전월세 신고제 - 주택임대차신고제 임차인 권익보호 도입제도!

전월세 신고제 - 주택임대차신고제 임차인 권익보호 도입제도!

6월 1일부터 시행되는 전월세 신고제에 대해 소개드리겠습니다. 이번 신도입은 주택 매매 거래 신고제 외에도 임대차 계약시에도 일부지역에서 의무신고를 하게 되는 제도입니다. 

정확한 명칭은 '주택임대차신고제'이며, 주택 임대차 시장에서 임차인 권익을 보호하기 위한 목적으로 도입되었습니다.

주택임대차신고제 란?

전월세 신고제 - 주택임대차신고제 임차인 권익보호 도입제도!

이전에는 주택 임대차 계약 시 확정일자와 함께 전입신고를 해야 했으나 이번에 도입된 주택임대차신고제, 일명 전월세 신고제는 신고와 확정일자를 한꺼번에 처리하는 제도입니다.

임차인 입장에서 보면 확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 최소 금액인 6천만원을 기준으로 신고 의무가 발생합니다. 따라서 이번 신도입은 임차인에게는 나쁘지 않은 제도로 보입니다.

전월세 신고제는 다음과 같은 지역과 금액 기준으로 적용됩니다.

• 금액: 보증금 6천만원 초과, 월세 30만원 초과
• 지역: 서울, 인천, 경기 등 수도권과 지방 광역시, 세종시, 제주도 전역, 도 지역의 시 지역

이때, 6천만원으로 금액을 지정한 이유는 확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 최소 금액이기 때문입니다.

또한, "도 지역의 시 지역" 조건에 대해 헷갈릴 수 있는데, 도 지역이라도 시가 아닌 군 지역일 경우 신고 의무가 없습니다.

전월세 신고를 위해서는 해당 지역과 금액 기준을 충족해야 합니다. 신고 시에는 확정일자 신고도 함께 이루어지며, 해당 지역이 아닐 경우 주민센터에서 확정일자 신고를 하거나 인터넷으로 신고를 하셔야 합니다.

부동산거래관리 시스템

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갱신계약 시에는 갱신 금액에 변동이 있는 경우에만 신고대상이 됩니다.

만약 보증금이나 월세에 변화가 없는 묵시적 갱신일 경우에는 신고 의무가 없습니다.

전월세 신고는 "부동산거래관리시스템"을 검색하여 해당 사이트에 접속하면 가능합니다. 

해당 사이트에서는 계약서 등 거래를 입증할 수 있는 문서를 업로드하여 신고를 진행하게 됩니다.

원칙적으로 거래 체결 후 30일 이내에 신고를 해야 하며, 기간 내 미신고 시 최고 100만원까지 과태료가 발생할 수 있습니다. 그러나 현재는 신도입이 막 이루어졌기 때문에 계도기간으로 인해 과태료가 면제되며, 이후에도 국민부담을 줄이기 위한 제도 안정화 노력이 이루어질 예정입니다.

이번 전월세 신고제는 정부에서 임대차 시장의 투명성을 확보하기 위한 제도라고 소개되지만, 논의와 준비 없이 서두르게 시행된 느낌이 강하게 드는 것 같습니다. 임차인의 권익을 위해 도입되었다고는 하지만, 혜택이 크게 느껴지지는 않으며, 일부 부작용이 생길 수도 있을 것으로 우려됩니다.

2025년 추가 전월세 신고

이번에 새롭게 도입된 전월세신고제, 정식 명칭으로는 주택임대차신고제는 단순한 행정절차가 아니라 세입자의 권리 보호와 시장 정보의 투명성을 동시에 노린 제도라 할 수 있습니다.

2021년 6월 1일 시행 이후, 일정 금액 이상의 주택 임대차 계약은 반드시 신고하도록 의무화되었고, 1년간의 계도기간이 종료된 지금은 본격적인 제재가 적용되고 있습니다.

확정일자와 신고가 하나로 묶인 제도

과거에는 임대차 계약 체결 후 전입신고와 확정일자 부여를 별도로 진행해야 했습니다. 하지만 주택임대차신고제 시행 이후에는 해당 금액 기준을 넘는 계약은 임대차 계약 신고만으로도 확정일자가 자동 부여되기 때문에, 별도로 주민센터에 방문하거나 법원 방문 없이도 확정일자 효력을 확보할 수 있습니다.

즉, 임대차계약서만 준비하면 신고와 확정일자가 한 번에 처리되는 구조로 바뀐 것입니다. 이는 임차인 입장에서 볼 때 권리 보호를 위한 중요한 변화이며, 특히 전세보증금 보호를 원하는 세입자에게는 실질적인 효력이 있는 제도입니다.

주택임대차신고제 적용 지역과 기준 다시 보기

많은 분들이 헷갈려 하는 부분이 바로 적용 지역과 금액 기준으로 제도가 전국적으로 동일하게 적용되는 것은 아니기 때문입니다.

• 보증금 기준: 6,000만 원 초과
• 월세 기준: 30만 원 초과
• 적용 지역:
  • 수도권 전역 (서울, 경기, 인천)
  • 지방 광역시 (부산, 대구, 광주, 대전 등)
  • 세종특별자치시
  • 제주도
  • 그 외 도 지역 중 시 단위 도시

여기서 주의할 점은 군 지역은 제외된다는 것입니다. 예를 들어 충청북도 단양군이나 강원도 인제군처럼 '군'에 해당하는 지역은 현재 신고 의무 대상이 아닙니다.

갱신계약 시 신고 의무는 언제?

기존 계약을 연장하거나 재계약할 때, 금액에 변동이 있다면 신고 대상으로 하나 보증금과 월세 모두 동일하게 유지되는 ‘묵시적 갱신’ 계약은 신고하지 않아도 됩니다.

예를 들어 아래와 같은 경우는 신고 대상입니다.

• 2년 계약 만료 후 보증금 인상 계약
• 기존 전세 계약에서 일부를 월세로 전환한 반전세 형태
• 갱신요구권을 행사하여 추가 2년 계약 후 금액이 변경된 경우

반면 아래 상황은 신고하지 않아도 됩니다.

• 동일 조건으로 자동 연장된 갱신계약 (묵시적 갱신)
• 임대인·임차인 간 금액 및 조건 모두 변경 없는 경우

온라인 신고가 편리한 이유

요즘은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 통한 온라인 임대차신고가 매우 보편화되고 있습니다.

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직장인이나 바쁜 분들에게 특히 유용하며, 다음의 준비물만 있으면 누구나 쉽게 등록 가능합니다.

• 계약서 스캔본 (PDF, JPG 가능, 최대 10MB)
• 공동인증서
• 주민등록번호 및 인적사항

시스템에 접속 후 주택 소재지 선택 → 로그인 → 계약서 업로드 → 임대차정보 입력 → 신고서 등록 → 전자서명 순으로 간편하게 처리되며, 이 과정이 끝나면 자동으로 확정일자도 함께 등록됩니다.

차세대 부동산거래관리시스템 매뉴얼 2024년 1월.pdf

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주의할 점은, 온라인 전입신고는 별도로 계약서를 첨부할 수 없기 때문에, 오프라인과는 달리 전월세신고와 전입신고는 분리해서 진행해야 한다는 것입니다.

신고 기한과 과태료 기준

• 기한: 계약일(혹은 계약금 입금일)로부터 30일 이내
• 과태료: 미신고 또는 거짓 신고 시 최대 100만 원

처음 제도 시행 당시에는 1년간 계도기간이 운영되어 과태료가 부과되지 않았지만, 현재는 계도기간이 종료된 상태이므로 미신고 시 실제로 벌금이 부과될 수 있습니다.

단, 현재도 일부 지자체에서는 제도 정착을 위한 유예나 안내 중심으로 접근하고 있으므로, 실수로 기한을 넘긴 경우에도 자발적 신고를 먼저 해보는 것이 좋습니다.

제도에 대한 현실적인 의견

전월세 신고제는 정부 입장에서는 임대차 정보를 제도권 내로 편입해 통계를 정비하고, 임차인 보호를 위한 수단으로 내세우고 있지만, 실사용자들 사이에서는 준비 부족과 행정적 번거로움에 대한 불만도 있습니다. 특히 고령의 임대인, 인터넷 사용이 익숙하지 않은 세입자들 사이에서는 여전히 이해 부족으로 인한 신고 누락이 발생하기도 합니다.

또한 모든 전·월세 계약이 중개업소를 통하지 않고 직거래로 이루어지는 경우, 신고 누락 가능성이 더 높기 때문에 이를 보완할 수 있는 안내와 지원이 더욱 필요합니다.

주택임대차신고제는 단순한 신고제도가 아니라, 임차인의 권리를 구조적으로 보호하기 위한 기반입니다.

계약 체결 시기와 방식에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로, ‘신고 대상인지 여부’와 ‘신고 기한’은 계약일 기준으로 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.

앞으로도 제도가 정착되기 위해선 단순히 신고만 강조할 게 아니라, 신고를 통해 임차인에게 어떤 보호가 실질적으로 이루어지는지에 대한 홍보와 지원이 함께 따라야 한다고 생각합니다.

주택임대차 신고제 전월세 계약 2021년 6월 1일

 

주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상