부동산 상가 임대계약 권리금 종류 및 계산방법 - 손해배상청구
권리금이란?
부동산을 임대하거나 임차하려는 분들에게 권리금은 꼭 알아두어야 할 중요한 주제입니다. 이 블로그에서는 부동산 임대계약 시 권리금의 종류와 계산 방법에 대해 알려드리고, 또한 임대계약을 통해 발생할 수 있는 손해배상청구에 대한 내용을 다루겠습니다.
부동산 임대계약 권리금의 종류
| 권리금 종류 | 특징 |
| 보증금 | 임대인이 임차인에게 임대물을 건네주고 계약을 체결할 때 요구하는 금액으로, 임대기간 중에 발생할 수 있는 손해나 임대인의 불이익을 보호하기 위해 사용됩니다. |
| 월세 | 일정 기간 동안 임대인에게 월별로 지급되는 금액으로, 임대물의 가치, 위치, 시장 상황 등을 고려하여 적정한 월세를 합의하며, 임대계약 갱신 시기에 재조정될 수 있습니다. |
| 월세+보증금 | 일정 기간 동안 월세와 함께 보증금을 지불하는 방식으로 사용되며, 월세와 보증금의 비율은 임대인과 임차인 간 합의에 따라 다를 수 있습니다. |
보증금은 일반적으로 월세 중 하나를 선택하여 지불하며, 월세를 선택하는 경우 50%~70% 정도의 금액을 보증금으로 지불하는 것이 일반적입니다.
임대계약이 종료될 때 임차인이 임대물을 원상복구하여 반환할 경우, 보증금은 일반적으로 반환됩니다. 다만, 임대인이 손해를 입은 경우 일부가 손해로서 차감될 수 있습니다.
월세는 임대계약에 따라 매월 일정 기간 동안 임대인에게 지급되는 금액으로서 임대물의 가치, 위치, 시장 상황 등을 고려하여 적정한 월세를 합의하며, 임대계약 갱신 시기에 재조정될 수 있습니다.
월세를 지불하지 않거나 미납할 경우, 임대인은 법적 절차를 통해 월세 체납 해소나 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
월세와 함께 보증금을 지불하는 방식으로 사용되며, 양측 간 합의에 따라 월세와 보증금의 비율은 달라질 수 있습니다.
월세의 경우 월별로 임대인에게 지급되고, 보증금은 임대계약 체결 시 초기에 임대인에게 지불됩니다.
부동산 임대계약 시 권리금의 종류를 정확히 이해하고 상호 협의하여 계약을 체결하는 것이 중요합니다. 권리금은 임대인과 임차인 간의 계약의 신뢰를 보장하고 임대기간 동안의 원활한 생활을 지원합니다.
권리금 종류 3가지
| 권리금 종류 | 특징 |
| 시설권리금 | 부동산 임차인이 해당 건물 또는 시설을 사용하기 위해 건물주에게 지불하는 권리금 |
| 일정 기간 동안 건물 또는 시설을 사용할 수 있는 권리를 부여하며, 계약 종료 후 환급되지 않음 | |
| 시설권리금을 납부하면 해당 기간 동안 다른 임차인이나 업체가 같은 장소를 사용할 수 없도록 보장함 | |
| 영업권리금 | 상가나 점포 등 영업장소의 임차인이 해당 영업장소에서 영업을 진행하기 위해 건물주에게 지불하는 권리금 |
| 기존 임차인이 영업권을 매매하거나 양도할 때에는 일정 비율의 영업권리금을 건물주에게 지불해야 함 | |
| 일정 기간 동안 영업장소에서만 해당 업종의 영업을 할 수 있는 권리를 부여함 | |
| 바닥권리금 | 부동산 임차인이 건물이 아닌 토지의 사용권을 갖기 위해 토지 소유자에게 지불하는 권리금 |
| 일정 기간 동안 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지며, 계약 종료 후에는 환급되지 않음 | |
| 바닥권리금을 지불하면 해당 기간 동안 다른 사람이나 업체가 같은 토지를 사용할 수 없도록 보장함 |
권리금은 크게 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나눌 수 있습니다.
1. 시설권리금: 기존 임차인이 시설물에 투자한 비용에 대한 보상으로, 인테리어, 비품, 주방기기 등을 포함합니다. 동일 업종이나 유사한 업종을 계속해서 운영하는 경우에만 해당되며, 주로 5년 감가상각을 기준으로 계산됩니다.
2. 영업권리금: 기존 임차인이 영업을 통해 확보한 단골손님들과 안정적인 매출에 대한 보상으로, 동일한 업종에서 영업을 계속할 경우에 의미가 있으며, 주로 매출을 기준으로 계산됩니다.
3. 바닥권리금: 상가의 위치에 따라 발생하는 권리금으로, 좋은 상권과 입지에 위치한 상가는 일정한 매출이 가능하다는 가정에 따라 지불됩니다. 바닥권리금은 시설권리금이나 영업권리금과는 다르게 다른 업종일지라도 인정될 가능성이 있습니다.
부동산 권리금 계산 방법
각각의 권리금 종류에 따라 계산 방법이 다르게 적용됩니다.
1. 시설권리금 계산 방법
일반적으로 5년의 감가상각 기간을 기준으로 계산됩니다. 그러나 시설의 상태, 수준, 관리 상태에 따라 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 보통 기존 임차인이 처음 시설을 할 때 투자한 금액을 1억 원이라고 가정하고, 새로운 임차인에게 상가를 넘길 때 3년이 지났다면 5년을 기준으로 60%를 차감한 약 4천만 원이 시설권리금으로 산정될 수 있습니다.
2. 영업권리금 계산 방법
주로 매출을 기준으로 계산됩니다. 임대기간 동안의 순수익을 알아야 하는데, 매달 수익을 정확히 파악하기 위해서는 매출 장부나 포스 등을 확인하는 것이 좋습니다. 예를 들어 매달 수익이 500만 원이라면 일 년간의 매출은 6000만 원이 되며, 이를 영업권리금으로 결정할 수 있습니다.
3. 바닥권리금 계산 방법
상권의 시세를 고려하여 결정됩니다. 주변 상가들과 비교하고 중개업자나 컨설팅 업체에게 상담을 하는 것이 좋습니다. 바닥권리금은 거품이 많이 생기는 경우도 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
상가임대차보호법과 권리금 손해배상 청구
상가임대차보호법에서는 건물주가 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 제한하고 있습니다. 건물주는 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약을 거부하거나 권리금 회수를 방해하는 행위를 할 수 없습니다. 만약 건물주가 정당한 사유 없이 거절하거나 방해한다면 기존 임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
반대로, 건물주가 정당한 사유로 새로운 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 이는 새로운 임차인이 보증금이나 월세를 지불할 능력이 없거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우에 해당합니다. 또한, 기존 임차인이 오랜 기간 영업을 하지 않거나 상가를 방치한 경우에도 건물주가 거절할 수 있습니다.
상가임대차보호법에서는 기존 임차인이 건물주로부터 권리금 회수를 방해받으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상금은 실제 권리금 요구액과 관련하여 손해를 입은 만큼 청구할 수 있습니다. 그러나 손해배상 청구를 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다.
1. 거부나 방해 사유가 부당한 경우
건물주가 새로운 임차인과의 계약을 거부하거나 권리금 회수를 방해하는 사유가 부당한 경우에 해당합니다. 부당한 사유로 거부나 방해를 한 경우에만 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 증명 가능한 손해
기존 임차인은 건물주로부터 거절당했을 때 실제로 손해를 입었다는 사실을 증명해야 합니다. 예를 들어, 새로운 임차인과의 계약을 맺을 수 없어서 높은 상가 관리비를 부담해야 하는 경우, 다른 임대 시장에서 비슷한 상가를 찾기 어려워서 비용이 발생하는 경우 등이 증명 가능한 손해 사례입니다.
3. 손해배상 청구 시기
기존 임차인이 손해배상을 청구할 때에는 적절한 시기를 선택해야 합니다. 보통은 거절이나 방해를 받은 후 빠른 시일 내에 청구를 해야 합니다.
4. 상가임대차보호법 보호 대상확인
상가임대차보호법의 보호 대상임을 확인해야 합니다. 대형 상가나 일부 특수한 조건을 갖춘 상가 등은 상가임대차보호법의 적용 대상이 아닐 수 있으므로 주의해야 합니다.
이러한 사항을 고려하여 기존 임차인이 건물주로부터 권리금 회수를 방해받으면, 변호사나 법률 전문가의 도움을 받아 손해배상을 청구하는 것이 좋습니다. 상가 임대와 관련하여 법적인 문제가 발생하면 전문적인 지식이 필요하며, 변호사나 법률 전문가와 상담하여 적절한 대응을 취하는 것이 중요합니다.
부동산 권리금은 임차인과 건물주 간의 계약에 따라 다양한 요소들이 고려되며, 상황에 따라 다른 금액이 결정됩니다. 따라서 임대 계약 체결 전에는 권리금 계산 방법과 근거를 명확히 하고, 필요에 따라 전문가의 도움을 받아 잘 준비하는 것이 필요합니다.
