1주택자·무주택자 주택담보대출 한도 6억원, 무엇이 어떻게 달라졌나

수도권 집값 과열을 누그러뜨리겠다는 정부의 6·27, 10·15 대책이 연달아 나오면서 은행 창구의 ‘대출 계산법’이 통째로 바뀌었다. 이제는 집값 구간별로 주담대에 절대한도가 걸리고, 규제지역에선 LTV도 40%로 조인다.

여기에 스트레스 DSR까지 강해지면서 1주택자와 무주택자 같은 실수요자도 체감 한도가 눈에 띄게 줄었다는 얘기가 현장에서 쏟아진다. 핵심만 정확히 짚고, 초보자 눈높이로 하나씩 정리해보자. 주요 수치와 제도 변경은 국토교통부·금융위원회 보도자료와 주요 언론 보도를 토대로 확인했다.

지금 당장 달라진 ‘세 가지 축’

첫째, 가격구간별 절대한도다. 수도권·규제지역 주택을 담보로 받을 수 있는 은행권 주담대가 집값에 따라 6억→4억→2억으로 차등화됐다. 15억원 이하 6억, 15억 초과~25억원 이하는 4억, 25억원 초과는 2억이 상한이다. 10월 16일부터 적용됐다.

둘째, 규제지역 LTV가 무주택자(처분조건부 1주택 포함) 기준 70%에서 40%로 낮아졌다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 함께 지정됐다. 유주택자는 신규 주담대 자체가 금지된다. 

셋째, 스트레스 DSR(금리상승을 가정해 한도를 보수적으로 계산하는 장치)의 가산금리 하한이 1.5%p에서 3.0%p로 올라갔다. 같은 소득이라도 대출한도가 더 줄어드는 구조다. 정부·언론 시뮬레이션에 따르면 연소득 5천만원 차주는 최대 약 4,300만원, 연소득 1억원 차주는 최대 약 8,600만원까지 한도가 감소할 수 있다(30년 만기·금리 4% 가정). 

초보자를 위한 최소 개념 정리

LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이다.

예를 들어 LTV 40%면 10억원 집에 이론상 4억원까지가 한도 상한이다. 다만 지금은 가격구간별 ‘절대한도’가 따로 있어 LTV로 계산한 금액과 절대한도, 그리고 소득으로 계산하는 DSR 한도 가운데 가장 작은 값이 실제 한도가 된다.

스트레스 DSR은 “앞으로 금리가 오를 수도 있다”는 전제를 깔고 금리를 더 보수적으로 얹어 계산하므로, 대출가능액을 한 번 더 깎아내린다. 제도 도입·강화 일정과 방식은 금융당국의 공식자료를 참고하는 게 가장 안전하다. 

표로 보는 핵심 규정 요약

구분	규제지역 주택담보대출
가격구간별 절대한도	15억원 이하: 최대 6억원 / 15억 초과~25억원 이하: 최대 4억원 / 25억원 초과: 최대 2억원
LTV(무주택·처분조건부 1주택)	40%
유주택자 신규 주담대	원칙적 금지
시행	2025년 10월 16일 접수분부터
비고	실제 한도 = min(가격구간별 절대한도, LTV 한도, DSR 한도)

수치·범위는 정부 발표 및 주요 매체 보도 기준. 

“왜 비싼 집일수록 대출이 더 줄죠?”

예전엔 집값이 높으면 담보가치가 크다는 이유로 LTV 계산상 숫자가 커지는 게 자연스러웠다.

그런데 이번에는 집값이 일정 구간을 넘는 순간 절대한도를 4억, 2억으로 ‘뚝’ 낮춰버린다. 그래서 고가주택일수록 LTV가 허용하는 범위보다도 ‘절대한도’가 먼저 걸리는 경우가 많다. 결과적으로 상급지 갈아타기를 대출로 뒷받침하기 어렵게 설계된 셈이다. 정책 취지는 레버리지 확대 수요를 누르는 데 있다. 

생애최초 정책모기지는 어떻게 되나

생애최초의 기본 LTV는 70%가 유지된다. 다만 생애최초라고 해서 ‘절대한도’가 면제되는 것은 아니다.

15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원 상한이 그대로 적용된다. 정책성 모기지(디딤돌·보금자리론)는 상품 자체 한도·요건이 별도로 정해져 있고, 일부 항목은 기존 기준을 유지한다.

예를 들어 디딤돌대출은 최대 2억원(특정 요건시 상향)·LTV 70%·DTI 60% 구조로 운영된다. 다만 규제지역 일반 LTV·DSR 프레임과의 상호작용, 개인 신용도에 따라 실제 취급 가능액이 달라질 수 있으니 상품설명서와 은행 심사를 반드시 함께 보아야 한다. 

토지거래허가구역 비주택 LTV 혼선, 결론은 ‘유지’

10·15 발표 직후 “토지거래허가구역의 오피스텔·상가 등 비주택 담보 LTV도 70%→40%로 강화된다”는 보도가 나왔지만, 정부가 곧바로 정정했다. 이번 지정은 주택을 대상으로 한 것이고, 비주택 담보대출의 LTV는 70% 유지가 맞다. 초기에 나온 안내 문구가 혼선을 만든 사례다. 

스트레스 DSR이 체감 한도를 어떻게 깎나

같은 소득·같은 금리여도 스트레스 금리를 1.5%p에서 3.0%p로 올려서 심사하면 월 상환액이 크게 늘어난 것으로 간주돼, DSR 40% 틀 안에서 허용되는 대출액이 줄어든다.

금융당국과 언론 시뮬레이션 기준으로 연소득 1억원·금리 4%·30년 원리금균등 가정 시 한도가 약 6,700만~8,600만원 감소한다. 이미 LTV나 절대한도에 걸려 있는 케이스라면 변화폭이 제한적일 수 있지만, 소득으로 한도가 결정되던 차주에겐 체감폭이 크다. 

현실에 대입해보는 가상의 계산

예를 들어 14억원짜리 아파트를 노리는 무주택자가 있다고 하자.

규제지역 LTV 40%면 이론상 5.6억원까지 가능하고, 절대한도 6억원보다 작으니 한도 상한은 5.6억원이 된다. 그런데 스트레스 DSR을 적용해 소득·기타부채까지 반영하면 실제 취급 가능한 금액은 여기서 더 줄 수 있다.

반대로 18억원 주택은 절대한도 4억원이 먼저 걸린다. LTV 40%의 이론상 한도(7.2억원)보다 절대한도(4억원)가 작으니, 결국 대출은 4억원이 상한이다. 소득여력이 충분해도 규정상 더는 못 빌린다. 

현장에서 가장 많이 나오는 오해들

생애최초면 모두 70%로 넉넉히 나온다고 생각하기 쉽지만, 절대한도와 스트레스 DSR에 동시에 묶인다. 또 서울 전역이 규제지역으로 편입되면서 1주택자는 신규 주담대 자체가 막히고, 무주택·처분조건부 1주택만 LTV 40% 트랙을 탈 수 있다. 전세대출 이자 상환분의 DSR 반영 확대 일정도 겹치면서 체감 한도가 추가로 깎일 수 있다는 점까지 챙겨야 한다.

이번 설계는 ‘대규모 차입을 통한 상급지 이동’을 정조준했다.

가격이 높을수록 절대한도가 급격히 낮아져 레버리지의 경제성이 떨어진다. 단기적으로는 거래를 식히는 데 유효할 수 있다. 반면 시장에선 실수요자의 정상적인 갈아타기 수요까지 억눌러 거래절벽이 심해질 수 있다는 지적도 있다. 고금리·고DSR 환경에서 대출 여력이 충분한 중산층까지 묶이면 가격 왜곡이나 지역 간 수요 쏠림 같은 부작용이 생길 수 있다는 비판 역시 제기된다. 견해는 갈리지만, 이번 변화가 고가주택·상급지 수요의 속도를 늦추려는 ‘핀셋형 레버리지 억제책’이라는 점엔 이견이 적다. 

먼저 본인의 한도는 ‘가격구간별 절대한도–LTV–스트레스 DSR’ 세 가지 중 어디에 걸리는지가 핵심이다.

소득·부채 프로파일상 DSR이 빡빡한지, 아니면 집값 구간상 절대한도가 먼저 걸리는지를 확인해야 전략이 선다.

생애최초·정책모기지 대상이면 해당 상품으로 먼저 트라이해보고, 그래도 부족하면 일반 주담대를 병행하되 스트레스 DSR을 감안해 금리 유형과 만기를 보수적으로 잡는 편이 안전하다. 끝으로, 공적 상품은 조건·상한이 별도로 관리되므로 최신 상품설명서와 정부 FAQ에서 업데이트를 확인하는 습관이 필요하다. 

자주 받는 핵심 질문, 짧게 정리

생애최초면 70% LTV니까 6억·4억·2억 절대한도도 안 받나요?

아니다. 생애최초도 절대한도는 동일하게 적용된다. 가격구간을 넘으면 4억, 2억 상한이 그대로 걸린다. 다만 생애최초의 기본 LTV는 70%가 유지된다. 

비주택(상가·오피스텔) 담보대출도 LTV 40%로 바뀐 건가요?

혼선이 있었지만 정부가 정정했다. 이번 지정에선 비주택 담보대출의 LTV 70%가 유지된다.

소득 1억원인데 예전보다 한도가 왜 이렇게 줄었죠?

스트레스 DSR 가산금리가 3.0%p로 올라가면서 동일 조건에서 대출가능액이 추가로 줄었다. 정부·언론 시뮬레이션 기준으로 약 6,700만~8,600만원 감소 가능성이 제시됐다(30년·4% 가정). 

유주택자인데 갈아타기 하려면 방법이 없나요?

규제지역에선 신규 주담대가 원칙적으로 금지다. 처분·전입 등 엄격한 요건을 충족해 무주택 트랙으로 들어오지 않는 이상 대출 활용 갈아타기는 사실상 어렵다. 

마무리로, 지금의 룰은 “절대한도”와 “LTV 40%”, “스트레스 DSR”이 서로 겹쳐지는 구조라서 숫자만 외워서는 감이 잘 오지 않는다. 내 소득·부채·보유자산과 목표 주택가격을 놓고, 세 가지 한도 중 무엇이 먼저 걸리는지부터 따져보면 의사결정이 훨씬 쉬워진다. 그 위에 생애최초·정책모기지 자격, 금리유형·만기 선택을 얹어 순서대로 풀어가면 불확실성을 줄일 수 있다.