부동산 1가구 2주택 다주택자 세금, 양도세 FAQ

2026년 다주택자 세금 정리 양도소득세·취득세·종부세·임대소득까지 한눈에

다주택을 보유하고 있거나 추가 매수를 고민 중이라면, 결국 발목을 잡는 건 세금입니다. 특히 다주택자 양도소득세, 다주택자 취득세, 종합부동산세, 주택임대소득 과세는 서로 얽혀 있어서 “하나만” 보고 결정하면 손해가 나기 쉽습니다.

아래 내용은 다주택자가 실무에서 자주 마주치는 기준을 중심으로, 2026년 5월 9일까지 적용되는 완화(유예) 구간까지 반영해 정리한 글입니다. 글 중간에 있는 표와 체크 항목까지 같이 봐두면, 매도/매수 타이밍에서 실수할 확률이 확 줄어듭니다.

다주택자가 체감하는 세금 4가지

• 양도소득세 : 다주택자 중과, 단기보유 고세율, 장기보유특별공제 적용 가능 여부
• 취득세 : 조정대상지역 여부 + 주택 수에 따른 중과, 법인 취득 12%
• 종합부동산세(주택분) : 기본공제 차이(1주택 vs 다주택), 법인 단일세율/공제 배제
• 주택임대소득 : 월세 과세, 보증금 간주임대료(조건 충족 시)

다주택자 양도소득세: 중과보다 먼저 볼 것

1) 단기보유(1~2년)는 세율부터 다르다

다주택자 여부와 별개로, 보유기간이 짧으면 세율이 강하게 붙습니다. 주택을 양도할 때 보유기간이

• 1년 미만이면 70%
• 1년 이상 2년 미만이면 60%

으로 계산되는 구간이 존재합니다. 이 케이스는 ‘조정대상지역 중과’와 겹치더라도, 결과적으로 더 큰 세액이 나오는 쪽을 납부하는 구조가 되기 때문에 보유기간 확인이 최우선입니다.

2) 조정대상지역 중과, 그리고 2026년 5월 9일까지의 유예

원칙적으로 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 일반 누진세율에 추가 가산이 붙는 형태(2주택/3주택 이상 구분)가 문제였죠. 다만, 현재 다주택자들이 가장 많이 활용하는 구간이 있습니다.

조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일 사이에 양도하는 경우, 중과세율 적용이 배제되는 유예가 적용되는 것으로 알려져 있습니다. 이 구간에서는 장기보유특별공제 적용도 함께 검토할 수 있어, 같은 매도라도 세 부담이 완전히 달라질 수 있습니다.

유예 구간에서 실무적으로 달라지는 것

• 중과 가산이 빠지면서 세율 자체가 낮아지는 사례가 많습니다.
• 조정대상지역 다주택자라도, 해당 기간 양도는 장기보유특별공제를 함께 챙길 여지가 생깁니다.
• 결국 “언제 파느냐”가 다주택자 양도소득세의 체감 난이도를 갈라놓습니다.

3) 주택 수 계산에서 자주 터지는 변수

다주택자 양도소득세는 주택 수 판정이 반 이상입니다. 특히 아래 항목은 실제 상담에서도 가장 많이 엇갈립니다.

• 조합원입주권 : 주택 수에 포함되는 것으로 보는 기준이 오래전부터 자리 잡았습니다.
• 분양권 : 일정 시점 이후 취득분부터 다주택자 판정 시 주택 수에 포함되는 방향으로 운용됩니다.
• 오피스텔 : 공부상 용도보다 실제 주거 사용 여부가 핵심인 경우가 많아, “주거용 오피스텔”이면 주택 수에 잡힐 수 있습니다.

장기보유특별공제: 다주택자는 ‘최대 30%’ 구간을 현실적으로 본다

다주택자 매도에서 자주 쓰이는 공제 구간은 일반적으로 다음처럼 이해하면 빠릅니다. (개별 케이스에 따라 적용 제외/완화 유무가 달라질 수 있으니, 조정대상지역 여부와 유예 구간은 반드시 같이 확인합니다.)

보유기간	장기보유특별공제율(대표 구간)
3년 이상	6%
4년	8%
5년	10%
10년 이상	30%

예전에는 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제 배제가 자주 언급됐지만, 최근에는 유예 구간의 적용 여부에 따라 접근이 달라지는 케이스가 많습니다. 같은 다주택이라도 “언제 양도했는지”로 계산 결과가 갈립니다.

다주택자 취득세: 조정대상지역 여부가 곧 세율

취득세는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 체감이 크게 달라집니다.

특히 법인 취득은 지역/주택 수와 무관하게 12% 적용으로 알려져 있어, 단순히 “법인이면 유리”라는 식으로 접근하면 오히려 역효과가 나는 경우가 많습니다.

구분	주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
개인	1세대 1주택	6억원 이하 1% / 6억원 초과~9억원 이하 1~3% / 9억원 초과 3%
개인	1세대 2주택	8%	기본세율(1~3%) 적용 범위가 넓게 해석되는 사례가 많아, 지역·상황 확인 필요
개인	1세대 3주택	12%	8% 적용되는 케이스가 있어 확인 필요
개인	1세대 4주택 이상	12%	12%
법인	주택 수 무관	12%	12%

일시적 2주택 취득세: ‘처분기한’ 미준수하면 추징

이사·학업·취업 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규 주택 취득 시 1세대 1주택으로 보고 기본세율이 적용되는 예외가 있습니다. 다만 기한 내 종전 주택 처분을 못 하면 중과 취득세와의 차액이 추징될 수 있어, 일정 관리가 중요합니다.

증여 취득세도 방심하면 12%가 나온다

일반적으로 부동산 증여 취득세는 3.5%로 알려져 있지만, 조정대상지역 + 시가표준액 일정 기준 이상 주택을 증여받는 경우 12%가 적용되는 사례가 있습니다. 다만 1세대 1주택자가 가진 주택을 배우자/직계비속이 증여로 취득하는 경우 등은 예외가 거론됩니다.

종합부동산세(주택분): 공제·세율·법인 규정이 핵심

종합부동산세는 “공시가격 합산”이라는 큰 틀에서, 납세의무자 기준으로 계산됩니다.

다주택자는 기본공제에서부터 차이가 납니다.

• 1세대 1주택자 : 과세표준 산정 시 12억원 공제가 언급됩니다.
• 다주택자 : 과세표준 산정 시 9억원 공제로 보는 구분이 일반적입니다.

세율은 보유 주택 수에 따라 달라지며, 최근에는 과거보다 완화된 구간으로 설명되는 경우가 많습니다. 개인 기준으로는 2주택 이하는 0.5%~2.7% 범위의 일반세율, 3주택 이상은 0.5%~5% 범위의 높은 구간이 언급됩니다. 또한 한때 조정대상지역 2주택에 붙던 별도 중과는 사라지고 일반세율로 계산되는 형태로 정리되는 경우가 많습니다.

법인 보유는 ‘공제 없음 + 단일세율’로 체감이 완전히 다르다

법인이 주택을 보유한 경우는 개인과 비교가 어렵습니다.

기본공제 자체가 적용되지 않는 것으로 알려져 있고, 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%처럼 단일세율 구간으로 설명되는 경우가 많아, 세금이 급격히 커질 수 있습니다.

주택임대소득 과세: 월세는 넓게, 보증금은 조건부

주택임대소득은 2019년 이후 기준이 강화되어 2천만원 이하 임대소득도 과세 대상에 포함되는 방향으로 정리되는 경우가 많습니다. 즉, “금액이 작아서 신고 안 해도 된다”는 식으로 넘기기 어려워졌습니다.

주택 수(부부 합산)로 과세 범위가 달라진다

보유 주택 수(부부 합산)	월세 과세	보증금(간주임대료) 과세
1주택	국내 기준시가 12억원 초과 또는 국외 주택의 월세 수입이 있는 경우	일반적으로 제외되는 방식으로 설명되는 경우가 많음
2주택	월세 수입이 있으면 과세 대상으로 보는 경우가 많음	원칙적으로 제외로 설명되는 경우가 많으나, 제도 변화가 거론됨
3주택 이상	월세 수입 과세	보증금 합계 3억원 초과 등 조건 충족 시 간주임대료 과세

또한 2026년 1월 1일 이후 과세기간부터는, 2주택 보유의 일부 케이스에서도 보증금(간주임대료) 과세가 넓어질 수 있다는 내용이 함께 언급됩니다. 이런 변화는 대통령령 등으로 세부 금액·요건이 조정되는 영역이라, 보증금을 크게 받아 운영 중이라면 연말·연초에 특히 민감하게 챙겨보는 게 안전합니다.

간주임대료 계산은 이렇게 잡히는 경우가 많다

보증금이 과세 대상이 되는 경우, 일반적으로 아래처럼 계산되는 방식으로 설명됩니다.

(보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금 이자율

여기서 정기예금 이자율은 고정값이 아니라 변동될 수 있어, 같은 보증금이라도 해마다 간주임대료가 달라질 수 있습니다.

임대수입이 2천만원 초과면 다른 소득과 합산해 누진세율로 계산되는 방식이 기본이고, 2천만원 이하는 종합과세/분리과세(14%) 중 선택이 가능한 형태로 많이 정리됩니다.

다주택자 양도세를 줄이는 쪽으로 많이 선택하는 방법들

1) 2026년 5월 9일까지의 유예 구간은 ‘한 번’ 더 확인

조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택이라면, 유예 구간에서 매도할 때 중과 가산이 빠지는지 여부가 결과를 크게 흔듭니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제까지 함께 보게 되니, “오래 들고 간 집부터 정리”라는 선택이 실무에서 자주 나옵니다.

2) 같은 해에 여러 채를 팔면 누진 구간이 훅 올라간다

양도소득세는 누진 구조라, 여러 채를 같은 과세연도에 매도하면 과세표준이 커져 세율이 급격히 높아질 수 있습니다. 실제로는 매도를 연도별로 나눠 세율 구간을 관리하는 방식이 많이 쓰입니다.

3) 필요경비는 ‘증빙’이 전부다

양도차익을 줄이는 가장 현실적인 방법 중 하나가 필요경비 반영입니다. 증빙만 갖추면 반영될 수 있는 항목이 꽤 많습니다.

필요경비 항목	반영 여부(일반적인 해석)
취득세, 인지세	O
법무사 비용	O
중개수수료	O
리모델링 비용(증빙 필요)	O
대출 이자	X

4) 증여·공동명의는 ‘좋다/나쁘다’가 아니라 조건 싸움

배우자나 자녀에게 미리 증여한 뒤 일정 기간 보유하고 매도하면, 케이스에 따라 양도세 부담이 낮아질 수 있습니다. 다만 증여 후 5년 이내 매도처럼 불리해지는 구간도 자주 언급되니, 단순히 “증여하면 절세”로 단정하기는 위험합니다.

공동명의 역시 과세표준을 나눠보는 쪽으로 접근하지만, 명의 변경 자체가 증여로 해석될 수 있어 취득세/증여세 이슈가 같이 붙는 경우가 있습니다.

5) 임대사업자 등록은 ‘혜택’보다 ‘요건’부터 체크

임대사업자 등록은 과거에 다양한 세제 혜택으로 회자됐지만, 최근에는 유형별로 요건이 까다로워지고 혜택도 제한적으로 정리되는 방향이 많습니다. 등록을 고려한다면 “혜택이 있다더라”가 아니라 내 주택이 해당 유형 요건을 만족하는지부터 보는 쪽이 안전합니다.

실무에서 많이 틀리는 체크 항목

잔금일·등기일·전입일이 세금 결과를 바꿀 때가 있다

매도/매수는 “계약일”보다 잔금일과 등기일이 실무에서 더 중요하게 작동하는 장면이 있습니다. 특히 일시적 2주택처럼 기한 요건이 붙는 특례는 날짜 하나 차이로 비과세가 깨질 수 있어, 일정표로 관리하는 게 좋습니다.

조정대상지역은 ‘주소’가 아니라 ‘지정일’까지 같이 봐야 한다

조정대상지역 여부는 단순히 “그 동네가 요즘 규제지역이냐”만 보는 게 아니라, 내 계약/취득/양도 시점에 지정 상태가 무엇이었는지까지 연결됩니다. 같은 지역이라도 시점에 따라 취득세·양도세 접근이 달라질 수 있습니다.

주택 수에 포함되는지 애매한 자산은 ‘사용 형태’로 갈린다

오피스텔은 대표적으로 애매합니다. 공부상 용도만 믿고 넘어가면, 나중에 실제 사용이 주거로 판단되면서 주택 수에 포함되는 식으로 엇갈릴 수 있습니다. 전입, 임대 형태, 관리비 내역 같은 실무 자료가 판단의 근거가 되는 경우도 있어, “나는 업무용이었다”는 말만으로 정리되기 어렵습니다.

양도세 계산식은 결국 여기로 귀결된다

결국 다주택자 양도소득세도 아래 공식으로 정리됩니다. 실제로는 필요경비/공제/세율 적용이 복잡하지만, 계산의 뼈대는 같습니다.

양도세=(양도차익−필요경비−기본공제)×세율−누진공제

양도차익이 커 보일수록, 필요경비 증빙과 보유기간·유예 구간이 실제 세액을 갈라놓습니다.

대표적인 2주택 비과세 특례는 ‘유형’별로 미리 정리해두면 편하다

비과세 특례 종류	요약
일시적 2주택	신규주택 취득 후 기한 내 종전주택 양도, 전입 요건 등 조건 충족 시 비과세로 정리되는 경우가 많음
상속으로 인한 2주택	상속주택의 지역/지분/보유 형태에 따라 주택 수 산정에서 예외가 거론되는 유형이 있음
동거봉양 합가	부모와 합가로 2주택이 되는 경우 특례 적용이 거론되는 유형
혼인 합가	혼인으로 주택 수가 늘어나는 경우 일정 기간·요건을 전제로 특례가 언급되는 유형
농어촌주택	이농/귀농/상속 등 사유에 따라 특례가 연결되는 유형이 있어, 취득 사유가 중요
취학·질병 등 부득이한 사유	거주 이전이 불가피한 사유가 있는 경우 예외로 정리되는 유형이 있음
임대사업자 거주주택	임대와 실거주가 섞이는 경우 별도 요건으로 정리되는 유형이 있어 적용 여부 확인 필요
조합원입주권 보유	입주권 취득과 종전주택 양도의 시점·기한이 중요하게 작동하는 유형

일시적 2주택 비과세 관련해서 자세한 정리글이 필요하다면 아래 글도 함께 참고해볼 만합니다. 

참고 : 1가구 2주택 양도세 비과세 정리

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FAQ 

1가구 2주택이면 무조건 양도세를 내나요?

아닙니다. 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 특례처럼 조건을 충족하면 비과세로 정리되는 케이스가 있습니다.

일시적 2주택 비과세는 보통 어떤 조건을 보나요?

대표적으로는 신규 주택 취득 후 종전 주택을 기한 내 양도하고, 신규 주택에 전입 요건을 만족하는 방식으로 이야기됩니다. 조정대상지역 여부에 따라 기한·요건이 달라질 수 있어, 내 시점 기준으로 확인하는 게 안전합니다.

조정대상지역에서 팔면 무조건 가산세율이 붙나요?

원칙적으로는 가산이 붙는 구조로 알려져 있지만, 최근에는 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일 유예처럼 적용 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. “조정대상지역”이라는 이유만으로 단정하기보다 보유기간과 양도일까지 같이 봐야 합니다.

분양권도 2주택에 포함되나요?

분양권은 일정 시점 이후 취득분부터 주택 수 산정에 포함되는 방향으로 정리되는 경우가 많습니다. 분양권 양도는 보유기간이 짧으면 60%~70% 같은 고세율 구간이 언급되는 편이라, 매도 전 반드시 체크하는 게 좋습니다.

상속주택이 있으면 2주택자로 바로 잡히나요?

상속주택은 지역, 지분, 보유 형태에 따라 주택 수 산정에서 예외가 거론되는 경우가 있습니다. “상속이라 괜찮다”로 단정하기보다는 조정대상지역 여부와 상속 형태를 같이 확인해야 합니다.

오피스텔은 주택 수에 포함되나요?

공부상 용도보다 실제 주거 사용 여부가 핵심이 되는 경우가 있습니다. 전입, 임대 형태, 사용 내역 등에 따라 주거용으로 판단되면 주택 수에 포함되는 방향으로 해석될 수 있습니다.

배우자에게 증여하면 무조건 절세가 되나요?

케이스에 따라 유리할 수 있지만, 증여 후 5년 이내 매도처럼 불리해질 수 있는 구간도 자주 언급됩니다. 증여는 양도세만 보지 말고 취득세·증여세·보유기간까지 같이 맞춰봐야 합니다.

필요경비는 영수증이 없으면 못 넣나요?

필요경비는 기본적으로 증빙이 중요합니다. 계약서, 세금계산서/현금영수증, 이체 내역, 공사 내역서처럼 객관 자료가 있어야 반영이 수월합니다.

임대소득 2천만원 이하면 신고 안 해도 되나요?

2천만원 이하라도 과세 체계 안에서 선택(종합과세/분리과세)으로 정리되는 경우가 많습니다. “소액이라 자동으로 제외”로 보기는 어렵습니다.

전세보증금도 세금이 붙나요?

조건을 만족하면 보증금에 대해 간주임대료로 과세가 잡힐 수 있습니다. 보유 주택 수와 보증금 합계 금액 기준이 핵심이고, 계산은 보통 (보증금 합계-3억원)×60%×정기예금 이자율 형태로 설명됩니다.