전세 세입자 알아야 할 주택임대차보호법 등기부·특약·임차권등기명령 보증금 지키기

주택임대차보호법 3탄: 등기부부터 임차권등기명령까지, 보증금 지키는 실전 정리

전입신고·확정일자만 해두면 끝이라고 생각하기 쉬운데, 실제로 보증금이 흔들리는 순간은 계약 전 ‘집 상태’와 문제 생겼을 때 ‘대응 타이밍’에서 갈립니다. 이번 글은 앞선 내용(보증금 범위, 지역 기준 등)과 겹치지 않게, 세입자가 가장 많이 놓치는 부분만 모아 초보도 바로 써먹을 수 있게 정리했습니다.

1) 등기부등본에서 보증금이 위험해지는 신호

등기부는 “이 집이 깨끗한지”를 보는 종이가 아니라, 내 보증금이 뒤로 밀릴 가능성이 있는지를 보는 문서입니다.

아래 항목이 보이면 계약서부터 다시 봐야 합니다.

등기부 항목	의미	세입자 입장에서 흔한 리스크	대응
근저당권	은행 등 담보대출	집값 하락 시 낙찰대금이 대출로 먼저 빠져나감	전세가율(보증금/시세) 보수적으로 잡고, 확정일자·전입을 최대한 빠르게
가압류/압류	채권자가 권리 묶어둔 상태	임대인 자금 사정이 이미 흔들리는 경우가 많음	가급적 계약 회피, 불가피하면 보증보험·특약 강화
임의경매개시결정	경매가 시작됨	“곧 보증금 못 받는 상황”으로 직행하기 쉬움	계약 진행 금지 수준, 이미 거주 중이면 배당요구·임차권등기 준비
신탁	소유·처분 권한이 신탁사에 있음	임대인이 “집주인”처럼 보여도 법적으로 다를 수 있음	신탁원부·임대 권한 확인, 신탁사 동의 없으면 위험
전세권	등기된 전세권리	이미 전세권자가 있으면 보증금 순위가 꼬일 수 있음	선순위 전세권 존재 시 계약 구조 재검토

전세가율로 한 번 더 거르기

등기부가 “현재의 권리관계”라면, 전세가율은 “미래의 위험(집값 하락)”을 보는 지표입니다.

KOSIS

예를 들어 매매가 3억, 근저당 1억, 전세보증금 2억이면 숫자만 봐도 합계 3억이라 여유가 없습니다. 여기에 경매 비용, 체납세, 관리비, 추가 이자까지 얹히면 “받을 수 있던 돈”이 “받기 어려운 돈”으로 변합니다.

2) 계약서 특약에서 보증금이 갈립니다

대항력·우선변제권이 있어도, 계약서가 허술하면 분쟁에서 소모전이 됩니다.

아래 문장들은 “분위기 깨질까 봐” 빼는 경우가 많지만, 실제로는 세입자 생존 문장에 가깝습니다.

• 추가 담보 금지: 계약 기간 중 임대인은 목적물에 근저당·가압류 등 담보 설정을 하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있음
• 보증보험 협조: 임대인은 보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 제공 및 절차에 협조함
• 권리 변동 통지: 임대인은 소유권 변동·신탁 설정 등 권리관계 변동 시 즉시 서면 통지
• 체납 사실 고지: 국세·지방세 체납 및 압류 진행 사실이 없음을 확인하며, 사실과 다를 경우 계약 해지 가능
• 반환 기한 명시: 계약 종료일에 보증금 반환, 지연 시 지연손해금(이자) 기준을 명확히 기재

특약은 “있으면 좋고 없어도 되는 문장”이 아니라, 문제 생겼을 때 바로 움직일 수 있는 스위치입니다.

3) 보증금 못 받을 조짐이 보이면 가장 먼저 하는 일

전세 사기든 역전세든, 보증금이 밀릴 때 세입자가 흔히 하는 실수가 ‘참고 기다리기’입니다.

• [건강 세금/부동산] - 주택임대차보호법 수도권 과밀억제권역 소액임차인 기준과 최우선변제금
• [건강 세금/부동산] - 무주택자 전세자금대출, 얼마까지 가능할까? 한도 조건 특례보증

집주인이 “다음 달에 줄게요”라고 말하는 사이, 등기부에 무언가가 더 붙으면 우선순위가 달라질 수 있습니다.

대항력·우선순위가 걱정이라면: 임차권등기명령

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사하면, 대항력 유지가 어려워질 수 있습니다. 이때 많이 활용되는 게 임차권등기명령입니다. 핵심은 간단합니다.

• 보증금 미반환 상태를 “등기”로 남겨서, 이사 후에도 권리 주장을 이어갈 수 있게 함
• 새 집으로 옮겨야 하는 상황(직장, 아이 학교 등)에서 현실적인 방어 수단이 됨
• 이사·전입을 하더라도, 기존 집에 대한 권리 흔적을 남겨 협상력이 올라가는 경우가 많음

“법적으로 가능하냐”보다 중요한 건 타이밍입니다. 반환 지연이 확실해 보이면, 감정 싸움하기 전에 서류를 먼저 움직이는 게 안전합니다.

전세사기 피해자 전세대출 연장과 보증금 회수 조건 및 임대차 보증금 반환

4) 갱신, 묵시적 연장, 해지 통지… 여기서 자주 꼬입니다

• [건강 세금/직장인 세금] - 전세 계약갱신청구권 연장 - 묵시적 갱신 조건 임대차 3법
• [건강 세금/부동산] - 임대인 세입자 내보내는 방법 - 계약 만료 및 월세 미납 등등
• [건강 세금/부동산] - 전세살이 중 임대인 사망, 상속포기 땐 보증금 어떻게 돌려받을까?

계약 만료가 다가올수록 세입자 문의가 폭증하는 주제가 갱신입니다. “2년 더 살 수 있나요?”보다 먼저 봐야 하는 건 내가 어떤 형태로 연장되는 중인지입니다.

구분	상황	세입자에게 중요한 점
계약갱신요구권	정해진 기간 안에 갱신 의사 표시	임대료 인상 상한이 걸리는 구간이 많아 분쟁이 줄어듦
묵시적 갱신	서로 별 말 없이 계약이 이어지는 형태	세입자는 해지 통지 후 일정 기간 지나면 효력 발생이라 이사 일정 잡을 때 중요
합의 갱신	서로 조건 조정하고 새로 작성	특약 문구에 따라 세입자 권리가 얇아질 수 있음

특히 전세 시세가 흔들릴 때는 “그냥 연장하면 되겠지”가 아니라, 문서로 무엇이 남는지가 다음 2년을 결정합니다.

5) 전월세 신고제, 이제 ‘과태료 실제로’ 나옵니다

전월세 신고는 예전엔 “들어만 봤다” 수준이었는데, 지금은 분위기가 다릅니다.

2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터는 신고 누락·지연에 대해 과태료가 부과될 수 있어, 임대인·임차인 모두 신경 써야 합니다.

• 신고 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내
• 누가 신고하나: 임대인·임차인 모두 신고 의무(한쪽이 계약서로 신고하면 공동 신고로 보는 경우가 많음)
• 신고 대상: 보증금·월세가 일정 기준을 넘는 주택 임대차(갱신 시 금액 변동 없는 ‘기간 연장만’은 예외로 보는 케이스가 있음)

신고 자체가 보증금을 “직접 지켜주는 장치”는 아니지만, 계약 사실이 공적으로 정리되면 분쟁 때 설명이 빨라지는 장점은 분명히 있습니다.

6) 사례로 보는 ‘세입자 판단’이 갈리는 순간

사례 A: 확정일자는 받았는데, 전입이 늦어진 경우

계약서에 확정일자를 먼저 찍어두고, 개인 사정으로 전입이 며칠 늦어지는 상황이 종종 있습니다. 이때 세입자가 놓치기 쉬운 건 전입 + 점유가 갖춰져야 대항력이 안정적으로 움직인다는 점입니다. “확정일자 받았으니 괜찮다”가 아니라, 전입이 늦어진 사이 등기부에 새로운 담보가 잡히면 체감 리스크가 확 올라갑니다.

사례 B: 계약 만료인데 보증금이 안 나오는 ‘역전세’ 상황

집주인이 “새 세입자 구하면 줄게요”라고 말할 때, 세입자는 선택지가 두 개로 나뉩니다.

• 계속 거주 가능하다면: 문서로 ‘반환 기한’과 ‘지연이자’를 남겨 협상
• 이사가 불가피하다면: 임차권등기명령을 적극 검토(이사 후에도 권리 주장 유지)

이 상황에서 가장 손해 보는 패턴이 “구두 약속만 믿고 집을 먼저 비움”입니다. 보증금은 감정으로 움직이지 않고, 남은 서류의 힘으로 움직입니다.

7) 한 번에 정리 세입자 입장에서 ‘현실적으로’ 챙길 조합

상황	추천 조합	이유
신축 빌라·다세대, 전세가율 높음	등기부 확인 + 보증보험 + 특약 강화	시세 하락 시 방어막이 필요
근저당 존재	전입·확정일자 ‘지체 없이’ + 보수적 금액 산정	우선순위 싸움에서 하루 차이가 커질 수 있음
만료 임박, 반환 지연 조짐	내용증명 + 임차권등기 검토	이사·대출·새 계약 일정이 꼬이는 걸 막음
갱신 협의 중	갱신 형태 명확화 + 합의사항은 문서화	말로 합의한 내용은 분쟁에서 거의 힘이 없음

아래는 검색에서 특히 많이 나오는 질문만 추려, 목차에 잡히지 않게 Q&A 형태로 덧붙입니다.

Q. 등기부는 계약 당일 1번만 떼면 되나요?
A. 계약 당일 확인은 기본이고, 잔금·입주일 전에도 한 번 더 보는 게 안전합니다. 사이에 근저당이나 압류가 추가되면 세입자 입장에선 게임이 달라집니다.

Q. “전입신고는 나중에 해도 된다”는 말, 믿어도 되나요?
A. 전입이 늦어지는 순간부터 대항력의 체감 안정성이 떨어집니다. 전세사기든 역전세든 결국 다툼은 “언제 요건을 갖췄냐”로 돌아오는 경우가 많습니다.

Q. 확정일자만 있으면 경매에서 무조건 돌려받나요?
A. “무조건”은 없습니다. 확정일자는 우선순위를 만들어주지만, 낙찰대금이 충분하지 않으면 전액 회수는 어려울 수 있습니다. 그래서 계약 전에는 등기부·전세가율을 같이 봐야 합니다.

Q. 집이 신탁이면 왜 위험하다는 말이 나오나요?
A. 소유·처분 권한이 신탁사에 있는 구조라, 임대인이 마음대로 임대차를 체결했다고 해도 권리관계가 꼬일 수 있습니다. “누가 임대할 권한이 있는지” 확인이 핵심입니다.

Q. 보증보험은 아무 때나 들면 되나요?
A. 가입 가능 시점·요건은 상품과 집 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 실무에서는 계약 직후부터 준비하는 편이 좋습니다. 임대인이 서류 제공을 미루면 가입 자체가 지연될 수 있어, 특약으로 협조 의무를 걸어두는 경우가 많습니다.

Q. 전월세 신고를 안 하면 내 확정일자 효력이 사라지나요?
A. 서로 다른 제도라 “자동으로 사라진다”는 식으로 연결되진 않습니다. 다만 지금은 신고 누락 자체가 과태료 이슈가 될 수 있으니, 계약 이후 행정 절차도 같이 챙기는 게 깔끔합니다.

Q. 보증금 반환이 늦어지는데, 집주인이 연락을 피합니다. 뭐부터 해야 하나요?
A. 통화로 해결이 안 되면 문서로 남기는 게 우선입니다. 반환 요구를 분명히 남겨두고, 이사가 필요하면 임차권등기명령 같은 수단을 빠르게 검토하는 쪽이 손해를 줄이기 쉽습니다.