때는 어떻게 해야 하나요?

A: 답답하게 느껴질 때 활용할 수 있는 방법이 몇 가지 있습니다.

1. 담당 수사관에게 직접 문의: 전화로 사건 번호를 알려주고 진행 상황을 물어볼 수 있습니다.
2. 민원 창구 활용: 경찰청이나 관할 경찰서 민원실에 문의를 남겨, 처리 상황에 대한 설명을 요청할 수 있습니다.
3. 변호사 선임: 법률 대리인을 통해 필요한 요청을 보다 전문적인 방식으로 전달할 수 있습니다.

Q10. 앞으로 전세사기를 피하려면 무엇부터 확인해야 하나요?

A: 이미 피해를 입은 사람뿐 아니라, 앞으로 전세를 준비하면서 꼭 체크했으면 하는 부분들입니다.

1. 등기부등본 먼저 확인: 근저당, 가압류, 경매 진행 여부를 계약 전부터 체크합니다.
2. 전세보증보험 가입 여부: 가능하다면 계약과 동시에 보증보험을 신청해 보증금을 보호합니다.
3. 공인중개사 등록 여부: 정식 등록된 중개업소인지, 중개대상물 확인설명서를 제대로 작성하는지 살펴봅니다.
4. 시세와 비교: 주변 시세보다 지나치게 저렴하다면 한 번 더 의심해 보고, 이유를 꼼꼼히 물어보는 편이 좋습니다.