주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상 - 수도권 과밀억제권역

주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상 - 수도권 과밀억제권역

주택임대차 보호법이란 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1991년 처음 제정되었으며 2015년 1월 6일까지 17번에 거쳐 개정이 되었습니다.

 

쉽게"주택임대차 보호법"을 설명하자면 전세나 월세에 살고 있는 세입자들에게서 소중한 보증금을 지켜주기 위한 법이 바로 주택임대차 보호법이라고 할 수 있으며 "주택임대차 보호법"의 보호를 받기 위해서는 전입신고와 실제 거주 확정일자가 필수요건입니다.

 

주택임대차 보호법

주택임대차 보호법이란

국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1991년 처음 제정되었으며 2015년 1월 6일까지 17번에 거쳐 개정이 되었다. 여기서 전입신고란 하나의 세대에 속하는 자의 일부나 전원이 거주지를 이동할 때 신고의무자가 새로운 거주지로 전압 한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지에 신고하는 것을 말합니다.

 

• 부가가치세 법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물
• 상가, 사무실, 공장, 아파트형 공장 등이 적용 대상
• 개인뿐만 아니라 법인인 임차인 포함
• 비영리사업을 위한 임차인(동창회 사무실, 종친회 사무실 등)은 적용 배제

 

 

 

주택임대차 보호법 보증금 적용대상

보증금(환산보증금) 기준

• 서울특별시: 3억 원 이하
• 수도권 과밀억제권역: 2억 5천만 원 이하
• 광역시(군지역과 인천광역시 제외): 1억 8천만 원 이하
•  1억 8천만 원 이하
• 인천광역시 중 과밀억제권역 제외지역인 아래 지역
• (강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가산업단지

그 밖의 지역

• 1억 5천만
• 차임(월세)의 보증금 환산 방법
• 보증금 + (월차임 x 100)

예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면 
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로 
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다. 
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외

 

 

예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면 
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로 
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다. 
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외

 

 

예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면 
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로 
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다. 
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외

 

 

예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면 
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로 
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다. 
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외

 

상가 건물 임대차 보호법에 의해 보호받기 위해서는 첫째: 임차인은 사업자등록증을 내고 세무서에서 확정일자를 받아야 하며 동법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고 두 가지 요건을 모두 갖춘 그다음 날부터 대항력이 발생합니다.

 

후 순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받습니다

 

민사 집행 법에 따른 경매 또는 「국세 징수법」에 따른 공매 시 임차건물 

(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며 임대료 증액 청구는 1년 이내에는 하지 못하면 임대료 증액은 청구 당시의 차임과 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다.

 

만약 경. 공매 시 환가대금 중 1/3에 해당하는 금액에 한하여 최우선 변제권을 갖으며 2인 이상 임차인의 합한 금액이 1/3을 초과 시 1/3 범위 안에서 안분 비례해서 변제받습니다.

 

그 외 상가 건물 임대차 보호법에 의해 보호를 받으며 보증금 환산액이 인천의 경우 2억 5천만 원 이하입니다.(기준일 2010.7.26)

 

• 주택 임대차 보호법 환산 방법 : 보증금 + (월세✕100)= 적용 대상 금액 

기준은 최초 근저당 설정일을 기준으로 우선변제와 최우선변제를 받으며 경매 시 보증금 3,000만 원인 경우 최고 900만 원까지 최우선변제를 받습니다.

 

 

아래 소액임차인의 (환산) 보증금 제한 및 우선변제되는 보증금 중 일정액 참고 전대차 계약은 상가 건물 임대차 보호법 제10조 내지 제13조가 적용되는 등 제한적으로 만 적용되며, 관할 세무서에서 확정일자 부여도 되지 않습니다.  

 

사용대차계약은 상가 건물 임대차 보호법 적용 대상이 아니며 일시적인 임대차 계약임이 명백한 경우에는 적용 대상이 아닙니다.

주택임대차 신고제 전월세 계약 2021년 6월 1일

수도권 과밀억제권역이란

수도권 과밀 억제 권역은 수도권 내에서 인구 밀집으로 인한 도시의 문제를 해결하고 지역 간 균형 발전을 도모하기 위해 설정된 특별 지역입니다. 이 지역은 인구 밀도가 높아 경제적, 사회적 부담을 줄이기 위해 다양한 혜택과 제한이 적용되는데요. 아래에서 수도권 과밀 억제 권역에 대해 자세히 알아보겠습니다.

수도권 과밀 억제 권역의 정의

수도권 과밀 억제 권역은 수도권 내에서 인구 밀집으로 인한 문제를 해결하고 지역 간 균형 발전을 도모하기 위해 지정된 특별 지역입니다. 주로 수도권의 중심 도시인 서울을 중심으로 한 광역시와 인접한 경기도, 인천 등이 이에 해당합니다.

과밀 억제 권역의 목적

1. 도시 문제 해결: 서울을 중심으로 한 수도권의 인구 밀집 문제를 해소하고 도시 환경을 개선합니다.
2. 지역 간 균형 발전: 수도권 외 지역의 발전을 촉진하여 지역 간의 균형 발전을 도모합니다.
3. 경제적, 사회적 부담 완화: 인구 집중 지역의 부담을 완화하고 사회 경제적인 균형을 유지합니다.

과밀 억제 권역의 혜택 및 제한

1. 세금 감면: 수도권 과밀 억제 권역 외 지역에서 사업을 창업하는 경우 종합소득세나 법인세의 일정 비율이 감면됩니다. 특히 청년 창업가의 경우 세금 면제 혜택이 크게 주어집니다.
2. 부동산 세제 혜택: 부동산 취득세나 재산세 등의 세금이 감면되는 경우가 있습니다.
3. 지원 정책 우대: 과밀 억제 권역 외 지역에서 사업을 운영하는 기업이나 개인은 정부의 다양한 지원 정책을 우선적으로 받을 수 있습니다.
4. 사업 확장 제한: 일부 경우에는 과밀 억제 권역 내에서의 사업 확장이 제한될 수 있습니다.
5. 인프라 개발 지원: 지역 발전을 위해 과밀 억제 권역 외 지역에는 인프라 개발에 대한 특별한 지원이 이루어집니다.

과밀 억제 권역의 지정

수도권 과밀 억제 권역은 일정한 기준에 따라 정해지며, 이는 정부의 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 보통 인구 밀도, 경제적 요소, 지역의 발전 수준 등이 고려됩니다.

과밀 억제 권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위

수도권 정비계획법 제2조

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

1. "수도권"이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다. 
2. "수도권정비계획"이란 「국토 기본법」 제6조 제2항 제1호에 따른 국토종합계획을 기본으로 하여 제4조에 따라 수립되는 계획을 말한다. 
3. "인구집중 유발시설"이란 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖에 인구 집중을 유발하는 시설로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 시설을 말한다. 
4. "대규모 개발사업"이란 택지, 공업 용지 및 관광지 등을 조성할 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 사업을 말한다. 
5. "공업지역"이란 다음 각 목의 지역을 말한다. 
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법률에 따라 공업 용지와 이에 딸린 용도로 이용되고 있거나 이용될 일단(一團)의 지역으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 지역 
수도권정비계획법 제6조(권역의 구분과 지정) 
① 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다. 
1. 과밀 억제 권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역 
2. 성장관리권역: 과밀 억제 권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역 
3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역 
② 과밀 억제 권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다. 
수도권정비계획법 시행령 제9조(권역의 범위)

 

과밀억제권역 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위 (제9조 관련)

과밀억제권역				성장관리권역	자연보전권역
서울특별시				이천시, 가평군, 양평군, 여주군, 광주시
인천광역시				인천광역시 중
(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외한다)				강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천 경제 자유구역, 남동 국가 산업단지
의정부시, 구리시				평택시, 동두천시, 안산시, 오산시, 파주시
남양주시(호평동, 평내동, 금곡동,				남양주시(와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당한다)	남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면만 해당한다)
일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)				용인시(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리·죽릉리·학일리·독성리·고당리·문촌리만 해당한다)	용인시(김량장동, 남동, 역북동, 삼가동, 유방동, 고림동, 마평동, 운학동, 호동, 해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재 원리·사암리·미 평리·좌항리·맹리·두창리만 해당한다)
하남시, 고양시, 수원시, 성남시				연천군, 포천시, 양주시, 김포시, 화성시
부천시, 안양시, 광명시, 과천시				안성시(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신 모 신동, 신소 협동, 신건 지종, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두 교리·당목리·칠장리 및 삼죽면 마전리·미장리·진촌리·기솔리·내강리만 해당한다)	안성시(일죽면, 죽산면 죽산리·용설리·장계리·매산리·장릉리·장원리·두현리 및 삼죽면 용월리·덕산리·율곡리·내장리·배태리만 해당한다)
의왕시, 군포시
시흥시[반월 특수 지역(반월 특수 지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]				시흥시 중 반월특수 지역(반월특수 지역에서 해제된 지역을 포함한다)

상가 건물 입대 차 보호법 적용대상 및 보증금 소액 우선변제금액 변동

1. 적용 대상 환산보증금 상한액
법 시행일자	서울특별시			서울 제외	인천 제외 광역시
적용기간				수도권 과밀 억제 권역	(군 지역 제외)
					김포ㆍ광주ㆍ용인ㆍ안산시
10.7.26~	3억 원 이하			2억 5천 이하	1억 8천 이하
서울특별시			서울 제외	수도권 외 광역시 지역
			수도권 과밀 억제 권역	(군 지역 제외)
08.8.21~10.7.25	2억 6천 이하			2억천 이하	1억 6천 이하
02.11.1~08.8.20	2억 4천 이하			1억 9천 이하	1억 5천 이하
2. 소액임차인의 (환산) 보증금 제한 및 우선변제되는 보증금 중 일정액 (금액 단위: 만 원)
법 시행일자ㆍ	서울특별시			서울 제외	인천 제외 광역시

배당 순위 및 배당 채권

배당 순위	배당 채권
0순위	∽ 경매비용
	∽ 저당부동산의 제3취득자의 필요비. 유익비 등 비용상환청구권
1순위	∽ 주택임차인. 상가 임차인의 소액임차보증금 중 일정액
	∽ 근로자의 최종 3월분 임금채권, 3년분 퇴직금 채권, 재해보상금채권
2순위	당해 사 (경매 부동산에 부과된 국세. 지방세)와 체납가산금
3순위	법정기일이 담보물권. 임차보증금 채권보다 앞선 국세. 지방세
4순위	담보물권(저당권. 전세권. 가등기 담보권), 임차보증금 채권(확정일자 구비 임차권)
5순위	일반 임금채권 (최종 3월분 임금채권 등 우선변제되는 임금채권 제외)
6순위	법정기일이 담보물권. 임차보증금 채권보다 늦은 당해 사 이외의 국세. 지방세
7순위	세금 이외 공과금 (건강보험료. 국민연금보험료.산업재해보상보험료)
8순위	일반채권 (확정일자 없는 임차보증금 채권 등)
주택임대차보호법 중 소액임차인 최우선변제금액
기준일	지역			소액임차인의 보증금 범위	최우선변제금액
1984.01.01~	특별시, 광역시			3,000,000원 이하	3,000,000원
1987.11.30	기타 지역			2,000,000원 이하	2,000,000원
1987.12.01~	특별시, 광역시			5,000,000원 이하	5,000,000원
1990.02.18	기타 지역			4,000,000원 이하	4,000,000원
1990.02.19~	특별시, 광역시			20,000,000원 이하	7,000,000원
1995.10.18	기타 지역			15,000,000원 이하	5,000,000원
1995.10.19~	특별시, 광역시			30,000,000원 이하	12,000,000원
2001.09.04	기타 지역			20,000,000원 이하	8,000,000원
2001.09.15~	수도권 중 과밀 억제권			40,000,000원 이하	16,000,000원
2008.08.21	광역시			35,000,000원 이하	14,000,000원
기타 지역			30,000,000원 이하	12,000,000원
2008.08.22~	수도권 중 과밀 억제권			60,000,000원 이하	20,000,000원
2010.07.25	광역시			50,000,000원 이하	17,000,000원
기타 지역			40,000,000원 이하	14,000,000원
2010.7.26~현재	서울			75,000,000원 이하	25,000,000원
	수도권 중 과밀 억제권			65,000,000원 이하	22,000,000원
	광역시			55,000,000원 이하	19,000,000원
	기타 지역			40,000,000원 이하	14,000,000원

• 부동산 주택 임대차 참고
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