보존등기비 계산방법｜신축 건물 소유권보존등기 비용과 신청서류

보존등기비는 신축 건물의 첫 소유권을 만드는 비용입니다

보존등기비는 새로 지은 건물이나 아직 등기부가 만들어지지 않은 부동산에 처음으로 소유권을 올릴 때 들어가는 비용입니다. 쉽게 말하면 건물은 실제로 완공됐는데, 등기부상에는 아직 “누구의 건물인지” 기록되지 않은 상태라면 소유권보존등기를 통해 등기부를 새로 만드는 과정이 필요합니다.

신축 건물을 지어본 분들이 생각보다 많이 헷갈리는 부분이 바로 이 지점인데요. 건축물대장이 나왔다고 해서 바로 등기까지 끝난 것은 아닙니다. 건축물대장은 건물의 구조와 면적, 용도 같은 행정상 정보를 보여주는 서류이고, 등기부등본은 그 건물의 소유권과 권리관계를 보여주는 서류입니다.

그래서 대출을 받거나, 매매를 하거나, 상속·증여를 하거나, 담보를 설정하려면 보존등기를 먼저 마쳐야 합니다. 특히 신축 상가주택, 단독주택, 다가구주택, 공장, 근린생활시설처럼 직접 건축한 경우에는 공사비 산정과 취득세 신고가 같이 얽히기 때문에 처음부터 비용 구조를 제대로 잡는 게 중요합니다.

보존등기비를 볼 때 먼저 확인할 부분

신축 건물 보존등기비는 단순히 법무사비만 말하는 게 아닙니다. 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권, 등기신청수수료, 법무사 보수, 증명서 발급비 등이 함께 들어가고, 취득세 과세표준은 건축물 취득가액과 공사비 증빙을 기준으로 판단됩니다.

인터넷등기소 바로가기 위택스 취득세 납부 정부24 서류 발급

보존등기와 소유권이전등기의 차이

보존등기와 소유권이전등기는 이름이 비슷해서 헷갈리지만, 실제 의미는 다릅니다. 보존등기는 아직 등기부가 없는 부동산에 처음으로 소유자를 올리는 등기이고, 소유권이전등기는 이미 등기부가 있는 부동산의 소유자가 바뀔 때 하는 등기입니다.

예를 들어 내가 땅을 사서 단독주택을 새로 지었다면, 토지는 이미 소유권이전등기가 되어 있을 수 있지만 새로 지은 건물은 아직 등기부가 없을 수 있습니다. 이때 건물에 대해 처음으로 등기부를 만드는 것이 건물 소유권보존등기입니다.

구분	보존등기	소유권이전등기
의미	등기부가 없는 부동산에 최초 소유자를 등록	기존 소유자에서 새 소유자로 권리 이전
대표 사례	신축 건물, 미등기 건물, 신규 구분건물	아파트 매매, 토지 매매, 상속·증여
필요 서류	건축물대장, 사용승인서, 취득세 납부확인서 등	매매계약서, 등기권리증, 인감증명서 등
핵심 포인트	건물의 최초 권리관계를 만드는 절차	기존 권리를 다른 사람에게 넘기는 절차

보존등기비에 들어가는 비용

보존등기비라고 하면 법무사에게 주는 수수료만 떠올리기 쉬운데, 실제로는 세금과 부대비용이 더 큰 비중을 차지합니다. 특히 신축 건물은 취득세 과세표준을 공사비 기준으로 보는 경우가 많기 때문에, 공사비 명세와 세금계산서, 이체내역을 제대로 정리해두는 게 좋습니다.

신축 건물 보존등기 세금

신축 건물은 보통 원시취득으로 보며, 취득세율 2.8%를 기준으로 계산합니다. 여기에 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%가 붙어 총 3.16% 수준으로 보는 경우가 많습니다. 다만 주택 규모, 감면 요건, 농어촌특별세 적용 여부, 지방자치단체 해석에 따라 달라질 수 있으니 실제 신고 전에는 관할 구청 세무과나 법무사 확인이 필요합니다.

항목	기준 세율	설명
취득세	2.8%	신축·증축 건물 원시취득 기준으로 많이 적용됩니다.
지방교육세	0.16%	취득세와 함께 부과되는 부가세 성격의 지방세입니다.
농어촌특별세	0.2%	일부 감면·면세 구조에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
합계	약 3.16%	신축 건물 보존등기 취득세 계산 때 가장 많이 보는 기본 구조입니다.

법무사비와 등기 부대비용

보존등기는 직접 신청도 가능하지만, 신축 건물은 서류가 많고 취득세 신고와 등기 접수가 같이 움직이기 때문에 실무에서는 법무사를 많이 이용합니다. 법무사비는 건물 규모, 지역, 서류 난이도, 공동명의 여부, 대출 설정 여부에 따라 달라집니다.

비용 항목	발생 여부	확인할 부분
취득세	필수	취득가액, 공사비, 감면 여부 확인
지방교육세·농어촌특별세	대부분 발생	건물 유형과 감면 여부에 따라 달라질 수 있음
등기신청수수료	필수	인터넷등기소 또는 등기소 납부
국민주택채권	해당 시	건물 가액과 지역에 따라 매입액 확인
법무사 보수	대행 시 발생	기본 보수와 실비를 구분해 견적 확인
서류 발급비	소액 발생	건축물대장, 주민등록등본, 등기부등본 등

보존등기비 계산기

보존등기비는 건축물 취득가액을 기준으로 크게 달라집니다. 아래 계산기는 신축 건물 취득세 2.8%, 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%를 기준으로 간단히 계산하도록 만든 참고용입니다. 실제 세액은 감면 여부, 과세표준 인정 범위, 법무사 견적, 채권 매입액에 따라 달라질 수 있습니다.

보존등기비 간편 계산기

건축물 취득가액과 법무사비·등기수수료를 입력하면 신축 건물 보존등기 예상 비용을 계산합니다.

건축물 취득가액 예: 3억이면 300000000 입력

법무사비 예상액 견적서 기준으로 수정 가능

등기수수료·서류비 등 채권 할인비 등은 별도 입력 가능

취득세율 기본값 2.8%

지방교육세율 기본값 0.16%

농어촌특별세율 기본값 0.2%

세금 예상액

0원

보존등기 총 예상비용

0원

실제 보존등기비는 국민주택채권 매입·할인비, 감면 여부, 건축물 종류, 지자체 해석, 법무사 견적에 따라 달라질 수 있습니다. 신고 전 관할 구청 세무과와 법무사 확인을 권장합니다.

취득세 과세표준에 포함되는 공사비

신축 건물 보존등기에서 가장 중요한 부분은 “어디까지 취득가액으로 볼 것인가”입니다. 세금은 단순히 시공사 계약금액만 보고 끝나는 게 아니라, 건물을 취득하기 위해 들어간 직접비와 간접비를 함께 보는 경우가 많습니다.

원문에 있는 공사비 항목표를 그대로 넣으면 모바일에서 너무 길어져서 읽기 어렵습니다. 티스토리에서는 아래처럼 포함 가능성이 높은 항목과 주의해야 할 항목으로 나눠 보는 편이 훨씬 깔끔합니다.

포함 가능성이 높은 항목

구분	대표 항목	실무상 확인 포인트
재료비	건축자재, 가설재료, 소모공구, 기구, 비품 구입비	건물 신축과 직접 관련된 비용인지 확인합니다.
노무비	직접노무비, 간접노무비, 기본급, 제수당, 상여금	공사 수행에 투입된 인건비 증빙이 필요합니다.
설계·감리	설계비, 감리비, 건물에너지효율등급 인증비	건축물 취득을 위해 필수적으로 들어간 용역인지 봅니다.
외주공사	토공사, 전기공사, 소방공사, 배관공사, 냉난방공사, 골조공사	취득일 이전 공사인지, 건물과 일체화되는지 확인합니다.
수수료·부담금	감정평가료, 지반조사비, 교통영향평가 수수료, 기반시설 관련 부담금	법령상 의무 부담금인지, 취득과 직접 관련되는지 봅니다.
기타 경비	운반비, 보험료, 폐기물처리비, 안전관리비, 품질관리비	공사 기간 중 발생한 비용인지 증빙을 남겨야 합니다.

제외되거나 주의해야 할 항목

모든 비용이 무조건 취득세 과세표준에 들어가는 것은 아닙니다. 특히 취득일 이후에 별도로 진행한 인테리어, 이동식 가구, 일부 보상비, 일부 분담금은 제외되거나 별도 검토가 필요합니다.

항목	판단 기준	주의사항
취득일 이후 인테리어	취득일 이후 별도 공사라면 제외 가능성	사용승인일, 사실상 사용일, 세금계산서 일자를 확인합니다.
이동식 가구·옵션	건물과 일체화되지 않은 이동식 품목	붙박이인지 이동식인지 구분해야 합니다.
미술품·장식품	건축물과 일체화된 경우만 검토	단순 장식품은 취득가액 포함 여부를 따져봐야 합니다.
분양보증보험료·일부 분담금	원문 기준 미포함 또는 별도 검토 항목	지자체 판단이 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
이주비·지장물 보상비	취득가액 직접 관련성 확인 필요	사업 구조에 따라 세무 검토가 필요합니다.

보존등기 신청방법

보존등기는 원칙적으로 소유자가 직접 신청할 수 있습니다. 다만 신축 건물은 건축물대장, 사용승인서, 취득세 납부, 국민주택채권, 등기신청서 작성까지 한 번에 처리해야 해서 실무에서는 법무사에게 맡기는 경우가 많습니다.

1. 건축물대장과 사용승인 확인

건물보존등기는 건물이 실제로 존재한다는 사실을 증명해야 합니다. 그래서 건축물대장 등본, 사용승인서, 준공 관련 서류가 중요합니다. 건축물대장 면적, 구조, 용도, 소유자 정보가 실제와 맞는지도 먼저 확인해야 합니다.

2. 취득세 신고와 납부

신축 건물은 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날을 기준으로 취득일을 판단하는 경우가 많습니다. 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 그 전에 등기한다면 등기일까지 납부해야 합니다.

위택스에서 신고·납부할 수 있고, 복잡한 신축 건물은 관할 구청 세무과에 공사비 명세와 증빙자료를 확인받는 것이 좋습니다. 공사비 증빙이 부족하면 과세관청이 기준시가나 유사 사례를 참고해 과세표준을 판단할 수 있습니다.

3. 등기신청서 작성

등기신청서에는 부동산 표시, 등기 목적, 신청인 정보, 첨부서류, 등록세·수수료 납부 내용 등을 기재합니다. 직접 신청한다면 인터넷등기소의 등기신청양식을 참고하고, 조금이라도 애매하면 관할 등기소 민원실에 먼저 확인하는 게 좋습니다.

4. 관할 등기소 접수

서류를 준비한 뒤 관할 등기소에 접수하면 접수번호가 부여됩니다. 처리 과정에서 보정명령이 나올 수 있는데, 이 경우 누락 서류나 기재 오류를 보완해야 합니다. 등기가 완료되면 등기완료통지서와 등기부등본을 확인해 소유자 정보와 건물 표시가 정확한지 봐야 합니다.

보존등기 준비서류

보존등기 준비서류는 건물 종류, 토지와 건물 소유자 일치 여부, 공동명의 여부, 법무사 대행 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 기본적으로는 아래 서류를 많이 준비합니다.

서류	발급처	확인할 내용
건축물대장 등본	정부24·지자체	건물 표시, 면적, 구조, 용도 확인
사용승인서·준공서류	지자체·건축사	취득일과 건물 완공 여부 확인
토지대장·토지 등기부등본	정부24·인터넷등기소	토지와 건물 소유자 관계 확인
취득세 납부확인서	위택스·구청 세무과	취득세 신고·납부 완료 여부 확인
등기신청수수료 영수증	인터넷등기소·등기소	등기 접수 시 첨부
주민등록등본·초본	정부24·주민센터	신청인 인적사항 확인
위임장	직접 작성	법무사 또는 대리인 신청 시 필요

보존등기 전 꼭 확인할 부분

취득일 기준

신축 건물은 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날을 기준으로 취득일을 판단하는 경우가 많습니다. 이 날짜가 취득세 신고기한과 연결되기 때문에, 사용승인서 날짜와 실제 입주·사용일을 함께 확인해야 합니다.

공사비 증빙

공사비 증빙은 보존등기비보다 취득세 신고에서 더 중요합니다. 세금계산서, 계약서, 통장 이체내역, 감리보고서, 설계비 내역, 각종 부담금 납부내역을 정리해두면 추후 세무 확인 때 훨씬 수월합니다.

공동명의 지분율

공동명의로 보존등기를 할 경우 지분율을 명확히 정해야 합니다. 등기부에는 각 공동소유자의 지분이 표시되기 때문에, 나중에 증여세나 양도세 문제로 이어지지 않도록 자금출처와 지분율을 맞춰두는 게 좋습니다.

토지와 건물 소유자 차이

토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우에는 등기와 세금, 사용승낙, 지상권 등 검토할 부분이 많아집니다. 가족 간 토지 위에 건물을 짓는 경우도 많지만, 나중에 상속이나 매매 때 복잡해질 수 있으니 처음부터 법무사나 세무사와 같이 검토하는 편이 안전합니다.

보존등기 하지 않으면 생기는 문제

보존등기를 하지 않으면 건물이 실제로 존재하더라도 등기부상 소유권을 명확하게 주장하기 어렵습니다. 특히 금융기관 대출, 매매, 담보 설정, 상속, 증여, 임대차 분쟁에서 문제가 될 수 있습니다.

미등기 상태가 오래가면 나중에 서류를 다시 맞추는 과정도 더 번거로워집니다. 건축주가 바뀌거나, 상속이 발생하거나, 공동명의자가 늘어나면 필요한 동의서와 증빙이 훨씬 복잡해질 수 있습니다.

미등기 건물은 거래와 대출에서 바로 막힐 수 있습니다

건물은 완공됐는데 보존등기가 안 되어 있으면 등기부등본을 기준으로 권리를 확인할 수 없습니다. 매수자나 금융기관 입장에서는 권리관계가 불명확하다고 보기 때문에 대출, 담보, 매매 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

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보존등기는 취득세, 재산세, 종부세, 양도세와 연결해서 봐야 합니다. 특히 신축 건물이나 상가주택을 보유하게 되면 등기 이후에도 매년 재산세와 임대소득세 문제가 이어질 수 있습니다.

부동산 세금 취득세·등록세·양도소득세 정리 등기 전후로 발생하는 부동산 세금 구조를 같이 볼 때 좋습니다. 세금 구조 보기 → 부동산 실무 상가주택·신축 건물 세금 체크 신축 건물 취득 후 보유세와 임대소득세를 함께 볼 때 연결하기 좋습니다. 부동산 실무 보기 → 세금 계산 취득세와 보유세 계산 참고 취득세 신고와 부동산 세금 계산 자료를 함께 정리하기 좋습니다. 계산 기준 보기 →

보존등기비 마무리

보존등기비는 신축 건물을 처음 등기할 때 들어가는 비용입니다. 단순히 법무사비만 보는 것이 아니라, 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세, 등기신청수수료, 국민주택채권, 각종 서류비까지 같이 봐야 실제 예산을 잡을 수 있습니다.

특히 신축 건물은 취득가액 산정이 중요합니다. 공사비, 설계비, 감리비, 외주공사비, 부담금, 수수료 등 취득과 직접 관련된 비용은 과세표준에 포함될 수 있고, 취득일 이후 별도로 진행한 공사나 이동식 옵션은 제외될 수 있으므로 날짜와 증빙을 잘 나눠두는 게 좋습니다.

제가 실제로 신축 건물 보존등기를 준비한다면 사용승인 전후로 공사비 명세서, 세금계산서, 이체내역, 설계·감리비, 부담금 납부내역을 먼저 정리할 것 같습니다. 등기는 며칠 안에 끝날 수 있지만, 세금 계산 자료가 부족하면 나중에 훨씬 더 피곤해질 수 있거든요.

보존등기 FAQ

보존등기는 언제 해야 하나요?

보존등기는 대출, 매매, 담보 설정, 상속, 증여 등 권리관계를 처리하기 전에 진행해야 합니다. 신축 건물은 취득세 신고·납부기한과 맞물리므로 사용승인일 또는 사실상 사용일 기준 60일 이내 취득세 신고를 먼저 챙기는 것이 중요합니다.

보존등기를 하지 않으면 어떤 문제가 생기나요?

보존등기를 하지 않으면 등기부상 소유권이 명확하지 않아 매매, 대출, 담보 설정, 상속, 증여가 어려워질 수 있습니다. 건물은 실제로 있어도 권리관계가 등기부에 나타나지 않으면 거래 안전성이 떨어집니다.

신축 건물 취득세율은 얼마인가요?

일반적으로 신축 건물은 원시취득으로 보아 취득세 2.8%, 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%를 합쳐 약 3.16% 수준으로 계산하는 경우가 많습니다. 다만 감면, 건물 용도, 농어촌특별세 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

공사비 증빙은 꼭 있어야 하나요?

네. 신축 건물은 취득세 과세표준을 판단할 때 공사비 증빙이 중요합니다. 공사계약서, 세금계산서, 통장 이체내역, 감리보고서, 설계비 내역 등을 보관해두는 것이 좋습니다.

셀프 인테리어 비용도 취득세 과세표준에 포함되나요?

취득일 이전에 건물 취득을 위해 투입된 자재비, 인건비, 설계비 등은 포함될 가능성이 있습니다. 반대로 취득일 이후 별도로 진행한 공사라면 제외될 수 있으므로 취득일과 공사일자를 명확히 구분해야 합니다.

공동명의 보존등기는 복잡한가요?

공동명의는 각 소유자의 지분율을 명확히 정해야 하고, 인감증명서, 신분증, 위임장 등 서류도 더 필요할 수 있습니다. 자금출처와 지분율이 맞지 않으면 증여세 문제가 생길 수 있어 사전 검토가 좋습니다.

법무사 없이 직접 보존등기할 수 있나요?

가능은 합니다. 다만 신축 건물은 취득세 신고, 건축물대장, 등기신청서, 국민주택채권, 보정 대응까지 챙겨야 해서 처음이라면 법무사를 이용하는 편이 시간과 오류를 줄이는 데 유리합니다.

보존등기 후에도 세금이 또 나오나요?

네. 보존등기와 취득세 신고가 끝나도 이후에는 재산세, 종합부동산세, 임대소득세 등이 발생할 수 있습니다. 특히 매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산은 재산세와 종부세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.