전세금 돌려받는 법 대항력과 최우선변제권 제대로 알기

전세 세입자가 꼭 알아야 할 대항력과 최우선변제권, 어떻게 다를까?

전세나 월세로 집을 구할 때, 우리가 흔히 듣는 말 중 하나가 ‘대항력’과 ‘최우선변제권’입니다. 말은 어렵지만, 실제로는 내 전세보증금을 지킬 수 있는지 없는지와 직결되는 아주 중요한 개념입니다. 특히 경매나 공매 등

으로 집이 넘어가게 되는 상황이라면, 이 두 개념을 정확히 이해하고 있어야 내 돈을 제대로 돌려받을 수 있습니다.

이번 글에서는 전입신고와 확정일자, 소액임차인의 최우선변제권, 배당의 우선순위까지 하나하나 정리해보겠습니다. 그리고 상황별로 어떤 기준이 적용되는지도 표로 쉽게 정리해드릴게요.

대항력: 전입과 점유가 핵심

대항력이란 쉽게 말해, ‘이 집에 내가 먼저 살고 있었다’고 주장할 수 있는 법적 힘을 의미합니다. 집주인이 바뀌더라도, 내가 전입신고를 하고 실제 거주하고 있다면 새 집주인에게도 내 권리를 주장할 수 있게 됩니다.

• 전입신고 + 실제 점유(인도) = 대항력 발생
• 대항력이 있어야만 임차보증금 보호가 가능
• 등기부에 근저당이 있는 경우, 그보다 앞서 대항력을 갖춰야 안전

최우선변제권: 적은 금액이라도 먼저 보호받는 제도

최우선변제권은 일정 금액 이하의 전세보증금을 가지고 있는 세입자(=소액임차인)가 경매나 공매 시 가장 먼저 일정 금액을 보장받을 수 있도록 한 제도입니다.
가장 큰 특징은 선순위 후순위 관계없이 일정 금액을 먼저 보호해준다는 점입니다.

이때 중요한 기준이 몇 가지 있습니다.

• 소액임차인으로 인정받기 위해서는 보증금과 지역별 상한 기준 충족
• **대항력 요건(전입 + 점유)**을 갖춘 상태여야 함
• 경매 낙찰가의 1/2 범위 내에서 최우선변제금 지급

최우선변제권 적용 기준

구분	설명
적용대상	전입신고 및 점유를 완료한 소액임차인
기준일	보통은 근저당 설정일(등기부 기준) 근저당이 없다면 배당기일 기준
지급금액	낙찰가의 1/2 범위 내에서 지역별 소액 기준금액
우선순위	선순위, 후순위 상관없이 최우선변제금은 먼저 배당
잔여금 배당	이후에는 확정일자 빠른 순서대로 배당됨

 

배당 순서: 최우선변제금 → 확정일자 순

1. 최우선변제금: 대항력을 갖춘 소액임차인에게 낙찰가 1/2 한도 내에서 먼저 지급
2. 일반 임차보증금: 확정일자 기준으로 배당, 확정일자가 빠를수록 유리
3. 기타 채권자: 임차인 외 일반 채권자 순서

이 말은 즉, 내가 소액임차인이고 대항력을 갖춘 상태라면, 경매든 공매든 일단 어느 정도 금액은 가장 먼저 회수할 수 있다는 뜻입니다.

이런 경우 꼭 체크하세요

• 전입신고는 계약 당일에 바로 하는 것이 가장 안전
• 확정일자도 최대한 빠르게 받을수록 유리
• 근저당이 있는 집이라면 대항력 갖추기 전 근저당이 설정되어 있는지 꼭 확인
• 보증금이 소액임차인 기준을 초과하는지 확인