토지임대부 주택 - 형태, 특징, 장단점, 고려사항

1. 토지임대부 주택 개요

토지임대부 주택은 토지와 건물의 소유가 분리된 형태로, 토지는 공공 기관이 소유하고 건물만 개인에게 분양되는 주택 형태입니다. 이는 초기 분양가가 일반 아파트에 비해 낮아 '반값 아파트'로 불리고 있습니다. 현재 SH공사는 서울에서 토지임대부 주택 분양을 계획하고 있으며, 여러 지역에서 추가로 공급이 예정되어 있습니다.

토지임대부 주택은 토지와 건물의 소유를 분리함으로써 초기 분양가를 낮출 수 있는 이점이 있습니다. 이 주택의 장점 중 하나는 초기 분양가가 저렴하다는 점이며, 최장 80년까지 거주가 가능한 장기적인 안정성을 제공합니다. 또한 정부의 정책 모기지 등을 활용하여 구매자에게 대출 지원이 이뤄지고 있습니다.

그러나 토지임대부 주택 구매에는 몇 가지 단점과 고려해야 할 사항이 있습니다. 취득세와 보유세를 내야 하며, 주택담보대출이 제한될 수 있습니다. 또한 주택을 자유롭게 매매할 수 없으며, 재판매 가능성이 제한되기 때문에 장기 거주 계획을 고려해야 합니다.

토지임대부 분양주택 반쪽 아파트 이유 및 미래 - 노랗 잡동산 - 세금 부동산 절세

2. 토지임대부 주택의 특징

먼저, 현재 서울시에서는 토지임대부 주택 분양이 활발히 이뤄지고 있습니다. 예를 들어, 2023년 6월말에는 고덕강일3단지에서 590가구가 추가로 공급되며, 강서구 마곡지구 10-2단지와 택시 차고지에서도 토지임대부 주택이 공급될 예정입니다. SH공사는 내년까지 8000~9000가구의 토지임대부 주택을 공급할 계획이라고 합니다.

토지임대부 주택은 과거에도 MB정부 시기에 몇몇 사례에서 나왔던 형태로, LH 강남브리즈힐이나 서초5단지 등이 이와 같은 방식으로 주택을 공급했습니다. 이는 토지와 건물을 분리하여 토지를 임대하고 건물만 분양하는 형태로, 이로써 주택의 초기 분양가를 낮출 수 있게 됩니다.

그러나 이러한 정책에 대한 의견은 갈릴 수 있습니다. 몇몇 의견은 토지 임대부 주택이 실패로 돌아갈 수 있다는 것이며, 5년 민간임대 정책을 추천하는 의견도 있습니다. 주택시장 안정화를 위해 토지 임대부 주택을 공급하는 것이 필요하다는 주장도 있지만, 현재의 정책이 논란이 되고 있는 상황입니다.

2.1 초기 분양가의 상대적 저렴함

대상	가구원수 가구당 월평균소득 비율	1인
청년	도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득액의 140%	4,695,438원

토지임대부 주택은 토지 비용이 분양가의 일부만을 차지하고 있어 초기 분양가가 일반 아파트에 비해 저렴합니다. 이로써 경제적으로 부담을 덜고 주택을 구매할 수 있습니다.

신혼부부 특별공급 입주대상

사전예약 입주자모집공고일 현재 아래 요건 중 하나를 충족하고 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금 6회 이상 납입

• 신혼부부(혼인 중인 사람으로서 혼인기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀(만 7세 미만 으로 태아 포함)인 무주택세대구성원)
• 예비신혼부부(혼인을 계획 중이며 사전예약 입주자모집공고일 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있으며 혼인으로 구성할 세대원 전원이 무주택)
• 한부모가족(6세 이하 자녀(태아를 포함)를 둔 무주택세대구성원)

자산보유 및 소득기준

• 해당 세대의 총자산 합계액이 379백만원 이하
• 해당세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준의 130%(단, 배우자가 소득이 있는 경우에는 140%) 이하

‘배우자가 소득이 있는 경우’란 소득 종류와 관계 없이 배우자가 소득이 있는 경우를 말함

대상	가구당 월평균소득 비율			3인 이하	4인	5인	6인	7인	8인
신혼부부	130%수준	배우자소득 無	130%	8,462,288	9,908,673	10,452,640	11,312,131	12,171,622	13,031,113
		배우자소득 有	140%	9,113,233	10,670,878	11,256,689	12,182,295	13,107,900	14,033,506

입주자모집공고문을 반드시 확인하시기 바람

생애최초 특별공급 입주대상

사전예약 입주자모집공고일 현재 아래 요건 ①∼④ 모두를 충족하는 자

• ① 생애최초로 주택을 구입하는 무주택세대구성원(세대에 속한 모든 분이 과거 주택소 유사실이 없어야 하며, 배우자가 결혼 전 주택소유사실이 있는 경우도 청약 불가)
• ② 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항에 따른 1순위자에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자

1순위 자격요건

• ① 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 2년이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금 24회 이상 납입 ② 세대주일 것 ③ 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것

  ① 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금 12회 이상 납입

• ③ 혼인(재혼 포함)중이거나 미혼인 자녀(입양 포함, 신청자가 혼인 중이 아닌 경우 동일한 주민등록표등본상에 등재되어 있는 자녀(태아 포함)를 말함)가 있는 자
• ④ 근로자 또는 자영업자(과거 1년 내에 소득세를 납부한 분을 포함)로서 신청자 본인이 5년 이상 소득세를 납부한 자

자산보유 및 소득기준

• 해당 세대의 총자산 합계액이 379백만원 이하
• 해당세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준의 130%이하

공급신청자의 직계존속은 공급신청자 또는 공급신청자의 배우자와 1년 이상 같은 주민등록표등본에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함

토지임대부 주택 장점 및 단점 계약시 주의사항 - 노랗 잡동산 - 세금 부동산 절세

 

2.2 장기 거주 가능성

이 주택은 최대 40년 동안 거주 후 재계약을 통해 최장 80년까지 거주 가능한 형태를 가지고 있습니다. 따라서 장기적인 거주 안정성을 원하는 사람들에게 적합한 선택지가 될 수 있습니다.

2.3 정부의 지원 정책

정부는 정책 모기지 등을 활용하여 토지임대부 주택 구매자들에게 대출 지원 정책을 시행하고 있어, 금융적 부담을 완화할 수 있는 혜택이 있습니다.

3. 토지임대부 주택의 장단점

3.1 초기 분양가의 저렴함

토지 비용을 제외한 건물 부분만을 분양하므로 초기 분양가가 일반 아파트에 비해 저렴합니다.

3.2 장기 거주 가능성

최대 80년까지 거주 가능한 형태로, 장기적인 안정성을 제공합니다.

3.3 정부의 지원 정책

정부의 지원을 받을 수 있는 정책 모기지 등을 활용하여 금융적인 부담을 완화할 수 있습니다.

3.4 취득세와 보유세 부담

토지임대부 주택을 구매할 때는 취득세와 보유세를 내야 하며, 이러한 비용이 추가 부담이 될 수 있습니다.

3.5 주택담보대출 제한

주택담보대출을 받기 어려울 수 있어 금융적인 측면에서 신중한 판단이 필요합니다.

3.6 재판매 제한

주택은 고려해야 합니다. 토지임대부 주택은 재판매가 제한되어 있어 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

4. 토지임대부 주택 계약 시, 고려사항

 

4.1 비용 관련 고려사항

• 초기 분양가의 저렴함과 함께 취득세와 보유세를 고려하여 자금 계획을 세워야 합니다.

4.2 장기 거주 계획

• 장기적인 거주 계획을 갖고, 가족 구성원, 생활환경, 교통 접근성 등을 고려해야 합니다.

4.3 금융 계획

• 주택담보대출 제한과 관련하여 금융 기관의 정책을 확인하고, 대출 가능 여부를 미리 파악하는 것이 필요합니다.

4.4 재판매 가능성 검토

• 토지임대부 주택은 재판매가 제한되므로, 장기적인 시세차익 기대는 어렵습니다. 재판매 가능성을 고려하여 구매 결정을 내려야 합니다.

토지임대부 주택은 초기 비용 부담을 낮추고 장기적인 거주 안정성을 제공하는 형태로, 신중한 검토를 통해 개인의 상황과 욕구에 맞는 선택을 하는 것이 중요합니다. 구매 전에 정부의 정책 및 금융 지원을 확인하고, 장기적인 계획을 세우며 금융적인 측면에서도 신중한 판단이 필요합니다.

참고 : [건강 세금/부동산] - 토지임대부주택 분양거래 주의사항 및 반값 아파트 장단점