양도소득세율과 계산 방법 2025년 1세대 1주택 2주택 다주택자 절세 전략

 

양도소득세율 양도소득세 계산 절세방법

일상 속에서 우리가 직접 체감하진 못해도 늘 가까이 있는 것이 바로 세금입니다. 집을 사고팔거나 상속이나 증여를 할 때면 특히 세금의 존재감이 강해지죠. 부동산 거래 과정에서 마주하게 되는 대표적인 세금 중 하나가 바로 양도소득세입니다.

양도소득세율과 계산 방법 2025년 절세 전략까지 한눈에

부동산을 취득할 때는 취득세를, 자녀에게 증여할 땐 증여세를, 보유하고 있는 동안엔 재산세와 종합부동산세를, 그리고 매도할 때는 양도소득세를 내야 합니다.

오늘은 그중 부동산 양도 시 발생하는 양도소득세율과 2025년 기준 계산 방법, 그리고 절세 팁까지 정리해보려 합니다.

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2025년 양도소득세율 정리

양도소득세는 보유 기간, 주택 수, 거래 대상 자산(주택, 토지, 분양권 등)에 따라 세율이 달라집니다.

구분	1년 미만	2년 미만	2년 이상 보유	비고
1세대 1주택	기본세율 적용	기본세율 적용	비과세 가능	보유기간 2년 이상 + 실거주 요건 충족 시
다주택자 (규제지역)	60~70% 중과	60~70% 중과	60~70% 중과	조정대상지역 내 2주택 이상 시
분양권	1년 미만 70%	1년 이상 60%	기본세율 또는 중과	2021년 이후 강화된 중과세율 적용
미등기 부동산	양도세율 75%			등기 안 된 부동산은 중과

1세대 1주택이라 해도 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해 과세됩니다.

(2023년부터 9억→12억으로 비과세 기준 상향됨).

 

2025년 종합소득세율 기준 (양도소득세에 적용되는 기본세율)

양도차익이 기본세율 대상일 경우, 다음과 같은 누진세율이 적용됩니다.

세율	세율	누진공제액
1,200만 원 이하	6%	-
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하	15%	108만 원
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	522만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%	1,490만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 이하	38%	1,940만 원
3억 초과 ~ 5억 이하	40%	2,540만 원
5억 초과	42%	3,540만 원

일반적인 1세대 1주택 양도에서는 이 기본세율 구간이 그대로 적용되며, 중과 대상일 경우 별도 세율이 적용됩니다.

양도소득세 계산 방법

양도소득세는 단순히 양도차익에 곱한다고 끝나는 구조가 아닙니다. 다음 공식을 기준으로 계산됩니다.

예정신고 세액 = (양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제) × 세율

• 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
• 장기보유특별공제: 최대 80%까지 가능 (1세대 1주택 기준, 보유 + 거주 요건 충족 시)
• 기본공제: 250만 원

장기보유특별공제는 최소 3년 이상 보유한 경우부터 적용되며, 보유 기간이 길수록 공제율이 높아져 절세에 유리합니다.

양도소득세 절세 팁 5가지

1. 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세 가능
2. 증여 후 매도 방식도 고려 (단, 증여세 및 취득가액 산정 주의)
3. 부동산 자녀 명의 분산 보유 시 종합부동산세 절세 효과
4. 양도 시점 조절: 주택 수 요건 달라질 수 있으니 규제지역 해제 시기 등을 고려
5. 세무 전문가 상담으로 세금 추징 사전 차단

2025년 양도소득세율 자동계산 방법 절세 전략

부동산을 매도하려 할 때 가장 먼저 고민하게 되는 것이 바로 세금입니다.

1세대 1주택 비과세 체크리스트 (2025년 기준)

항목	충족 여부	설명
1세대 1주택 요건	✅	세대 구성원이 국내에 1주택만 소유하고 있어야 함
보유 기간 2년 이상	✅	주택을 취득한 날부터 양도일까지 2년 이상 보유
실거주 요건 (조정지역)	✅	조정대상지역은 ‘2년 이상 실거주’ 충족 필요
양도가액 12억 원 이하	✅	실거래가 기준으로 12억 원 초과 시 초과분에 대해서 과세
일시적 2주택 여부	✅	신규주택 취득 후 1년(조정지역) 또는 2년 내 기존 주택 처분 시 비과세
고가주택 장기보유공제 적용	✅	거주 및 보유 기간 요건 충족 시 최대 80% 공제 가능

장기보유특별공제율 정리표 (2025년 기준, 1세대 1주택자)

보유기간	거주기간	공제율 (보유+거주 합산)
3년	3년	24%
5년	5년	40%
10년	10년	80% (최대치)

특히 양도차익이 발생하면 피할 수 없는 세금이 양도소득세죠.

최근에는 국세청 홈택스를 통해 누구나 간편하게 양도소득세를 자동 계산할 수 있는 기능이 제공되고 있어 미리 세금 부담을 확인해볼 수 있습니다.

홈택스를 통한 양도소득세 자동계산 방법

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양도소득세를 미리 알아보기 위해서는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속한 후 아래 경로를 따라가면 됩니다.

양도소득세율 자동계산

조회/발급 → 세금모의계산 → 양도소득세 미리계산

2025년 현재는 크롬, 엣지, 사파리 등 다양한 브라우저에서 홈택스가 정상 작동되며, 과거처럼 인터넷 익스플로러만 지원되는 상황은 아닙니다.

다만 일부 모듈은 ActiveX를 설치해야 하는 경우도 있으니 처음 이용 시 보안 프로그램 설치가 필요할 수 있습니다.

양도소득세 미리계산 서비스에서는 다음 3가지 기능을 제공합니다.

1. 양도가액과 취득가액을 모두 알고 있는 경우
2. 취득가액은 모르지만 다른 정보로 추정하는 경우
3. 과거의 계산 내역을 조회하는 경우

각 항목에 본인의 상황에 맞게 정보를 입력하면 예상 세액이 자동으로 계산됩니다.

이 기능을 통해 실제 세금 신고 전에 사전에 세금 부담을 확인하고, 전략적으로 절세 방안을 마련할 수 있습니다.

양도소득세 미리계산(모의계산)

양도소득세 종합안내 포털 사이트입니다.

미리계산해보는 양도소득세에서 양도소득세 미리계산(모의계산) 을 클릭해줍니다.

양도소득세 미리계산 모의계산

양도소득세 미리계산에는 기본적으로 양도가액 취득가액 모두알고 있는 경우 취득가액을 모르는경우 계산내역 조회 3가지 기능을 제공합니다.

자신에게 맞는 계산방법을 보시고 계산하기를 눌러줍니다.

자신에게 맞는 양도가액과 양도종류를 선택하여 세액 계산을 해보면 사전에 미리 양도소득세의 금액을 알아 볼 수 있습니다.

양도소득세 절세방법

주택 비과세 요건의 활용

 

양도소득세는 자칫 잘못 대응하면 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있기 때문에 사전 준비가 중요합니다. 특히 1세대 1주택 요건, 보유 기간, 거주 요건 등을 충족하는지 확인하는 것이 핵심입니다.

1. 1세대 1주택 비과세 요건 확인

보유한 주택이 1세대 1주택이라면, 보유기간 2년 이상(조정대상지역이라면 거주 2년 포함) 충족 시 양도소득세가 비과세됩니다. 2023년부터는 비과세 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향되었으며, 초과분에 대해서만 세금이 부과됩니다.

2. 일시적 1세대 2주택 전략 활용

새로운 주택을 먼저 취득한 후 기존 주택을 2년 이내에 처분하면 일시적 2주택자로 간주되어 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 단, 신규 주택이 조정대상지역일 경우에는 처분 기한이 1년 이내로 단축되므로 주의가 필요합니다.

3. 양도소득세 신고 시기 확인

비과세 요건을 충족하지 못하는 경우, 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 완료해야 가산세를 피할 수 있습니다. 1세대 1주택 비과세 대상자는 신고 의무가 없습니다.

양도소득세 절세 TIP

 

양도소득세 절세를 위한 TIP

1. 양도차익이 적은 부동산부터 처분하기
   여러 채의 부동산을 보유한 경우, 양도차익이 적은 순서로 매도하는 것이 유리합니다.
2. 큰 차익이 예상되는 주택은 나중에 매도
   가장 마지막에 매도하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 전략을 세울 수 있습니다.
3. 같은 해에 2건 이상 매도 주의
   같은 연도에 여러 부동산을 양도하면 차익이 합산되어 누진세율이 적용되므로, 연도 분산 전략이 필요합니다.
4. 장기보유특별공제 활용하기
   보유 기간이 길수록 공제율이 커지므로, 최대 80%까지 공제 가능한 장기보유특별공제를 적극 활용하세요.

부동산을 매도할 계획이 있다면, 단순히 매도가격만 볼 것이 아니라 보유 기간, 거주 기간, 1세대 1주택 여부, 양도 시점 등을 꼼꼼히 따져보고, 홈택스의 미리 계산 기능을 활용해 예상 세액을 확인하는 것이 필수이며 세금절세는 ‘준비하는 자’에게만 허락되는 전략이니까요.

FAQ

양도소득세 미리계산은 실제 세금과 차이가 있나요?

홈택스의 미리계산(모의계산)은 예측용 도구로, 실제 신고 시에는 취득 비용, 필요경비, 장기보유특별공제 등 정확한 자료가 반영되어 달라질 수 있습니다.

따라서 대략적인 금액을 가늠하는 데 활용하고, 신고 전에는 세무 전문가의 검토를 권장합니다.

미등기 부동산도 홈택스에서 계산할 수 있나요?

미등기 부동산은 일반적인 계산 항목과 다르게 양도소득세율 75%의 중과세율이 적용됩니다.

홈택스 미리계산 항목에는 명시적으로 '미등기' 구분이 없는 경우도 있으므로, 이 경우는 세무서나 세무사에게 직접 상담을 받아야 보다 정확한 계산이 가능합니다.

1세대 1주택인데도 양도세가 나오는 이유는?

1세대 1주택이라도 다음 중 하나에 해당되면 비과세가 제한됩니다.

• 실거래가가 12억 원을 초과한 경우 (초과분 과세)
• 2년 이상 보유 요건을 충족하지 못한 경우
• 조정대상지역 내 주택인데 2년 이상 실거주하지 않은 경우

이 조건들을 만족하지 않으면 일부 또는 전체 양도차익에 대해 과세될 수 있습니다.

부동산을 가족에게 저렴하게 팔아도 세금이 발생하나요?

가족 간 거래에서 시가보다 현저히 낮은 금액으로 매도할 경우, 양도소득세 외에 증여세가 함께 과세될 수 있습니다.

국세청은 시세 대비 일정 수준 이하의 거래는 '증여로 간주'할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

다주택자의 경우 어떤 순서로 매도하는 게 절세에 유리한가요?

양도차익이 작은 주택부터 먼저 매도하고, 가장 높은 차익이 나는 주택은 마지막에 매도하여 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 것이 일반적인 절세 전략입니다.

특히 조정대상지역 내 주택은 중과세율이 적용되므로 순서를 신중히 조정해야 합니다.

분양권도 홈택스에서 자동계산할 수 있나요?

분양권도 양도소득세 과세 대상이며, 홈택스에서 분양권 항목을 선택해 자동계산할 수 있습니다.

단, 보유기간에 관계없이 중과세율(60~70%)이 적용될 수 있으므로 매도 시점과 지역 요건을 반드시 확인해야 합니다.

부부 공동명의 주택을 팔면 양도세는 어떻게 계산되나요?

공동명의의 경우 지분별로 양도차익을 나누어 각각 과세됩니다.

이 경우 각자 장기보유특별공제, 기본공제를 따로 적용받을 수 있어 단독명의보다 유리할 수도 있습니다. 단, 실질적 자금 기여도와 증여 여부도 고려되니 신고 전 전문가 확인이 필요합니다.