부동산 재건축 이주비 대출 세금 절약 - 조합원 절약방법

부동산 재건축 이주비 대출 세금 절약 - 조합원 절약방법

아파트 부동산 재개발, 재건축 사업이 진행될수록 살펴야 할 것도 덩달아 늘어납니다. 그중에는 사업이 잘 진행되어 커진 기대만큼 꼭 준비가 필요한 것도 있습니다. 바로 “이주비” 의 마련입니다. 이주 시점은 반드시 오기 때문입니다.

이주비를 개인 차원에서 마련하는 것이 때로는 녹록지 않을 수 있기에, 이주비 대출이 가뭄의 단비가 될 수도 있습니다.

예전과 달리 이주비 대출에도 과세가 된다는 점, 한 가지 고민이더 늘어난 셈인데요. 조합원을 위한 이주비 대출 세금의 개념부터 정책, 절세 방법까지 상세히 알아보겠습니다.

부동산 재건축 이주비 대출 세금 절약 - 조합원 절약방법

아파트 부동산 재개발, 재건축 이주비 세금 개념과 정책

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부동산 재개발, 재건축 사업에서 공사가 시작되면 그 구역에 살고 있던 조합원들은 다른 곳으로 이주해야 합니다.

이 때 이주비 대출을 받게 되고, 그에 따른 이자는 통상 조합에서 대납합니다. 조합원들의 이주를 촉진하기 위해서죠. 그런데 이 이주비 대출 이자를 무상으로 지원받으면 세금을 낼 수 있다는 점, 알고 계셨나요?

국세청 주장에 따르면, 이주비 대출 이자를 무상으로 지원받았다면 이를 사업소득을 배당받은 것으로 보아 과세합니다. 그러나 조합원 입장에서는 이주비 대출 이자를 조합으로부터 빌린 것으로 보는 것이 타당한 측면이 큽니다. 따라서 조합원이 이주비 대출 이자를 직접 내는 것이 절세의 길이 될 수 있습니다.

재개발, 재건축 이주비 절세 방법 안내

항목	취득세	양도소득세	종합부동산세
입주권 취득 시	면제 또는 1.1%	해당 없음	합산 대상 (주택 수 포함)
입주권 양도 시	비과세 없음	중과세 (최대 82.5%)	해당 없음
준공 후 주택 전환	변동 없음	보유기간 기준 재산정	2주택 이상 시 합산 과세

대상 : 재개발/재건축 1주택만 소유한 조합원 (다주택자X)

- 이주비 대출을 받기 위해서는

① 1세대 1주택자(원 조합원 혹은 승계 조합원) 이거나

② 일시적인 1세대 2주택자(입주권 + 종전 주택) * 단 종전 주택 처분 조건 이어야 한다. 2주택 이상 다주택자에게는 이주비 대출이 되지 않는다.

이주비 대출 한도 = 주택 담보대출 한도

구분	금액	투기과열지구	조정 지역	조정 지역 외
무주택자*	15억 원 미만	LTV 50%	LTV 60%	70%
1세대 1주택 ​	9억 원 이하	LTV 40%	LTV 50%	60%
	9억 원 초과 ~ 15억 원 미만	LTV 20%	LTV 30%
	15억 원 초과	이주비 대출 불가(단, 대출특례조항 있음*)
1세대 2주택 이상	이주비 대출 불가

• * 무주택자 : 여기서 무주택자는 관리처분인가 후 조합원의 입주권을 매매하여 이주비대출을 실행(또는 승계)하는 신규 매수자를 의미한다.
• * 시가 15억원 이상 이주비대출 특례조항 : 원칙은 불가능하지만, 조합설립 이전 1년간 실거주 이력이 있는 원조합원은 대출이 나옴. (아래 기술한 시공사 재량으로 대출이 가능한 경우도 있음)

이주비 대출에 따른 배당소득세를 줄이는 핵심은 한 가지로서  조합원이 이자를 직접 내는 것입니다.

이렇게 처리하게 되면 조합원은 조합에서 돈을 빌린 것이지 사업소득에 대한 배당을 받은 것이 아니기 때문에 소득세를 낼 필요가 없게 됩니다.

이주비 대출: LTV 산정 기준 및 대출 만기 기간

이주비 대출은 이주 시점의 감정평가액(권리가액)을 기준으로 대출한도가 산정됩니다. 

대출금액은 LTV(Loan-to-Value) 비율을 고려하여 결정됩니다. 

LTV는 주택의 가치 대비 대출 금액의 비율을 의미하며, 일반적으로 이주비 대출의 경우 최대 60%의 LTV가 적용됩니다.

대출의 만기는 주로 준공일까지로 정해지지만, 준공 이후에도 이주비 대출을 잔금대출로 전환하여 사용할 수 있으므로 사실상 만기는 없다고 볼 수 있습니다.

최근에는 잔금대출이 50년까지 가능한 기관들도 있어서 유연한 자금 계획을 세울 수 있습니다.

추가 대출 가능성: 시공사 재량

일부 시공사업체는 회사를 담보로 사업자대출을 일으켜서 조합원에게 유상 대출을 제공해주는 경우가 있습니다. 이런 경우 LTV가 최대 100%까지 적용될 수 있습니다.

예를 들어 한남뉴타운3구역 조합원의 경우, 감정가의 LTV 100%에 해당하는 이주비 대출을 받을 수 있어서 효율적인 자금 계획을 세울 수 있으나 이러한 추가 이주비 대출은 건설업자가 조합에 제안하는 것이므로 실제로 실행되는지 여부는 재개발 투자 전에 확인해야 합니다.

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이주비 대출의 세금 문제와 대출 형식

정부는 조합의 이주비 대출이자에 대해서 무상지원을 인정하지 않고 있습니다. 

단계	내용	시기
1단계	관리처분계획 인가	시공사 선정 후
2단계	금융기관과 조합 협약	관리처분 인가 직후
3단계	이주비 대출 신청 접수	조합원 대상 공지
4단계	감정평가 기준 대출 실행	이주 개시 직전
5단계	이자 납부 또는 조합 대납	이주 기간 중

국세청은 조합이 이자를 대신 납부하는 것은 조합원이 장차 일반분양을 통해 얻을 수 있는 이익을 미리 배당받은 것으로 간주하여 사업소득에 대해 과세합니다.

따라서 조합원이 세금을 최소화하기 위해서는 두 가지 방법 중 하나를 선택해야 합니다. 

• 첫째, 조합원이 직접 매달 이주비 대출 이자를 내는 방식이 있습니다. 
• 둘째, 조합이 사업비에서 이자 비용을 먼저 지불하고 이주 기간에 조합원에게 대여한 것으로 처리하는 방식(후자)입니다. 

후자의 방식은 조합원이 당장은 이주비 대출 이자를 납부하지 않는 것처럼 보이지만 실제로는 대출 이자가 정비사업의 기타사업비에 포함되어 대여 방식으로 실행되는 것이므로 공짜는 아닙니다.

이주비 대출은 신규주택 매수에 사용할 수 없으며, 전세 자금으로만 사용 가능합니다. 이주비 대출을 받은 후 추가로 주택을 구입하는 경우 해당 대출은 즉시 회수되며, 3년간 다른 주택 관련 대출(전세 대출, 주담대 등)을 받을 수 없습니다.

세입자의 경우 이주비 대출 불가

이자 처리 방식	소득세 과세 여부	세법상 판단	절세 가능성
조합이 이자 전액 대납	과세 대상	사업소득(배당소득 간주)	❌ 없음
조합원이 이자 전액 직접 납부	비과세	단순 대여금으로 간주	✅ 높음
조합 일부 대납 + 일부 직접 납부	부분 과세 가능	혼합 판단 (소명 필요)	△ 제한적
조합이 먼저 납부 후 분담금에 포함	비과세 처리 가능	장기 대여로 간주	⭕ 일반적 절세 방식

이주비 대출은 조합 내 이주점검센터에서 멸실 확인 후에 실행되므로, 세입자의 경우에는 이주비 대출이 불가능하기 때문에 세입자인 경우 보증금 반환을 고려한 자금 계획을 사전에 세워놓고 접근해야 합니다.

즉 이주비 대출은 자금 운용 측면에서 유용한 방법이지만, 세금 문제와 대출 형식 등에 유의하여 신중하게 결정해야 합니다. 자금 계획을 잘 세우고 조합원 각자의 상황에 맞게 최선의 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

조합원들이 이주비 대출 이자를 직접 내는 방식도 가능하지만, 또 다른 방법은 조합이 사업비에서 이자 비용을 먼저 지출하고 이주 기간에는 조합원에게 대여한 것으로 처리한 후에 입주 시 추가분담금에 포함하여 되돌려 받는 것입니다. 이렇게 처리하면 조합원은 조합에서 돈을 빌린 모양새가 되어 세금을 덜 내게 됩니다.

항목	재건축	재개발
주거이전비	❌ 지급 없음	✅ 지급 가능 (공익사업일 경우)
이사비	⭕ 조합 자율 지급	✅ 조례에 따라 지급
이주정착금	❌ 일반적으로 없음	✅ 일부 지자체에서 지급
보증금 반환	❗ 조합 보장 아님 (임대인 책임)	❗ 동일

이러한 방법을 통해 조합원들은 세금을 절약할 수 있게 되며 정비사업의 완주를 위해 “조합원의 원활한 이주” 는 반드시 거쳐야 하는 관문이라고 볼 수 있습니다.

재건축 이주비 대출이 그 관문을 넓히는 기능과 역할을 하고 있기 때문에 꼭 눈여겨보시면 좋겠습니다. 재개발, 재건축 이주비 세금 절약 절세방법을 통해 조합원들이 부담 없이 원활한 이주를 할 수 있기를 바랍니다.

✅ 재건축·재개발 이주비 대출 세금 관련 FAQ

Q. 조합이 이자 일부만 대신 내주면 세금은 어떻게 되나요?
A. 조합이 일부 이자만 대납하더라도 해당 금액은 무상 지원으로 간주될 수 있습니다. 국세청은 이자를 누가 부담했느냐에 초점을 맞추므로, 일부라도 조합이 부담하면 과세 대상이 될 수 있어, 명확한 회계 처리와 조합원 동의가 필요합니다.

Q. 이주비 대출 이자에 부과되는 세금은 어떤 항목인가요?
A. 이주비 대출 이자를 조합이 대신 내주는 경우, 사업소득세로 분류되어 종합소득세에 합산됩니다. 특히 고소득자이거나 다른 임대소득이 있는 조합원은 종합과세로 인해 누진세 부담이 커질 수 있습니다.

Q. 조합원이 이자 일부만 직접 납부하면 절세 효과가 있나요?
A. 네. 조합원이 이자 일부라도 직접 납부한 기록이 있다면, 전액 대납과 비교해 과세당국이 사업소득으로 보지 않을 가능성이 높습니다. 이자 납부 증빙(이체 내역, 영수증 등)을 확보해두는 것이 중요합니다.

Q. 이주비 대출이 소득세 외에 종부세, 재산세에도 영향이 있나요?
A. 간접적인 영향은 있습니다. 이주비 대출로 인해 입주권을 포함한 주택 수 산정에서 일시적 2주택으로 간주될 수 있으며, 종부세 합산 배제 여부에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만 주택 매각과 전입 요건을 충족하면 종부세 특례를 받을 수 있습니다.

Q. 이주비 대출 이자 납부 관련한 소득세 신고 방법은?
A. 조합이 발급하는 연말정산용 '이자 납부 확인서' 또는 '기타 소득 지급명세서'를 기준으로 신고합니다. 직접 납부 시에는 세금 보고 의무가 없지만, 조합이 대신 납부한 경우에는 기타 소득으로 신고 대상이 되며, 5월 종합소득세 신고에 포함됩니다.

Q. 이주비 대출금이 입주권 평가에 포함되나요?
A. 이주비는 입주권의 취득가액이 아니라 단순한 대여금이므로, 향후 입주권 양도 시 양도소득세 계산 시 취득가액에는 포함되지 않습니다. 단, 이자 발생 내역은 입주권 평가 시 참고자료가 될 수 있습니다.

Q. 잔금대출로 전환 시 이자 형태가 바뀌면 세금도 달라지나요?
A. 일반적으로 잔금대출은 개인 대출로 전환되므로, 조합과의 관계는 종료됩니다. 이때부터의 이자는 조합과 무관하므로 세금 문제는 발생하지 않으며, 이자 소득세 신고 의무도 없습니다.

• 부동산 참고
  • [건강 세금/부동산] - 재건축 재개발 이사비 대출 및 이주비 주거이전비 산정방법
  • [건강 세금/부동산] - 고령자 임대주택 신청조건 및 우선순위 복지혜택
  • [건강 세금/부동산] - 부동산 전세계약서 작성 시 임대인 임차인 전세사기 주의사항