부동산 전세계약서 작성 시 임대인 임차인 전세사기 주의사항

부동산 전세계약서 작성 시 임대인 임차인 전세사기 주의사항

한 번쯤 들어봤을 것이라고 생각되는 전세사기와 깡통전세. 이러한 문제들은 우리 사회에서 빈번하게 일어나고 있습니다. 주택에 대한 정보의 부족으로 많은 분들이 전세사기의 고통을 겪고 있죠. 하지만 걱정하지 마세요! 정부에서는이러한 피해자들을 위해 다양한 지원책을 마련하고 있으며, 금융적인 측면에서도 안정을 위한 방법들이 있습니다.

그래서 이번 포스팅에서는 정부의 전세사기 피해자 지원 조건 및 대상, 지원 방법, 그리고 주택임대차에 관련된 필수상식에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 전세사기 피해자로 지원을 받기 위해 충족해야 할 조건과 대상들을 살펴보겠습니다. 

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖추고, 임대차 보증금이 3억원 이하인 경우, 그리고 다수의 임차인에게 임대차 보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하거나 예상되는 경우에 해당됩니다.

주택임대차 표준계약서

이어서 정부가 마련한 경·공매 절차 지원과 신용회복지원, 그리고 금융지원과 긴급복지지원 등 다양한 지원방법을 알아보도록 합시다.

전세사기 피해자들을 위해 경·공매 유예·정지, 우선매수권 부여 등 법률상담과 경매대행, 공공임대로 전환하는 지원을 통해 도움을 드리고 있습니다.

또한 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환과 신용정보 등록 유예가 제공되며, 금융지원을 통해 전세대출 대출과 주택구입자금 대출을 지원하고 있습니다.

또한 위기 상황으로 인정되면 생계비, 의료비, 주거비 등 긴급한 상황에서의 지원을 제공하고 있습니다.

주택임대차와 관련된 필수상식

먼저 전세사기 피해를 피하기 위해 임차인 정보제공의 확대와 안전한 거래환경 조성, 임차인 법적권리의 강화에 대해 알아보실 수 있습니다.

이런 정보들을 알고 계신다면 전세사기와 관련하여 더욱 능동적으로 대처할 수 있을 것입니다. 우리 모두가 주택임대차에 관심을 갖고 적절한 지원과 금융안정을 위한 상식을 갖추는 것이 중요합니다.

정부의 노력과 지원책에도 불구하고 우리는 스스로 알아보고 준비해야 합니다. 이 블로그를 통해 여러분이 주택임대차와 관련된 필수상식을 습득하고, 피해를 예방하고 대처하는데 도움이 되기를 바랍니다.

전세계약서 작성 전 유의사항

1. 공인중개사 사무소 정상등록여부 확인

국가공간정보포털을 통해 공인중개사 사무소, 공인중개사, 중개보조원의 정상등록정보를 확인하세요.

2. 전세대출 가능여부 확인

전세대출을 받는 경우, 계약서 작성 전에 전세대출 가능 여부를 확인해야 합니다. 대출 가능 금액은 차주(대출실행자=세입자)의 신용이나 주택의 담보가치에 따라 다를 수 있습니다.

3. 전입세대열람 확인

다세대 주택이나 아파트 등 1개 호수 마다 개별 등기되어 있는 주택은 1세대마다 확인 가능하지만, 단독, 다가구, 다중주택의 경우 소유자 1명에 여러명의 임차인이 등재되어 있을 수 있습니다. 이를 확인하여 임차관계를 명확히 파악하세요.

4. 등기사항전부증명서 내용파악

근저당권 '채권최고액'을 확인하세요. 채권최고액은 실제 대출금액의 120%~130%를 설정하는데, 경매로 넘어갈 경우 낙찰가가 시세의 70~80% 수준이므로 대출금액과 전세금의 합이 이 수준을 넘지 않도록 주의해야 합니다.

전세 계약서 작성시 주의사항

1. 부동산 계약서류 확인

계약서 작성에 필요한 신분증, 등기사항전부증명서, 건축물대장 등을 확인하세요.

2. 대리인 (위임장, 인감증명서)

대리인이 필요한 경우, 집주인과 공인중개사에게서 확인서류를 제시하고 대리권을 확인하여 계약하세요.

3. 전세 보증금 반환 보증보험 가입

전세보증금 반환보증보험에 대해 체크하고 필요하다면 가입하세요.

전세사기 피해자 지원 조건 및 대상 신청방법

전세보증금 반환보증료 신청자격 및 신청방법 - 청년 신혼부부 30만원 지원

4. 임차인과 임대인 특약사항

전세 계약서 작성시 임차인과 임대인 사이에 특별한 합의사항이 있을 경우, 특약사항을 명시하세요. 예를 들어, 근저당권에 대한 부분을 줄이거나 말소하는 등의 특약이 가능합니다.

5. 부동산 전세계약서 작성할 때 대리인이 왔을 때

대리인이 집주인 대신 계약서 작성을 도와주는 경우도 있습니다. 이때는 공인중개사가 대리인과 집주인에게서 확인서류를 제시하고 핸드폰으로 전화하여 대리권을 확인한 후에 계약을 진행하세요.

잔금 지급 후 입주시 유의사항

잔금 지급 이후에는 다음과 같은 사항을 체크해야 합니다.

• 전입신고, 확정일자, 주택 시설물의 인수 인계: 입주시에는 전입신고와 확정일자, 주택 시설물의 인수 인계 과정을 정확히 확인하세요.
• 주택 임대차 보호법, 대항력, 확정일자 받는법: 입주시에는 주택 임대차 보호법, 대항력, 확정일자 받는 방법 등을 참고하여 권리와 의무를 명확히 해야 합니다.

매번 전세집을 구하는 것이 어려운 일이지만, 이렇게 주의사항을 숙지하고 전세계약서 작성을 신중히 진행하면 더욱 안전하고 원활한 계약이 가능할 것입니다. 주택 구입의 중요한 결정을 내릴 때 꼼꼼한 절차와 주의를 기울여서 안전하고 행복한 생활의 시작을 만끽하시길 바랍니다.

전세사기 당하지 않는 거래방법 - 깡통거래 대처방법

 

한국주택금융공사(HF) 전세보증보험 - 가입 시 주의사항 및 필요서류

자주 묻는 질문 (FAQ)

전세계약서에 반드시 포함돼야 하는 핵심 항목은 무엇인가요?

전세계약서에는 기본적으로 임대인과 임차인의 인적사항, 보증금과 임대 기간, 주소, 지급일자 등이 포함되어야 하며, 특히 특약사항란에 추후 분쟁 소지를 줄이기 위한 세부 조건을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어 보일러 교체, 청소 상태, 에어컨 AS 책임 등도 특약으로 남겨두면 좋습니다.

등기부등본은 언제 어떻게 확인하나요?

계약 전 **등기사항전부증명서(등기부등본)**은 반드시 확인해야 합니다. 집주인의 실명이 임대인과 동일한지,

근저당권이나 압류 기록이 있는지, 해당 물건의 전세보증금보다 선순위 채권이 없는지 확인해야 합니다. 온라인으로 대법원 인터넷등기소에서 간편하게 조회할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 꼭 함께 해야 하나요?

네, 두 가지 모두 하셔야 합니다. 전입신고만 하면 대항력은 생기지만, 확정일자를 함께 받아야 우선변제권이 생깁니다.

즉, 경매나 압류 시 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위가 확보됩니다. 잔금 지급 후 즉시 동주민센터 또는 정부24를 통해 신청하시는 것이 안전합니다.

보증금 반환보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

의무는 아니지만, 최근 전세사기 사례가 급증하면서 전세보증금 반환보증보험에 대한 수요가 매우 높아졌습니다.

특히 신축빌라나 시세 대비 보증금이 높은 경우는 필수적으로 검토해야 하며, HUG(주택도시보증공사)나 SGI 서울보증에서 가입 여부를 사전 확인하실 수 있습니다. 가입이 거절된다면 그 물건은 위험할 수 있습니다.

깡통전세는 어떻게 구별하나요?

깡통전세란 보증금이 집값과 거의 비슷하거나 더 높은 경우를 말하며, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 피하려면 반드시 주변 시세를 비교하고, 해당 집의 실거래가와 감정가를 확인하는 것이 중요합니다.

임대인이 계약서에 안 나타나고 대리인이 온다고 합니다. 괜찮을까요?

가능은 하지만 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며, 공인중개사에게 임대인 본인 확인 전화를 요청하는 것이 좋습니다. 전화 연결이 되지 않거나 서류가 미비한 경우 절대로 계약을 진행하지 마세요.

전세계약서 작성 전에 전세대출 승인을 받아야 하나요?

전세대출을 계획 중이시라면 계약서 작성 전 해당 부동산이 대출 가능한 물건인지 사전 확인이 꼭 필요합니다. 특히 다가구주택이나 분리등기 되지 않은 경우는 대출이 불가할 수 있으며, 보증보험과도 연계되므로 사전 확인이 매우 중요합니다.

다세대주택인데 전입세대열람을 왜 확인해야 하나요?

전입세대열람을 통해 임차인 수를 확인하면, 나보다 먼저 전입한 임차인이 있는지, 우선순위에서 밀리는 상황은 아닌지 파악할 수 있습니다. 이는 대항력 우선순위와도 연관되기 때문에, 계약 전 반드시 확인해야 하는 중요한 절차 중 하나입니다.

계약금 송금은 언제 해야 하고, 계좌는 누구 명의여야 안전한가요?

계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 입금해야 합니다. 중개사나 대리인의 계좌로 입금하는 것은 사기 위험이 있으며, 이체 전후에는 반드시 계약서를 작성하고, 중개사 서명과 날인을 받아두세요.

전세사기 피해를 줄이기 위한 현실적인 상황 예시

1. 등기부등본을 안 보고 계약한 30대 직장인 A씨의 사례

서울 외곽에서 전세로 이사를 계획하던 A씨는 집주인이 바쁘다는 이유로 대리인을 통해 계약을 진행했습니다. 중개사도 급하게 계약을 종용했고, 등기부등본은 나중에 보여준다고 했습니다. 계약 후 보증금을 입금한 뒤 확인한 등기부등본에는 이미 2억 원이 넘는 근저당권이 설정돼 있었고, 결국 A씨는 경매에 넘어간 집에서 보증금을 돌려받지 못했습니다.

→ 계약 전에 반드시 등기부등본 확인 필수, 대리인 계약 시 위임장·인감증명 확인도 함께 해야 합니다.

2. 전입신고만 하고 확정일자를 깜빡한 사회초년생 B씨의 사례

전세로 이사한 B씨는 전입신고는 했지만 확정일자는 시간이 나면 하겠다고 미뤘습니다.

그러나 한 달도 안 돼 집이 경매에 넘어갔고, 같은 집에 이미 확정일자를 받아 둔 임차인이 있는 사실을 나중에야 알게 됐습니다. 결국 보증금은 돌려받지 못했죠.

→ 전입신고와 확정일자는 함께 진행해야만 대항력 + 우선변제권이 확보됩니다.

3. 깡통전세인지 몰랐던 신혼부부 C씨의 사례

신축빌라를 전세 2억 5천만 원에 계약한 C씨 부부는 깔끔한 인테리어에 만족하고 바로 계약했습니다.

그런데 몇 달 후 해당 빌라의 다른 세대가 전세사기를 당했다는 뉴스를 접했고, 자신이 계약한 집도 주변 시세보다 전세금이 더 비쌌다는 사실을 뒤늦게 알게 됩니다. 보증보험도 거절됐고, 집주인은 연락두절. 현재는 경매 절차가 진행 중입니다.

→ 계약 전 전세보증보험 가입 가능 여부 확인, 주변 실거래가 시세 비교는 반드시 해야 합니다.

4. 대리인이 계약을 진행한 다가구주택 사례

다가구주택에서 1층을 계약한 D씨는 계약 당일 집주인의 친구라는 사람과 계약을 했습니다.

위임장도 없이 "전화 연결돼 있어요"라는 말만 믿고 계약했지만, 나중에 집주인은 그런 위임을 한 적이 없다고 주장하며 계약 무효를 주장했습니다. 결국 소송까지 이어졌습니다.

→ 계약 상대가 대리인일 경우 반드시 위임장, 인감증명서, 신분증 확인, 그리고 집주인과 직접 통화 확인이 필요합니다.

5. 전입세대열람을 통해 보증금 위험을 미리 파악한 E씨의 사례

다세대주택 전세를 고려하던 E씨는 계약 전에 전입세대열람을 신청해봤습니다.

그 결과 해당 세대에 이미 2명의 임차인이 전입돼 있고, 자신은 세 번째라는 사실을 알게 되었죠. 계약을 하지 않아 보증금 순위에서 밀리는 위험을 피할 수 있었습니다.

→ 전입세대열람은 계약 전 순위 확인을 위해 꼭 필요합니다.