부동산 근저당 잡힌 집 조심 이유 및 해지방법
근저당은 미래에 발생할 채무에 대한 담보로, 미리 특정 부동산에 저당권을 설정하는 것을 말합니다. 즉, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 해당 부동산을 담보물로 저당 잡아둔 채권자가 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 갖는 것입니다. 근저당 설정은 주로 은행이나 금융기관이 담당하며, 담보물의 감정과 융자 여부 결정 후 근저당을 설정하게 됩니다.
근저당이 있는 집을 조심해야 하는 이유
부동산 매매 시 근저당 잡힌경우
부동산을 매매할 경우, 잔금을 지불하는 시점에 매도인은 근저당을 전부 해결하고 매수인에게 부동산을 넘겨주어야 합니다. 만약 근저당이 해결되지 않은 상태에서 매매를 진행하면 거래가 이루어지지 않을 수 있습니다. 따라서 매매 전에는 근저당에 대한 내용을 확인하는 것이 중요합니다.
부동산 전세나 월세 계약 시 근저당
전세나 월세로 부동산을 임대할 때 근저당이 중요한 이유는 근저당 설정 금액에 따라 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.
임대차계약을 맺기 전에는 등기부등본을 확인하여 근저당에 대한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 근저당이 임대하는 부동산에 설정된 비율에 따라 보증금을 돌려받을 수 있으므로, 이를 미리 파악하는 것이 중요합니다.
근저당 설정 순위와 보증금 반환
근저당 설정 순위는 부동산 거래 시 보증금 반환에 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 근저당 설정 순위는 대출을 받은 순서에 따라 결정됩니다. 따라서 근저당이 있는 부동산이 경매로 넘어갈 경우 후순위에 있는 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
예를 들어, 아파트의 매매가가 1억원이라고 가정해봅시다. 집주인이 은행에서 6000만원을 대출받아 등기부등본상에 채권최고액이 7400만원으로 기재되어 있다면, 이 아파트는 근저당이 설정된 상태입니다. 이런 집에 전세나 월세로 들어가는 것은 위험할 수 있습니다.
시세가 1억원이긴 하지만 경매에 넘어가면 1억원에 낙찰될지 8000만원에 낙찰될지 예상하기 어렵기 때문입니다. 경매 낙찰금액에서 은행이 대출금 6000만원을 먼저 회수하고 남는 금액으로 보증금을 받아야 합니다. 따라서 등기부등본에서는 현재뿐만 아니라 과거의 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 기록도 볼 수 있으며, 이런 기록이 많다면 부동산 거래를 피하는 것이 바람직합니다.
일반적으로 부동산 시세가 형성된 아파트의 경우, 근저당 설정 비율이 시세의 70% 이하인 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 주택이나 단독주택과 같이 시세가 정확히 형성되지 않은 경우에는 근저당 설정 비율이 시세의 60%를 넘지 않는 곳을 선택하는 것이 안전합니다. 만약 근저당과 본인이 지불하는 보증금의 합이 100%에 가깝다면, 신중한 판단이 필요하며 위험성을 고려해야 합니다.
따라서 부동산 거래 시 근저당 설정 순위와 보증금 반환 가능 여부를 면밀히 검토하여 안전한 거래를 할 수 있도록 주의가 필요합니다. 또한, 근저당이 설정된 부동산에 대해 전문가의 도움을 받아서 상세한 검토와 판단을 하면 더욱 안심하고 거래를 진행할 수 있습니다.
근저당 해지 방법
근저당 해지 절차
- 근저당 해지를 위해 필요한 서류를 준비합니다.
- 근저당 해지증서: 근저당을 해지하겠다는 의사를 확인하는 서류입니다.
- 등기부등본: 현재 근저당이 설정된 상태를 확인하는 등기부등본입니다.
- 등기필증: 근저당 설정과 관련된 등기필증을 준비합니다.
- 위임장: 근저당 해지를 대신 처리할 법무사에게 위임하는 서류입니다.
근저당 해지서류를 지참하여 법무사를 통해 근저당 해지를 신청합하면 법무사는 해지증서와 필요한 서류들을 기관에 제출하여 근저당 해지 절차를 진행합니다.
다음 근저당 해지 신청이 접수되면, 등기소에서 등기말소 신청서를 작성하고 제출합니다. 등기말소 신청은 근저당 설정을 말소하여 등기부등본에서 근저당이 없는 상태로 변경하는 과정으로서 이후 등기소는 근저당 해지 절차가 정상적으로 처리되었는지 확인하고, 변경된 등기부등본을 발급해 줍니다.
근저당 해지 절차가 완료되면 등록면허세를 납부하면 등기부등본 발급 시 지불해야 하는 비용입니다.
만약 근저당을 법무사가 아닌 직접 셀프로 해지하고자 한다면 아래 주의사항을 참고하세요
비용 절감을 위해 셀프 해지를 선택하는 경우에도 관련 법규와 절차를 정확히 이해하고 실행해야 합니다. 법무사나 전문가의 도움을 받는 것이 더 안전하고 확실한 방법일 수 있습니다.
근저당 설정 해지는 일정 비용이 들 수 있지만, 대부분 법무사를 통해 간단하게 처리할 수 있습니다. 직접 처리하는 경우에는 해지증서, 등기부등본, 등기필증, 위임장 등 근저당 해지에 필요한 서류를 준비하여 구청이나 세무과를 방문하면 됩니다.
해당 기관에서 등록면허세를 납부한 후 등기소에서 등기말소 신청서를 작성하고 제출하면 근저당 설정 해지가 가능합니다.
근저당은 부동산 거래 시 중요한 요소입니다. 근저당이 있는 집을 매매하거나 전세/월세로 들어가기 전에는 근저당에 대한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 근저당 설정 비율, 해지 여부, 설정 순위 등을 상세히 파악하여 부동산 거래에서 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.
