국내 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제는 세부담을 좌우하는 핵심 변수다. 그런데 여기에는 늘 따라붙는 전제가 있다. 바로 양도일 현재 ‘거주자’인지 여부다. 원칙적으로 비거주자라면 1세대 1주택 비과세가 제한되고, 장기보유특별공제도 특례(최대 80%)가 아니라 일반(최대 30%)로 계산되는 경우가 많다.
최근에는 (1) 183일 산정 방식(거주기간 계산)이 시행령·시행규칙에서 더 또렷해졌고, (2) 거주자→비거주자→거주자처럼 신분이 바뀌는 케이스에서 장기보유특별공제(표2) 적용 방식이 유권해석으로 정리되면서 실무 판단이 달라졌다.
거주자·비거주자 판정 기준 (2026년 기준으로 다시 정리)
거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다.
반대로 비거주자는 거주자가 아닌 개인이다. 주소 판정은 단순히 주민등록이 아니라, 가족(생계를 같이하는지), 국내 자산, 직업의 계속성 같은 생활관계의 객관적 사실을 종합해 본다.
‘183일’은 어떻게 계산되나
시행령상 거소 기간은 원칙적으로 입국 다음 날부터 출국일까지로 계산한다.
2026년 거주자 판정과 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 - 노랗 잡동산 - 세금 부동산 절세
1세대 1주택 비과세는 “누가 양도하느냐(거주자/비거주자)”에 따라 적용 가능 여부가 갈립니다. 특히 거주자 판정이 달라지면 비과세뿐 아니라 장기보유특별공제의 공제율까지 크게 달라질
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그리고 1과세기간(해당 연도) 183일뿐 아니라, 2과세기간에 걸쳐 계속 183일을 채우는 경우도 “183일 이상 거소”로 본다.
즉, 연말·연초를 걸쳐 체류하는 패턴도 판정에 직접 영향을 준다.
| 구분 | 실무에서 많이 보는 판정 포인트 | 메모 |
|---|---|---|
| 주소(생활근거) | 국내 가족·자산·직업의 계속성 등으로 “계속 거주” 성격이 강한지 | 체류일수가 짧아도 주소로 잡히는 케이스가 있음 |
| 거소(183일) | 입국 다음 날~출국일까지 합산, 연도 경계(2과세기간 연속 183일)도 반영 | 연말에 입국해 다음 해까지 체류하는 경우 특히 중요 |
일시적 출국은 ‘국내 거소’로 인정될 수 있다 (사유가 더 구체화)
국내에 거소를 두고 있다가 출국 후 재입국한 경우라도, 가족 거주지·자산 소재지 등을 봤을 때 출국 목적이 명백히 일시적이면 그 출국 기간을 국내 거소 기간으로 보기도 한다.
2026년 시행규칙에서는 “일시적 출국”으로 인정될 수 있는 예시를 더 또렷하게 적었다(예: 단기 관광, 질병 치료, 친족 경조사, 출장·연수 등).
중요 : 같은 “출국”이라도, 국내 생활 기반이 유지되는 상태에서의 단기 공백인지(일시적) 아니면 생활 근거 자체가 국외로 이동한 것인지에 따라 결론이 갈린다.
해외이주·취학·근무로 ‘세대 전원 출국’한 경우: 비거주자라도 예외가 있다
해외이주 또는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무 사정으로 세대 전원이 출국하고, 출국일 현재 1주택을 보유한 상태에서 출국일부터 2년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우 등은 예외적으로 1세대 1주택 비과세 판단에서 자주 문제 되는 지점이다.
장기보유특별공제: 일반(최대 30%) vs 1주택 특례(최대 80%)
장기보유특별공제는 양도차익에서 보유·거주 기간에 따라 일정 비율을 공제하는 제도다. 적용 체계는 크게 두 가지로 나뉜다.
1) 일반 공제(최대 30%)
토지·상가·다주택자 주택 등 일반적인 양도에 적용되는 구조로, 보유기간 기준 연 2%씩 반영되어 15년 보유 시 최대 30%까지 공제되는 형태가 기본이다.
2) 1세대 1주택 특례 공제(최대 80%)
1세대 1주택이면서 요건을 갖춘 경우, 보유기간(연 4%)과 거주기간(연 4%)을 따로 계산해 합산한다.
그래서 보유 10년 + 거주 10년이면 최대 80%까지 가능해진다.
| 구분 | 공제 구조 | 최대 | 실무 코멘트 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 보유기간 중심(연 2%) | 30% | 비거주자이거나 1주택 특례 요건을 못 채우면 이쪽으로 정리되는 경우가 많음 |
| 1주택 특례(표2) | 보유(연 4%) + 거주(연 4%) 합산 | 80% | 양도일 현재 거주자 여부가 공제 체계 선택의 분기점이 됨 |
고가주택(12억원 초과)은 “전부 비과세”가 아니라 계산이 갈라진다
1세대 1주택이라도 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과이면, 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세대상 양도차익으로 잡는다(비과세가 “일부만” 남는 구조). 장기보유특별공제 역시 같은 비율로 안분 계산이 들어간다.
거주자↔비거주자 전환 후 양도: 장기보유특별공제 계산 해석이 ‘표2 전체 적용’으로 정리
해외 체류가 길었던 분들이 가장 많이 마주치는 장면이 이거다. 주택 취득 당시 거주자였다가,
어느 시점엔 비거주자가 되었고, 다시 귀국해 양도일 현재 거주자가 된 상태에서 1세대 1주택을 양도하는 케이스.
참고 : 상생임대인 혜택과 1세대 1주택 양도소득세 비과세,12억기준 계약서 정리
예전 해석(실무에서 불리하게 적용되던 방식)
과거에는 “비거주자였던 기간”을 1주택 특례(표2) 산정에서 제외하는 방향으로 정리된 해석이 알려져 있었고, 그 결과 전체기간의 일반 공제와 일부기간의 특례 공제 중 큰 값을 고르는 방식으로 계산되어 체감상 불리해지는 경우가 있었다.
최근 해석(양도일 현재 거주자라면 ‘전체 보유·거주기간’로 표2 적용)
이 부분은 유권해석에서 결론이 정리됐다. 양도일 현재 거주자로 1세대 1주택을 양도한다면, 비거주자였던 기간을 포함해 전체 보유기간 및 거주기간을 기준으로 표2(특례, 최대 80%) 공제율을 적용하는 방향으로 회신된 것이다.
정리하면, 예전처럼 “비거주 기간은 무조건 배제”로 단정하기보다는 양도 시점의 거주자 판정이 먼저이고, 그 결론 위에서 장기보유특별공제(표2)를 어떻게 잡는지가 결정되는 그림이다.
해외 체류가 잦다면, “거주자 판정”은 달력으로 먼저 검증된다
실무에서는 거주자 판정이 감(感)으로 끝나지 않는다. 입·출국 내역을 연도 기준으로 쭉 늘어놓고, 입국 다음 날~출국일까지를 기준으로 체류일수를 계산한다. 특히 연말·연초 체류가 끼면 2과세기간 연속 183일이 걸리는지부터 먼저 본다.
‘일시적 출국’ 인정은 서류 게임이 아니다. 생활 근거가 핵심이다
시행규칙에 예시가 들어갔다고 해서 “사유만 맞으면 무조건 인정”으로 이해하면 위험하다. 결국은 가족의 거주지, 국내 자산 유지, 출국 목적의 실체가 함께 맞아떨어져야 한다. 다만 예시가 명확해지면서, 이전보다 “가능/불가능”의 경계가 더 선명해진 건 맞다.
1세대 1주택 비과세는 ‘거주 요건’이 붙는 구간이 따로 있다
가장 많이 놓치는 건 조정대상지역 취득 시기의 거주 요건, 그리고 고가주택(12억원 초과)에서의 안분 계산이다. “비과세”라는 단어만 보고 통째로 면세로 오해했다가, 정작 신고 단계에서 계산이 달라지는 일이 흔하다. 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되는 구조라는 점을 먼저 잡아두면 실수 확률이 확 줄어든다.
최근 시행령 개정으로 “1주택 판정 기준 시점”도 케이스별로 달라질 수 있다
1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%)에서 “1주택인지”를 어디 시점으로 볼지(양도일 vs 매매계약일)가 문제 되는 상황이 있었고, 시행령 개정으로 예외가 정리된 부분이 있다. 주
택을 주택 외 용도로 변경한 뒤 양도하는 유형처럼 특수 케이스는 이쪽을 같이 확인해 두는 편이 안전하다.
참고 : 1세대 1주택자 재산세 감면혜택 조건 자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
Q. 해외에 오래 있었는데, 한국 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
A. 핵심은 양도일 현재 거주자 판정이다. 원칙적으로 비거주자는 비과세 적용이 제한되지만, 세대 전원 출국(해외이주·취학·근무)처럼 요건을 충족하면 예외가 문제될 수 있다. 출국일 현재 1주택 보유 및 출국 후 2년 이내 양도 같은 요건도 함께 본다.
Q. 183일은 “입국일 포함”인가요?
A. 시행령상 거소 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 계산한다.
Q. 2과세기간에 걸쳐 183일이면 무조건 거주자인가요?
A. “거소 183일” 기준으로는 해당 규정이 직접 작동한다. 다만 주소(생활근거)로 이미 거주자로 볼 여지가 있는지, 또는 일시적 출입국으로 보아야 하는지 같은 주변 사실도 함께 판단된다.
Q. 일시적 출국은 어떤 경우에 인정되나요?
A. 단기 관광, 질병 치료, 친족 경조사, 출장·연수 등 업무 관련 사유처럼 시행규칙에서 예시한 범주가 있고, 실제로는 가족 거주지·자산 소재지 등을 종합해 “일시적”인지가 함께 본다.
Q. 거주자→비거주자→거주자로 바뀐 뒤 집을 팔면 장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?
A. 유권해석에서 양도일 현재 거주자로 1세대 1주택을 양도하는 경우, 비거주 기간을 포함한 전체 보유기간 및 거주기간을 기준으로 표2(특례) 공제율을 적용하는 취지로 정리되어 있다.
Q. 1세대 1주택인데도 세금이 나오는 대표적인 이유는 뭔가요?
A. (1) 양도 당시 거주자 요건을 못 맞춘 경우, (2) 조정대상지역 취득 주택의 거주기간 요건이 걸린 경우, (3) 고가주택(12억원 초과)이라 안분 과세가 들어가는 경우가 가장 흔하다.
※ 위 내용은 제도와 해석을 이해하기 쉽게 정리한 것이며, 세대 구성, 출입국 패턴, 국내·국외 생활근거, 주택 보유 이력에 따라 결론이 달라질 수 있다.
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