이사 후 전입신고 확정일자 받는방법 전세사기 예방을 위한 체크항목 및 주의사항
전세계약을 해놓고도 전입신고나 확정일자를 “나중에”로 미루는 순간부터 리스크가 커집니다. 요즘처럼 전세사기·역전세 이슈가 반복되는 시기에는, 이사 당일에 할 일과 온라인으로 가능한 일들을 정확히 나눠서 처리하는 게 제일 안전합니다.
확정일자란?
확정일자는 “이 임대차계약이 해당 날짜에 존재했다”는 걸 공적으로 찍어두는 장치입니다.
전입신고·점유(실제로 거주)와 함께 맞물리면, 경매·압류 같은 상황에서 우선변제권을 주장할 근거가 됩니다.
전입신고·확정일자, 언제 효력이 생기나
현장에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 “당일에 하면 끝인가?”인데, 핵심은 전입신고 + 점유를 갖춘 다음 다음날 0시부터 제3자(새로운 담보권자 등)에게 효력이 생긴다는 점입니다.
그래서 이사 당일 처리 자체가 매우 중요합니다.
| 구분 | 내가 해야 하는 것 | 실수 많이 나는 곳 |
| 전입신고 | 이사한 주소로 주민등록 이전 (온라인/방문) | 미루다가 14일 지나서 신고, 주소 동·호 누락 |
| 확정일자 | 임대차계약서에 확정일자 부여(주민센터/등기소/온라인) | 계약서에 서명·날인이 빠져 접수 지연 |
| 우선변제권 체감 포인트 | 전입신고+점유+확정일자 “3종 세트”가 함께 있어야 안전 | 전입만 해두고 확정일자 미신청 |
확정일자 받는방법 (방문/온라인)
- 주민센터(행정복지센터): 임대차계약서 원본 + 신분증 지참 → 현장에서 바로 부여
- 등기소: 관할 등기소에서 동일하게 처리 가능
- 온라인: 계약서를 스캔/촬영해 파일로 준비 → 인증수단(공동/금융/간편인증)으로 신청
이사 당일에 많이 하는 조합
| 상황 | 추천 처리 | 메모 |
| 바빠서 외출이 어려움 | 정부24 전입신고 + 온라인 확정일자 | 계약서 파일 품질(전체 페이지)만 미리 챙기면 빠름 |
| 서류 확실하게 끝내고 싶음 | 주민센터 방문 → 전입신고 처리 + 확정일자 동시 요청 | 주소·동/호·임차할 부분 공란 없이 |
| 신고제까지 한 번에 정리 | 주민센터에서 임대차계약 신고까지 같이 처리 | 신고필증 수령 여부 확인 |
주택 임대차 계약 신고제
주거 목적의 전월세 계약은 원칙적으로 계약일로부터 30일 이내 신고 대상입니다.
특히 2025년 6월 이후 체결분부터는 미신고/지연신고에 과태료가 적용되는 방향으로 정리되면서, “신고는 선택”이라는 분위기가 많이 사라졌습니다.
임대차계약 신고는 온라인으로도 가능하고, 주민센터에서 확정일자까지 같이 처리되는 경우도 많으며다만, 신고를 했다고 끝이 아니라 보증금 방어의 기본은 여전히 전입신고 + 확정일자를 빠르게 맞춰두는 것입니다.
참고 : 주택임대차 보호법 – 전입신고 보증금 전세사기 예방법 FAQ
전세사기 예방용 체크항목 (이사 전·이사 당일)
| 체크 | 확인 내용 | 메모 |
| 계약서 주소 | 도로명 + 동/호 + 임차할 부분(다가구/부분임대면 더 중요) | 동/호 누락은 확정일자에서 자주 걸림 |
| 입금 계좌 | 보증금/계약금은 등기상 소유자 명의 계좌로 | 대리인·중개인 계좌는 리스크 큼 |
| 전입신고 | 이사한 날부터 14일 안에 신고(가능하면 이사 당일) | 온라인으로도 가능(세대 상황 따라 제한될 수 있음) |
| 확정일자 | 전입신고와 같이 처리하거나, 늦어도 이사 당일~익일 내 신청 | 계약서 서명/날인 빠지면 지연 |
| 임대차 신고 | 30일 이내 신고 대상 여부 확인 | 신고필증 보관 |
이사하고 나서 더 중요한 것: “기록”을 남겨두기
전입신고·확정일자를 끝냈다면, 그 다음은 분쟁을 막아주는 작은 습관들입니다.
특히 보증금 반환 문제는 “말로 했다”가 거의 힘이 없어서, 사진/문자/송금내역이 결국 가장 강력한 카드가 됩니다.
입주 당일 사진으로 남겨두면 좋은 것
- 현관/도어락, 보일러(온수/난방), 싱크대 하부 누수, 화장실 실리콘/배수
- 벽지/바닥 찍힘·들뜸, 창호 결로·곰팡이, 베란다 방수 흔적
- 계량기(전기/가스/수도) 수치, 관리사무소 인수인계(가능하면 문자로)
문자 한 통으로 정리되는 내용들
| 상황 | 보내두면 좋은 문장 예시 |
| 입주 하자 발견 | “오늘 입주하면서 ○○ 하자 확인했습니다. 사진 첨부드리고, ○월 ○일까지 처리 부탁드립니다.” |
| 확정일자/전입 완료 | “전입신고 및 확정일자 처리 완료했습니다. 계약서/접수증 보관 중입니다.” |
| 보증금 반환 일정 확인 | “계약 종료일 기준 보증금 반환 일정(계좌/시간) 확인 부탁드립니다.” |
부동산 거래 전세사기 및 전입신고 참고
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