전세사기 예방 체크 등기부·대리계약·보증보험까지 보증금 지키는 방법

전세사기 예방 체크리스트, 보증금 지키는 핵심 포인트

전세사기 얘기가 일상처럼 들리는 요즘엔, “등기부 한 번 떼보고 끝”으로는 마음이 안 놓입니다. 전세계약은 목돈이 한 번에 움직이는 거래라서, 사소해 보이는 확인 하나가 보증금을 지켜주기도 하고 반대로 놓친 하나가 손실로 이어지기도 하더라고요. 그래서 오늘은 전세사기 예방에 꼭 필요한 것만 모아서, 계약 전부터 입주 직후까지 자연스럽게 이어지도록 정리해봤습니다.

특히 “집주인이 멀쩡해 보이는데 왜 불안하지?” 싶은 집일수록 권리관계·체납·대리계약·보증보험 가능 여부 같은 지점에서 힌트가 튀어나옵니다. 겉으로는 조용해도 서류가 말해주는 경우가 정말 많습니다.

계약 전·당일·입주 후, 최소한 이것만은 챙기기

전세사기 예방은 “확인할 게 너무 많다”는 느낌 때문에 지치기 쉬운데, 핵심만 잡으면 생각보다 단순해집니다. 아래 표는 실제로 분쟁이 많이 생기는 지점을 중심으로 묶었습니다.

타이밍	꼭 확인	놓치면 생기는 일
계약 전	등기부등본 소유자·근저당·가압류, 건축물대장(불법증축/용도), 전세가와 매매가 간격, 임대인 체납/압류 징후	선순위가 잡혀 보증금이 뒤로 밀리거나 집 자체가 불안정한 물건일 수 있음
계약 당일	대리계약이면 위임장 원본·인감증명서·신분증 사본 대조, 특약에 “추가 담보 설정 금지/보증보험 협조” 반영	서류 한 장이 허술하면 계약 자체가 덫이 될 수 있음
잔금 직전	등기부 재발급으로 변동 확인, 잔금은 소유자 본인 명의 계좌로 이체	잔금 직전에 새 근저당이 잡히는 사례가 현실에 있음
입주 직후	전입신고·확정일자 즉시 처리, 가능하면 전세보증보험까지 검토	대항력·우선변제권이 늦어져 경매에서 불리해질 수 있음

여기까지가 “최소한의 방어선”이고, 그다음은 내 계약의 위험도를 더 낮추는 디테일입니다. 특히 대리계약과 전세보증보험은 안전망 역할을 크게 해주는 편이라, 가능하면 초반부터 기준을 맞춰두는 게 좋습니다.

 법률상 전세사기피해를 입은 피해자는 다음과 같이 구분됩니다(「전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호·제4호, 대한변호사협회, 『전세사기피해자 지원 특별법 해설서』 56면 및 57면 참조).

 

전세사기 피해자 요건, 어디까지가 ‘지원대상’인지

전세사기 관련 지원은 “피해가 크다/억울하다”만으로 자동 적용되는 구조가 아니라, 법에서 정한 요건과 심의·결정을 통해 구분됩니다. 아래 표는 실제로 가장 많이 인용되는 구분이라, 전세사기 예방 글을 보다가도 한 번쯤 읽어두면 내 상황 판단이 빨라집니다.

구분	요건
유형 1	다음의 요건을 모두 갖춘 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인 ① 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 봄) 확정일자를 갖출 것(임차권 등기를 마친 경우 또는 전세권이 설정된 경우 포함) ② 임차보증금이 5억원 이하일 것(다만, 임차보증금 상한액은 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정될 수 있음) ③ 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2명 이상의 임차보증금반환채권을 변제받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것 ④ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 사람에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 ※ 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우 ① 또는 ③의 요건은 제외함
유형 2 (유형 1의 일부 요건 충족)	위 유형 1의 ①, ③ 및 ④의 요건을 모두 충족하는 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인
유형 3 (유형 1의 일부 요건 충족)	위 유형 1의 ② 및 ④의 요건을 모두 충족하고 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 않은 사람과 임대차계약이 체결된 주택 포함)을 인도(과거에 인도받았거나 인도가 불가능했던 경우 포함)받았으며, 전입신고를 하고 확정일자를 받은 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인

 

※ 이하 <유형 1>에만해당하는 사람을 "전세사기피해자"라 하며, <유형 2> 및<유형 3>에 해당하는 사람 모두를 "전세사기피해자등"이라 합니다.

 

지원대상에서 빠지는 대표 케이스

 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 위 적용대상에서 제외됩니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제2항).

 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우

 

 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우

 

 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

 

지원 프로그램은 무엇이 있고, 언제까지 신청하나

전세사기피해에 대한 지원을 받고자 하는 사람은 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내에 피해지원 프로그램을 신청해야 합니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한특별법」 제14조의2).

 

※ 다만, 경매 또는 공매절차의 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 내에 신청할 수 없는 경우 경매 또는 공매 절차가 완료된 날부터 1년이내

각 유형에 따라 지원받을 수 있는 전세사기피해지원 프로그램은 다음과 같습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)및 『전세사기피해자 지원 특별법 해설서』, 56면부터 58면까지 참조].

 

구분		지원 내용	지원 유형
			유형1	유형2	유형3
법률지원	법률상담	다양한 분야의 전문가를 통한 피해자별 맞춤형 법적 대응 방안을 무료 상담하는 제도	●	●	●
	소송대리 및 법률구조	전세피해자 중 법률조치(소송 등)이 필요한 사람에게 전세피해에 대한 소송대리 등의 법률지원 및 수임료를 지원하는 제도	●	●	●
	집행권원 확보 비용 지원	전세사기피해자가 임차보증금반환채권 관련 임대인에 대한 지급명령신청, 전세보증금반환소송 등 집행권원확보 조치를 위해 지출한 비용을 지원하는 제도	●	●	●
경제적 지원	금융지원	전세피해임차인을 대상으로 신규임차자금, 기존 전세자금 저리대환 등 복합적인 금융지원을 하는 제도	●	●	●
	국세 또는 지방세의 우선 징수에 대한 특례	임대인의 국세 또는 지방세 체납으로 강제징수 또는 경매절차 등을 진행하려 할 때 우선징수해야 하는데도 불구하고 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수하는 제도	●	●
	세금 감면 등의 혜택	전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 취득세 등을 감면하거나 재산세를 경감하는 등의 혜택을 부여하는 제도	●	●	●
주거지원	공공임대	전세사기피해로 인해 긴급하게 퇴거 위기에 처한 피해자를 대상으로 임대주택을 제공하거나 전세사기피해주택을 매입하는 등 다양한 주거혜택을 제공하는 제도	●	●	●
경매·공매 절차의 지원	경매·공매 유예정지	전세사기피해주택에 대하여 경매절차가 진행 중인 경우 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등을 신청할 수 있는 제도	●
	경매·공매 완료 임차인 지원	「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행 직전 2년 내 경매·공매가 종료된 경우, 전세사기피해자로 인정하여 지원하는 제도	●
	우선매수권의 부여	전세사기피해주택이 경매·공매가 되는 경우, 전세사기피해자에게 최소매수신고가격 등으로 우선 매수할 수 있는 권한을 부여하는 제도	●
긴급복지	긴급복지 지원	전세사기피해를 「긴급복지지원법」에 따른 ‘위기상황’으로 인정하여 생계비 등을 지원하는 제도	●		●
심리치료	심리치료 지원	전세사기피해자(피해주택 동거인 포함) 중 심리치료지원이 필요한 사람을 대상으로 심리상담 및 치료를 지원하는 제도	●	●	●

 

※ 각 지원 프로그램에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <전세사기피해 지원>에서 확인할 수 있습니다.

소유권과 권리관계는 가장 기본

전세사기 예방에서 첫 단추는 결국 등기부등본입니다. 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당권·가압류·가처분 같은 권리가 이미 깔려 있는지부터 봐야 합니다. 특히 요즘은 “문제 없어 보이는 집”도 선순위 채권이 두껍게 잡혀 있는 경우가 있어요. 겉으로는 멀쩡해도, 경매로 가면 세입자 보증금이 뒤로 밀릴 수 있습니다.

대리계약이면 ‘서류가 진짜인지’부터

집주인 대신 대리인이 나오면 위임장 원본, 인감증명서, 위임인의 신분증 사본을 묶어서 대조해야 합니다. 말로는 그럴듯해도, 서류 한 장이 허술하면 계약 자체가 위험해질 수 있어요. 대리인이 “원래 다 이렇게 한다”는 식으로 얼버무리면, 그 순간부터는 더 천천히 보는 게 맞습니다.

공인중개사도 ‘등록·보험’까지 확인해야 마음이 놓인다

중개사가 있다는 이유만으로 전세사기 예방이 자동으로 되는 건 아닙니다. 사무소가 정식 등록인지, 공인중개사 자격이 실제로 유효한지, 그리고 손해배상책임보험 가입이 되어 있는지 확인해두면 혹시 모를 상황에서 방어력이 커집니다. 보험이 없으면 나중에 다투는 과정이 훨씬 거칠어질 수 있습니다.

특약으로 ‘내 보증금의 방패’ 만들기

전세계약서는 단순한 종이가 아니라 내 돈을 지켜주는 문서입니다. 특약에 잔금 전 추가 근저당 설정 금지, 전세보증보험 가입에 임대인의 협조, 수리 항목 완료 시점 같은 내용을 넣어두면 분쟁이 생겨도 이야기할 근거가 남습니다. 국토교통부 표준 전세계약서 틀을 활용하면 기본 뼈대도 더 탄탄해집니다.

잔금 보내기 직전, 등기부 한 번 더

마지막 순간이 가장 위험할 때가 있습니다. 잔금 이체 직전에 등기부등본을 다시 발급받아 권리 변동이 없는지 확인하고, 잔금은 가능하면 소유자 본인 명의 계좌로 이체하는 게 안전합니다. “다른 계좌로 보내달라”는 요청이 나오면 그때부터는 의심하고 멈추는 편이 낫습니다.

입주 후 전입신고·확정일자는 바로 처리

입주했다고 끝이 아닙니다. 전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권을 쥐는 핵심이라 늦어지면 손해가 커질 수 있어요. 바쁘더라도 하루라도 빨리 처리해두는 쪽이 마음이 편합니다.

전세보증보험, 가입 가능 여부가 ‘집의 상태’를 말해준다

전입신고·확정일자를 끝냈어도 불안이 남는다면 전세보증보험까지 생각해볼 수 있습니다. 중요한 건 “가입을 꼭 해야 한다”보다, 가입이 되는 집인지가 힌트가 된다는 점입니다. 보증보험 심사 과정에서 걸리는 집은 대체로 권리관계나 서류 쪽에 찜찜한 요소가 있는 경우가 있습니다.

현장 확인은 마지막이 아니라 ‘처음부터’

서류만 믿고 계약했다가 낭패 보는 경우도 있습니다. 사진과 실제 상태가 다르거나, 드물게는 이미 다른 세입자가 살고 있는데 이중 계약을 시도하는 사례도 있어요. 가능하다면 같은 건물 거주자에게 건물 관리 상태나 집주인 관련 이야기를 가볍게 들어보는 것도 도움이 됩니다. 한두 마디가 생각보다 정확할 때가 있습니다.

결국 전세사기 예방은 “한 번 확인하고 끝”이 아니라, 계약 전부터 입주 직후까지 핵심 확인을 놓치지 않는 습관에서 결정됩니다. 조금 귀찮아 보여도, 보증금은 ‘귀찮음을 이기는 쪽’이 지키는 경우가 많습니다.

251117_「중소기업_재직자_우대_저축공제」_취급은행_확대(인력정책과).hwp

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전세사기피해자지원특별법해설서.pdf

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전세사기 예방을 더 단단하게: 집 유형별 ‘자주 터지는’ 함정

같은 전세라도 집 유형에 따라 위험 포인트가 다르게 튀어나옵니다. 전세사기 예방 글을 많이 읽어도, 내 물건이 다가구인지 신탁인지에 따라 확인 포인트가 달라지는 순간이 있거든요. 아래 표는 실제 문의가 많은 유형을 기준으로 정리했습니다.

집 유형	특히 확인	위험 신호
다가구	선순위 임차보증금 규모, 이미 살고 있는 세입자 현황, 집주인 채무	세입자가 많고 선순위가 두꺼운데 전세가가 높게 책정됨
다세대·빌라	근저당 설정 시점, 전세가와 매매가 간격, 동일인이 여러 채 보유 여부	매매가 대비 전세가가 비정상적으로 붙고, 거래가가 들쭉날쭉함
오피스텔	용도(주거/업무), 관리비 구조, 전입·확정일자 가능 여부	설명과 실제 용도가 어긋나거나, 관리비 내역이 불투명함
신탁 관련 물건	실소유자·신탁원부 관련 확인, 임대 권한 있는지 여부	집주인이라 주장하는 사람이 임대 권한을 증명하지 못함

특약 문구, “있으면 좋은 말”이 아니라 “없으면 아쉬운 말”

전세사기 예방에서 특약은 생각보다 효과가 큽니다. 핵심은 딱 두 가지입니다. 잔금 전 권리 변동 금지와 보증보험 가입 협조. 여기에 수리 완료 시점까지 넣어두면, 나중에 말이 바뀌어도 “계약서에 적혀 있다”는 힘이 생깁니다.

‘너무 싼 전세’가 주는 신호를 무시하지 말기

시세보다 눈에 띄게 싼 전세는 달콤하지만, 그 싼 이유가 “좋은 집주인”이어서인 경우는 생각보다 드뭅니다. 전세가가 낮은데도 보증금이 큰 구조라면, 결국 누군가의 돈이 어딘가로 새고 있을 가능성이 있습니다. 전세사기 예방은 여기서부터 시작하는 경우가 많습니다.

정리하면, 전세사기 예방 체크리스트는 “서류 확인”과 “현장 확인”이 같이 돌아갈 때 의미가 커집니다. 둘 중 하나만 믿으면, 다른 쪽에서 빈틈이 생기더라고요.

FAQ는 아래에 자주 묻는 내용만 따로 모아두겠습니다.

전세사기 예방을 위해 집 근처 부동산 시세 확인도 필요한가요?
시세 확인은 거의 필수에 가깝습니다. 주변보다 현저히 낮은 전세는 “왜 이렇게 싸지?”라는 질문부터 시작해야 합니다. 같은 동네·비슷한 평형대 전세가와 비교해보면, 위험 신호를 훨씬 빨리 잡을 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 해야 하나요?
가능하면 같은 날이 가장 마음 편합니다. 전입신고만 먼저 하고 확정일자를 늦추면 우선변제권이 늦게 잡힐 수 있어요. 서류 하나가 늦어지는 순간부터는 “혹시 모를 변수”가 늘어납니다.

계약 시 집주인 신용상태도 확인할 수 있나요?
임대인의 동의가 있어야 가능한 범위가 있고, 확인할 수 있는 정보의 폭도 케이스마다 다릅니다. 다만 실무적으로는 “체납·압류 징후가 있는지” 같은 부분이 전세사기 예방에서는 더 직접적인 힌트가 되는 경우가 많습니다.

전세보증보험은 언제 챙기는 게 안전할까요?
계약 전에 “가입이 가능한 집인지”부터 감을 잡아두는 게 좋고, 계약을 진행했다면 잔금과 입주 이후 가능한 시점에 빠르게 검토하는 편이 안전합니다. 보험은 늦게 보려다 조건이 안 맞아 막히는 경우가 있습니다.

등기부등본은 몇 번 확인하는 게 적당할까요?
계약 전과 잔금 직전은 거의 필수로 보고, 중도금이 오가는 형태라면 그 사이에도 한 번 더 보는 편이 안전합니다. 권리관계는 “오늘” 기준으로만 의미가 있기 때문입니다.

공인중개사만 믿고 진행해도 괜찮을까요?
중개사는 도움을 주는 사람이지, 보증금을 대신 책임져주는 존재는 아닙니다. 서류 확인을 세입자가 직접 하지 않으면 나중에 다툼이 생겼을 때 불리해질 수 있어요. 전세사기 예방은 결국 내가 내 것을 챙기는 쪽으로 굳어집니다.

계약 전 건축물대장 확인은 왜 중요한가요?
불법 증축이나 용도 문제가 있는 집은 나중에 골치가 아프게 번질 수 있습니다. “집 상태가 괜찮아 보인다”와 “서류가 깨끗하다”는 다른 이야기라서, 건축물대장은 꼭 같이 확인하는 편이 좋습니다.

특약에 꼭 넣어두면 좋은 문구가 있나요?
대표적으로는 “잔금 전 추가 근저당 설정 금지”, “전세보증보험 가입에 협조”, “수리 항목 완료 시점 명시” 같은 내용이 실제로 도움이 됩니다. 말로 한 약속은 쉽게 흔들리지만, 계약서는 오래 버팁니다.