전세사기 피해자 결정 시 ‘4호 기망’만 해당돼도 괜찮을까?

기망요건 1~4호 정리와 사례 중심으로 알아보기

전세사기 피해자로 결정되기 위해선 일정한 기망(속임수)에 해당하는 요건이 충족되어야 합니다. 정부는 전세사기 피해자 특별법에서 총 4가지 유형의 ‘기망 요건’을 제시하고 있으며, 이 중 단 1가지 항목에만 해당하더라도 피해자로 인정받을 수 있습니다.

따라서 “4호만 해당돼도 괜찮을까요?”라는 질문은 매우 합리적인 의문이며, 결론부터 말하면 ‘네, 해당됩니다.’ 하지만 그 내용을 정확히 이해하고, 실제 내 사례가 4호 유형에 부합하는지 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.

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기망요건 1~4호 정리 (2025년 개정 기준)

구분	내용	주요 예시
1호	임차인에게 허위 정보를 제공하여 계약하게 만든 경우	근저당 없는 줄 알았으나 실제로는 근저당 설정된 주택 계약
2호	계약 당시 중요한 사항을 고의로 숨긴 경우	해당 물건이 경매 진행 중인 사실을 임차인에게 알리지 않음
3호	임대인이 전입·확정일자를 받은 뒤 담보를 과도하게 설정해 보증금을 회수하기 어렵게 만든 경우	전입 후 다수의 근저당, 전세설정이 몰리며 깡통전세화
4호	거짓 계약서, 위조된 서류 등을 사용해 임차인을 속인 경우	가짜 등기부등본, 위조된 집주인 신분증 사용 등

 

이처럼 4호는 형식적으로는 ‘서류 위조’ 등 명백한 사기 행위에 해당합니다. 특히 임대차계약 당시 가짜 임대인이 등장하거나, 실제 소유자가 아닌 사람이 계약한 경우가 해당됩니다.

Q1. 그럼 4호만 해당해도 피해자로 인정되나요?

그렇습니다. 피해자 지원 요건은 1~4호 중 단 1개에만 해당해도 신청이 가능하며, 지자체 또는 전세사기 피해지원센터에서 사례별로 기망 판단 및 사실확인서를 발급받게 됩니다. 다만, 위조서류라는 것을 임차인이 몰랐고, 계약 과정에서 합리적인 주의의무를 다했다는 점이 입증되어야 합니다.

실제 접수 시 체크포인트

• 계약 당시 받은 등기부등본, 주민등록증, 인감증명서 등의 위조 여부 확인
• 공인중개사의 책임 여부도 함께 조사 대상이 될 수 있음
• 계약 체결 시기, 잔금 송금 내역, 전입 여부 등도 중요 참고자료

전세사기 피해 신청서류는 간단히 기망 유형만 체크해서 끝나는 것이 아니라, 그 사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료가 반드시 요구됩니다. 4호 유형은 특히 사문서 위조나 명의 도용이 관련되므로, 경찰 수사자료 또는 공인중개사와의 대화내용, 서류 사진 등을 준비해 두는 것이 좋습니다.

Q2. 전세사기 기망요건 외에도 다른 인정 조건이 있을까요?

A. 네. 기망요건(1~4호)에 해당하지 않더라도 피해 사실 확인서 없이 직접 증빙 가능한 경우 등 일부 예외적 절차가 있습니다.

예를 들어, 보증금 미반환 사실과 경매진행 등 명백한 피해 정황이 있을 경우, 기망 판단 없이 구제 신청이 가능하도록 일부 지자체에서 유연하게 판단하는 사례도 있습니다. 다만, 일반적으로는 기망요건에 해당해야 정식 피해자로 인정됩니다.

Q3. 공인중개사가 서류 위조를 알고도 중개한 경우, 책임은 어떻게 되나요?

A. 공인중개사는 「공인중개사법」상 중대한 과실이 입증될 경우 민형사상 책임을 질 수 있습니다. 또한 피해자 구제 신청 시, 공인중개사의 협조의무나 진술서 제출이 요구될 수 있으며, 일부 사례에서는 손해배상청구 대상이 되기도 합니다.

Q4. 계약서와 등기부등본이 일치하는데도 4호 기망에 해당할 수 있나요?

A. 네. 진짜 등기부등본을 보여주고도, 계약 체결 과정에서 실제 소유자 아닌 제3자가 서류를 도용해 계약했다면, 여전히 기망 4호에 해당합니다. ‘등기부등본 진본 여부’보다 중요한 것은 ‘실소유자의 명의로 계약이 체결됐는지’입니다.

Q5. 계약서 작성 당시 집주인 인감이 찍혀 있었는데도 피해자인가요?

A. 인감이 찍혀 있었다 하더라도, 해당 인감증명서가 위조된 문서였거나, 실소유자가 아닌 사람이 인장을 도용한 경우에는 4호 기망 요건에 해당될 수 있습니다. 특히 임대인의 신분증·도장·인감증명서가 위조된 것이 나중에 밝혀진다면 형사고소와 별개로 피해자 보호 대상이 됩니다.

Q6. 전세사기 피해자로 인정된 후 어떤 지원을 받을 수 있나요?

A. 피해자로 인정되면 △ LH 전세임대 지원, △ 이주비 지원, △ 이자 지원, △ 공공임대 우선공급 등을 신청할 수 있습니다.

또한 일부 자치단체에서는 긴급생계비, 법률 상담 및 소송비 일부 지원, 연말정산 시 전세금 손실 소득공제 등을 연계해 제공하고 있습니다.

Q7. 기망요건 중복 적용이 가능한가요?

A. 가능합니다. 예를 들어 2호(중요정보 은폐)와 3호(과도한 담보설정)가 동시에 충족되는 경우도 많습니다.

단, 피해자 인정 여부는 1개 항목만 충족해도 가능하므로, 중복 적용은 추가 입증이 필요한 경우에 유리할 수 있습니다.

Q8. 피해 사실 확인서는 누가 발급하나요?

A. 기본적으로는 지방자치단체(시·군·구청) 또는 전세사기 피해지원센터에서 발급하며, 피해자는 계약서, 등기부등본, 보증금 내역, 전입일·확정일자 서류 등을 제출해야 합니다. 보통 심사 기간은 2~3주 이내이나, 복잡한 사례는 추가 자료 요청이 있을 수 있습니다.