10억 아파트 재산세 취득세 계산 종부세 제외 의문점
10억 아파트 재산세 취득세 계산 종부세 제외 의문점
요즘 부동산 시장이 잠잠해졌다고는 해도, 서울의 10억대 아파트는 여전히 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다. 특히 중위가격 수준의 아파트를 10년간 보유했을 때 과연 실질적인 수익이 얼마나 남는지를 궁금해하는 분들이 많습니다. 겉으로 보기엔 집값이 수억 원 올랐더라도 취득세, 재산세, 양도세 등을 모두 제하고 나면 생각보다 손에 쥐는 금액은 크지 않다는 걸 뒤늦게 깨닫는 경우도 많죠
이번 글에서는 서울에서 10억 원짜리 아파트를 취득해 10년간 보유하고 15억 원에 매도하는 가상의 시나리오를 통해 아파트 보유 시 들어가는 세금(취득세·재산세)과 매도 시 발생하는 양도소득세까지 구체적으로 계산해보고, 실제 남는 수익률이 은행 정기예금과 비교해 얼마나 차이가 나는지를 정리해 보겠습니다.
2025년 현재 기준으로 1주택자와 2주택자 간의 세금 차이, 종합부동산세 제외 여부, 그리고 장기보유특별공제 적용 여부까지 함께 살펴보며, 과연 아파트 투자에 ‘실익’이 있는지 냉정하게 따져보겠습니다.
재산세 취득세 정말 남는게없을까?
10억 원짜리 아파트를 매수할 경우, 취득세만 해도 약 5,600만 원이 들어갑니다. 여기에 매년 재산세가 약 200만 원 수준이라고 가정하면 10년 동안 총 2,000만 원이 추가로 발생합니다. 단, 종합부동산세는 제외한 수치입니다.
10년 보유 후 아파트를 15억 원에 매도했다면 양도차익은 5억 원. 이 중 양도소득세가 약 3억 원이 나오므로 실제 손에 쥐는 금액은 약 2억 원입니다. 하지만 앞서 지출한 취득세 5,600만 원과 재산세 2,000만 원을 제외하고 계산하면 실질 순수익은 약 1억 2,400만 원 정도입니다.
이 수익은 전체 투자금 10억 원 대비 약 12.4%의 수익률로, 10년 동안 보유했음을 감안하면 연 환산 수익률은 약 1.15% 수준입니다. 결국 10억 원을 들고 정기예금(연 1.15%)에 묻어둔 것과 결과적으로 비슷한 수준이라는 계산이 나옵니다.
그렇다면 금리 2%짜리 정기예금과 비교했을 때, 아파트 투자가 정말 이득일까요?
개인적인 생각으로는 결국 '배팅의 문제'라고 봅니다. 10억을 예금에 넣을 경우, 10년 뒤 원금과 이자를 합쳐 약 12억 원이 되지만, 그때도 서울의 아파트 가격은 더 올라 있어 여전히 ‘내 집 마련’은 어려울 수 있습니다.
반대로 10억으로 아파트를 샀다면 10년 뒤 시세가 얼마나 오르느냐에 따라 수익이 갈립니다. 단순히 15억 원 정도로 오르는 정도라면 실질 수익률은 예금보다 낮거나 비슷합니다. 최소 17억 원 이상까지 올라야 예금과 비슷한 수익률을 기대할 수 있으며, 그 이상은 되어야 투자 가치가 확실해진다고 볼 수 있습니다.
이 모든 계산은 조정대상지역 내 2주택자 기준으로, 1주택자라면 이야기가 달라집니다. 특히 9억 원 이하 아파트를 구입해 2년 이상 실거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 시세 차익을 고스란히 가져갈 수 있습니다.
결론적으로, 지금의 세제 구조에서는 **1주택자로 오래 버티는 전략(존버)**이 가장 현실적인 해법처럼 보입니다. 다주택자는 세금 부담이 워낙 크기 때문에 신중한 판단이 필요합니다.
아파트 취득세는 어떤 기준으로 달라지나요?
취득세는 아파트 매매가격과 주택 수, 그리고 규제지역 여부에 따라 달라집니다. 1주택자와 다주택자의 세율이 다르고, 1세대 1주택자의 경우 생애최초 구입 시 세금 감면 혜택도 있습니다. 또한 조정대상지역에서는 2주택자 이상에 대해 중과세율이 적용됩니다.
종합부동산세(종부세)는 왜 계산에서 제외되었나요?
종부세는 공시가격과 합산 주택수 기준으로 과세되며, 고가 주택 또는 다주택자에게만 적용됩니다. 작성한 예시는 세부담의 일반적 흐름을 보여주는 것이 목적이므로, 정확한 공시가격과 보유주택 정보 없이 종부세는 제외한 것으로 보입니다.
양도세는 실제 얼마까지 나올 수 있나요?
양도차익이 크고 보유기간과 실거주 여부에 따라 달라지며, 2주택자의 경우 비과세 혜택이 없으므로 최대 45%+지방세의 양도소득세가 부과됩니다. 다만 1세대 1주택, 2년 이상 실거주 시 최대 12억까지 비과세됩니다.
장기보유특별공제는 적용되지 않나요?
적용됩니다. 단, 실거주 요건을 충족해야 공제율이 올라갑니다. 실거주가 없는 보유만의 경우 장기보유특별공제는 제한되며, 이는 양도세에 큰 영향을 미칩니다. 실거주 10년이면 최대 80% 공제까지 받을 수 있습니다.
10억 아파트 투자 수익률이 예금보다 낮은 이유는?
부동산의 실질 수익률은 취득세, 보유세, 양도세 등 세금 부담이 커서 예금보다 오히려 수익률이 낮게 느껴질 수 있습니다. 복리효과를 반영하면 장기적으로 은행 이자도 무시할 수 없는 수준입니다.
전세를 끼고 투자할 경우 수익률은 달라지나요?
전세를 활용하면 실제 투자금(레버리지)이 줄어들어 수익률이 크게 올라갈 수 있습니다. 예를 들어 10억 아파트에 5억 전세를 끼고 투자한 경우, 자기자본 대비 수익률은 두 배 이상으로 뛸 수 있지만 리스크도 커집니다.
부동산 수익률이 낮아도 왜 여전히 투자하나요?
거주 목적, 물가 상승률 방어, 노후 대비 자산보존 등 다양한 이유로 투자됩니다. 특히 실물자산으로서의 안전성과, 인플레이션 헷지 수단이라는 인식이 강합니다.
양도세 절세를 위해 어떤 방법이 있나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하거나, 장기보유+실거주를 통해 공제율을 극대화하는 방법이 있습니다. 또한 증여 후 보유기간 승계, 다주택자 양도 전 일시적 1주택 전환 등 전략적인 매도도 절세 방법입니다.
1주택자에게는 어떤 혜택이 있나요?
9억 이하 주택은 양도세 비과세 대상이 될 수 있고, 재산세도 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 실거주 요건을 충족한 장기보유자는 양도세뿐 아니라 종부세 측면에서도 유리한 위치에 있습니다.
다주택자 규제는 언제 완화되나요?
정부 정책 변화에 따라 조정 대상 지역 지정 및 해제, 중과세 완화, 종부세 개편 등이 이루어지고 있으므로, 세제 변화 흐름을 주기적으로 확인해야 합니다. 특히 총선, 대선 등 정치 일정 전후로 변동성이 크기 때문에 예의주시할 필요가 있습니다.
종부세 조회 및 납부방법 납부기간 가산세
종부세 조회 및 납부방법 납부기간 가산세 매년 12월은 종부세 납부기간으로서 부동산 시장이 커지면서 올해 종부세 전체세액은 약 1조 8천억원으로 작년기준 약 40%이상 증가한 금액입니다.
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