2027 종부세 실거주하면 줄고 전세주면 오른다? 1주택·2주택 보유세 계산

2027년 종합부동산세 개편안을 보면서 가장 먼저 확인해야 할 것은 단순히 집이 몇 채냐가 아닙니다.

같은 아파트 한 채를 가지고 있어도 내가 실제로 거주하는지, 전세나 월세를 주고 다른 곳에 살고 있는지에 따라 종부세 계산 결과가 상당히 달라질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 공시가격이 약 20억8500만원인 아파트 한 채를 기준으로 계산하면 실거주 1주택자는 종부세 부담이 오히려 조금 줄어드는 반면, 비거주 1주택자는 2배 이상 늘어나는 시뮬레이션이 나옵니다. 2주택자는 그 차이가 더 커집니다.

2027 종부세 개편안 핵심
실거주 1주택자는 기본공제를 늘려 보호하고, 비거주 1주택 및 다주택자는 공제 축소와 과세표준 상승을 통해 보유 부담을 높이는 방향입니다.

먼저 확인할 점
2026년 8월 현재 국세청에 안내된 현행 종부세는 1세대 1주택 기본공제 12억원, 일반 개인 9억원, 주택분 공정시장가액비율 60%입니다.
아래의 14억원 공제와 70% 적용 등은 2027년 정부 세제개편안 기준 예상 계산이며 국회 심의와 법 개정 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다.

2027 종부세 개편안에서 달라지는 실거주·비거주·다주택자 과세 구조

2027 종부세 뭐가 달라지는 걸까?

현재 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택 보유 현황을 확인하고, 인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제를 빼서 과세표준을 계산합니다.

현행 기준에서는 1세대 1주택자의 경우 실제로 해당 주택에 살고 있는지와 관계없이 일정 요건을 충족하면 12억원 기본공제가 적용됩니다.

하지만 이번 개편안의 핵심은 이 부분을 '실거주 중심'으로 다시 나누겠다는 데 있습니다.

구분	2026 현행	2027 개편안
실거주 1주택 공제	12억원	14억원
비거주 1주택 공제	12억원	9억원
일반 공정시장가액비율	60%	70%
다주택자	기본공제 중심	거주주택 비중 반영

즉 앞으로는 '1주택이면 무조건 유리하다'고 단정하기 어렵고, 한 채를 가지고 있더라도 실제 어디에 거주하느냐가 종부세 계산의 중요한 변수가 되는 셈입니다.

현재 적용 중인 종부세 과세대상과 1세대 1주택 공제 구조가 궁금하다면 잡가이버의 종부세 과세대상 기준 및 1세대 1주택 공제 정리를 함께 보면 기존 제도와 비교하기 쉽습니다.

공시가격 20억8500만원 아파트라면 얼마나 차이 날까?

세율표만 보면 체감이 잘 되지 않기 때문에 공시가격 20억8500만원인 아파트 한 채를 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

여기서 중요한 것은 실거래가가 아니라 공동주택 공시가격입니다. 아파트는 흔히 '공시지가'라고 부르기도 하지만 정확하게는 공동주택 공시가격입니다.

내 아파트 공시가격이 얼마인지 모른다면 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 동·호수별로 직접 조회할 수 있습니다.

공시가격과 공시지가가 헷갈린다면 노랗잡동산의 부동산 공시가격·공시지가 조회방법에서 차이를 따로 정리해 두었습니다.

실거주 1주택자는 과표가 오히려 내려간다

공시가격 20억8500만원짜리 아파트에 직접 거주한다면 개편안에서는 14억원을 먼저 공제한 뒤 70%를 적용합니다.

실거주 1주택 과세표준 계산

(20억8500만원 - 14억원) × 70%
= 4억7950만원

현행 방식으로 계산하면 `(20억8500만원 - 12억원) × 60%`이므로 과세표준은 약 5억3100만원입니다.

공정시장가액비율 자체는 60%에서 70%로 높아지지만 공제금액이 2억원 늘어나는 효과가 더 커서, 이 사례에서는 과세표준이 오히려 줄어듭니다.

예상 종부세는 250만원에서 227만원 수준

연령이나 거주기간에 따른 추가 세액공제를 적용하지 않은 시뮬레이션에서는 종부세가 약 250만원에서 227만원 수준으로 줄어듭니다.

다만 재산세까지 합한 전체 보유세는 약 622만원에서 628만원 수준으로 소폭 오를 수 있습니다.

여기서 종부세가 줄었는데 왜 보유세가 오르지?라는 의문이 생길 수 있는데, 종부세와 재산세는 서로 다른 계산 구조를 가지고 있기 때문입니다.

똑같은 집을 전세 주고 다른 곳에 살면?

이번에는 같은 아파트를 보유하고 있지만 집주인은 다른 곳에 거주하고 해당 주택에는 전세나 월세를 주고 있다고 가정해 보겠습니다.

주택 수는 똑같이 한 채지만 개편안상 기본공제가 14억원이 아닌 9억원으로 내려가는 것이 가장 큰 차이입니다.

비거주 1주택 과세표준 계산

(20억8500만원 - 9억원) × 70%
= 8억2950만원

실거주자의 4억7950만원과 비교하면 과세표준부터 약 3억5000만원 차이가 납니다.

같은 공시가격의 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 예상 세 부담이 크게 벌어집니다.

종부세 250만원 → 611만원으로 증가

비거주 1주택 사례의 예상 종부세는 약 250만원에서 611만원으로 늘어납니다.

단순히 361만원이 늘어나는 것뿐만 아니라 기존 세액의 약 2.4배 수준이라는 점에서 체감 차이가 큽니다.

구분	실거주 1주택	비거주 1주택
기본공제	14억원	9억원
과세표준	4억7950만원	8억2950만원
예상 종부세	약 227만원	약 611만원
2027 예상 보유세	약 628만원	약 1012만원

결국 공시가격도 같고 주택 수도 한 채인데 예상 보유세가 약 384만원 벌어집니다.

이번 종부세 개편안을 볼 때 다주택자만 확인할 것이 아니라 서울 등에 집 한 채를 가지고 세를 준 뒤 다른 지역에 거주하는 1주택자도 반드시 영향을 확인해야 하는 이유입니다.

2주택자는 기본공제 계산법부터 바뀐다

2주택 이상부터는 계산이 조금 더 복잡해집니다.

개편안에서는 다주택자의 기본공제를 일정 금액으로 똑같이 주는 것이 아니라 전체 보유주택 중 실제 거주주택의 공시가격 비율을 반영하는 구조가 제시됐습니다.

다주택자 기본공제 계산식
4억원 + [5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격 합계]

이 계산식에서 주의할 부분은 두 채의 합계만 같은 것으로는 결과가 같지 않다는 점입니다.

예를 들어 합산 공시가격이 똑같이 20억7300만원이라도 내가 실제로 거주하는 집이 15억원인지 5억원인지에 따라 기본공제가 달라집니다.

공시가격 10억3900만원 + 10억3400만원 사례

실제 세액 시뮬레이션에서는 다음과 같이 거의 비슷한 가격의 주택 두 채를 가진 경우를 가정합니다.

• 실거주 주택 : 공시가격 10억3900만원
• 추가 보유주택 : 공시가격 10억3400만원
• 합산 공시가격 : 20억7300만원

개편안의 기본공제 계산식을 적용하면 약 6억5060만원이 됩니다.

따라서 과세표준은 다음처럼 변합니다.

구분	2026	2027 개편안	2028 예상
과세표준	7억380만원	9억9568만원	11억3792만원
종부세	약 340만원	약 829만원	약 1014만원
보유세	약 781만원	약 1308만원	약 1523만원

2주택자는 거주주택 비중에 따라 기본공제가 달라져 주택별 공시가격도 함께 확인해야 합니다.

2026년 약 781만원이던 보유세가 2027년 약 1308만원으로 늘어나면 1년 만에 약 527만원이 증가합니다.

2028년 일부 다주택자에게 공정시장가액비율 80%가 적용되는 구조까지 반영하면 약 1523만원 수준으로 증가할 수 있다는 시뮬레이션입니다.

종부세 계산할 때 '공시가격 × 세율'만 하면 틀린다

종부세 이야기가 나오면 공시가격에 종부세율을 바로 곱하는 경우가 있는데 실제 계산은 그렇게 단순하지 않습니다.

종부세 계산 순서

1. 보유한 주택의 공시가격 합계 확인
2. 1주택·다주택 및 실거주 여부에 따른 기본공제 적용
3. 공정시장가액비율을 적용해 과세표준 계산
4. 과세표준 구간별 누진세율과 누진공제 적용
5. 종부세와 중복되는 재산세액 공제
6. 해당하면 고령자·거주기간 등 세액공제 반영
7. 농어촌특별세 등을 반영해 실제 납부액 계산

그래서 인터넷에서 간단히 `(공시가격 - 공제액) × 비율 × 세율`만 계산한 값은 과세표준이나 대략적인 세 부담을 비교하는 용도로 보는 것이 좋습니다.

현재 제도를 기준으로 직접 계산해보고 싶다면 노랗잡동산의 2026 종합부동산세 계산기에서 현재 기준 세액 구조를 먼저 비교해볼 수 있습니다.

종부세보다 전체 보유세를 봐야 하는 이유

이번 계산에서 또 하나 놓치기 쉬운 부분은 종부세와 보유세가 같은 말이 아니라는 점입니다.

일반적으로 주택을 가지고 있으면서 매년 부담하는 세금을 볼 때는 재산세와 종부세를 함께 살펴봐야 합니다.

종부세가 감소해도 보유세가 반드시 감소하는 것은 아닙니다.
재산세 과세표준과 세부담상한, 공시가격 변화 등이 별도로 반영되기 때문입니다.

재산세는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자를 기준으로 하고, 주택분은 일반적으로 7월과 9월에 나누어 납부합니다. 재산세 구조까지 함께 보고 싶다면 노랗잡동산의 재산세 납부기간 및 과세기준 정리도 같이 보는 것이 좋습니다.

집 한 채 전세 주고 나는 다른 곳에 살면 무조건 비거주일까?

이 부분은 실제 납세자 입장에서 가장 민감한 부분입니다.

단순 투자 목적이 아니라 직장 발령이나 자녀 취학, 장기 치료처럼 어쩔 수 없이 다른 지역에 거주하는 사람도 있기 때문입니다.

정부 개편 방향에서는 이런 부득이한 비거주 사유에 대한 예외 규정도 함께 고려하고 있기 때문에 단순히 주민등록상 주소가 다르다는 이유만으로 자신의 세금을 확정해 판단해서는 안 됩니다.

특히 실제 법안이 시행될 때는 거주기간 인정 방식, 해외근무, 직장이전, 취학, 치료·요양, 가족 봉양 등 예외요건을 반드시 확인해야 합니다.

2027 종부세 자주 묻는 질문

2027년부터 1주택자는 전부 14억원까지 종부세가 없나요?

아닙니다. 정부 개편안은 실제 거주하는 1주택과 비거주 1주택을 구분하는 방향입니다. 실거주 요건과 최종 법률 내용을 함께 확인해야 합니다.

공시가격 14억원 이하 실거주 1주택이면 종부세가 0원인가요?

개편안이 그대로 시행되고 실거주 1주택 요건을 충족한다면 기본공제 범위 안이므로 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않는 구조입니다. 다만 재산세는 별도로 부과됩니다.

전세를 준 한 채만 가지고 있어도 다주택자처럼 세금이 오르나요?

다주택자가 되는 것은 아닙니다. 다만 개편안에서는 비거주 1주택자에게 실거주 1주택과 동일한 공제 혜택을 주지 않는 방식이어서 결과적으로 종부세가 크게 늘어날 수 있습니다.

아파트는 공시지가를 확인하면 되나요?

아파트는 공동주택 공시가격을 확인해야 합니다. 공시지가는 주로 토지 가격을 말합니다. 부동산 공시가격 알리미에서 아파트 동·호수를 선택하면 해당 연도의 공동주택 공시가격을 확인할 수 있습니다.

종부세는 언제 집을 가지고 있는지를 보나요?

종합부동산세와 재산세 모두 원칙적으로 매년 6월 1일의 소유 상태가 중요합니다. 5월 말이나 6월 초 매매라면 잔금일과 등기일을 특히 주의해서 확인할 필요가 있습니다.

2027 종부세 개편에서 실제로 확인해야 할 3가지

숫자를 비교해보니 이번 개편은 단순히 '다주택자 세금이 오른다' 정도로 볼 내용은 아닌 것 같습니다.

저라면 종부세 고지액을 예상할 때 다음 세 가지부터 확인할 것 같습니다.

1. 내 주택의 정확한 공시가격이 얼마인지
2. 1주택이라면 실제 거주 요건을 충족하는지
3. 2주택 이상이라면 거주주택이 전체 공시가격에서 어느 정도 비중인지

특히 같은 공시가격 20억원대라도 이번 사례처럼 실거주 1주택은 예상 보유세가 약 628만원, 비거주 1주택은 약 1012만원, 비슷한 합산 공시가격의 2주택자는 약 1308만원까지 차이가 날 수 있습니다.

결국 앞으로 종부세를 볼 때는 '집값이 얼마인가'와 '몇 채인가'에 더해 '어느 집에서 실제 살고 있는가'까지 같이 보는 것이 핵심입니다.

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• 국세청 종합부동산세 과세표준·세율 안내
• 국토교통부 부동산 공시가격 알리미
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※ 본문 세액은 공시가격이 동일하다는 가정 아래 작성된 정부 개편안 기준 시뮬레이션입니다. 실제 세액은 공시가격 변동, 소유지분, 세대 구성, 거주기간, 연령, 재산세 공제, 세부담상한, 특례 및 향후 확정되는 법률·시행령에 따라 달라질 수 있습니다.