전세집 에어컨 고장 시 누가 부담? 집주인이 수리 거부할 때

전세집에서 살다 보면 한두 번쯤은 예기치 못한 고장이나 수리 문제가 생긴다. 이번에 내가 겪은 전세집 에어컨고장 문제도 그런 사례 중 하나였다. 여름이 시작되면서 에어컨을 켜봤는데 시원한 바람이 나오지 않았다. 필터 청소부터 간단한 점검까지 해봤지만 문제는 해결되지 않았고, 결국 서비스 기사님을 불러 점검을 받았다. 진단 결과는 예상보다 심각했다.

임대인의 수선의무

• 민법 제623조에 따라 임대인은 임대물(전세집)의 사용수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.
• 이 안에는 에어컨, 보일러, 수도, 전기 등 집에 설치되어 있고 생활 필수에 해당하는 설비가 포함됩니다.
• 특히 에어컨이 집에 설치된 채로 전세 계약에 포함되어 있었다면 "임대 목적물의 일부"로 봅니다.
• 고장이 자연적 노후 등으로 발생한 경우라면 임대인이 수리 또는 교체를 부담해야 하는 게 일반적입니다.

우선 실외기 주요 부품이 고장 났고, 부품 노후로 인해 전체적인 교체가 필요하다고 했다. 전세집에서 이런 일이 처음이라 어떻게 대응해야 할지 잠시 고민이 됐다.

보통 전세집에서 생활하는 동안 발생하는 에어컨고장 같은 시설물 문제는 임대인, 즉 집주인이 수리해주는 것이 일반적이라는 얘기를 들어왔다.

하지만 막상 집주인에게 연락해 상황을 설명하니 의외의 답변이 돌아왔다. “그건 세입자가 쓰다가 고장난 거니까 알아서 고쳐야죠.” 순간 당황스러웠다. 내가 일부러 고장 낸 것도 아니고, 자연적인 노후로 생긴 고장인데도 이렇게 책임을 미루는 게 맞나 싶었다.

그래서 조금 더 알아보기로 했다. 법적으로 보면 이런 상황은 주택임대차보호법과 민법상 임대인의수선의무에 해당된다.

민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인이 정상적으로 사용수익할 수 있도록 임대물의 상태를 유지해야 할 의무가 있다. 전세집에 기본적으로 설치되어 있던 에어컨도 임대목적물의 일부로 간주되기 때문에 임대인의 관리 책임이 적용된다.

특히 내가 설치한 가전이 아니라, 집에 딸려온 설비라면 더욱 그렇다. 이처럼 에어컨고장은 단순한 전세임대차분쟁을 넘어서 임대인의 법적 의무와 직결된다.

집주인이 수리를 계속 거부하길래 결국 조금 더 공식적인 절차를 밟기로 했다. 먼저 내용증명을 작성해서 집주인에게 발송했다.

내용증명에는 에어컨고장의 원인, 수리가 필요한 이유, 그리고 임대인의수선의무가 법적으로 명시되어 있다는 점을 적시했다. 이렇게 문서로 요청하면 나중에 증거자료로 활용하기 좋다고 전문가들도 조언했다.

우체국 내용증명서 보내는 방법 - 비대면 인터넷 신청 양식

내용증명을 보낸 뒤에도 집주인은 요지부동이었다. 여름이 다가오는데 에어컨 없이 지낼 수도 없어서 결국 내가 먼저 수리를 진행했다. 이 과정에서 수리 전후 사진, 수리기사의 진단서, 교체 부품 내역서, 영수증 등 모든 자료를 꼼꼼히 모아두었다.

이후 필요비청구라는 절차를 통해 수리비를 청구했다.

민법 제626조에 따라 임차인은 임대물의 보존을 위해 지출한 필요비를 임대인에게 청구할 수 있다.

고장원	책임주체	주체 비고
자연적 노후·사용 중 자연 고장	임대인	주택임대차보호법상 임대인의 수선의무
설치 당시 이미 노후된 상태	임대인	임대인의 관리책임 강화
임차인의 고의·과실 (파손, 부주의 등)	임차인	임차인의 손해배상책임
일상적인 소모품 교체 (필터, 리모컨 배터리 등)	임차인	소모품 교체는 보통 임차인 부담
입주 후 새로 설치한 임차인 소유 가전 고장	임차인	임차인 소유물로 별도 관리

이후에는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청까지 고려했지만 다행히 그 전에 집주인이 입장을 바꾸면서 수리비를 돌려받을 수 있었다. 이번 일을 겪으면서 전세문제해결에서 가장 중요한 건 감정적으로 대응하기보다 법적 근거를 차분히 준비하는 것임을 절실히 느꼈다.

특히 에어컨고장처럼 생활필수설비 문제가 발생했을 때는 주택임대차보호법이 세입자권리를 상당히 보호해주고 있기 때문에 이를 적극 활용할 필요가 있다.

주택임대차 보호법 항목	주요 내용	세입자에게 중요한 이유
적용 대상	주택을 임대차하는 모든 계약 (전세, 월세 포함)	세입자 대부분에게 적용됨
대항력 발생 시점	주민등록 전입신고 + 실제 거주	보증금 보호와 계약갱신요구권 행사 가능
우선변제권	확정일자 + 대항력 있을 때	집주인 채무불이행시 보증금 우선 변제 가능
계약갱신요구권	1회에 한해 계약갱신 요구 가능 (2년 → 총 4년 보장)	장기 거주 안정성 확보
임대인의 수선의무	임대인은 임대물 유지·보수를 책임짐 (민법 제623조와 함께 적용)	에어컨, 보일러 등 시설 고장 시 수리 책임 규명
필요비 청구권	임차인이 지출한 보존비용 청구 가능 (민법 제626조)	임대인 거부 시 수리비 청구 가능
분쟁조정제도	주택임대차분쟁조정위원회 운영	분쟁 발생 시 신속한 해결 도움

이후로는 전세 계약을 갱신하거나 새로 계약할 때 특약사항에 가전제품이나 시설물의 유지보수 책임을 명확히 명시하는 것이 중요하다는 것도 알게 됐다. 이런 조항이 있으면 나중에 임대인과 불필요한 부동산분쟁으로 번지는 일을 상당히 줄일 수 있다.

주택 임대차보호법 - 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 개념 및 조건

아마 전세로 살고 있는 분들 중에도 비슷한 경험을 하신 분들이 많을 거다. 이런 일이 생기면 당황하지 말고, 법적으로 내가 어떤 권리가 있는지부터 차분히 확인해보는 게 가장 좋은 출발점이다.

FAQ

전세집 에어컨 수리비를 임대인이 끝까지 거부하면 어떻게 해야 하나요?

임대인이 계속 수리를 거부하는 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

조정 신청은 비용과 시간이 적게 들고 비교적 신속하게 해결할 수 있는 방법입니다. 조정이 실패하면 민사소송을 통해 수리비를 청구할 수 있습니다. 이때 내용증명, 수리비 영수증, 수리기사 진단서 등이 증거로 매우 중요합니다.

법적으로는 민법 제626조의 필요비 청구권에 근거해 청구하게 됩니다.

계약서에 에어컨 수리는 임차인 부담으로 특약을 넣으면 어떻게 되나요?

특약으로 에어컨 수리비를 임차인 부담으로 명시했다면 원칙적으로 특약이 우선합니다.

그러나 특약도 일반 상식이나 공공질서에 반하지 않아야 유효합니다. 예를 들어, 설치된 지 15년 이상된 에어컨의 노후 고장을 세입자에게 무조건 부담시키는 특약은 과도하다고 판단될 수 있어 무효 가능성이 존재합니다. 구체적인 사안은 분쟁조정위원회나 법원의 판단을 받게 됩니다.

입주 초기에 고장난 에어컨은 누가 수리하나요?

입주 당시 이미 고장 상태였거나 설치된 후 노후되어 성능이 저하된 경우라면 임대인의 수선의무에 해당합니다.

임차인은 정상적인 사용을 시작하기 위해 필요한 수리라면 이를 요구할 수 있으며, 임대인이 거부할 경우 내용증명으로 요구한 뒤 필요시 조정이나 소송 절차를 밟을 수 있습니다.

임대인이 수리 대신 신품 교체를 요구할 수 있나요?

임대인이 수리가 아닌 교체를 선택하는 것은 가능합니다.

다만 교체 비용을 세입자에게 청구하는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 신품 교체는 임대물 유지·관리 차원의 조치이므로 임대인의 부담이 됩니다.

수리 전에 임대인 동의를 받지 않고 수리하면 문제가 될까요?

긴급하고 즉시 수리가 필요한 경우라면 임대인의 동의 없이도 수리를 진행할 수 있습니다.

그러나 이후 비용 청구를 위해서는 고장 경위, 긴급성, 수리 전후 사진, 기사 진단서 등 충분한 입증자료를 확보하는 것이 반드시 필요합니다. 임대인이 사전에 수리를 거부한 사실이 있다면 이는 입증에 유리하게 작용합니다.

에어컨 고장 참고

에어컨 실외기 고장 원인과 자가 수리 및 관리방법

 

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