2027 비거주 1주택 종부세｜전세주고 다른 집 살면 9억 공제? 직장발령·공동명의·예외 총정리

집은 한 채뿐인데 내가 그 집에 살지 않고 전세나 월세를 주고 있다면 앞으로 종합부동산세가 크게 달라질 수 있습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안은 그동안 같은 혜택을 받던 1세대 1주택자를 실거주 1주택과 비거주 1주택으로 나누고 종부세 기본공제를 각각 다르게 적용하는 방향을 담고 있습니다.

그런데 내용을 자세히 들여다보면 단순히 “실거주하면 14억원, 안 살면 9억원”으로 끝나는 문제가 아닙니다. 직장 발령 때문에 다른 지역에 살거나, 자녀 학교 때문에 이사하거나, 부모님을 돌보기 위해 집을 비운 사람도 있습니다. 본인 집을 전세주고 회사 근처에서 전세를 사는 경우도 흔합니다.

저도 이 부분을 보면서 가장 먼저 든 생각은 “집 한 채를 가지고 있다는 사실보다 왜 그 집에 살지 못하는지가 더 중요하지 않을까?”였습니다. 정책 취지는 이해되지만 실제 생활에서는 생각보다 변수가 많습니다.

2026년 8월 14일 기준 먼저 확인하세요

아래 내용은 현재 시행 중인 세법이 아니라 2026년 세제개편안을 기준으로 정리했습니다. 비거주 1주택 예외 범위를 확대해야 한다는 의견이 나오면서 정부도 수정·보완 가능성을 열어둔 상태이므로 실제 2027년 세금은 최종 법률과 시행령을 다시 확인해야 합니다.

비거주 1주택이란? 해외 거주자라는 뜻이 아닙니다

이 부분부터 정확히 구분해야 합니다. 검색하다 보면 ‘비거주자’라는 표현 때문에 해외에 183일 이상 거주하는 사람을 떠올리기 쉽습니다.

하지만 이번 종부세 개편에서 말하는 비거주 1주택은 소득세법상 거주자·비거주자 개념과 구분해서 볼 필요가 있습니다.

예를 들어 서울에 아파트 한 채를 가지고 있지만 집은 전세를 주고 경기도에서 전세로 살고 있다면 해외에 나가지 않았더라도 소유 주택에는 비거주하고 있는 셈입니다.

2027 종부세 실거주 14억·비거주 9억, 무엇이 달라질까?

2026년 현재 국세청이 안내하는 종부세 기본공제는 일반 개인 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이고 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

구분	2026년 현행	2027 정부안
1주택 과세대상 기준	공시가격 12억원 초과	14억원 초과
실거주 1주택 기본공제	12억원	14억원
비거주 1주택 기본공제	12억원	9억원
공정시장가액비율	60%	2027년 70%

여기서 가장 많이 오해하는 부분

비거주 기본공제가 9억원이라고 해서 공시가격 9억원부터 종부세가 나온다는 뜻은 아닙니다. 정부안 기준 1세대 1주택자는 거주 여부와 관계없이 공시가격이 14억원을 초과해야 종부세 과세대상이 됩니다. 다만 과세대상이 된 뒤 과세표준을 계산할 때 실거주는 14억원, 비거주는 9억원을 공제합니다.

공시가격 15억원이면 실거주와 비거주 차이가 얼마나 날까?

실제 세금에는 세율, 재산세 공제, 세액공제 등이 추가로 들어가기 때문에 우선 이해하기 쉬운 과세표준 계산단계만 비교해보겠습니다.

실거주 1주택

(15억원 - 14억원) × 70% = 7천만원

비거주 1주택

(15억원 - 9억원) × 70% = 4억2천만원

같은 공시가격 15억원짜리 주택 한 채라도 과세표준 단계에서 7천만원과 4억2천만원으로 큰 차이가 생깁니다.

이 숫자만 봐도 이번 개편안에서 중요한 것은 단순히 몇 채를 가지고 있느냐가 아니라 그 한 채에 실제로 살고 있는지라는 것을 알 수 있습니다.

2027 종부세 실거주·비거주 계산 비교 현재 종부세 과세대상 확인

전세주고 나도 전세 살면 무조건 비거주 불이익일까?

아마 실제 검색에서는 이 질문이 가장 많을 것 같습니다.

예를 들어 내가 가진 아파트는 세입자에게 전세를 주고 회사 근처 오피스텔이나 아파트에서 전세로 살고 있다고 해보겠습니다.

단순히 현재 소유주택에 살고 있지 않다는 사실만 보면 비거주에 해당할 가능성이 있지만, 왜 거주하지 못했는지에 따라 예외가 적용될 여지가 있습니다.

직장 발령 때문에 다른 지역으로 이사한 경우

정부안은 근무상 형편 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전한 경우 일정 요건을 충족하면 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 방안을 담고 있습니다.

자녀 취학이나 교육 때문에 이사한 경우

취학이나 교육 문제 역시 대표적으로 논의되는 부득이한 비거주 사유입니다. 다만 단순히 “학군 때문에 옮겼다”는 주장만으로 자동 인정된다고 단정하기보다는 최종 시행령에 어떤 범위까지 포함되는지 확인할 필요가 있습니다.

질병·요양·부모 봉양 때문에 집을 비운 경우

이 부분도 이번 제도에서 가장 논란이 되는 사례입니다. 실제 생활에서는 부모 병간호나 가족 돌봄이 3년을 넘어가는 경우도 있기 때문에 현재 계획된 인정기간이 충분하냐는 문제가 생깁니다.

부득이한 비거주 예외는 현재 어떻게 설계됐나?

현재 공개된 정부안에서 중요한 조건은 크게 두 가지입니다.

① 이전에 1년 이상 거주

주거를 이전하기 전 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주한 경우를 전제로 합니다.

② 인정기간 최장 3년

부득이한 사유로 주거를 옮긴 기간을 현재 계획상 최장 3년까지 거주기간으로 인정합니다.

문제는 사람들의 실제 생활이 이렇게 깔끔하게 3년 단위로 끝나지 않는다는 점입니다.

지방 발령이 5년 이어질 수도 있고, 자녀 교육은 초등학교부터 고등학교까지 훨씬 길어질 수도 있습니다. 부모님 요양 역시 언제 끝날지 예상하기 어렵습니다.

비거주 1주택 종부세가 논란이 되는 이유

1. 투자목적과 불가피한 비거주를 구분하기 어렵다

세제개편의 취지는 비교적 명확합니다. 한 채의 초고가 주택을 사놓고 임대하면서 실제 거주하지 않는 투자성 보유까지 실수요 1주택과 똑같이 혜택을 줄 필요가 있느냐는 문제입니다.

저도 투자목적의 초고가 비거주 주택과 실제 생활 때문에 어쩔 수 없이 집을 비운 1주택자는 어느 정도 구분할 필요가 있다고 생각합니다.

다만 지금처럼 실거주냐 아니냐를 기준으로 혜택 차이가 크게 벌어지면 그 사이에 있는 수많은 생활형 비거주자를 어떻게 볼 것인지가 어려워집니다.

2. 임대주택 공급이 오히려 줄어들 수 있다

세금을 줄이기 위해 비거주 1주택자들이 기존 세입자의 계약이 끝난 뒤 자기 집으로 들어가려는 움직임이 늘 수 있습니다.

개인에게는 합리적인 선택이지만 이런 움직임이 동시에 많아지면 전세·월세로 공급되던 주택이 줄어드는 변수도 생깁니다.

결국 실거주를 장려하려는 정책이 임대시장에서는 공급 감소로 연결될 가능성이 있는지도 같이 봐야 한다고 생각합니다.

3. 부부 공동명의 1주택은 계산이 더 복잡하다

특히 공동명의 주택은 이번 개편안에서 반드시 따로 확인해야 합니다.

현행에서는 부부 공동명의 1주택자가 개별과세를 받으면 각자의 공제를 적용받거나 1세대 1주택 특례를 선택하는 방식으로 어느 쪽이 유리한지 비교할 수 있습니다.

정부안에서는 거주 여부까지 추가되기 때문에 단독명의냐 공동명의냐, 실제 거주하느냐, 공동명의 1주택 특례를 신청하느냐에 따라 결과 차이가 더 커질 수 있습니다.

부부 공동명의 종부세 계산방법

그렇다면 실거주 중심 과세는 좋은 정책일까?

이 부분은 단순히 좋다, 나쁘다로 결론 내리기 어렵습니다.

긍정적인 부분	우려되는 부분
실거주 1주택 보호 강화	생활형 비거주자까지 불이익 가능
초고가 투자성 1주택 혜택 축소	전월세 공급 감소 가능성
주택 수보다 실제 목적을 반영	실거주 판정·증빙이 복잡해짐
똘똘한 한 채 투자수요 억제	직장·교육·돌봄 사유 형평성 문제

제 생각에는 방향 자체보다 14억원과 9억원으로 한 번에 갈라지는 구조가 너무 단순한 것이 문제라고 봅니다.

저라면 거주 여부만 0과 1로 나누기보다는 실제 거주기간, 비거주 사유, 임대기간 등을 일정 부분 같이 반영하는 방식이 현실적인 부작용을 줄이기에는 더 낫지 않을까 싶습니다.

더 현실적인 방법은 없을까?

거주기간 비율에 따라 단계적으로 공제

예를 들어 10년 보유기간 중 8년을 직접 살았다면 8년간의 실거주를 충분히 반영하는 방식입니다. 잠깐의 직장 발령 때문에 오랫동안 거주한 기록이 사실상 무의미해지는 상황을 줄일 수 있습니다.

불가피한 비거주 기간을 현실적으로 인정

직장·교육·질병·부모 봉양처럼 객관적으로 증명할 수 있는 사유라면 3년이라는 단일 기간보다 실제 사유가 지속된 기간을 일부 인정하는 방법도 생각해볼 수 있습니다.

초고가 투자성 비거주와 일반 1주택 분리

공시가격 14억원을 조금 넘는 주택과 수십억원대 초고가 주택을 똑같은 방식으로 판단하는 것이 맞는지도 고민해볼 부분입니다.

결국 세금을 더 걷느냐 덜 걷느냐보다 투자성 보유를 줄이면서도 실제 생활 때문에 집을 비운 사람을 얼마나 정확하게 구분할 수 있느냐가 제도의 완성도를 좌우할 것 같습니다.

비거주 1주택자라면 지금 실거주로 들어가야 할까?

아직은 세금만 보고 급하게 움직일 단계는 아니라고 봅니다.

특히 현재는 입법예고와 수정 논의가 진행되는 시점이기 때문에 세입자 계약을 갑자기 종료하거나 주소만 이전하거나 주택을 서둘러 처분하는 것은 오히려 다른 비용을 만들 수 있습니다.

제가 비거주 1주택자라면 이 순서로 확인할 것 같습니다.

1. 내 주택의 공동주택 공시가격 확인
2. 공시가격이 14억원을 넘는지 확인
3. 현재 본인이 실제 거주 중인지 확인
4. 언제부터 비거주했는지 정리
5. 이전에 해당 주택에서 1년 이상 살았는지 확인
6. 직장·취학·질병·요양 등 불가피한 이유인지 확인
7. 부부 공동명의라면 개별과세와 1주택 특례 비교
8. 종부세뿐 아니라 향후 양도세까지 같이 계산
9. 최종 개정법과 시행령이 나온 뒤 실제 행동 결정

부동산 공시가격 조회 국세청 종합부동산세 안내

종부세만 보지 말고 양도세까지 같이 봐야 합니다

이번 세제개편안의 큰 방향은 종부세만 실거주 중심으로 바꾸는 것이 아닙니다.

1세대 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제 역시 보유기간보다 실제 거주기간의 중요성을 높이는 방향으로 개편하는 내용이 포함됐습니다.

따라서 “종부세 1년에 몇백만원 아끼려고 실거주해야 하나?”만 보면 안 됩니다.

나중에 주택을 팔 때 발생하는 양도차익이 크다면 양도세에서 발생하는 차이가 보유세 차이보다 훨씬 클 수도 있기 때문입니다.

종부세 합산배제·1주택 특례 종부세 조회·납부방법

정부가 직접 설명한 2026 세제개편안 영상

숫자만 보면 이해하기 어려운 부분이 있으니 정부의 세제개편 설명 영상도 함께 보는 것을 추천합니다. 특히 실거주 1주택, 고가주택, 비거주 1주택에 대한 설명을 같이 보면 정책 방향을 이해하기 쉽습니다.

공식자료에서 직접 확인하기

세금은 기사나 블로그만 보고 판단하기보다는 마지막에는 정부 원문을 확인하는 것이 좋습니다. 특히 이번 개편안은 아직 수정 가능성이 있기 때문에 아래 공식자료를 저장해두고 최종안이 발표되면 다시 확인하는 것을 권합니다.

대한민국 정책브리핑 세제개편 2026 세제개편안 상세본

비거주 1주택 자주 묻는 질문

비거주 1주택은 공시가격 9억원부터 종부세를 내나요?

아닙니다. 현재 정부안에서는 1세대 1주택자의 과세대상 기준을 공시가격 14억원 초과로 정하고 있습니다. 비거주 1주택의 9억원은 과세대상이 된 뒤 과세표준을 계산할 때 적용하는 기본공제입니다.

내 집을 전세주고 나도 다른 집에서 전세 살면 비거주인가요?

본인이 소유한 주택에서 실제 거주하지 않는다면 비거주 여부를 확인해야 합니다. 다만 직장·취학 등 부득이한 사유가 있다면 예외 인정 대상인지 별도로 확인할 필요가 있습니다.

주소만 전입하면 실거주가 되나요?

세금 때문에 주민등록만 옮기는 방식은 권하지 않습니다. 실거주 제도가 도입된다면 주민등록뿐 아니라 실제 생활 사실과 각종 자료가 함께 판단자료가 될 수 있으므로 실제 거주를 전제로 생각하는 것이 안전합니다.

직장 발령으로 지방에 살고 있으면 어떻게 되나요?

정부안에서는 일정 요건을 충족한 부득이한 주거 이전의 비거주기간을 거주기간으로 인정하는 방안을 두고 있습니다. 현재 계획은 이전에 1년 이상 계속 거주한 주택에서 다른 시·군으로 이전한 경우 등을 대상으로 최장 3년을 인정하는 구조입니다.

해외 주재원도 비거주 1주택인가요?

해외근무나 체류로 본인 주택에 살지 않는 경우 역시 비거주 문제가 생길 수 있습니다. 다만 해외체류 자체와 소득세법상 거주자·비거주자 판정은 별개의 문제이므로 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

공동명의 1주택은 무조건 불리해지나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 주택가격과 거주 여부, 배우자의 지분, 고령·거주기간 공제, 공동명의 1주택 특례 선택 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 각각 계산해야 합니다.

종부세 때문에 지금 세입자를 내보내고 들어가는 게 좋을까요?

현재는 최종 법률이 확정되지 않았고 세입자의 계약기간과 보증금 반환, 이사비용 등도 함께 고려해야 합니다. 세금 하나만 보고 급하게 실거주로 전환하기보다는 최종 제도와 본인의 예상 종부세·양도세를 같이 비교하는 편이 낫습니다.

정리하며

이번 비거주 1주택 종부세 개편을 보면 앞으로 부동산 세금에서 “집이 몇 채냐”에서 “어떤 집에 실제 살고 있느냐”로 무게중심이 이동하고 있다는 점이 가장 크게 느껴집니다.

실거주자를 더 보호하고 투자성 고가주택 혜택을 줄이겠다는 취지는 이해할 만합니다. 하지만 현실에서는 직장, 자녀교육, 부모 돌봄, 해외근무, 임대차 계약처럼 단순히 투자라고 보기 어려운 비거주 사유가 너무 많습니다.

그래서 저는 이번 제도를 볼 때 9억원과 14억원이라는 숫자 자체보다 정부가 최종적으로 어디까지를 ‘부득이한 비거주’로 인정할 것인지를 더 중요하게 보고 있습니다.

특히 집을 한 채 가지고 있으면서 현재 그 집을 전세·월세로 주고 있다면 지금 당장 집을 팔거나 세입자를 내보내기보다 공시가격 → 거주이력 → 비거주 사유 → 공동명의 여부 → 예상 종부세 → 향후 양도세 순서로 먼저 계산해보는 것이 훨씬 합리적이라고 생각합니다.

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