전월세 전환율 4%→2.5% 이후, 2026년 계약에서 손해 안 보는 계산과 협상 정리

전월세 전환율 4% → 2.5% 조정, 그리고 지금 반드시 알아야 할 ‘현재 기준’

코로나19로 시장 불확실성이 커지던 2020년, 정부는 임대차 제도 후속 조치로 전월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 낮추는 방향을 발표했습니다. 당시에는 “전세가 월세로 급격히 이동하면서 임차인 부담이 커질 수 있다”는 우려가 컸고, 이를 완화하기 위한 취지였습니다.

다만 지금은 환경이 많이 바뀌었습니다. 전월세 전환율은 ‘한 번 정해지면 끝’이 아니라, 기준금리와 연동되는 구조로 이해해야 실제 계약에서 손해를 줄일 수 있습니다. 특히 신규 계약과 갱신(묵시적 갱신 포함)은 적용 기준이 달라 오해가 가장 많이 생깁니다.

2020년 전월세 전환율 4% -> 2.5% 조정

전월세 전환율 핵심만 정리

1. 전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꾸는 때 월세가 과도하게 책정되지 않도록 ‘상한 개념’으로 작동
2. 기준금리가 바뀌면 전환율의 체감 기준도 함께 움직임
3. 신규 계약과 갱신 계약은 해석과 적용에서 혼동이 많아 계약서 작성 전 확인이 필수

2020년 발표 당시 “4%에서 2.5%로 낮춘다”는 내용이 강하게 회자됐지만, 지금은 숫자 하나만 외우면 오히려 위험합니다. 요즘 계약에서 실무적으로 가장 많이 쓰이는 판단은 ‘기준금리 + 가산금리’ 구조를 먼저 떠올리는 것입니다.

2020년 전월세 전환율

 

2026년 현재, 전월세 전환율을 보는 ‘현실적인 기준’

요즘 전월세 전환율 얘기를 할 때 가장 많이 틀리는 지점이 있습니다. “예전에 2.5%로 낮췄다더라”만 기억하고 계약서를 쓰는 경우인데요. 실제로는 기준금리가 달라지면, 계약에서 합리적인 전환 수준도 달라집니다.

그래서 실전에서는 이렇게 정리해두면 됩니다.

• 법에서 정한 상한 개념이 있고
• 시장에 형성되는 전환율이 따로 있으며
• 계약은 결국 지역·주택 유형·수급에 따라 협상 결과가 달라질 수 있습니다.

특히 ‘상한’만 믿고 월세를 계산해버리면, 반대로 시장에서 너무 동떨어진 조건을 제시해 협상이 깨지는 경우도 생깁니다. 반대로 ‘시장 시세’만 믿으면, 갱신 국면에서 불필요하게 더 내는 실수가 나옵니다. 둘을 구분해두는 게 깔끔합니다.

임대인의 투자상품 수익률  및  주택담보 대출금리 등의 양측의 기회비용

전월세 전환율 계산, 계약서에서 바로 쓰는 방식

계산은 어렵지 않습니다. “전세에서 월세로” 바꿀 때는 보증금에서 줄어든 금액(전환되는 금액)을 기준으로 연 이율을 적용한 뒤 12개월로 나눕니다.

• 월세(원) = 전환되는 금액 × 전환율 ÷ 12

예를 들어 전세 보증금 5억원 중 1억원을 월세로 돌린다면, 전환되는 금액은 1억원입니다. 여기에서 전환율을 적용해 월세를 계산합니다. 이 구조를 알아두면, 중개 과정에서 제시되는 월세가 “그럴듯하게 포장된 숫자”인지 바로 감이 옵니다.

2020년 당시 ‘2.5%’가 의미했던 것

2020년에는 금리 자체가 낮아지던 국면이었고, 전세대출금리·임대인의 대체 수익률·주담대 금리 등을 묶어 “임차인 부담이 과도해지지 않는 선”을 강조하면서 2.5%가 언급됐습니다. 당시 논리는 “월세 전환이 급격히 늘면 임차인의 현금흐름이 무너질 수 있다”는 우려에 가까웠습니다.

• 전세대출 금리 (% 시중)
  • (2017년6월)3.08%
  • (2018년 6월) 3.03%
  • (2019년 6월) 2.94%
  • (2020년 6월) 2.26%
• 투자상품 수익률 (%)
  • 1년 만기 정기 예금 : 1.40%
  • 국고채 10년 : 1.31%
• 주택담보대출 금리 (% 시중)
  • (2017년 6월) 3.22%
  • (2018년 6월) 3.46%
  • (2019년 6월) 2.74%
  • (2020년 6월) 2.49%

임차인 보호 장치, ‘전입 현황 열람’ 확대 이슈

당시 발표에서 함께 언급됐던 내용 중 하나가 임차인 계약갱신권 보호였습니다. 임차인이 퇴거한 뒤에도 일정 기간 해당 주택의 전입 현황을 열람할 수 있도록 정보 열람권을 넓히겠다는 취지였죠.

 

3차+부동산시장+점검+관계장관회의+보도자료.hwp

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부동산 중개수수료 현금영수증 발행 및 계산방법

 

재산세 납부방법 및 납입증명서 인터넷 발급

 

추가로 알아두면 계약이 편해지는 얘기

‘전환율’ 하나로 월세가 결정되는 건 아니다

전환율 계산식은 뼈대일 뿐이고, 실제 계약에서는 보증금 규모, 집주인의 선호(현금흐름 vs 목돈), 세입자의 자금 조달(대출 가능 여부), 지역 수급이 함께 작동합니다. 그래서 똑같이 “보증금을 깎고 월세로 돌린다”는 상황이라도, 어떤 단지는 전환율이 낮게 형성되고 어떤 곳은 높게 형성됩니다.

세입자 입장에서는 ‘월 부담’만 보지 말 것

월세가 부담돼 보이면 전환율부터 의심하는 게 맞지만, 반대로 월세가 낮아 보이는데 보증금이 과도하게 큰 조합도 있습니다. 이때는 “보증금을 그만큼 묶어두는 비용”이 생기기 때문입니다. 전환율을 볼 때는 월세 숫자만이 아니라 보증금-월세 조합 전체를 같이 봐야 합니다.

자주 묻는 내용

Q. 전월세 전환율 2.5%는 지금도 그대로 적용되나요?
A. 2020년 당시 발표의 맥락이 강하게 남아 있지만, 실제 계약에서는 기준금리가 바뀌면서 판단 기준도 달라집니다. “2.5% 고정”으로 받아들이면 오히려 계약에서 불리해질 수 있어요.

Q. 신규 계약과 갱신 계약은 뭐가 다르죠?
A. 신규는 협상 범위가 넓고, 갱신은 제한이 걸리는 구간이 있어 분쟁이 자주 생깁니다. 계약서 쓰기 전 “이번 계약이 신규인지, 갱신인지”부터 정리해두면 말이 빨라집니다.

Q. 전세 1억을 월세로 바꾸면 월세는 얼마가 적당한가요?
A. 기본은 전환되는 금액 × 전환율 ÷ 12로 계산합니다. 여기서 전환율은 지역·주택 유형·시장 분위기에 따라 달라지니, 최소 2~3개 단지 시세를 같이 놓고 비교하는 게 안전합니다.

Q. 집주인이 “요즘은 다 월세라서 어쩔 수 없다”고 하면요?
A. 분위기 자체는 맞을 수 있지만, 결국은 숫자 싸움입니다. 보증금과 월세를 한 묶음으로 놓고, 내 자금 조달(대출/예금/투자)까지 고려해 “내게 손해가 덜한 조합”으로 맞추는 게 핵심입니다.

Q. 전환율만 낮추면 임차인에게 무조건 좋은 건가요?
A. 전환율이 낮으면 월세 부담이 줄어드는 방향으로 작동하지만, 그만큼 보증금이 커지거나(혹은 집주인이 다른 조건을 요구하거나) 계약이 성사되지 않는 경우도 있습니다. ‘숫자 하나’보다 전체 조건을 같이 보셔야 합니다.