부동산 1가구 2주택 세금, 양도세 FAQ

Q1. 1가구 2주택자가 무조건 양도세를 내야 하나요?

A. 아닙니다. 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 특례 등의 조건을 충족하면 양도세가 비과세될 수 있습니다.

Q2. 일시적 2주택 비과세 요건이 무엇인가요?

A. 신규 주택을 취득한 뒤 3년 이내 (조정대상지역은 2년 이내) 기존 주택을 매도하고, 신규 주택에 1년 내 전입하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q3. 조정대상지역에서 주택을 매도하면 어떤 세율이 적용되나요?

A. 조정대상지역에서는 일반 양도세율에 20% 추가 가산세율이 붙습니다. 따라서 최대 세율이 **65% (기본 45% + 가산 20%)**까지 올라갈 수 있습니다.

Q4. 1가구 2주택자의 양도세 계산 방식은?

A. 기본적으로 다음 공식으로 계산됩니다.

양도세=(양도차익−필요경비−기본공제)×세율−누진공제

예를 들어, 양도차익이 3억 원인 경우, 장기보유특별공제(10%)를 적용하면 과세표준 2.7억 원이 되며, 조정대상지역이면 여기에 20% 가산세가 추가됩니다.

Q5. 분양권도 1가구 2주택에 포함되나요?

A. 네, 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 분양권을 양도할 경우 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 양도세율이 적용됩니다.

Q6. 상속주택이 있으면 2주택자로 간주되나요?

A. 상속주택이 조정대상지역이 아니면 주택 수에서 제외됩니다.
만약 조정대상지역에 있더라도 일시적 2주택으로 인정되는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q7. 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

A. 보유기간이 길수록 공제율이 높아집니다.

보유기간	장기보유특별공제율
3년 이상	6%
4년	8%
5년	10%
10년 이상	30%

단, 조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

Q8. 1가구 2주택자가 배우자에게 주택을 증여하면 절세할 수 있나요?

A. 네, 배우자나 자녀에게 미리 증여한 후 일정 기간 보유한 뒤 매도하면 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.
단, 증여 후 5년 이내에 매도하면 취득가액이 낮아져 세금이 오히려 증가할 수 있으므로 주의해야 합니다.

Q9. 양도세 절세를 위해 꼭 챙겨야 할 필요경비에는 어떤 것들이 있나요?

A. 필요경비를 적극 반영하면 양도차익이 줄어들어 세 부담을 낮출 수 있습니다.

필요경비 항목	공제 가능 여부
취득세, 인지세	O
법무사 비용	O
중개수수료	O
리모델링 비용 (증빙 필요)	O
대출 이자	X

Q10. 9억 원 초과 주택은 비과세가 안 되나요?

A. 9억 원 초과 주택은 1가구 1주택 비과세 혜택이 제한됩니다.
9억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

예를 들어, 주택을 12억 원에 매도했다면,

• 9억 원까지는 비과세
• 3억 원에 대해서만 양도세 과세

이처럼 양도차익이 9억 원 이하인지 초과하는지에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다.

Q11. 2주택 보유자 비과세 특례

비과세 특례 종류	주요 내용
일시적 2주택	신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도, 같은 날 주택 양도와 취득, 동일 세대원에게 양도/증여 가능
건설임대주택	수도권 밖으로 이전하는 공공기관 종사자에게 적용
상속에 따른 2주택 특례	상속으로 인한 일시적 2주택, 공동 상속주택, 법정상속인이 아닌 경우, 상속주택을 추가로 취득할 때
동거봉양 합가에 따른 2주택 특례	부모와의 합가, 세대합가 후 상속 시 적용, 부모 중 한 분만 60세 이상인 경우에도 적용
혼인에 따른 2주택 특례	혼인으로 인한 세대 합가, 1주택자와 2주택자의 혼인, 1주택자와 분양권 소유자의 혼인, 거주 요건 충족
농어촌 주택 특례	상속주택, 이농주택, 귀농주택, 영농 미종사자, 일반주택 양도 후 취득 주택 등에 적용
취학·질병 등 부득이한 사유에 따른 2주택 특례	학교 취학, 중대 질병 등 부득이한 사유로 인한 주택 취득 시 적용
임대주택 사업자의 거주주택 비과세특례	임대 사업자가 실제 거주하는 주택, 임대 기간 중 계산, 일부 세대원 미거주 시에도 적용
조합원입주권을 소유한 경우의 특례	조합원 입주권 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도, 조합원 입주권 양도 시 적용