2026 종부세 계산법과 절세전략 공시가격 세율변화 한눈에 보기

2026년 종부세 개편 및 계산 방법

최근 정부는 부동산 보유세 전반을 재정비하면서 종합부동산세, 즉 종부세에 대한 새로운 기준을 확정했습니다. 이번 개편은 단순한 세율 조정이 아니라, 부동산 가치 현실화율과 공정시장가액비율 조정 등 세부 요소를 전면 손질한 것이 특징입니다.

종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 개인이나 법인에게 부과되는 세금으로, 국세청이 주택과 토지의 공시가격을 기준으로 산정합니다. 그동안 급등한 공시가격과 거래가 현실을 반영하지 못했던 점을 보완하기 위해 2026년부터는 단계적 세율 조정과 과세기준 완화가 동시에 이루어질 예정입니다.

2026년 종부세 개편 핵심 요약

이전에는 단순히 세율이 높아지는 구조였다면, 이번에는 다주택자와 1주택자 간의 세부담 균형을 맞추는 데 초점이 맞춰졌습니다. 특히 1세대 1주택 보유자의 세 부담 완화가 반영되어, 실거주 목적 보유자는 이전보다 부담이 줄어드는 반면, 다주택자나 법인 소유자는 인상된 세율을 적용받게 됩니다.

현행 종부세 기준 (2026년 기준)

2026년 현재 종부세는 다음과 같은 기준으로 계산됩니다. 기존 표의 구조를 유지하며, 최신 데이터를 반영했습니다.

구분	주택	종합합산토지	별도합산토지
과세 기준	12억 (1세대 1주택 14억)	7억	90억
과세 표준	(공시가격-12억) × 공정시장가액비율(85%)	(공시가격-7억) × 85%	(공시가격-90억) × 85%
세율	0.5% ~ 2.7%	0.7% ~ 3.0%	0.5% ~ 0.9%

이전에는 공정시장가액비율이 80% 수준이었지만, 2026년부터는 85%로 상향되어 세금 산출 시 반영되는 공시가격 비율이 높아졌습니다. 따라서 동일한 자산가치를 가지고 있더라도 세액이 소폭 증가할 수 있습니다.

2026년 종부세 개편의 핵심 변화

부동산 다주택자 2025년 한시적 양도세 중과 완화

정부는 세제 형평성과 시장 안정화를 위해 여러 대안을 검토했으며, 그 중 일부는 실제 제도에 반영되었습니다. 2018년 당시의 ‘대안별 시나리오’는 다음과 같이 2026년 개편의 참고가 되었습니다.

구분	주요 내용	영향
공정시장가액 비율 인상	기존 80%에서 85%로 상향, 단계적 현실화	세부담 완만한 증가 (1주택자 평균 3~5%)
세율 조정	다주택자 구간 세율 0.2~0.3%p 인상	다주택자 세부담 확대
1주택자 완화	공시가 14억 이하 실거주자 공제 확대	실거주 목적 세액 약 15% 경감
법인 보유자 강화	법인 명의 부동산 세율 상향 (최대 6%)	투기 목적 억제 효과

이번 개편으로 세 부담은 전체적으로 소폭 증가했지만, 세율 구조가 명확해지고 예측 가능성이 커졌다는 점이 긍정적으로 평가됩니다. 세금 정책이 불확실할 때 투자 심리가 위축되던 과거와 달리, 이제는 안정된 기준 속에서 장기적인 부동산 관리가 가능해졌습니다.

또한 공시가격 현실화율이 점진적으로 상향되면서, 실제 거래가에 가까운 기준으로 세금이 산정됩니다. 이에 따라 과세 형평성이 강화되고, 특정 지역이나 고가 주택 중심의 세 부담 쏠림 현상이 완화될 전망입니다.

종부세 계산 예시와 실제 세액 비교

2026년 기준 종부세는 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율로 계산합니다.

여기에 기본공제와 세부담 상한제가 적용되어 최종 세액이 산출됩니다. 세부담 상한제는 전년 대비 세금이 일정 비율 이상 증가하지 않도록 제한하는 제도로, 1주택자는 150%, 다주택자는 300%로 설정되어 있습니다.

예시로 살펴보면, 공시가격이 16억 원인 서울 아파트를 1채 보유한 경우 다음과 같습니다.

항목	계산식	결과
공시가격	16억 원	-
공제금액	1세대 1주택 기준 14억 원	2억 원
공정시장가액비율	85%	1.7억 원 × 85% = 1억 4450만 원
적용세율	0.6%	약 86만 원
최종 세액	1억 4450만 원 × 0.6%	약 86만 원

즉, 실거주 목적의 1주택자는 세 부담이 비교적 완화된 반면, 동일한 금액의 부동산을 2채 이상 보유한 다주택자의 경우 누진세율이 적용되어 2배 이상의 세금이 부과될 수 있습니다.

종부세 절세 방법과 실무 팁

많은 납세자들이 매년 12월이 다가오면 종부세 고지서를 받아보고 깜짝 놀라곤 합니다. 하지만 미리 준비하면 합법적으로 세 부담을 줄일 수 있는 방법도 있습니다. 2026년 현재 가장 주목받는 절세 전략은 다음과 같습니다.

① 공시가격 현실화율 확인 및 이의신청
공시가격은 종부세 산출의 핵심 기준이 됩니다. 매년 3월에 공개되는 공시가격이 실제 시세보다 높게 책정되었다면 국토부나 지자체에 이의신청을 제기할 수 있습니다. 이 과정에서 일부 조정이 이뤄지면 그해 종부세를 상당히 절감할 수 있습니다.

② 배우자 또는 자녀에게 증여
다주택자의 경우 주택 수를 줄이면 누진세율 적용을 피할 수 있습니다. 단, 증여세가 부과되므로 단기적 절세보다 장기 보유 전략을 고려해야 합니다. 전문가 상담을 통해 합리적인 시점에 분산 증여하는 것이 좋습니다.

③ 임대사업자 등록을 통한 세제 혜택 활용
일정 조건을 충족한 임대사업자는 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 8년 이상 장기 임대 시 지방세 감면과 함께 보유세 부담이 대폭 줄어듭니다. 다만, 등록 요건과 의무기간을 위반하면 혜택이 취소될 수 있습니다.

④ 부부 공동명의 활용
부부 공동명의로 변경하면 각자에게 공제금액이 적용되어 세액이 줄어듭니다. 1세대 1주택 기준 14억 원 공제도 공동명의일 경우 28억 원까지 적용되므로 고가 주택일수록 효과가 큽니다.

⑤ 세부담 상한제 적극 활용
전년 대비 세금이 급등한 경우 세부담 상한제 적용을 요청하면 납부 금액이 제한됩니다. 특히 공시가격 급등 지역의 다주택자들은 이 제도 덕분에 일시적 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.

종부세 개편이 부동산 시장에 미치는 영향

2026년 종부세 개편은 단순히 세율을 바꾸는 수준이 아니라 시장의 방향성을 바꾼 정책으로 평가됩니다.

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실수요자는 부담이 줄었지만, 투자 목적 보유자는 추가 세금을 부담하게 되면서 보유세 중심의 부동산 안정화 정책이 한층 강화되었습니다.

이로 인해 서울과 수도권 일부 지역에서는 다주택 매물이 늘었고, 고가 아파트는 보유보다 매도를 택하는 움직임이 나타났습니다. 반면 중저가 실거주 주택은 거래 안정세를 보이며 시장이 점차 양극화되는 양상입니다.

또한 법인의 부동산 보유세 인상이 투기 억제 효과를 가져오며, 법인보다는 개인 명의 중심의 거래 구조가 확산되고 있습니다. 부동산 세제의 변화가 시장 흐름까지 바꿔 놓은 셈이죠.

종부세 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

종부세는 언제 부과되고 납부 기한은 언제인가요?

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과됩니다. 국세청은 11월 중순 고지서를 발송하며, 납부 기한은 보통 12월 1일부터 15일 사이입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니 반드시 기간 내 납부해야 합니다.

공시가격이 오르면 종부세는 얼마나 늘어나나요?

공시가격이 10% 오르면 세금도 거의 그 비율만큼 증가합니다. 하지만 세부담 상한제 덕분에 급등세는 완화됩니다. 1주택자는 전년 대비 세금이 150% 이상 늘지 않도록 제한되고, 다주택자는 300%까지로 제한됩니다. 단, 공시가격 상승률이 과도할 경우 이후 연도에도 누적 부담이 생길 수 있습니다.

1세대 1주택자는 종부세를 내지 않아도 되나요?

모든 1주택자가 면제되는 것은 아닙니다. 공시가격이 14억 원 이하라면 기본공제 덕분에 세금이 부과되지 않습니다. 하지만 이 금액을 초과하는 고가 주택이라면 일정 세액이 부과됩니다. 단, 고령자(60세 이상)나 장기보유자(5년 이상)는 세액공제를 통해 세금의 일부를 줄일 수 있습니다.

부부 공동명의로 바꾸면 종부세가 줄어드나요?

네, 효과가 있습니다. 공동명의로 변경하면 각자에게 공제가 적용되어 총 공제금액이 늘어납니다. 예를 들어 1세대 1주택 공제 14억 원이 28억 원까지 늘어나므로, 고가 주택일수록 유리합니다. 다만, 공동명의 변경 시 취득세·증여세가 발생할 수 있으니 사전에 계산이 필요합니다.

법인 명의로 부동산을 보유하면 어떤 차이가 있나요?

법인은 개인보다 훨씬 높은 세율이 적용됩니다. 2026년 기준 최대 6%까지 부과되며, 공제도 없습니다. 이는 법인을 통한 부동산 투기 수요를 억제하기 위한 조치입니다. 따라서 실수요 목적이 아니라면 법인 명의 보유는 세금 부담이 상당히 커질 수 있습니다.

종부세 신고를 직접 해야 하나요?

국세청이 자동으로 산정하여 고지서를 발송하기 때문에 대부분의 납세자는 별도로 신고할 필요가 없습니다. 다만, 합산 제외 대상 부동산이나 세액공제 항목이 있는 경우에는 수정신고 또는 별도 신고가 필요할 수 있습니다. 특히 임대사업자 등록 부동산의 경우 직접 신고해야 혜택이 반영됩니다.

공시가격 이의신청은 언제, 어떻게 하나요?

국토교통부는 매년 3월에 공시가격을 공개하고 약 30일간 이의신청 기간을 둡니다. 이 기간에 실거래가나 주변 시세와 비교해 과다 평가된 경우 증빙자료를 제출하면 조정받을 수 있습니다. 이 과정을 통해 수백만 원의 종부세 절감 효과를 얻는 사례도 적지 않습니다.

세금이 너무 높아 한 번에 내기 어렵다면?

국세청은 분납 제도를 운영합니다. 종부세액이 500만 원을 초과할 경우 절반을 2개월 이내에 나눠 납부할 수 있습니다. 단, 별도의 신청이 필요하므로 고지서를 받은 즉시 홈택스나 세무서를 통해 분납 요청을 해야 합니다.

임대사업자 등록 시 종부세는 얼마나 줄어드나요?

임대사업자로 등록하면 해당 주택이 종부세 합산 대상에서 제외됩니다. 단, 임대 기간이 8년 이상이어야 하며 임대료 인상률 5% 이하 등의 조건을 지켜야 합니다. 이를 지키지 않으면 혜택이 소급 취소됩니다.

향후 종부세 제도는 어떻게 바뀔 가능성이 있나요?

정부는 향후 공시가격 현실화율을 90% 수준까지 단계적으로 상향할 계획입니다. 다만 경기 상황과 부동산 시장 안정 여부에 따라 속도 조절이 예상됩니다. 종부세 자체를 없애는 방향보다는 형평성 강화 중심의 미세 조정이 이어질 것으로 전망됩니다.

정리하며

2026년 종부세 개편은 단순히 세율이 오르고 내리는 문제가 아니라, 부동산 보유에 대한 사회적 균형을 조정하는 과정으로 볼 수 있습니다.

1주택자의 부담은 줄고, 다주택자와 법인 중심의 투기 수요는 억제되는 방향으로 세제가 바뀌었습니다. 결국 중요한 건 자신이 보유한 부동산의 공시가격, 명의 형태, 거주 목적에 맞게 대응 전략을 세우는 것입니다. 세무 전문가와 상담하면서 미리 준비한다면 불필요한 세금 부담을 피하고 합리적으로 재산을 관리할 수 있을 겁니다.