주택담보대출 갈아타기 - 주담대 혜택 및 주의사항

주택담보대출 갈아타기 - 주담대 혜택 및 주의사항

주택담보대출 시장에서는 새로운 트렌드가 등장하고 있습니다. 이는 금융 소비자의 이익을 중심으로 한 정부의 신선한 정책에서 비롯되었습니다. 바로 주택담보대출을 저금리로 전환할 수 있는 '대환대출 서비스'인데. 이는 카카오뱅크나 네이버 등의 디지털 플랫폼을 이용하여 대출을 갈아타는 방법을 제공하며, 이에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

이에 주택담보대출 대환대출 서비스가 어떻게 운영되는지, 실제로 어떻게 사용하는지, 그리고 이 서비스를 이용하면 어떤 혜택을 받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

주택담보대출 갈아타기란?

정부의 주택담보대출 대환 서비스는 대출을 이용하는 소비자들에게 반가운 소식을 전하고 있습니다. 이 서비스는 과거에는 67%에 달하던 주택담보대출 금리를 현재는 34%로 줄일 수 있는 기회를 제공하며, 이는 가계 경제에 긍정적인 영향을 끼치게 됩니다. 실제로, 3억 원의 대출을 받았던 차주가 이 서비스를 통해 금리를 2%p 낮추는 데 성공했다면, 연간으로 약 600만 원의 이자 비용을 절약할 수 있게 됩니다.

이러한 주택담보대출 갈아타기에 혜택을 제공하는 이유는, 정부가 금융기관의 이익을 일부 희생시키며, 소비자 경제의 활력을 증진시키기 위한 목적이 있기 때문인데. 이는 상생금융의 일환으로, 금융기관이 큰 이익을 얻는 동안 기준금리의 부담을 차주들에게 전가하지 않는 정부의 정책적 판단이 반영된 것입니다.

주담대 대환대출의 방법은 매우 단순합니다. 차주는 먼저 금융 플랫폼을 통해 금리를 비교해야 합니다. 이는 차주의 신용도, 은행의 대출 정책, 집의 가격, 주거래 여부 등 다양한 요소에 따라 금리가 달라질 수 있기 때문에, 이를 효율적으로 비교하기 위한 것입니다. 이렇게 복잡한 정보를 플랫폼이 차주 대신 비교해주는 서비스를 제공하게 됩니다.

주택담보대출 갈아타기 혼합형 금리 비교 (2024. 1. 10. 기준)
은행별	갈아타기 주담대	기존 주요 주담대
KB국민은행	3.68%	3.38 ~ 4.78%
신한은행	3.69%	3.44 ~ 5.45%
하나은행	3.666%	3.676 ~ 4.076%
우리은행	3.83%	3.63 ~ 4.83%
NH농협은행	3.77%	3.40 ~ 5.10%
카카오뱅크	3.49 ~ 3.82%	3.56 ~ 5.36%
케이뱅크	3.66 ~ 5.29%

그 다음으로, 가장 낮은 금리를 제공하는 은행을 선택하고, 대출 승인이 나면 자동으로 대환 절차가 진행됩니다. 차주는 해당 금융기관의 앱이나 영업점을 통해 대출 심사를 신청하고, 2~7일 내에 심사 결과를 받게 됩니다. 신청 과정에서는 주택 매매 계약서, 등기필증 등 필요한서류를 준비해야 하며, 마이데이터 서비스 가입을 통해 정부의 데이터베이스에 접근하여 필요한 정보를 은행으로 전송할 수 있습니다.

주택담보대출 대환조건

주택담보대출 대환에는 몇 가지 중요한 조건이 붙습니다.

이 조건들은 대환 서비스의 취지를 반영하고, 실제 서비스 이용 대상을 명확히 하는 역할을 합니다.

• 첫째, KB 시세 기준 10억 원 이하의 아파트에만 대환 서비스가 적용됩니다. 이는 서민과 중산층을 주요 대상으로 하는 정책의 일환으로, 고가 주택에 대한 대출은 이 서비스의 범위에 포함되지 않습니다.
• 둘째, 주담대를 받은 후 6개월 이상이 경과해야 합니다. 이는 단기간에 반복적인 대환을 방지하고, 대출 시장의 안정성을 유도하기 위함입니다.
• 셋째, 상생금융에 참여하는 은행에서 받은 대출만 대환 대상이 됩니다. 이는 금융기관이 상생금융에 동참하는 것을 장려하고, 금융기관 간 협력을 통해 차주에게 더 나은 조건을 제공하려는 의도입니다.

주택담보대출 주의사항

이러한 조건들을 충족시키면, 대출 대환 절차를 진행할 수 있으며 이때  몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 가장 먼저 고려해야 할 것은 중도상환수수료입니다. 대출을 조기에 상환할 경우 발생하는 수수료로, 이는 대출 잔액과 남은 기간을 기준으로 산정되며, 차주가 부담해야 하는 비용입니다. 이 수수료가 대환으로 인한 이자 절감 효과보다 클 수 있으므로, 대환을 결정하기 전에 중도상환수수료를 계산하여 비교하는 것이 중요합니다.

또한, 대환 시에도 총부채상환비율(DSR) 규제가 적용됩니다. DSR은 차주의 소득 대비 대출 원리금 상환 능력을 평가하는 지표로, 이 비율이 높으면 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 그러나, 금리가 낮아지면 원리금 상환액도 줄어들기에, 대부분의 경우 대환에 문제가 되지 않을 것입니다.

dsr 규제비율 및 대출금 증액

단, 주담대 대환 시 대출금액을 증액하는 것은 기본적으로 불가능하며, 이는 기존 대출의 잔여금액을 기준으로 한도가 정해지기 때문입니다.

주담대 갈아 탈 경우 기존 대출은?

아쉽게도, 디딤돌론이나 버팀목론, 보금자리론과 같은 정책 대출을 받은 경우에는 이 대환 서비스를 이용할 수 없습니다. 이는 정책 대출의 특성상 이미 저렴한 금리로 제공되기 때문에, 추가적인 금리 인하의 여지가 적기 때문입니다. 또한, 일시적 2주택 상태에서 주담대를 받았다면, 대환을 위해서는 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 붙기도 합니다.

주택담보대출 Q&A

Q1. 대출비교 플랫폼을 이용하려면 무엇을 준비해야 하나요?

· 대출비교 플랫폼 앱을 설치한 뒤 가입합니다.
· 해당 플랫폼 내 마이데이터 가입을 미리 해 두면 좋습니다.
· 제출이 필요한 서류를 준비합니다.
- 주택구입 계약서
- 등기필증(주택담보대출)
- 전세 임대차계약서(전세대출) 등
* 소득 증빙을 위한 서류 등은 금융회사가 직접 확인하므로 별도 제출 불필요
(건강보험자격득실확인서, 사업자등록증, 주민등록등·초본, 가족관계증명서 등)
· 해당 서류를 직접 촬영하여 비대면으로 제출할 수 있고, 비대면 제출이 어려운 차주는 영업점 방문을 통해서도 제출 가능합니다.

Q2. 기존 신용대출 갈아타기는 15분 내 원스톱으로 가능한데 주담대·전세대출의 경우에도 동일한가요?

· 주담대·전세대출은 대출심사 시 관련 규제와 서류 등*을 금융회사 직원이 직접 검토·확인하므로, 약 2~7일이 소요됩니다.
* 대출규제, 임대차계약, 주택 관련 권리관계, 전세 관련 보증 현황 등
· 주담대·전세대출은 주거와 관련된 거액의 금융상품인 만큼 대출 심사의 정확성·안정성이 중요하므로, 기존의 여신·보증심사 절차가 충분히 준수되도록 하되, 대출이동 중 영업점 방문을 최소화하는 등 불편함을 개선하였습니다.

Q3. 기존 주택담보대출 갈아타기와 달라지는 점은 무엇인가요?

· 대환대출 인프라가 없었을 때는
- 여러 금융회사의 영업점을 방문하거나, 앱을 설치해 갈아탈 대출 조건을 비교하는 등 정보탐색에 비용·시간이 소요
- 신규 대출 약정시에도 기존 대출 상환을 위해 기존 대출 금융회사의 영업점 방문, 직원 통화 등 본인확인을 거쳐 상환 절차 진행

· 대환대출 인프라 구축 후
- 신규 대출 조건을 모바일에서 한 번에 확인할 수 있어 정보탐색이 훨씬 쉬워짐
- 대출 약정시에도 대출이동 중계시스템(금융결제원)을 통해 대출금 상환이 자동으로 처리

Q4. 갈아탈 수 있는 대출과 갈아탈 수 없는 기존대출에는 어떤 것들이 있나요?

· 갈아탈 수 있는 대출
- 시세 조회가 가능한 10억원 이하의 아파트 담보대출
- 모든 주택(아파트, 다세대, 연립주택 등)에 대해 모든 보증기관*의 보증서를 담보로 한 보증부 전세자금대출
* 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험

· 갈아탈 수 없는 기존대출
- 저금리 정책금융상품*, 잔금대출, 중도금 집단대출, 지자체 협약 대출 등
* 예: 주택도시기금(디딤돌대출, 버팀목 전세자금대출), 주택금융공사(보금자리론) 등
- 기존주택 처분조건 약정을 이행하지 않은 주택담보대출은 신규 대출 불가능

Q5. 전세대출 갈아타기가 가능한 시점은 구체적으로 언제인가요?

· 기존대출 실행 3개월 이후부터 전세 임차 계약기간의 1/2이 도과하기 전까지 전세대출 대환이 가능합니다.
· 전세계약 갱신시에는 기존 전세 임차 계약기간의 만료 2개월 전부터 15일 전까지 대출 신청이 완료되어야 합니다.

Q6. 전세대출 갈아타기시 임대인 동의가 필요한가요?

전세대출 대환 시 임대인의 동의가 필수사항은 아닙니다. 다만, 임대인에게 임대차계약 사실을 확인해 줄 것을 요청 할 수 있습니다.

Q7. DSR 규제비율을 상회하는 차주도 이용할 수 있나요?

· 현재 차주 단위 DSR 규제비율*을 초과하는 차주의 경우, 대환을 위한 신규 대출을 받을 수 없습니다.
* 은행 40%, 제2금융권 50%
· 기존 부채의 일부를 먼저 상환하여 현재 규제비율을 준수하게 된 이후 대환대출 인프라를 이용할 수 있습니다.
*전세자금대출의 경우 DSR 산정시 제외되고 있어, 대환 시에도 동일하게 산정 제외

이상 카카오뱅크나 네이버와 같은 금융 플랫폼을 활용한 주택담보대출 갈아타기는 그 절차가 매우 간단하고 편리하지만, 앞서 언급한 조건과 주의사항을 꼼꼼히 확인하고, 신중하게 비교 분석한 후에 결정을 내리는 것이 중요합니다. 대환대출 서비스의 혜택은 분명하며, 이를 통해 이자 부담을 상당히 줄일 수 있지만, 중도상환수수료와 같은 추가적인 비용도 고려해야 하기 때문입니다.

(금융위)240114(보도참고) 주택담보대출 갈아타기 서비스 이용현황.pdf

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따라서, 본인의 재정 상황과 대출 조건을 면밀히 검토한 후에 갈아타기 여부를 결정하는 것이 현명한 금융 관리의 첫걸음이 될 것입니다.

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