전세계약서 작성 전 필수 확인 전세사기 깡통전세 막는 등기부등본/특약사항 체크

전세계약서 작성 전 꼭 확인할 것들 전세사기·깡통전세 예방 체크

전세사기와 깡통전세는 “운이 나쁘면 당한다” 수준이 아니라, 전세계약서에 무엇을 적고 무엇을 확인했는지에 따라 결과가 갈리는 일이 많습니다. 계약서 한 장이 단순한 종이가 아니라 보증금을 지키는 마지막 장치가 되기도 하니까요.

오늘 내용은 ‘뉴스에서 봤던 전세사기’가 내 얘기가 되지 않게, 계약 전부터 잔금·입주, 그리고 계약 후까지 실무에서 실제로 도움이 되는 것만 촘촘히 정리했습니다.

전세사기 피해 지원, ‘해당될 수 있는 사람’이 놓치기 쉬운 부분

최근 몇 년간 제도가 계속 손질되면서, 전세사기 피해 지원은 “조건이 까다롭다”기보다 서류와 일정에서 많이 갈립니다. 특히 전입신고, 확정일자, 점유(실제 거주) 같은 기본 요건은 거의 모든 판단의 출발점이라 빠지면 복구가 어렵습니다.

지원 내용은 크게 나눠 보면 경·공매 관련 도움, 법률 상담, 금융·신용 관련 완충, 긴급복지처럼 “당장 무너지지 않게 버팀목을 깔아주는 성격”이 많습니다. 다만, 같은 ‘전세사기’여도 사건 형태가 다양해서 내 케이스가 어디에 들어가는지를 먼저 정리해 두는 게 좋습니다.

주택임대차 표준계약서

전세사기 이슈에서 자주 보이는 함정은 “피해가 확정된 뒤에야 움직인다”는 점입니다. 현실은 반대로, 조짐이 보일 때 (연락 회피, 잔금 직전 권리 변동, 보증보험 가입 거절 등)부터 기록을 남기고 상담을 붙이면 선택지가 훨씬 넓어집니다.

법무부-주택임대차 표준계약서 양식.hwp

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주택임대차표준계약서 양식 및 계약갱신 거절통지서

계약체결시 확인 및 특약사항 주의사항

계약 전에 ‘서류로’ 정리해두면 전세사기 확률이 확 꺾입니다

전세계약서 쓰기 전에 아래 서류만 제대로 모아도, 대부분의 전세사기·깡통전세는 계약 전에 걸러집니다.

말로 듣는 확인보다 문서가 훨씬 강합니다.

확인서류	여기서 보는 것	실무 체크	한 줄 경고
등기사항증명서(등기부등본)	소유자, 근저당/압류/가압류/가처분, 신탁, 임차권등기명령 등	소유자 동일 확인 → 담보권(근저당 등) 있으면 보증금+선순위 합산 계산	신탁등기가 보이면 ‘일단 멈춤’이 안전
건축물대장(필요 시)	용도(주택 여부), 위반건축물, 다가구/다세대 구분, 층·호 표기	등기와 주소 표기가 다르면 확정일자·보증보험에서 꼬일 수 있음	주택이 아닌 용도면 금융/보증에서 막힐 수 있음
전입세대열람내역(특히 다가구)	선순위 임차인 존재 여부 추정	다가구는 “내 순위”가 핵심이라 선순위 보증금을 최대한 추정	순위 계산이 애매하면 보증금 자체를 낮추는 게 현실적
국세/지방세 납세증명(가능한 범위)	체납 리스크	“문제없다”는 말 대신 증명서로 확인 + 특약에 해제·반환 문장 넣기	체납은 ‘선순위’로 작동할 때가 있어 방심 금물
임대인 신분 확인(대리인 포함)	사칭·대포 위임 방지	이름/주소/생년(또는 주민번호)까지 글자 단위로 일치	대리인 계약이면 위임장·인감증명 없으면 진행하지 않기
보증보험 가입 가능 여부(사전 조회)	위험 신호 조기 감지	보증보험이 거절되면 이유부터 확인(물건/권리/시세/서류)	거절이 “조건 미달”일 수도, “리스크”일 수도 있음

전세계약서 작성 전, 현장에서 꼭 챙기는 확인들

공인중개사 정상 등록 여부

중개사무소는 “간판이 있어 보인다”로 판단하면 안 됩니다. 국가공간정보포털에서 공인중개사 사무소·중개사·중개보조원 등록 정보를 확인해두면, 최소한 무등록·명의대여 리스크는 줄일 수 있습니다.

전세대출 계획이 있다면, 계약서 쓰기 전에 확인할 것

전세대출은 “내 신용”만으로 결정되지 않습니다. 집의 권리관계, 주택 유형(다가구/다세대/오피스텔 등), 주소·호수 표기, 보증보험 연계 여부에 따라 대출 실행이 막히는 경우가 실제로 꽤 있습니다.

계약을 먼저 해버리면 협상력이 떨어지니, 최소한 가능/불가는 초기에 걸러두는 게 좋습니다.

다가구·빌라에서 ‘전입세대열람’이 핵심인 이유

다세대·아파트처럼 호수별 등기가 깔끔하면 비교적 단순합니다.

문제는 다가구처럼 한 명의 소유자 아래 여러 임차인이 얽힐 때입니다. 이때는 “내가 들어가는 순간 순위가 어디인지”가 보증금을 결정합니다. 무리하게 큰 보증금을 넣기보다, 선순위가 불명확하면 보증금 구조 자체를 조정하는 편이 현실적으로 안전합니다.

등기부등본에서 자주 놓치는 단어들

채권최고액은 실제 대출금보다 크게 잡히는 경우가 많아, “대출이 얼마다”만 듣고 판단하면 오해가 생깁니다. 또 압류/가압류가 보이면 단순히 ‘있다/없다’가 아니라, 어떤 채권인지와 시점이 중요합니다. 신탁 문구가 섞이면 임대인이 ‘집주인처럼’ 보여도 구조가 달라질 수 있어, 이 경우는 계약서보다 권리관계를 먼저 정리하는 게 우선입니다.

표준계약서 작성에서 가장 많이 터지는 실수(반려/보완 방지)

확정일자 받을 때 주민센터에서 “보완”이 뜨는 건, 서류가 어려워서가 아니라 대개 빈칸과 표기 오류 때문입니다. 아래는 현장에서 가장 자주 보이는 구간만 모아 정리했습니다.

작성 구간	꼭 적을 내용	자주 하는 실수	실무 메모
임차주택의 표시	도로명주소 + 동/호(해당 시) + “임차할 부분(호수)”	호수 누락 / 임차할 부분 공란	호수 미기재는 확정일자에서 바로 걸리는 경우가 많음
보증금·지급일	보증금(한글+숫자), 계약금/중도금/잔금, 각 날짜	계약금만 적고 잔금·입주일이 흐릿함	특약에 “잔금일=입주일”처럼 뭉뚱그리기보다 날짜를 명확히
임대차기간	시작일/종료일	시작·종료일 뒤바뀜	전입/확정일자 일정과 연결되므로 달력으로 한 번 더 체크
수리·하자	항목, 비용 부담, 완료 시점	“수리한다”만 쓰고 범위·기한이 없음	누수·보일러·배수·도어락 같은 큰 항목은 기한까지 박아두는 게 분쟁을 줄임
특약사항	권리 변동, 담보권, 체납, 반환 시점, 보증보험 등	구두로만 합의	구두 약속은 기록이 아닙니다 — 문장으로 남겨야 함
당사자 인적사항	성명/주소/연락처(임대인·임차인), 서명/날인	임대인 연락처 누락 / 주소 오기재	수정이 생기면 수정 옆에 쌍방 서명/도장이 원칙

계약서 작성에 필요한 서류, 당일에 헷갈리지 않게

계약서 작성에는 신분증, 등기사항전부증명서, 건축물대장(필요 시), 대리인 서류(해당 시)가 기본입니다. “나중에 보여준다”는 말이 나오면, 그 자리에서 확인이 안 되는 순간부터 리스크가 임차인 쪽으로 이동합니다.

대리인이 나온다고 할 때, ‘가능’과 ‘괜찮음’은 다릅니다

대리인 계약은 가능하지만, 서류가 완벽하지 않으면 위험합니다. 최소한 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증, 그리고 임대인 본인과의 직접 확인(통화/영상 통화 등)을 확보해 두는 게 좋습니다. “중개사가 알아서 했다”는 말은 분쟁에서 방패가 되기 어렵습니다.

특약사항에 이 문장 하나가 있느냐 없느냐가 보증금을 바꿉니다

전세계약서에서 특약사항은 옵션이 아니라 안전장치입니다.

특히 직거래·다가구·신축빌라·보증금이 큰 거래일수록 특약 한 줄이 체감 차이를 만듭니다.

보증금 방어용 특약 예시(직거래 포함)

목적	특약 문장 예시	효과	주의
전입·확정일자 전 담보권 설정 방지	“임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자를 완료하는 날의 익일까지 본 주택에 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다.”	순위 리스크 완화	‘빠른 시일’ 같은 표현은 피하고 기한을 박기
체납 리스크 통제	“임대인은 계약일 기준 미납 국세·지방세가 없음을 확인하며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 즉시 보증금을 반환한다.”	체납 관련 분쟁 완화	‘확인’만 쓰지 말고 해제·반환을 같이 적기
신탁/소유권 변동 통지	“계약기간 중 소유권 이전·신탁 설정 등 권리 변동이 발생(예정)할 경우 임대인은 임차인에게 즉시 통지한다.”	권리 변동 조기 인지	통지 방식(문자/카톡/서면)을 합의해두면 더 깔끔
후속 임차인과 무관한 반환	“계약 종료 시 임대인은 후속 임차인 유무와 무관하게 보증금을 반환한다.”	가장 잦은 분쟁 차단	반환 기준일을 “종료일/명도일” 중 무엇으로 할지 같이 적기
하자·수리 분쟁 예방	“입주 전 ○○ 하자(누수/보일러 등)는 ○월 ○일까지 임대인이 수리 완료한다. 미이행 시 임차인은 수리비를 보증금에서 공제할 수 있다.”	입주 직후 다툼 예방	장소·증상까지 구체적으로 적으면 가장 강함

잔금 지급 후, 당일에 바로 해야 안전합니다

잔금일 체크

• 잔금 지급 직전에 등기사항전부증명서를 한 번 더 확인(계약 이후 권리 변동이 생기는 경우가 있음)
• 입주(점유) 후 즉시 전입신고 + 확정일자
• 계량기·시설물·비품 인수인계(사진/영상으로 남기면 분쟁이 크게 줄어듦)
• 수리 약속이 있다면 완료 상태를 확인하고, 미완료면 특약 문장대로 처리

주민센터에서 자주 “반려/보완” 뜨는 체크리스트 (현장 경험 기반)

• 주소에 동/호수까지 정확히 적었나?
• “임차할 부분(호수)”이 공란은 아닌가?
• 면적(가능한 범위에서 전유면적 등)을 너무 비워두지 않았나?
• 임대인/임차인 주소가 신분증과 100% 일치하나?
• 임대인 전화번호/성명 누락은 없는가?
• 수리·관리비·특약 구간에 “빈칸”이 과도하지 않은가?
• 수정한 곳이 있으면 쌍방 서명/도장이 들어갔나?

여기서부터는 ‘계약 후’에 도움이 되는 이야기 (놓치면 다시 번거로워집니다)

전세보증금 반환보증보험은 “가입할까?”보다 “가입이 되나?”가 먼저

요즘은 전세사기 이슈 때문에 보증보험 문의가 정말 많습니다. 그런데 가입 여부 자체가 리스크 신호가 될 때가 있습니다.

가입이 어렵다면 이유를 확인해보고, 해결이 불가능한 구조(권리관계/시세/주택 유형/서류 문제)라면 그 물건은 처음부터 재검토하는 게 손해를 줄입니다.

전세보증금 반환보증보험에 대해 체크하고 필요하다면 가입하세요.

전세사기 피해자 지원 조건 및 대상 신청방법

전세보증금 반환보증료 신청자격 및 신청방법 - 청년 신혼부부 30만원 지원

전세사기 당하지 않는 거래방법 - 깡통거래 대처방법

한국주택금융공사(HF) 전세보증보험 - 가입 시 주의사항 및 필요서류

FAQ 

Q. 전세계약서에 꼭 들어가야 하는 핵심은 뭐예요?

A. 임대인·임차인 인적사항, 임차주택 표기(주소+동/호), 보증금과 지급일, 임대차기간은 기본이고, 요즘은 특약사항이 사실상 핵심입니다. 수리 범위·기한, 반환 기준일(종료일/명도일), 권리 변동 통지, 담보권 설정 금지 같은 문장이 있느냐 없느냐가 분쟁을 갈라요.

Q. 등기부등본은 언제 확인하는 게 가장 안전해요?

A. 최소 두 번을 추천합니다. 계약 전 1회, 그리고 잔금 직전 1회입니다. 계약 이후에도 권리관계가 바뀌는 경우가 실제로 있어요.

Q. 전입신고만 하면 안전한가요?

A. 전입신고는 ‘대항력’에 가깝고, 확정일자가 함께 있어야 경매·압류 상황에서 우선순위가 생깁니다. 두 개를 함께 챙긴다는 느낌으로 가는 게 좋습니다.

Q. 보증보험은 꼭 해야 하나요?

A. 의무는 아니지만, 2026년 기준으로는 “할까 말까”보다 가입 가능 여부 자체가 사전 점검이 되는 경우가 많습니다. 특히 신축빌라나 시세 대비 보증금이 높은 거래라면 더더욱요.

Q. 깡통전세는 감으로 구별할 수 있나요?

A. 감으로는 어렵고, 결국 시세와 권리관계를 같이 봐야 합니다. 등기부등본에서 선순위 담보권을 확인하고, 주변 거래 가격·보증보험 가능 여부까지 같이 놓고 판단하면 위험 거래를 꽤 많이 걸러낼 수 있습니다.

Q. 임대인이 계약 당일에 안 나오고 대리인이 온다는데 괜찮나요?

A. 서류가 완벽하면 가능하지만, 위임장·인감증명서가 빠지거나 임대인 본인 확인이 흐리면 그때는 멈추는 게 맞습니다. 나중에 “위임한 적 없다”가 나오면 대응이 급격히 어려워집니다.

Q. 계약금은 누구 계좌로 보내는 게 안전해요?

A. 원칙은 등기부등본상 소유자 명의 계좌입니다. 대리인·중개사 계좌로 넣는 순간, 돈의 흐름이 복잡해져서 분쟁에서 불리해질 수 있어요.

Q. “다음 세입자 들어오면 돌려준다”는 말, 계약서에 꼭 적어야 하나요?

A. 이런 문장이 나오는 순간부터는 특약사항에 반대로 적어야 합니다. “후속 임차인 유무와 무관하게 반환”을 문장으로 남기지 않으면, 나중에 정말로 그 말이 현실이 됩니다.