부모 집에 공짜로 살면 증여세? 13억 넘는 아파트 자녀 무상거주 계산법

부모님 명의의 아파트나 주택이 비어 있다면 “자녀가 그냥 들어가서 살면 되지 않을까?”라고 생각하기 쉽습니다. 실제로 부모가 월세를 받을 생각이 없고 자녀도 별도의 집을 구할 필요가 없어 가족 입장에서는 가장 자연스러운 선택처럼 보입니다.

그런데 세법에서는 집 자체를 넘겨받지 않았더라도 다른 사람의 부동산을 공짜로 사용하는 데서 생긴 경제적 이익을 증여로 볼 수 있습니다. 특히 부모는 다른 곳에 거주하고 성인 자녀만 부모 소유의 고가 아파트에서 보증금이나 월세 없이 장기간 거주한다면 한 번쯤 계산해볼 필요가 있습니다.

다만 부모 집이라고 해서 무조건 증여세가 나오는 것도 아닙니다. 부모와 자녀가 실제로 같은 주택에서 함께 살거나, 계산한 5년간 무상사용이익이 일정 기준에 미달한다면 과세대상에서 제외될 수 있습니다.

결론부터 보면 부모와 자녀가 같은 집에 실제 동거 → 부동산 무상사용이익 과세 적용에서 제외될 수 있음

부모는 다른 곳에 살고 자녀만 단독 거주 → 부동산 무상사용이익 계산 필요

5년간 무상사용이익 1억원 미만 → 제37조 적용 제외

5년간 무상사용이익 1억원 이상 → 증여세 계산 검토

현재 산식으로 역산하면 세법상 부동산 평가액이 약 13억 1,900만원 부근부터 경계에 들어옵니다.

※ 이미지에는 2024년 기준이라고 표시돼 있지만, 2026년 현재도 부동산 무상사용이익의 2% 사용료율·5년 계산·1억원 기준은 유지되고 있습니다.

부모 집에 자녀가 공짜로 살면 왜 증여세를 볼까?

증여세라고 하면 보통 부모가 자녀에게 현금이나 아파트 소유권을 넘기는 경우를 먼저 떠올립니다. 하지만 상속세 및 증여세법에는 소유권 이전이 없어도 경제적 이익을 무상으로 받은 경우를 과세하는 규정들이 있습니다.

그중 하나가 상속세 및 증여세법 제37조 '부동산 무상사용에 따른 이익의 증여'입니다.

예를 들어 부모 명의로 된 서울 아파트에 부모는 살지 않고 직장생활을 하는 성인 자녀가 5년 동안 무료로 거주했다면, 자녀는 그 기간 동안 다른 집의 월세나 주거비용을 부담하지 않고 부모의 부동산을 이용한 셈입니다.

세법은 바로 이 무료로 사용하면서 얻게 된 경제적 이익을 계산합니다.

집을 증여받는 것과 집에 무료로 사는 것은 다릅니다

구분	소유권	세법상 확인사항
아파트 증여	부모 → 자녀 이전	부동산 자체의 증여세
부모 집 무료 사용	부모가 계속 소유	무상사용이익 증여
정상 임대차	부모가 계속 소유	실제 보증금·월세 지급관계 확인

부모와 같은 집에 함께 살면 증여세가 나올까?

여기서 가장 먼저 확인해야 할 것이 부모와 실제로 같이 사는지입니다.

상속세 및 증여세법 제37조는 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 부동산 무상사용이익 과세대상에서 제외하고 있습니다.

같은 주민등록 주소만 만들어두면 되는 것은 아닙니다

법 조문에서 중요한 표현은 단순히 주소지가 같다는 것이 아니라 “소유자와 함께 거주하는 주택”입니다.

따라서 실제 생활은 부모와 완전히 분리되어 있는데 주민등록 주소만 같은 형태라면 단순 주소지만 보고 과세 제외라고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

반대로 부모와 실제로 함께 살고 있다면 주민등록등본뿐 아니라 필요한 경우 관리비·생활비·우편물·카드 사용내역 등 실제 생활관계를 설명할 수 있는 자료도 도움이 될 수 있습니다.

부모는 지방에 살고 자녀만 서울 부모 집에서 산다면?

부모 : 지방 또는 다른 주택에서 실제 생활
자녀 : 부모 소유 서울 아파트에서 단독생활
월세·보증금 : 없음

이 경우에는 “소유자와 함께 거주하는 주택” 예외를 적용하기 어려울 수 있으므로 부동산 무상사용이익부터 계산해보는 것이 좋습니다.

부동산 무상사용이익 계산방법

부모가 실제로 받을 수 있었던 주변 월세를 직접 조사해 5년 치를 더하는 방식이 아닙니다. 세법에는 별도의 계산식이 정해져 있습니다.

2026년 부동산 무상사용이익 기본 계산

부동산가액 × 2%

↓

각 연도 사용이익을 10%로 현재가치 환산

↓

5년 합계 = 부동산가액 × 2% × 약 3.79078677

이미지 표기 바로잡기
이미지 하단에 있는 “연 2% 할인”은 정확한 표현이 아닙니다.

2% = 1년간 부동산 사용료율
10% = 각 연도 사용이익을 현재가치로 환산할 때 사용하는 할인율

따라서 5년 현재가치계수의 합계가 약 3.79078677이 됩니다.

왜 5년 계수가 3.79078677일까?

각 연도 사용이익을 10% 할인해 현재가치로 바꾸면 다음과 같습니다.

연도	현재가치계수
1년차	0.90909091
2년차	0.82644628
3년차	0.75131480
4년차	0.68301346
5년차	0.62092132
합계	약 3.79078677

결국 편하게 계산하려면 부동산 평가액의 약 7.5816%가 5년 무상사용이익이라고 생각하면 됩니다.

왜 부모 집 13억 1,900만원이 중요한 기준일까?

시행령에서 부동산 무상사용이익의 과세 적용 기준금액을 1억원으로 두고 있기 때문입니다.

5년간 무상사용이익이 1억원이 되는 부동산 가격을 거꾸로 계산하면 다음과 같습니다.

1억원 ÷ (2% × 3.79078677)
=
약 13억 1,898만 7천원

실무상 이해하기 쉽게
약 13억 1,900만원이라고 볼 수 있습니다.

중요｜1억원은 증여세 공제액이 아닙니다

여기서 검색하다 가장 많이 오해하는 것이 있습니다.

“무상사용이익이 1억614만원이면 1억원을 빼고 614만원에 대해서만 증여세를 내는 것 아닌가?” 라고 생각할 수 있는데 그렇지 않습니다.

1억원은 이 제도를 적용할 것인지 판단하는 기준금액입니다. 기준을 넘었다면 단순히 1억원을 빼는 것이 아니라 계산된 무상사용이익 전체가 증여재산가액으로 들어가고, 그다음 일반적인 증여재산공제를 적용하는 구조입니다.

잘못된 계산
1억614만원 - 1억원 = 614만원만 과세 ❌

기본적인 계산 흐름
1억614만원 → 적용대상 확인 → 증여재산공제 등 적용 → 과세표준 계산 ✅

12억·14억·18억·25억원 부모 집이면 얼마나 될까?

같은 공식으로 주택가격별 5년 무상사용이익을 계산하면 경계가 확실하게 보입니다.

이미지 표기 참고
표의 “무상거주 이익(연간)”이라는 제목은 오기이며, 표 안의 9,098만원·1억614만원·1억3,647만원·1억8,954만원은 각각 5년간 무상사용이익을 현재가치로 환산한 합계입니다.

부동산 평가액	5년 무상사용이익	1억원 기준
10억원	약 7,582만원	미달
12억원	약 9,098만원	미달
13억원	약 9,856만원	미달
약 13억1,900만원	약 1억원	경계
14억원	약 1억614만원	적용 검토
18억원	약 1억3,647만원	적용 검토
25억원	약 1억8,954만원	적용 검토

사례 1｜14억원 부모 아파트에 성인 자녀가 무료로 산다면?

부모는 다른 주택에 살고 있고 성인 자녀가 부모 명의의 14억원 상당 아파트에 월세·보증금 없이 입주했다고 가정해보겠습니다.

14억원 × 2% × 3.79078677
= 약 1억 614만원

1억원 기준 초과 → 부동산 무상사용이익 증여 적용 검토

그럼 1억614만원에 바로 10%를 내는 걸까?

성인 자녀가 부모로부터 증여받는 경우 일반적인 증여재산공제는 최근 10년간 사용내역이 없다는 가정 아래 5,000만원입니다.

따라서 다른 증여가 전혀 없었다는 단순 가정이라면 대략 다음과 같이 볼 수 있습니다.

5년 무상사용이익 : 약 1억 614만원
성년 자녀 증여재산공제 : - 5,000만원
단순 과세표준 : 약 5,614만원
10% 적용 산출세액 : 약 561만원
기한 내 신고세액공제 3% 단순 반영 : 약 544만원

※ 이전 10년 동안 부모에게 현금·주식·전세자금 등을 증여받았다면 공제와 합산과세 결과가 달라집니다.

사례 2｜18억원 아파트라면 실제 증여세는?

이번에는 부모 명의 18억원 아파트에 성인 자녀만 무료로 거주하고, 최근 10년간 부모로부터 다른 증여를 받지 않았다고 단순 가정하겠습니다.

부동산 평가액	18억원
5년 무상사용이익	약 1억3,647만원
성년 자녀 일반공제	- 5,000만원
단순 과세표준	약 8,647만원
산출세액	약 865만원
3% 신고세액공제 단순 반영	약 839만원

25억원 부모 아파트라면 세금 차이가 더 커질까?

같은 조건에서 25억원으로 올라가면 5년 무상사용이익은 약 1억8,954만원입니다.

5년 무상사용이익 : 약 1억8,954만원
성년 자녀 일반공제 : - 5,000만원
과세표준 : 약 1억3,954만원

1억원 초과 5억원 이하 세율구간
20% - 누진공제 1,000만원 적용 시

산출세액 약 1,791만원
신고세액공제 3% 단순 반영 시 약 1,737만원

14억에서 25억으로 오르면 왜 세금 증가폭이 커질까?

증여세가 단일세율이 아니라 10~50% 누진세율이기 때문입니다. 과세표준이 1억원을 넘으면 20% 세율구간으로 넘어가기 시작합니다.

증여세 과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	없음
1억원 초과~5억원	20%	1,000만원
5억원 초과~10억원	30%	6,000만원
10억원 초과~30억원	40%	1억6,000만원
30억원 초과	50%	4억6,000만원

내 부모 집은 과세대상일까? 금액 직접 계산

주택의 세법상 평가액을 입력하면 5년 무상사용이익과 성년 자녀 기준 예상 증여세를 간단하게 확인할 수 있습니다.

부모 집 무상거주 증여세 빠른 계산

부모는 다른 곳에 살고 자녀가 단독으로 무료 사용한다는 단순 가정입니다.

부동산 세법상 평가액

억원

자녀 성년 자녀 - 일반공제 최대 5,000만원 미성년 자녀 - 일반공제 최대 2,000만원 최근 10년간 이미 사용한 직계존속 증여재산공제

만원

※ 세법상 평가액을 정확히 입력했다는 전제의 단순 계산입니다.
※ 부모와 실제 동거하는 주택은 제37조 적용에서 제외될 수 있습니다.
※ 과거 10년 이내 부모·부모의 배우자로부터 받은 증여가 있으면 합산과세가 발생할 수 있습니다.
※ 혼인·출산 추가공제, 감정평가수수료, 재해손실공제 등은 반영하지 않습니다.

아파트 시세가 14억이면 무조건 과세되는 것은 아닙니다

13억 1,900만원이라는 숫자를 보고 네이버 부동산 호가나 최근 실거래가격만 비교해서 바로 과세 여부를 판단하면 안 됩니다.

법령에서 사용하는 것은 상속세 및 증여세법 제4장에 따라 평가한 부동산가액입니다. 원칙적으로 시가를 우선 확인하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 법에서 정한 보충적 평가방법을 사용하게 됩니다.

특히 아파트는 평가기간 안에 해당 물건이나 유사한 물건의 매매사례가 존재하는 경우 공시가격보다 실제 인정되는 세법상 평가액이 높아질 수 있습니다.

13억원대라면 특히 주의

공시가격 : 11억원
최근 유사매매사례 : 13억5,000만원
현재 부동산 호가 : 14억원

이 경우 단순히 공시가격 11억원만 넣고 “13억1,900만원보다 싸니까 괜찮다”고 결론 내리면 안 됩니다.

어떤 가격이 상증세법상 평가액으로 인정되는지부터 확인해야 합니다.

잡가이버에서 상속·증여재산의 시가와 평가방법을 별도로 정리해두었습니다.

▶ 상속세·증여세 재산 평가기준일과 증여재산공제 계산방법

▶ 아파트 기준시가·공시가격 조회방법과 세금 적용기준

월세 10만원만 받으면 무상거주 증여세를 피할 수 있을까?

이것도 많이 궁금해하는 부분입니다.

제37조는 말 그대로 부동산을 무상으로 사용하는 경우를 다루므로 실제로 정상적인 임대차계약을 맺고 임차료를 지급하는 관계라면 무상사용과는 사실관계가 달라집니다.

하지만 세금 때문에 형식적으로 계약서만 작성하고 매달 돈이 오가지 않거나, 받은 돈을 부모가 다시 자녀에게 되돌려주는 식이라면 정상적인 임대차라고 단정하기 어렵습니다.

가족끼리 임대차계약을 한다면 남겨둘 자료

• 실제 임대차계약서
• 보증금 지급 계좌내역
• 매월 월세 자동이체 내역
• 부모가 월세를 실제 받은 통장
• 부모가 다시 같은 금액을 자녀에게 돌려주지 않았다는 자금흐름
• 필요한 경우 임대소득 신고자료

즉 계약서 한 장보다 실제 돈이 어떻게 움직였는지가 중요합니다.

부모 집 전세보증금을 자녀가 대신 내주는 경우는?

무상거주와 반대 방향도 조심해야 합니다. 부모가 자녀 집에 거주하면서 부모가 지급해야 할 전세보증금을 사실상 자녀가 부담하거나, 부모가 자녀에게 집을 매도한 뒤 자녀가 다시 큰 전세보증금을 돌려주는 구조라면 별도의 증여 문제를 확인해야 합니다.

가족 간 부동산 매매는 매매가격뿐 아니라 실제 계약금·잔금·전세보증금의 자금출처까지 함께 보는 것이 좋습니다.

▶ 부모 집을 자녀에게 매도한 뒤 부모가 전세로 살면 증여세가 나올까?

부모가 관리비만 내주면 관리비도 증여일까?

부모 집에 자녀가 무료로 사는 문제와 별개로, 부모가 자녀 대신 관리비·생활비·공과금까지 계속 부담한다면 해당 자금지원에 대한 증여 문제도 따로 생각할 필요가 있습니다.

일상적인 생활비는 사용목적과 가족관계에 따라 비과세가 될 수 있는 범위가 있지만, 생활비 명목으로 받은 돈을 저축하거나 주식·부동산 취득에 사용한다면 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 부동산 무상사용이익과 현금성 생활비 지원은 서로 다른 문제로 구분해서 보는 것이 좋습니다.

자녀 부부가 함께 부모 아파트에 무료로 살면 누구에게 과세될까?

부동산을 여러 사람이 동시에 무료로 사용하는 경우도 있습니다. 예를 들어 부모 명의 아파트에 아들·며느리·손자가 함께 사는 경우입니다.

시행령은 실제 사용면적이 명확하지 않을 때 사용자의 관계 등을 고려하는 규정을 두고 있으며, 부동산 소유자의 특수관계인이 여러 명이라면 근친관계 등을 고려해 대표사용자를 정하는 방식이 적용될 수 있습니다.

따라서 “세 사람이 사니까 5년 이익을 무조건 3분의 1씩 나누면 된다”라고 단순 계산하면 안 됩니다.

부모 집에서 5년 넘게 계속 살면 어떻게 될까?

부동산 무상사용기간은 최초 계산에서 5년으로 봅니다. 그리고 무료사용이 5년을 넘어 계속되면 최초 무상사용 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새롭게 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 계산합니다.

5년마다 5,000만원 공제를 새로 받을 수 있을까?

이 부분도 주의해야 합니다.

동일인에게서 받은 증여는 일정 요건에서 과거 10년 이내 증여재산을 합산합니다. 특히 증여자가 부모 같은 직계존속이면 그 직계존속의 배우자까지 동일인 범위에 포함될 수 있습니다.

따라서 5년 뒤 무상사용이익을 다시 계산한다고 해서 성년 자녀 5,000만원 공제를 매번 처음부터 새로 쓸 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

증여세 신고기한은 언제까지일까?

일반적인 증여세 법정 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

예시｜2026년 8월 18일부터 실제로 무상거주를 시작했다면

무상사용 개시일 : 2026년 8월 18일
해당 월 말일 : 2026년 8월 31일
3개월 : 9월·10월·11월

일반적인 신고기한 예시 → 2026년 11월 30일

기한 내 신고하면 일반적으로 신고세액공제 3%를 적용할 수 있습니다. 반대로 신고하지 않거나 과소신고하면 신고세액공제를 받지 못할 뿐 아니라 가산세가 발생할 수 있습니다.

무상거주 중간에 자녀가 이사하면 5년치를 전부 내야 할까?

처음 무상사용이익은 5년 사용을 전제로 계산하지만 5년이 끝나기 전에 실제 무상사용이 종료되는 등 법에서 정한 사유가 발생하면 이미 계산된 세액의 조정 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 무상사용을 5년으로 신고한 뒤 2년 만에 이사했거나 집을 처분한 경우라면 “이미 끝났으니 아무것도 할 필요 없다”고 판단하기보다 경정청구 대상 여부를 확인해보는 것이 좋습니다.

부모와 동거하다 부모만 다른 집으로 이사하면?

처음에는 부모와 자녀가 같은 집에서 실제로 거주해 제37조 적용 제외 상태였더라도, 부모가 다른 주택으로 이사하고 자녀만 기존 부모 명의 아파트에 남게 된다면 사실관계가 바뀝니다.

2026년 1월~6월 : 부모 + 자녀 함께 거주
2026년 7월 : 부모가 다른 집으로 이사
2026년 7월 이후 : 자녀만 부모 명의 집 사용

이런 경우라면 자녀의 단독 무상사용이 실제로 시작된 시점을 다시 확인할 필요가 있습니다.

주소만 옮기지 않고 실제로 살면 괜찮을까?

증여세는 주민등록 전입신고 여부 하나로 결정되는 문제가 아닙니다.

전입신고를 하지 않았더라도 사실상 해당 주택을 무료로 사용하고 있다면 실제 무상사용 관계가 문제될 수 있고, 반대로 주민등록만 옮겨두고 실제로 살지 않는 경우에도 서류만으로 모든 사실관계를 확정하기 어렵습니다.

결국 실제 사용·거주관계와 자금흐름이 중요합니다.

부모 집 무료거주 전에 꼭 확인할 7가지

실제 신고 여부를 판단하기 전에 아래 내용을 한 번에 확인하면 계산이 훨씬 쉬워집니다.

STEP 1. 부모와 자녀가 같은 집에서 실제 동거하는지 확인
STEP 2. 증여일 현재 세법상 부동산 평가액 확인
STEP 3. 평가액 × 2% × 3.79078677 계산
STEP 4. 5년 무상사용이익이 1억원 이상인지 확인
STEP 5. 최근 10년 부모·직계존속 증여내역 확인
STEP 6. 남아 있는 증여재산공제 확인
STEP 7. 실제 무상사용 시작일과 증여세 신고기한 확인

부모 자녀 증여세에서 함께 보면 좋은 잡가이버 글

부모 집 무상거주는 단독으로 보기보다 부동산 평가와 기존 증여, 가족 간 매매까지 같이 보면 이해하기 쉽습니다.

상속세·증여세 집행기준

상속·증여재산 시가 평가와 증여재산공제 계산 부모집 자녀 매매

부모 집을 자녀가 사고 부모가 다시 전세로 살 때 증여세 아파트 공시가격 조회

부동산 기준시가·공시가격 확인방법 1가구 2주택 부동산 세금

취득세·양도세·증여와 주택 수 세금 FAQ

2026 부모 집 무상거주 증여세 FAQ

부모 명의 10억원 아파트에 자녀가 무료로 살면 증여세가 나오나요?

현재 산식으로 10억원의 5년 무상사용이익은 약 7,582만원이므로 다른 조건이 동일하다면 제37조의 1억원 기준금액에 미달합니다.

12억원 아파트는요?

약 9,098만원으로 역시 1억원보다 낮습니다. 다만 정확한 세법상 평가액이 얼마인지 확인해야 합니다.

13억원이면 무조건 괜찮나요?

계산상 약 9,856만원이므로 경계 아래이지만 실제 상증세법상 평가가액이 13억1,900만원을 넘는다면 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 최근 유사매매사례가 있는 아파트는 단순 공시가격만 보면 안 됩니다.

14억원 아파트면 1억원 초과분 614만원만 증여인가요?

아닙니다. 1억원은 공제액이 아니라 과세 적용 여부를 판단하는 기준입니다. 기준을 넘으면 계산된 무상사용이익 전체를 증여재산가액으로 보고 그다음 증여재산공제 등을 적용합니다.

부모와 같이 살면 집값이 30억원이어도 괜찮나요?

상증세법 제37조는 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지를 적용대상에서 제외합니다. 다만 실제로 함께 거주하는 관계인지가 중요합니다.

부모와 주소만 같게 해두면 동거로 인정되나요?

주소만 같다고 무조건 인정된다고 단정하기 어렵습니다. 법에서 말하는 것은 실제로 소유자와 함께 거주하는 주택이므로 실제 생활관계를 같이 보는 것이 안전합니다.

월세를 조금이라도 내면 무조건 증여세가 없어지나요?

실제 임대차관계와 실제 임차료 지급이 있다면 무상사용과 사실관계가 달라집니다. 다만 계약서만 만들고 돈이 실제로 오가지 않는 형식적인 임대차라면 별도로 확인해야 합니다.

성인 자녀는 5,000만원까지 무조건 공제되나요?

직계존속으로부터 받는 증여재산공제는 성인 기준 10년간 5,000만원입니다. 과거 10년 안에 부모 등 직계존속에게 증여받아 이미 공제를 사용했다면 남은 공제액이 줄어듭니다.

아버지에게 5천만원 받고 어머니에게 또 5천만원 공제받을 수 있나요?

직계존속 증여의 10년 합산규정에서는 증여자가 직계존속인 경우 그 배우자까지 동일인 범위에 포함되므로 부모 각각에게 별도로 5천만원씩 총 1억원 공제를 받을 수 있다고 단순 계산하면 안 됩니다.

5년 넘게 계속 무료로 살면 끝인가요?

아닙니다. 5년이 지나 계속 무상사용한다면 다음 날 새로 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 계산합니다. 과거 증여와의 10년 합산 문제도 함께 확인해야 합니다.

증여세는 부모가 내나요, 자녀가 내나요?

부동산 무상사용으로 이익을 얻는 사람은 자녀이므로 일반적으로 수증자인 자녀가 증여세 납세의무자가 됩니다.

오피스텔이나 상가를 무료로 사용하는 것도 해당되나요?

제37조는 주택에만 한정된 규정이 아니라 타인의 부동산 무상사용을 다룹니다. 토지나 건물을 무상사용하는 경우도 대상이 될 수 있으며, 소유자와 함께 거주하는 주택에 대한 예외와는 구분해야 합니다.

국세청·국가법령정보센터에서 직접 확인하기

국가법령정보센터

상속세 및 증여세법 제37조
시행령 제27조
시행규칙 제10조 확인 국세청

증여세 세율·신고기한·신고세액공제 확인 국세청 홈택스

증여세 전자신고 및 신고서 작성

정리｜부모 집이라도 '무료니까 상관없다'고 생각하면 안 됩니다

부모가 자녀에게 집을 증여한 것도 아니고 소유권도 그대로 부모에게 있는데 단지 자녀가 공짜로 살았을 뿐이라 증여세와는 관계없다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 현행 상속세 및 증여세법은 부동산 자체뿐 아니라 부동산을 무료로 사용하는 경제적 이익도 일정 규모 이상이면 증여로 봅니다.

핵심만 다시 보면

① 부모와 같은 집에서 실제 함께 거주하면 적용 제외 가능
② 자녀만 단독으로 공짜 거주하면 무상사용이익 계산
③ 1년 사용이익 = 세법상 부동산가액 × 2%
④ 5년 사용이익 = 부동산가액 × 2% × 약 3.79078677
⑤ 5년 이익 1억원 경계는 부동산가액 약 13억1,900만원
⑥ 1억원은 공제액이 아니라 과세 적용 판단기준
⑦ 성년 자녀 일반 증여재산공제는 10년간 최대 5,000만원
⑧ 5년 후에도 계속 거주하면 새로 5년 계산
⑨ 과거 10년 증여재산 합산 여부까지 확인
⑩ 증여세 신고는 일반적으로 증여월 말일부터 3개월 이내

따라서 부모 소유의 10억~12억원대 주택이라면 계산상 1억원 기준에 미달할 가능성이 높지만, 13억원대부터는 실제 세법상 평가가액을 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.

특히 서울의 고가 아파트처럼 최근 거래사례가 많은 주택은 공시가격만 보고 판단하기보다 증여일 당시 인정되는 시가와 과거 10년 증여내역까지 같이 확인해야 나중에 예상하지 못한 증여세 문제를 줄일 수 있습니다.

※ 본문은 2026년 8월 현재 상속세 및 증여세법 제37조, 같은 법 시행령 제27조, 시행규칙 제10조 및 국세청 증여세 안내를 기준으로 이해하기 쉽게 정리한 내용입니다. 실제 과세 여부와 부동산 평가가액은 무상사용 개시일, 실제 거주관계, 유사매매사례, 과거 증여, 수증자 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.