주택임대차보호법 완벽 정리 보증금 기준, 지역별 적용 대상 총정리
수도권 과밀억제권역 기준으로 보는 주택임대차보호법 ‘보증금 기준’과 ‘보호요건’을, 실제 계약에서 바로 써먹을 수 있게 사례 중심으로 정리했습니다. 전세·반전세·월세 구분 없이, 결국은 내 보증금이 경매/공매에서 살아남느냐가 핵심입니다.
흔히 “주택임대차보호법은 보증금 얼마까지 보호”처럼 말하지만, 주거용 임대차라면 기본 적용은 폭넓게 됩니다.
대신 실제로 숫자가 중요해지는 구간이 있는데, 바로 소액임차인 최우선변제(보증금 중 일정액)입니다.
그리고 2025년 6월부터는 전월세 신고(주택 임대차계약 신고)의 “계도기간”이 끝나 과태료가 실제로 부과되는 구간이 열렸습니다. 계약서만 제출해도 확정일자가 함께 처리되는 케이스가 있어, 초보자일수록 이 변화가 꽤 큽니다. :
또한 2021년 6월 1일부터 시행된 주택임대차신고제 는 “신고 그 자체”도 중요하지만, 실무에서는 확정일자·증빙까지 한 번에 정리되는 경우가 있어 같이 묶어서 보는 게 편합니다.
1) 주택임대차보호법, ‘보증금 기준’이 필요한 순간부터 잡아두기
전세든 월세든 계약을 맺는 순간엔 다 비슷해 보이는데, 문제가 터질 때는 패턴이 정해져 있습니다. 집이 경매/공매로 넘어가거나, 임대인이 바뀌거나, 선순위 권리가 튀어나오는 상황이죠.
| 자주 생기는 상황 | 세입자에게 생기는 일 | 미리 확인하면 줄어드는 리스크 |
| 근저당/전세권 등 선순위가 큰 집 | 낙찰가가 낮으면 보증금이 통째로 위험 | 등기부의 선순위 금액 + 주변 시세 대비 전세가율 |
| 집주인이 바뀌는 매매 | 새 소유자와 분쟁 가능 | 대항력(전입+점유)을 빠르게 갖추기 |
| 보증금 반환 지연(만기)·연락두절 | 이사도 못 가고 대출도 꼬임 | 임차권등기명령·보증보험 등 대안 준비 |
| 경매 개시(배당요구 필요) | 권리 순서대로 돈이 배당 | 확정일자, 소액임차인 최우선변제 여부 |
여기서 “보증금 기준”은 법 자체 적용 여부가 아니라, 경매/공매 배당에서 ‘먼저 떼어주는 구간’(최우선변제)이 있는지 판단할 때 등장합니다.
2) 2026년 최신: 소액임차인 기준(보증금 범위)과 최우선변제금
소액임차인 최우선변제는 “어떤 세입자에게도 무조건”이 아니라, 지역별 보증금 상한이 있고, 그 상한 안에 들어오면 보증금 중 일정액을 먼저 배당해주는 구조입니다.
| 구분 | 소액임차인 보증금 범위 | 최우선변제금(보증금 중 일정액) | 한 줄 정리 |
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 | 서울은 기준이 높고, 먼저 보호되는 금액도 큼 |
| 수도권 중 과밀억제권역 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 | 경기 핵심 도시·인천 일부가 여기로 들어옴 |
| 광역시 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 | 부산·대구·대전·광주·울산 등(군 지역 제외) |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 | 지방 중소도시·군 단위 등 |
위 숫자만 외워두면 끝…처럼 보이지만, 실전에서는 한 가지가 더 붙습니다.
최우선변제는 낙찰가(주택가액)의 일정 범위 안에서만 지급될 수 있어요. 즉 “나 소액임차인이니까 무조건 전액 확보”가 아니라, 낙찰가가 낮으면 최우선변제금도 일부 조정될 수 있습니다. :
같은 인천·경기도인데 기준이 달라지는 이유: 수도권 과밀억제권역
“수도권이면 다 과밀억제권역 아닌가요?”라는 질문이 정말 많습니다. 실제로는 서울=전역이지만, 인천·경기는 도시/구역별로 갈리는 형태예요. :
| 구분 | 대표 예시 | 실무에서 자주 헷갈리는 부분 |
| 과밀억제권역에 자주 포함되는 곳 | 성남·부천·안양·광명·과천, 고양·수원, 구리·하남, 군포·의왕 등 | “경기도”라고 한 덩어리로 보면 틀리기 쉬움 |
| 인천에서 특히 주의할 케이스 | 인천은 과밀억제권역에 해당하는 지역과 제외되는 지역이 공존 | 강화·옹진 등처럼 예외가 있어 계약 전 확인이 안전 |
| 같은 도시에서도 일부만 지정되는 케이스 | 남양주·용인·시흥 등 일부 구역 | 주소(동/읍/면) 단위로 갈릴 수 있음 |
정리하면, “수도권=과밀”로 단순화하면 위험합니다. 특히 경매/배당에서 숫자가 갈리는 순간에 이 구분이 등장하니, 계약 전에 주소를 기준으로 과밀억제권역 여부를 확인해두는 게 맞습니다.
3) 대항력·우선변제·최우선변제, 초보가 가장 많이 섞어버리는 지점
주택임대차에서 세입자 권리는 결국 세 가지 단어로 모입니다. 다만 용어가 비슷해서 “전입만 하면 다 되는 거 아닌가요?” 같은 오해가 생기죠.
| 권리 | 무엇을 보장하나 | 요건 | 경매에서 의미 |
| 대항력 | 집주인이 바뀌어도 “나는 여기 살고 있다” 주장 | 점유(실거주) + 전입신고 | 배당의 ‘출발선’이 됨 |
| 우선변제권 | 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 권리 | 대항력 + 확정일자 | 확정일자 빠를수록 유리 |
| 최우선변제(소액임차인) | 일정 금액을 “먼저 떼어” 배당 | 대항력 + 소액 기준 충족 | 선순위가 있어도 일부 먼저 보호 |
그래서 “확정일자만 받으면 안전”도 아니고, “전입만 하면 무조건”도 아닙니다.
대항력(전입+점유)이 먼저 깔리고, 그 위에 확정일자가 올라가며, 그 와중에 지역별로 소액임차인이면 최우선변제가 따로 움직입니다
4) 전월세 신고제(주택 임대차계약 신고): 2025년 6월 이후 달라진 현실
전월세 신고는 “안 해도 크게 문제 없던 제도”로 기억하는 분들이 많았는데, 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터는 과태료가 실제로 들어올 수 있는 구간입니다.
- 신고 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 임대차계약(일부 군 지역 제외)
- 기한: 계약 후 30일 이내
- 과태료: 지연·거짓 신고 시 최대 30만 원(기준 완화 반영)
- 실무 팁: 계약서 제출로 신고하면 확정일자가 함께 처리(의제)되는 경우가 있어, 따로 확정일자를 또 받지 않아도 되는 케이스가 있습니다.
초보자가 놓치기 쉬운 건 “신고=행정업무” 정도로만 보고 끝내버리는 건데, 실제로는 분쟁에서 ‘언제 어떤 계약이 있었는지’가 깔끔하게 남는 것 자체가 도움이 됩니다.
5) 전세사기에서 자주 보였던 장면들: ‘등기부만 보면 된다’는 말이 위험한 이유
전세사기 얘기 나오면 대부분 “등기부 떼면 끝”이라고 생각하는데, 현실은 등기부는 기본이고, 그 다음 질문이 더 중요했습니다.
초보자가 특히 많이 당황하는 상황
- 선순위 보증금이 이미 많이 들어가 있는 다가구(세대별 확정일자 순서가 뒤엉킴)
- 시세보다 과하게 높은 전세금(나중에 경매로 가면 낙찰가가 전세금을 못 따라옴)
- 계약 상대가 ‘집주인’이 맞는지 애매한 대리 계약(위임장·인감증명 확인이 허술)
- “입주하고 전입하라”는 말로 시간을 끌다가, 그 사이 권리관계가 변동되는 케이스
저는 예전에 “전입은 주말 지나서 해도 되겠지”라고 생각했다가, 같은 동네에서 실제 경매 케이스를 보고 생각이 완전히 바뀌었습니다.
전입·점유·확정일자는 ‘꼼꼼한 사람만 챙기는 옵션’이 아니라, 문제 생겼을 때 배당 순서에 영향을 주는 생존 장치입니다.
전세사기 걱정 끝 임차인 필수지식 대항력·우선변제권·최우선변제권 차이
임차인을 위한 필수지식! 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 차이와 요건 전세 계약서를 쓰는 순간부터 머릿속이 복잡해집니다. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권… 단어는 쉬워 보이는데, 막
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6) 계약에서 바로 쓰는 정리: 오늘 당장 챙길 것들
| 타이밍 | 세입자가 챙길 것 | 왜 중요한가 |
| 계약 전 | 등기부 확인(근저당/가압류/전세권), 전세가율 체크 | 경매 시 낙찰가로 보증금 회수가 갈림 |
| 계약서 작성 | 임대인 본인 확인, 대리 시 위임 서류 확인 | 상대방이 틀리면 소송이 길어짐 |
| 입주 직후 | 전입신고 + 실거주(점유) | 대항력의 시작점 |
| 가능한 빨리 | 확정일자 확보 | 우선변제에서 순서를 좌우 |
| 보증금 규모가 애매할 때 | 소액임차인 기준에 들어오는지 확인 | 최우선변제 적용 여부 |
헷갈리기 쉬운 숫자 하나: ‘월세×100’은 주택이 아니라 상가에서 더 자주 씁니다
검색하다 보면 “보증금 + (월세×100)”이 여기저기 나오는데, 이 공식은 주로 상가 임대차 쪽에서 환산보증금 계산으로 많이 쓰입니다.
주택임대차보호법에서는 소액임차인 기준이 따로 공시되어 있으니, 위 표(2026 기준)를 기준으로 잡아두는 게 안전합니다.
주택 임대차 보호법 환산 방법 : 보증금 + (월세✕100)= 적용 대상 금액보증금이 막혔을 때, 세입자가 현실적으로 선택할 수 있는 것들
만기인데 보증금이 안 나오면 그때부터는 “좋게 말해서 해결”이 생각보다 잘 안 됩니다.
전세사기 피해자 전세대출 연장과 보증금 회수 조건 및 임대차 보증금 반환
전세 계약 만료 후 보증금 못 받았을 때, 이렇게 하세요 전세사기 피해자가 대출 연장과 보증금 회수를 위한 법적 절차를 알아보겠습니다.이들은 대개 소송과 경매를 통해 보증금을 회수해야 하
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이 구간에서 중요한 건 이사를 가야 하는지, 대출이 연장되는지, 그리고 권리(대항력/우선변제)를 유지하면서 움직일 수 있는지입니다.
1) 임차권등기명령: ‘전입을 빼면 끝’이 아니라, 전입을 빼기 전에 준비
보증금을 못 받은 상태에서 전입을 빼면, 대항력 유지가 꼬일 수 있습니다.
그래서 실무에서는 “임차권등기명령”을 활용해 권리 흔적을 등기에 남겨두고 이사하는 방식을 많이 검토합니다. (개별 사안마다 달라질 수 있어, 계약서·등기부·대출 조건을 함께 보고 판단하는 게 좋습니다.)
2) 경매로 가면 배당은 이렇게 생각하면 편합니다
- 소액임차인 최우선변제가 있으면 먼저 일정액이 배당
- 그 다음은 확정일자 빠른 순으로 임차보증금이 배당
- 선순위 담보가 크면, 낙찰가가 낮아져 세입자 배당이 줄 수 있음
3) 보증보험(전세금 반환보증)은 ‘가입 시점’이 전부인 경우가 많습니다
보증보험은 “문제 생기면 그때 가입”이 아니라, 대체로 가입 가능한 기간과 요건이 정해져 있습니다. 계약 초반에 한 번만 확인해두면, 나중에 선택지가 훨씬 넓어집니다.
4) 고의·상습 전세사기 의심이면, 기록이 곧 돈입니다
문자, 메신저, 통화 녹취, 중개사 설명, 계약서 특약, 등기부 발급 내역 같은 것들이 “나중에 필요하겠지” 수준이 아니라 실제 분쟁에서 이긴 쪽이 빠르게 돈을 회수하는 근거가 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ) — 목차에 안 잡히게 정리
Q. ‘소액임차인’이면 보증금을 전액 다 먼저 받나요?
A. 아닙니다. 소액임차인에게는 보증금 중 일정액이 먼저 배당되고, 나머지는 확정일자 등 순서에 따라 배당됩니다.
Q. 수도권이면 다 ‘과밀억제권역’ 기준이 적용되나요?
A. 서울은 전역이지만, 인천·경기는 주소에 따라 과밀억제권역/그 외로 갈릴 수 있습니다.
Q. 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?
A. 전입신고만으로 끝나는 게 아니라, 실제로 점유(입주)가 함께 갖춰져야 대항력이 성립하는 구조로 이해하는 게 안전합니다.
Q. 확정일자는 언제 받는 게 유리한가요?
A. 일반적으로는 빨리 받을수록 배당에서 유리해질 가능성이 큽니다(확정일자 순서가 의미를 갖는 구간이 존재).
Q. 전월세 신고를 하면 확정일자도 자동으로 되나요?
A. 계약서 제출로 신고가 이뤄지면 확정일자 부여가 의제되는 안내가 공식 Q&A에 포함돼 있습니다. 다만 “확정일자만 먼저 받은 경우”에는 신고를 별도로 해야 하는 케이스가 있어, 본인 상황을 한 번 확인하는 게 좋습니다.
Q. 신고제 과태료는 언제부터 진짜로 나오나요?
A. 계도기간 종료 후 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 신고의무 위반 시 과태료 부과가 가능한 구조로 안내되어 있고, 실제 부과는 시행 초기에는 행정 일정상 뒤로 밀릴 수 있습니다.
Q. ‘월세×100’ 환산은 주택임대차보호법에서 쓰는 공식인가요?
A. 검색에서 자주 보이지만, 일반적으로는 상가 쪽 환산보증금 문맥에서 더 많이 등장합니다. 주택은 소액임차인 기준표(지역별 금액)를 기준으로 보는 쪽이 안전합니다.
Q. 보증금이 기준을 딱 넘으면 최우선변제는 0원인가요?
A. 최우선변제는 소액임차인 요건을 충족할 때 적용되므로, 기준을 넘으면 해당 혜택은 제한될 수 있습니다. 대신 대항력·확정일자 기반의 우선변제는 별개로 검토됩니다.
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