전세사기 확정일자 경정신청 후기 HUG 이행청구로 보증금 반환까지 정리

전세사기 확정일자 경정신청 후기 – 보증금 반환까지 실제 경험 정리

요즘 뉴스나 커뮤니티만 봐도 전세사기 관련 글이 정말 많더라고요. 저도 “설마 내가?” 했는데, 결국 피해를 피해가지 못했습니다. 계약 당시엔 멀쩡해 보이던 집이었는데 시간이 지나면서 집주인 변경, 보증금 반환 지연이 이어지고, 마음이 계속 쪼그라들었어요.

그래도 손 놓고 있으면 아무것도 달라지지 않더라고요. 하나씩 정리해보자고 마음먹고 확정일자 경정신청을 진행했고, 지금은 보증금도 무사히 돌려받고 마무리 단계까지 왔습니다. 겁은 났지만, 막상 해보니 복잡한 건 “서류가 빠져서 되돌아오는 일”이었고, 핵심 서류만 정확하면 생각보다 수월했어요.

확정일자 경정신청, 저는 이렇게 처리했어요

가장 먼저 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에 접속했어요. 메뉴에서 서류제출 쪽으로 들어가면 “경정” 관련 신청서가 보이는데, 화면에 따라 판결경정 또는 결정경정처럼 표시가 달라 보일 때가 있었습니다. 저는 안내받은 방식대로 선택해 진행했고, 임대차계약서(확정일자 도장 있는 원본)을 스캔해 첨부했습니다.

신청 사유는 길게 쓸 필요 없었고, “왜 고쳐야 하는지”만 분명하면 됐어요. 저는 아래처럼 아주 담백하게 적었습니다.

집주인이 ○○○에서 △△△으로 바뀌었고,
현재 집주인과의 확정일자(20XX.XX.XX)를
이전 집주인과의 확정일자(20XX.XX.XX)로 경정 신청합니다.

저는 한 번에 승인됐고, 며칠 안 돼서 결정문(정본)도 받았습니다. 여기서부터는 “말”이 아니라 “서류”가 일을 해주는 느낌이었습니다.

HUG 추가 제출 서류, 제가 실제로 챙긴 것

그 다음엔 HUG에 서류를 보냈는데, 저는 아래 네 가지를 기본으로 묶어서 제출했어요. 발급일이 너무 오래된 건 다시 요구받을 수 있어서, 가능하면 최근 발급본으로 맞추는 게 마음이 편했습니다.

서류	메모
주민등록등본	현재 주소/전입 상태 확인용
주민등록초본	주소 변동 이력 확인용(요구되는 경우가 많았어요)
등기부등본	소유자 변경/권리관계 확인용
경정신청 결정문(결정정본)	확정일자/명의 불일치가 있었던 경우 핵심

후기 올리고 나서 가장 많이 받은 질문들

Q. 보증금 전액 보장받으셨나요?
저는 HUG 통해 전액 보장받았습니다. 다만 보증 종류나 계약 조건에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으니, 본인 가입 내역 기준으로 “어디까지 보장되는지”만은 꼭 한 번 더 확인하는 게 좋았습니다.

Q. 주소이전은 언제 하셨나요?
저는 보증금 받은 이후에 했습니다. 주소를 먼저 옮기면 제출 서류가 꼬이거나 추가 확인이 들어갈 수 있어서, 지급 확정 이후로 미뤄두는 게 마음이 편했어요.

Q. 내용증명은 어떻게 보냈나요?
내용은 길게 쓰지 않았고, “누가/어디에/무슨 계약을 했고/언제 종료되며/보증금 반환을 요청한다”만 담았어요. 저는 3부 출력해서 우체국에서 내용증명 발송했고, HUG 제출용 원본은 따로 보관했습니다. 임대인이 부재중일 가능성도 있어서, 만료가 가까워질수록 더 일찍 보내두는 편이 낫더라고요.

Q. 대리인이 움직여야 하면 위임장은 어떻게 준비하나요?
정해진 양식이 딱 하나로 고정된 느낌은 아니었고, 핵심은 “누가 누구에게 무엇을 맡겼는지”가 분명해야 한다는 점이었어요. 아래 조합으로 맞추면 현장에서 말이 빨랐습니다.

준비물	메모
위임장	위임 목적(전세보증금 반환 관련) 명확히
본인/대리인 신분증 사본	가능하면 양면으로
가족관계증명서	가족 대리 신청 정당성 확인용
대리인 주민등록등본	현장 추가 요청 대비 겸용

Q. 전세권 설정했는데도 보험이 필요할까요?
저는 “보험이 있으면 훨씬 낫다” 쪽이었습니다. 전세권이 있어도 임대인이 잠적하거나 경매로 넘어가면 결국 시간과 신경을 갈아 넣게 되더라고요. 저는 등기부에 저당권이 없던 시점에도 마음이 불안해서 가입했고, 결과적으로 그 선택이 크게 도움이 됐습니다.

저처럼 전세사기까지는 아니더라도 보증금 반환이 걱정되는 분들은, 지금이라도 확정일자 확인, 내용증명 준비, 보증 가입 여부 점검만큼은 꼭 챙겨보셨으면 합니다. 막상 문제가 생기면 “그때 가서 하자”가 제일 위험하더라고요.

이행청구 신청, 서류만 맞추면 생각보다 빠르게 넘어갑니다

제 전세계약은 2024년 2월 5일에 만료됐고, 만료 후 2개월이 지난 3월 25일 HUG 보증보험 이행청구를 넣었습니다. 이 타이밍은 “계약이 끝났는데도 보증금을 못 받는 상태”를 분명하게 보여주는 데 도움이 됐어요. 특히 계약 종료 후 2개월이 지났는데도 반환이 없을 때는 HUG에서 사고 사유로 보는 기준으로 안내되는 편이라, 서류가 더 깔끔해지더라고요.

저는 온라인 접수도 가능하다는 안내를 봤지만, 마음이 불안해서 직접 방문했어요. 방문은 대기 시간이 생길 수 있어서, 가능한 날을 잡아두고 움직이는 게 체력적으로 낫습니다.

✅ 이행청구 때 실제로 준비했던 서류(핵심만)

저는 아래 서류로 접수했어요. 현장에서는 전자서식(청구서/확인서/입금의뢰서 등) 작성이 같이 붙는 경우가 많아서, 종이 서류는 “원본이 필요한 것” 중심으로 챙겼습니다.

서류	왜 중요했는지
임대차계약서(원본/사본)	확정일자 확인의 기준
주민등록등본(필요 시 초본)	전입 상태 확인
등기부등본	소유자/권리관계 확인
내용증명(발송 내역 포함)	퇴거 통보와 반환 요청을 했다는 증빙
임대인 연락 불가 정황(문자/통화기록 등)	‘반환이 안 되는 상태’ 설명을 단단하게 해줌
확정일자 경정신청 결정문	계약서 표시와 등기부 표시가 어긋났던 케이스에서 거의 필수

이 중에서 제 기준 “승부처”는 내용증명이었습니다. “언제까지 나가겠다/보증금을 돌려달라”는 의사를 공식적으로 남겨두는 게, 나중에 말이 달라져도 흔들리지 않더라고요.

위임장 준비, 실제로 해보니 부담이 덜했습니다

이행청구는 꼭 본인이 직접만 가능한 느낌은 아니었어요. 배우자, 부모, 자녀 등 가족이 대리인으로 움직일 수 있는 경우가 많았고, 저는 일정이 꼬여서 배우자가 대신 접수해줬습니다. 중요한 건 “가족관계 증빙”과 “위임 목적의 명확함”이었습니다.

✅ 위임장과 함께 낸 파일

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위임장은 정해진 양식이 있는 건 아니지만, 위임자/대리인 인적사항과 “전세보증금 반환 관련 이행청구”라는 문장이 분명히 들어가면 충분했습니다. 그리고 신분증 사본은 양면 복사가 확실히 덜 번거로웠어요. 현장에서 추가로 물을 수 있으니, 여유분을 한두 장 더 챙겨가면 마음이 편합니다.

접수 후에는 얼마나 걸렸나

접수 후에는 HUG에서 심사를 거쳐 결과를 안내해주는데, 보완 요청이 없고 서류가 깔끔하면 속도가 확 빨라지더라고요. 제 경우에는 체감상 한 달~두 달 사이에서 결론이 났습니다. 서류가 누락되면 그때부터 시간이 늘어나서, 처음에 정확히 내는 게 결국 가장 빠른 길이었어요.

항목	저는 이렇게 기록됐어요
신청일	3월 25일
지급 승인 안내	5월 초

마무리하며

이행청구는 멀리서 보면 커 보이는데, 가까이에서 보면 결국 “서류 싸움”이더라고요. 확정일자, 내용증명, 임대인의 연락 불가 정황 같은 것들은 빠짐없이 챙기는 게 좋습니다. 이 세 가지가 흔들리면, 나중에 설명이 길어집니다.

그리고 가능하다면, 계약을 맺을 때부터 전세보증보험 가입을 진지하게 고민해보는 걸 추천드리고 싶어요. 결국 보증금을 지키는 데 가장 현실적인 안전장치였고, 저는 그 덕을 제대로 봤습니다.

이 글이 누군가에게는 “지금 뭘 해야 하지?” 싶은 순간에 작은 힌트가 되었으면 합니다. 이런 글이 필요 없는 세상이면 좋겠지만, 혹시라도 비슷한 상황을 마주했다면 혼자 끙끙 앓지 말고 바로 움직이는 편이 훨씬 낫더라고요.

 

이어지는 이야기: 보증금 받기 전후에 특히 조심했던 것들

제가 가장 신경 쓴 건 “받기만 하면 끝”이 아니라, 받기 전후로 서류가 꼬이지 않게 유지하는 거였어요. 당장 불안하니까 빨리 해결하고 싶은 마음이 드는데, 이때 작은 실수가 생기면 다시 되돌아오기도 하더라고요.

주소 이전·퇴거 날짜는 ‘서류랑 같이’ 움직이는 게 편했습니다

저는 주소 이전을 보증금 수령 이후로 미뤘습니다. 괜히 중간에 주소가 바뀌면 “전입/점유 상태”를 다시 설명해야 하는 상황이 생길 수 있어서요. 그리고 퇴거 관련 확인은 말보다 문서가 훨씬 강했습니다. 명도/퇴거 확인서처럼 요구되는 문서가 나오는 경우도 있어, 일정이 정해지면 바로 정리해두는 편이 덜 불안했습니다.

임대인 연락이 안 될 땐, 기록이 곧 방패였습니다

연락 불가 정황은 “대충 설명하면 통하겠지”가 잘 안 통했습니다. 문자, 카톡, 통화기록처럼 날짜가 찍힌 캡처가 훨씬 설득력이 있었어요. 나중에 내가 뭘 했는지 기억이 흐릿해질 수 있으니, 그때그때 저장해두는 습관이 도움이 됩니다.

저처럼 ‘명의 변경’이 끼어 있다면, 이 조합이 특히 중요했어요

제 케이스에서 골치 아팠던 건 계약서와 등기부의 명의가 어긋나는 시간이 있었다는 점이었어요. 이때는 경정 결정문이 중심이 됐고, 그 다음으로 등기부등본·등초본이 같이 맞물렸습니다. 이 셋이 딱 맞아떨어지면 설명이 짧아지고, 그게 결국 시간을 줄여줍니다.

 

전세사기 확정일자 경정신청이 뭔가요?
임대차계약서에 찍힌 확정일자와, 보증금 반환 심사에서 요구되는 정보(명의/일자/권리관계)가 어긋나는 상황에서 “어긋난 부분을 바로잡는 문서”가 필요할 때 선택하는 경우가 많습니다. 제 경우엔 집주인 변경이 끼어 있어 정리가 필요했습니다.

경정신청은 누구나 할 수 있나요?
사안에 따라 다르지만, 보통은 임차인이 직접 하거나 가족이 대리로 움직이는 경우가 많습니다. 대리라면 가족관계 증빙과 위임 내용이 분명해야 말이 빨랐습니다.

HUG 이행청구는 언제 넣는 게 맞나요?
일반적으로는 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받는 상태가 분명해졌을 때입니다. 특히 “계약 종료 후 일정 기간이 지나도 반환이 없다”는 기준으로 안내되는 편이라, 날짜가 정리돼 있으면 심사 설명이 짧아집니다.

내용증명은 꼭 해야 하나요?
저는 꼭 해두는 쪽이 낫다고 느꼈습니다. 임대인에게 반환을 요구했고, 언제까지 퇴거하겠다는 의사를 공식적으로 남겨두면 나중에 말이 바뀌어도 흔들리지 않습니다.

전입신고나 확정일자가 중간에 누락되면 끝인가요?
상황마다 다르지만, 보증금 반환에서 “언제부터 권리가 생겼는지”는 굉장히 민감하게 다뤄질 수 있습니다. 누락이 있다면 그 부분을 먼저 정리하는 게 보통은 더 유리합니다.

서류는 원본이 꼭 필요한가요?
전자서식으로 제출하는 것과 별개로 원본을 요구하는 서류가 있습니다. 계약서, 신분증 관련, 인감 관련처럼 원본성이 중요한 건 미리 챙겨두는 편이 덜 흔들립니다.

보증금 받고 나면 바로 이사해도 되나요?
저는 수령 이후에 주소 이전을 했습니다. 중간에 주소가 바뀌면 제출 서류가 꼬일 수 있어서, 결론이 난 뒤 움직이는 쪽이 마음이 편했습니다.

전세권이 있는데도 보험이 필요한 이유가 있나요?
권리가 있어도 실제로 돈이 들어오기까지 시간이 길어질 수 있습니다. 저는 “시간을 줄일 수 있는 선택지”가 생기는 게 가장 큰 이유라고 느꼈습니다.