주택임대차 신고제 전월세 계약 2021년 6월 1일

전입신고, 확정일자, 보증금 보호 요건까지 한눈에 보는 임대차보호법과 신고제

주택임대차 신고제로서 전월세계약이 오늘 2021년 6월1일 부터 실시되며 이에 대한 4가지 법률은 아래 4가지입니다.

① 보증금 6천, 월차임 30만원 초과한 주택 임대차 계약 시 신고 의무

② 신고 대상 지역 : ​수도권/ 광역시/세종시/ 제주도/ 도의 시

③ 계약 체결일 30일 이내 주민센터 또는 부동산거래관리시스템 신고

④ 허위 신고 및 미신고 적발 시 ​최대 100만원 과태료 부과

 

주택임대차 신고제 전월세 계약 2021년 6월 1일

보증금 6천만원 월차임 30만원 초과 주택임대차 계약 신고의무

2021년 6월 1일(화) 이후에보증금 6천만원, 월차임 30만원 초과한 주택임대차 계약 체결 시 신고의무화되었습니다.

계약 당사자의 인적 사항, 임대 기간 및 임대료 등 표준임대차계약서에 명시된 계약 정보를 지자체에 반드시 신고해야 합니다.

 

신규 계약은 물론 갱신 계약,변경 및 해제 등도 모두 해당되며 계약 금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외합니다.

주택임대차 신고 대상지역 확인

주택 임대차 신고제 본격 시행

✔서울특별시 ✔인천광역시 ✔경기도 ✔광역시 ✔세종특별자치시 ✔제주특별자치도 ✔도의 시

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위 지역의 아파트, 다세대 등 주택이라면 신고 대상에 해당되며 고시원 등 준주택, 상가 내 주택이나 판잣집, 비닐하우스 등 비주택도 포함합니다.

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단, 임대차 거래량이 작고 소액계약 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군은 신고 지역에서 제외합니다.

주택임대차보호법 임대차 3법 주요내용.pdf

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주택임대차 계약 체결 30일 인터넷신고

부동산 거래관리시스템

임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자 모두 서명, 날인한 계약서를 ​ 계약 체결일 30일 이내에 임대주택의 관할 주민센터에 제출, 신고할 수 있으며 부동산거래관리시스템에서 스캔 및 촬영본으로 인터넷 신고할 수 있습니다. 

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

임대차 허위신고 및 미신고 적발 100만원 과태료

실제 임대차 계약과 다르게 허위로 신고했다면 100만원 이하의 과태료를 부과합니다.

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주택 임대차 계약을 체결했음에도 신고하지 않은 경우에는 미신고 기간과 계약 금액에 비례해 최저 4만원~최대 100만원까지 과태료가 차등부과합니다.

​다만, 신규제도 도입에 따른 적응기간 등을 감안해 시행일로부터 1년 동안(~'2022년 5월 31일)

과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

차세대 부동산거래관리시스템 매뉴얼 2024년 1월.pdf

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Q1. 전입신고만 하면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있나요?

아닙니다. 전입신고와 함께 실제 거주가 이루어져야 하고, 확정일자를 받아야 우선변제권이 성립됩니다. 이 세 가지 조건이 모두 충족되어야 법적인 보호를 받을 수 있습니다.

Q2. 월세로만 계약해도 보호를 받을 수 있나요?

네. 월세 계약도 보호 대상이 될 수 있으며, 월세는 보증금 환산 방식(월세 x 100) 으로 계산하여 환산보증금 기준에 포함됩니다. 예를 들어 보증금이 없고 월세만 200만 원이라면 환산보증금은 2억 원으로 계산됩니다.

Q3. 전세계약인데 보증금이 3억 2천이면 보호를 못 받나요?

맞습니다. 서울 기준으로 2024년 현재 보호 가능한 보증금 상한은 3억 원입니다.

초과되는 경우 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하며, 다만 개별적으로 확정일자를 받아 일반 채권자와 동일한 변제 순위로 인정받을 수 있습니다.

Q4. 법인이 임차인인 경우도 보호받을 수 있나요?

일반적인 임대차 보호는 개인을 전제로 하지만, 일정한 조건을 갖춘 비영리법인의 경우 예외적으로 보호를 받을 수 있습니다. 단, 영리 목적의 법인(예: 기업 사무실 임차)은 보호 대상에서 제외됩니다.

Q5. 확정일자 없이도 보호받을 수 있는 보증금 범위는 얼마인가요?

이른바 소액임차인의 경우, 확정일자가 없어도 최우선변제를 받을 수 있는 범위가 정해져 있습니다.

서울은 7,500만 원 이하, 수도권 과밀억제권역은 6,500만 원 이하, 광역시는 5,500만 원 이하 등 지역별 기준이 다르며, 보증금 중 일정 금액(서울 기준 2,500만 원)이 최우선으로 보호됩니다.

Q6. 상가 건물 임대차도 보호를 받을 수 있나요?

네. 상가건물임대차보호법이 따로 존재하며, 환산보증금 기준(예: 서울 3억 원 이하 등)에 따라 보호 여부가 결정됩니다. 다만, 상가는 사업자등록과 확정일자 등록이 반드시 필요하며, 대항력은 사업자등록일 + 실제 입주일 기준으로 발생합니다.

Q7. 수도권 과밀억제권역이란 정확히 어디를 의미하나요?

서울특별시 전역과 함께 경기도의 일부 주요 시군, 인천 중 특정 지역이 포함됩니다.

예외적으로 인천 강화군, 옹진군, 일부 서구 지역은 과밀억제권역에서 제외되므로 별도의 기준이 적용됩니다. 이 권역은 수도권정비계획법 시행령에 의해 구체적으로 지정됩니다.

Q8. 전대차 계약(재임대)은 보호받을 수 있나요?

전대차 계약은 제한적으로만 보호를 받습니다. 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차는 보호 대상에서 제외될 수 있으며, 세입자의 권리는 약화될 수 있습니다. 꼭 임대인의 서면 동의를 받아두는 것이 중요합니다.

Q9. 사용대차는 보호대상이 되나요?

아니요. 금전 거래가 없는 무상 임대(예: 친척 간 거주 허용 등)는 사용대차로 간주되어 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

Q10. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권은 각각 어떤 의미인가요?

• 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤을 경우, 주택 소유권이 제3자에게 넘어가더라도 임대차 계약 기간 동안 퇴거당하지 않고 거주할 수 있는 권리를 말합니다.
• 우선변제권은 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 추가로 받으면, 경매나 공매 시 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
• 최우선변제권은 일정 보증금 이하의 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우, 확정일자 없이도 일정 금액에 대해 가장 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

Q11. 대항력은 언제부터 발생하나요?

임차인이 주택에 실제로 입주하고 전입신고를 완료한 날부터 대항력이 발생합니다. 이후 소유자가 변경되더라도 이 권리는 유지됩니다.

Q12. 최우선변제권은 확정일자가 없어도 가능한가요?

네. 소액임차인의 경우 확정일자가 없어도 최우선변제권이 발생합니다. 단, 대항력 요건(입주 + 전입신고)은 반드시 갖추고 있어야 합니다.

Q13. 주택임대차신고제와 주택임대차보호법은 어떤 관계인가요?

주택임대차신고제는 일정 금액 이상의 전월세 계약을 지방자치단체에 신고하도록 의무화한 제도로, 2021년 6월 1일부터 시행되었습니다.

이 신고를 통해 자동으로 확정일자가 부여되며, 이는 우선변제권 요건을 충족시키는 중요한 절차입니다. 따라서 두 제도는 임차인 보호를 위한 상호보완적인 관계에 있습니다.

Q14. 주택임대차신고는 어디에서 하나요?

신고는 두 가지 방법으로 가능합니다.

1. 읍·면·동 주민센터 직접 방문
2. 온라인 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 이용

온라인 신고 시에는 계약서를 스캔(PDF/JPG)하여 등록하고, 공동인증서를 이용해 본인 인증 후 제출하면 됩니다.

Q15. 주택임대차신고는 누가 하나요?

원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 하나, 실제로는 한쪽 당사자가 서명·날인된 계약서를 제출하면 단독으로도 신고 가능합니다.

Q16. 미신고 시 어떤 불이익이 있나요?

계약일로부터 30일 내 신고하지 않으면 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다. 금액과 미신고 기간에 따라 최소 4만 원부터 시작해 차등 부과됩니다. 단, 2021년 도입 이후 1년간 계도기간이 있었고, 현재는 정식 과태료 부과가 이루어지고 있습니다.

주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상

 

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