부모 집 자녀 무상거주 증여세｜13억 기준·20억 30억 아파트 계산·신고방법

부모 집에 자녀가 공짜로 살면 증여세가 나올까?

부모님 명의로 된 아파트나 주택에 자녀가 전세보증금이나 월세를 내지 않고 거주하는 경우가 있습니다. 가족끼리 집을 빌려주는 것이니 세금과는 크게 관계없다고 생각하기 쉽지만, 세법에서는 다른 사람의 부동산을 무료로 사용하면서 얻는 경제적인 이익도 일정 기준을 넘으면 증여재산으로 볼 수 있습니다.

특히 서울이나 수도권처럼 아파트 가격이 15억원, 20억원, 30억원을 넘는 경우에는 집 자체의 명의를 자녀에게 넘긴 것이 아니더라도 부동산 무상사용에 따른 이익 때문에 증여세가 발생할 수 있습니다.

그렇다고 부모 집에 산다고 해서 무조건 증여세가 나오는 것도 아닙니다. 2026년 현재 「상속세 및 증여세법」 제37조에서는 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택을 제외하고 있으며, 자녀가 단독으로 무상거주하더라도 5년간 계산한 무상사용이익이 일정 금액에 미달하면 과세하지 않습니다.

부모 집 무상거주 증여세 결론부터 보면

✔ 부모와 자녀가 같은 주택에서 실제 함께 거주하면 부동산 무상사용 증여 규정에서 제외될 수 있습니다.
✔ 부모는 다른 곳에 살고 자녀만 부모 소유 주택에 무료로 살면 무상사용이익을 계산해야 합니다.
✔ 5년간 무상사용이익이 1억원 이상이면 증여세 과세대상이 될 수 있습니다.
✔ 현행 계산방식을 단순 역산하면 부동산 평가액 약 13억 1,899만원이 중요한 경계입니다.
✔ 20억원·30억원 고가주택이라면 과거 10년 증여내역과 남아 있는 증여재산공제까지 확인해야 합니다.

상속·증여재산을 어떤 가격으로 평가하는지부터 궁금하다면 잡가이버에서 작성한 상속세 증여세 집행기준과 증여재산 평가·공제·과세표준 계산방법도 함께 보면 이해하기 좋습니다.

부동산 무상사용에 따른 이익의 증여란?

「상속세 및 증여세법」 제37조에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용해 경제적인 이익을 얻은 경우 무상사용을 시작한 날을 증여일로 보고, 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 사용자의 증여재산가액으로 계산하도록 규정하고 있습니다.

쉽게 예를 들어 부모가 소유한 20억원 상당의 아파트에 성인 자녀가 들어가 혼자 살면서 보증금도 없고 월세도 전혀 내지 않는 상황을 생각하면 됩니다.

자녀 입장에서는 같은 수준의 아파트를 전세나 월세로 빌렸을 때 부담했어야 할 주거비를 내지 않고 있으므로 세법에서는 이를 재산을 무료로 사용하면서 얻은 경제적 이익으로 보는 것입니다.

2026년 부동산 무상거주 증여세 핵심 조건

구분	기준
대상	타인 소유 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우
증여일	사실상 부동산 무상사용을 시작한 날
계산기간	5년
연간 사용료율	부동산가액의 2%
현재가치 환산	연 10% 할인율 적용
과세기준	5년 무상사용이익 1억원 이상

증여세를 내는 사람은 부모일까 자녀일까?

부모 소유 주택을 자녀가 무상으로 사용했다면 경제적인 이익을 얻은 사람은 자녀이므로 일반적으로 자녀가 증여세 납세의무자가 됩니다.

반대로 자녀가 소유한 고가주택을 부모가 무상으로 이용하고 있다면 사실관계에 따라 부모가 무상사용자가 될 수 있습니다. 즉 부모·자녀라는 명칭보다 누가 누구의 재산을 공짜로 사용하고 있는지를 보는 것이 먼저입니다.

부모와 같은 집에서 함께 살면 증여세가 나올까?

부모 집 무상거주 증여세에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 집값이 아니라 부모와 자녀가 실제 함께 살고 있는지입니다.

현행 상속세 및 증여세법 제37조에서는 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 대상에서 제외하고 있습니다.

거주형태	무상사용 증여세 판단
부모와 자녀가 같은 아파트에서 실제 함께 생활	제37조 적용 제외 가능
부모는 다른 곳에 살고 자녀만 부모 아파트에 거주	무상사용이익 계산 필요
주소만 부모와 같고 실제 생활은 따로 하는 경우	실제 거주관계 확인 필요
부모 소유 상가·오피스텔을 자녀가 무료 사용	주거 동거 예외와 별도로 과세 여부 검토

주민등록 주소만 같으면 괜찮을까?

주민등록상 주소가 같다는 이유 하나만으로 모든 상황을 단정하기보다는 실제로 그 주택에서 부모와 자녀가 함께 생활하고 있었는지 사실관계를 보는 것이 안전합니다.

실제 거주 여부가 문제될 수 있는 고가주택이라면 전입신고일뿐 아니라 관리비 납부내역, 공과금, 실제 생활근거 등도 함께 정리해두는 편이 좋습니다.

또 부모 집을 자녀에게 매매한 뒤 부모가 다시 전세로 들어가는 것처럼 가족 간 매매와 임대차가 동시에 이루어지는 상황은 구조가 다르므로 부모님 집을 자녀에게 판매 후 부모가 전세로 들어갈 때 증여세 문제도 참고해보세요.

부동산 무상사용이익 증여세 계산방법

부모 집에 자녀가 무료로 살고 있다고 해서 주변 월세시세를 단순히 5년치 합산하는 것은 아닙니다. 세법에서 정한 계산방식을 사용합니다.

1년 동안 발생하는 부동산 사용이익은 부동산가액 × 연 2%로 계산하고, 이를 5년 동안 발생한다고 본 뒤 매년 발생할 이익을 현재가치로 환산합니다.

5년 부동산 무상사용이익 간편 계산

부동산 평가가액 × 2% × 3.79078677

3.79078677은 무슨 숫자일까?

매년 발생하는 부동산 무상사용이익을 연 10% 할인율로 현재가치로 바꾼 뒤 1년차부터 5년차까지 더한 값입니다.

연도	현재가치 계수
1년차	0.909091
2년차	0.826446
3년차	0.751315
4년차	0.683013
5년차	0.620921
합계	약 3.79078677

따라서 5년 무상사용이익은 대략 부동산 평가가액의 7.5816%가 됩니다.

13억 1,899만원이 중요한 이유

부동산 무상사용이익은 계산된 이익이 법에서 정한 기준금액보다 작으면 과세 대상에서 제외됩니다. 현재 중요한 기준금액은 1억원입니다.

그렇다면 5년 무상사용이익이 1억원에 도달하는 주택가액을 거꾸로 계산해볼 수 있습니다.

1억원 ÷ (2% × 3.79078677)

약 13억 1,898만 7천원

그래서 검색할 때 흔히 부모 집 무상거주 13억 기준, 13억 아파트 증여세라는 표현이 나오는 것입니다.

다만 13억 1,900만원 이하이면 무조건 안전하다고 이해하면 곤란합니다. 13억 1,900만원은 계산 결과를 보기 쉽게 반올림한 값이고, 실제 신고에서는 해당 부동산을 상속세 및 증여세법상 얼마로 평가할지가 먼저 결정되어야 합니다.

중요 : 1억원은 세금을 계산한 뒤 빼주는 공제금액이 아니라 부동산 무상사용이익에 대한 과세 여부를 판단하는 기준금액입니다.

※ 05번 이미지 하단의 작은 보조 산식 표현과 관계없이 실제 계산은 본문의 연 2% 사용료율 + 연 10% 현재가치 환산 방식을 기준으로 확인하시기 바랍니다.

증여세 계산할 때 아파트 실거래가·공시가격 중 무엇을 사용할까?

많이 헷갈리는 부분입니다. 네이버 부동산이나 호갱노노 등에 표시되는 호가가 20억원이라고 해서 무조건 그 금액 하나만 가지고 증여세를 계산한다고 단정할 수 없습니다.

상속세·증여세에서 재산은 원칙적으로 증여일 현재 시가를 기준으로 평가하며, 인정되는 매매사례가액·감정가액·유사매매사례 등이 없다면 보충적인 평가방법이 적용될 수 있습니다.

아파트 기준시가와 공시가격의 차이가 헷갈린다면 아파트 기준시가 조회방법과 공시가격 세금 적용기준도 함께 참고해보세요.

10억·13억·15억·20억·30억 아파트 무상거주 비교

집값별로 직접 계산해보면 약 13억원 전후가 왜 중요한지 더 쉽게 알 수 있습니다. 아래 계산은 이해를 돕기 위해 표에 적힌 금액이 그대로 세법상 부동산 평가액이라고 가정한 예시입니다.

부동산 평가액	5년 무상사용이익	판단
10억원	약 7,582만원	1억원 미만
13억원	약 9,856만원	1억원 미만
약 13.19억원	약 1억원	경계구간
15억원	약 1억 1,372만원	과세 검토
20억원	약 1억 5,163만원	과세대상 가능
30억원	약 2억 2,745만원	과세대상 가능

20억 아파트에 자녀가 무료로 살면 증여세 얼마?

부모는 다른 곳에 살고, 성년 자녀가 부모 소유의 평가가액 20억원 아파트에서 단독으로 무상거주한다고 가정해보겠습니다.

1단계｜5년 무상사용이익 계산

20억원 × 2% × 3.79078677

= 약 1억 5,163만 1천원

5년 무상사용이익이 1억원을 넘기 때문에 이 사례에서는 부동산 무상사용에 따른 증여세를 검토해야 합니다.

2단계｜1억원을 넘은 부분만 과세하는 것은 아닙니다

여기에서 가장 많이 착각하는 것이 “1억 5,163만원이 나왔으니 1억원을 뺀 5,163만원에 대해서만 증여세를 내는 것 아닌가?”라는 부분입니다.

그렇지 않습니다. 1억원은 단순히 과세 여부를 결정하는 기준이고, 기준을 충족했다면 계산된 약 1억 5,163만원 전체를 증여재산가액에 반영한 뒤 증여재산공제 등을 적용합니다.

3단계｜성년 자녀 5천만원 공제 가정

성년 자녀가 최근 10년 동안 직계존속에게 다른 증여를 받지 않아 일반 증여재산공제 5,000만원을 모두 사용할 수 있다고 가정해보겠습니다.

5년 무상사용이익	151,631,471원
성년 자녀 증여재산공제	- 50,000,000원
과세표준	약 101,631,471원
산출세액 예시	약 1,033만원
신고세액공제 3% 단순 반영	약 1,002만원

※ 위 사례는 성년 자녀가 최근 10년간 직계존속으로부터 다른 증여를 받지 않았다는 단순 가정입니다. 실제 세금은 과거 증여내역, 공제 사용액, 세액공제 등에 따라 달라집니다.

※ 07번 이미지 안의 '2% 정기예금 이율' 표현은 정확하게는 세법상 부동산 연간 사용료율 2%로 이해하면 됩니다. 3.79078677 역시 5년 무상사용이익의 현재가치 합계계수입니다.

30억 아파트 무상거주라면 증여세는 얼마나 될까?

이번에는 동일한 조건에서 부모 소유 아파트 평가가액이 30억원이라고 가정해보겠습니다.

30억원 × 2% × 3.79078677

= 약 2억 2,744만 7천원

구분	20억원	30억원
5년 무상사용이익	약 1억 5,163만원	약 2억 2,745만원
5천만원 공제 후 과세표준	약 1억 163만원	약 1억 7,745만원
산출세액 예시	약 1,033만원	약 2,549만원
신고세액공제 3% 단순 반영	약 1,002만원	약 2,472만원

집값은 20억원에서 30억원으로 50% 올라갔지만 증여세는 과세표준별 누진세율이 적용되기 때문에 세액 증가폭이 단순히 50%로 끝나지 않습니다.

※ 08번 이미지 오른쪽 아래 20억원 비교그래프에 표시된 일부 비교금액은 본문의 계산조건과 맞지 않습니다. 이 글에서 사용하는 성년 자녀 5,000만원 공제 가정에서는 20억원 사례의 산출세액은 약 1,033만원입니다.

2026년 증여세율과 누진공제

증여세는 집값이나 무상사용이익에 하나의 세율을 그대로 곱하는 방식이 아니라 각종 공제를 반영한 과세표준에 따라 누진세율이 적용됩니다.

증여세 과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	없음
1억원 초과~5억원 이하	20%	1,000만원
5억원 초과~10억원 이하	30%	6,000만원
10억원 초과~30억원 이하	40%	1억 6,000만원
30억원 초과	50%	4억 6,000만원

국세청에서도 증여세 계산은 증여재산가액 → 증여재산가산액 → 증여재산공제 → 과세표준 → 세율 → 세액공제 순서로 안내하고 있습니다.

성년 자녀 5천만원·미성년 자녀 2천만원 증여공제

거주자인 자녀가 직계존속으로부터 증여받는 경우 일반적인 증여재산공제는 다음과 같습니다.

수증자	직계존속 증여재산공제
성년 자녀	10년간 5,000만원
미성년 자녀	10년간 2,000만원

집 무상거주할 때마다 5천만원을 새로 공제받을까?

아닙니다. 증여재산공제는 10년간 누계한도이기 때문에 과거 증여내역을 같이 봐야 합니다.

예를 들어 성년 자녀가 5년 전에 부모에게 현금 5,000만원을 증여받으면서 이미 일반 증여재산공제를 모두 사용했다면, 이번 부동산 무상사용이익에서 또다시 5,000만원을 전부 공제한다고 계산하면 안 됩니다.

또 동일인으로부터 증여받은 재산은 일정 요건에 따라 증여일 전 10년 이내의 증여재산을 합산하기 때문에 고가 아파트 무상거주 전에는 기존 현금·주식·부동산 증여내역도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

증여재산공제와 혼인·출산 추가공제까지 자세히 알고 싶다면 상속세·증여세 집행기준과 혼인·출산 증여공제 계산을 같이 참고할 수 있습니다.

부모에게 월세를 조금 보내면 증여세를 피할 수 있을까?

그렇다면 부모에게 월세를 조금이라도 보내면 무상거주가 아니니 증여세를 피할 수 있을까요?

매달 실제 임대료를 지급하고 있다면 완전히 공짜로 사용하는 경우와는 사실관계가 달라집니다. 하지만 시세와 비교해 지나치게 낮은 임대료만 형식적으로 지급하고 있다면 다른 증여규정에 따른 경제적 이익 여부를 검토할 수 있습니다.

부모·자녀 간 월세계약 시 보관할 자료

• 실제 임대차계약서
• 부모 계좌로 지급한 보증금 이체내역
• 매달 월세를 송금한 금융거래내역
• 계약 종료 후 실제 보증금 반환내역
• 주변 유사주택 전세·월세 가격을 확인할 수 있는 자료

가족 간 거래는 서류상 계약만 만들어놓고 실제 돈이 오가지 않으면 문제가 될 수 있으므로 계약서 내용과 실제 금융거래가 일치하는 것이 중요합니다.

전세보증금을 일부만 내고 부모 집에 사는 경우

예를 들어 주변 전세시세가 8억원인 부모 아파트에 자녀가 1억원의 보증금만 지급하고 입주했다면 완전한 무상사용과는 다른 상황입니다.

이런 경우에는 단순히 제37조의 무상사용 계산만 볼 것이 아니라 실제로 지급한 보증금 규모와 임대차 조건, 정상적인 대가를 지급한 거래인지 등을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

가족끼리 집을 사고팔면서 전세계약까지 동시에 하는 경우에는 부모 집 자녀 매매 후 부모 전세거주 증여세 사례도 참고해보세요.

형제자매가 함께 부모 집에서 무료로 살면?

부모가 다른 곳에 살고 형제·자매 여러 명이 부모 소유 주택을 함께 사용하는 경우도 있습니다.

각 사용자의 실제 사용면적이 명확하지 않으면 각자가 같은 면적을 사용하는 것으로 보는 규정이 있으며, 부동산 소유자와 특수관계가 있는 사용자가 여러 명인 경우에는 근친관계 등을 고려해 대표사용자를 정하는 규정도 있습니다.

따라서 형제 두 명이 산다고 해서 단순히 “증여재산가액을 무조건 2분의 1로 나누면 된다”고 계산하는 것은 정확하지 않습니다.

부모 집 무상거주 증여세 신고기한

증여일은 부모와 자녀가 계약서를 작성한 날짜가 아니라 원칙적으로 부동산을 사실상 무상으로 사용하기 시작한 날입니다.

증여세 과세대상이 된다면 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

예시
2026년 8월 10일부터 부모 집에 무상거주를 시작했다면
→ 증여일이 속하는 2026년 8월의 말일부터 3개월을 기준으로
→ 2026년 11월 30일까지 증여세 신고기한을 검토합니다.

기한 내 신고하면 신고세액공제 3%

증여세 과세표준을 법정 신고기한 안에 신고하면 상속세 및 증여세법 제69조에 따라 일정한 산출세액에서 3%의 신고세액공제를 받을 수 있습니다.

계약서 없이 부모 집에 들어가 산 경우

가족 간 무상거주는 임대차계약서를 작성하지 않은 상태에서 자연스럽게 시작하는 경우가 많습니다. 문제는 몇 년 후 세무상 확인이 필요할 때 정확히 언제부터 무상사용을 시작했는지 불분명해질 수 있다는 점입니다.

고가주택이라면 적어도 전입신고일, 기존 집 퇴거일, 이사일, 관리비 납부주체 등 실제 거주시점을 확인할 수 있는 자료를 정리해두는 것이 좋습니다.

부모 집에서 5년 넘게 계속 살면 어떻게 될까?

5년치 무상사용이익을 계산했으니 5년이 지나면 증여세 문제도 완전히 끝난다고 생각하기 쉬운데 그렇지 않습니다.

5년이 지난 이후에도 계속 그 부동산을 무상으로 사용한다면 5년이 되는 날의 다음 날 새롭게 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 계산하게 됩니다.

시점	처리
최초 무상거주 시작	향후 5년 무상사용이익 계산
5년 경과 후 계속 거주	다시 무상사용이익 계산
10년 이상 계속 무상사용	5년 단위로 추가 과세여부 재검토

부모에게 소득세가 부과되면 자녀 증여세는 없어질까?

부동산 소유자인 부모 쪽에서 특수관계인 무상임대 등으로 인해 소득세상 문제가 발생한다고 해서 자녀의 부동산 무상사용에 따른 증여세가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

즉 부모 쪽 소득세와 자녀 쪽 증여세는 별개의 세금 문제로 보는 것이 좋습니다.

부모가 다주택자라면 다른 부동산 세금도 함께 확인

부모가 자녀에게 무료로 거주하도록 한 집 외에도 다른 주택을 가지고 있다면 증여세만 볼 것이 아니라 양도소득세·취득세·종합부동산세 등도 함께 확인할 필요가 있습니다.

다주택 세금 구조는 1가구 2주택·다주택자 양도세 취득세 종부세 정리에서 별도로 확인할 수 있습니다.

또 한 채만 보유하고 있더라도 실제로 본인이 거주하지 않고 전세나 월세를 준 주택의 보유세 기준이 궁금하다면 비거주 1주택 종부세와 실거주·전세주택 기준도 함께 참고하면 좋습니다.

부모 집 무상거주 전 꼭 확인할 체크리스트

부모 집 무상거주 증여세는 집값 하나만 보고 판단하기보다 실제 동거 여부부터 과거 증여내역까지 차례로 확인하는 것이 좋습니다.

☐ 부모와 자녀가 같은 집에서 실제로 함께 살고 있는가?
☐ 부모는 다른 곳에 거주하고 자녀만 해당 집을 사용하고 있는가?
☐ 부동산의 상속세 및 증여세법상 평가가액은 얼마인가?
☐ 평가가액이 약 13억 1,900만원 전후를 넘는가?
☐ 보증금이나 월세를 실제로 부모에게 지급하고 있는가?
☐ 임대차계약서와 계좌이체내역을 보관하고 있는가?
☐ 최근 10년 동안 부모에게 현금·주식·부동산 등을 증여받은 적이 있는가?
☐ 성년 5천만원 또는 미성년 2천만원의 일반 공제가 얼마나 남아 있는가?
☐ 실제 무상거주를 시작한 날짜가 언제인가?
☐ 이미 무상사용기간이 5년을 넘었는가?

잡가이버 관련글 같이 보기

▶ 상속세 증여세 집행기준｜재산 평가·혼인 출산 공제·과세표준 계산

▶ 부모 집을 자녀에게 팔고 부모가 전세로 살면 증여세가 나올까?

▶ 아파트 기준시가 조회방법과 공시가격 세금 적용기준

▶ 1가구 2주택 다주택자 양도세·취득세·종부세 FAQ

▶ 비거주 1주택 종부세｜전세주고 다른 집 살 때 실거주 기준

공식 세법 확인하기

세금 관련 규정은 개정될 수 있으므로 실제 신고 전에는 공식 자료도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

• 국가법령정보센터 - 상속세 및 증여세법
• 국세청 - 증여세 신고안내
• 국세청 홈택스 - 증여세 신고

부모 집 자녀 무상거주 증여세 FAQ

부모님 명의 아파트에서 살면 무조건 증여세가 나오나요?

아닙니다. 부동산 소유자인 부모와 같은 주택에서 실제 함께 거주하는 경우에는 부동산 무상사용이익 규정에서 제외될 수 있고, 자녀만 단독 거주하는 경우에도 계산된 무상사용이익이 기준금액에 미달하면 해당 규정에 따른 증여세가 과세되지 않습니다.

부모는 지방에 살고 자녀만 서울 부모 집에 살면요?

부모가 해당 주택에 실제 거주하지 않고 자녀만 부모 소유 주택을 무료로 사용하는 상황이라면 부동산 무상사용이익을 계산해 과세 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

13억원 아파트면 증여세가 없나요?

부동산 평가액을 정확히 13억원이라고 가정하면 5년 무상사용이익은 약 9,856만원으로 1억원에 미달합니다. 다만 실제 세법상 평가액이 13억원인지부터 확인해야 합니다.

13억 1,900만원이 정확한 면세기준인가요?

약 13억 1,900만원은 계산을 쉽게 설명하기 위해 반올림한 금액입니다. 단순 계산상 약 13억 1,898만 7천원 수준에서 5년 무상사용이익이 약 1억원에 도달하므로 경계에 있는 주택은 정확한 평가액으로 다시 계산하는 것이 좋습니다.

1억원을 초과한 금액만 증여세를 내나요?

아닙니다. 1억원은 과세 여부를 판단하는 기준금액입니다. 기준을 충족하면 계산된 부동산 무상사용이익 전체를 증여재산가액에 반영하고 증여재산공제 등을 적용합니다.

부모와 30억원 아파트에서 함께 살아도 증여세가 나오나요?

부동산 소유자인 부모와 해당 주택에서 실제 함께 거주한다면 상속세 및 증여세법 제37조의 부동산 무상사용이익 규정에서는 제외될 수 있습니다. 집값이 비싸다는 이유 하나만으로 무조건 과세되는 것은 아닙니다.

부모에게 월세 10만원만 보내면 무상거주가 아닌가요?

완전히 무료로 사용하는 경우와 사실관계는 달라질 수 있지만, 정상적인 임대료와 비교해 지나치게 낮은 대가라면 다른 증여규정 적용 여부를 검토할 수 있습니다. 형식적인 송금보다는 실제 계약조건과 금융거래가 일치하는 것이 중요합니다.

성년 자녀는 무조건 5천만원을 공제받나요?

직계존속 증여재산공제는 성년 자녀 기준 10년간 5천만원입니다. 최근 10년 동안 이미 공제받은 증여가 있다면 남은 한도만 적용될 수 있으므로 기존 증여내역을 확인해야 합니다.

증여세 신고는 부모와 자녀 중 누가 하나요?

부동산을 무상으로 사용하면서 경제적 이익을 얻은 사람이 수증자이므로 부모 소유 주택을 자녀가 무료로 사용했다면 일반적으로 자녀가 증여세 신고·납부의무자가 됩니다.

증여세 신고기한은 언제인가요?

원칙적으로 무상사용을 시작한 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

5년 넘게 부모 집에 무료로 살아도 한 번만 신고하면 되나요?

아닙니다. 5년이 지나도 계속 무상사용하면 5년이 되는 날의 다음 날 새로운 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 무상사용이익을 계산하게 됩니다.

정리｜부모 집 무상거주는 13억원보다 동거 여부부터 확인

부모 집 무상거주 증여세를 “13억원 이하이면 괜찮고 13억원을 넘으면 증여세가 나온다”라고만 기억하면 정확하지 않습니다.

제가 보기에는 아래 순서로 확인하는 것이 가장 이해하기 쉽습니다.

① 부모와 자녀가 실제 같은 집에서 함께 사는지 확인
↓
② 자녀만 사용하는 경우 부동산의 세법상 평가가액 확인
↓
③ 부동산 평가액 × 2% × 3.79078677 계산
↓
④ 5년 무상사용이익이 1억원 이상인지 확인
↓
⑤ 최근 10년 부모·직계존속 증여내역 확인
↓
⑥ 성년 5천만원·미성년 2천만원 중 남은 증여재산공제 확인
↓
⑦ 무상사용 개시일과 증여세 신고기한 확인

특히 20억원이나 30억원을 넘는 고가 아파트에 자녀가 단독으로 무료 거주한다면 무상사용에 따른 증여재산가액만 1억원을 훌쩍 넘을 수 있습니다. 입주한 뒤 몇 년이 지나서 확인하기보다는 무상거주를 시작하기 전에 예상 증여세를 계산해보는 편이 관리하기 쉽습니다.

※ 본 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 상속세 및 증여세 관련 일반적인 기준을 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 증여세는 부동산 평가방법, 실제 거주관계, 과거 10년 증여내역, 증여재산공제 사용 여부, 공동사용 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 고액 부동산은 실제 신고 전 국세청 또는 세무전문가를 통해 개별 사실관계를 확인하시기 바랍니다.