주택담보대출 스트레스 DSR 규제 도입 주담대 대출한도

주택담보대출 스트레스 DSR 규제 도입 주담대 대출한도

오늘 2024년 2울 26일부터 은행에서 변동금리 대출을 이용하시는 분들께서는 주의하셔야 합니다. 대출한도가 수천만 원 이상 줄어드는 새로운 '스트레스 DSR' 규제가 도입되기 때문입니다.

주택담보대출 스트레스 DSR 규제 도입 주담대 대출한도

이는 기존 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 미래의 금리변동 위험을 '스트레스(가산) 금리'로 반영해 대출한도를 낮추는 조치로, 차주별로 내년까지 최대 '연봉'만큼의 대출한도가 줄어들 것으로 전망됩니다.

주담대 스트레스 DSR 규제 도입 배경

	1단계	2단계	3단계
시행시기	‘2024년 2월	‘2024년 6월(잠정)	‘2024년 말(잠정)
은행권	주택담보대출	주담대+신용대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등
2금융권	-	주택담보대출	주담대+신용대출 + 기타대출 등

금융당국에 따르면, 오늘부터는 은행권 주택담보대출(주담대)을 시작으로 이러한 스트레스 DSR이 도입됩니다.

이후 6월에는 은행권 신용대출과 2금융권 주담대로 확대되며, 하반기에는 DSR이 적용되는 전업권의 모든 대출이 이 규제의 대상이 됩니다. 이는 신규 대출뿐만 아니라 갈아타기(대환), 재약정도 포함합니다.

기존 DSR 규제와 차이점

기존에는 대출을 받을 때 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 연소득의 40%(은행 기준, 비은행권은 50%)를 넘을 수 없게 한 DSR 규제가 적용되고 있었습니다. 예컨대 연봉 5000만원의 차주가 돈을 빌릴 경우 매년 은행에 갚는 대출 원리금이 2000만원을 넘을 수 없었습니다. 

이는 과도한 대출로 차후 상환을 하지 못하는 상황을 예방하기 위한 정부의 조치였습니다.

하지만 이번에 도입되는 '스트레스 DSR'은 변동금리(혼합·주기형 포함) 대출 차주의 DSR 산정 시 향후 금리인상 가능성을 반영해 가산금리를 부과하는 것이 가장 큰 차이점입니다. 

가산금리가 더해지면 그만큼 연간 이자비용이 늘어나는 것으로 계산되어, 정해져 있는 DSR 상한 40%를 맞추려면 대출 원금 한도가 낮아지는 효과가 있습니다.

스트레스 DSR에 반영되는 ‘스트레스 금리’ 란?

스트레스 DSR에 반영되는 ‘스트레스 금리’는 미래 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 반영한 금리입니다. 이는 과거 5년 중 가장 높았던 대출금리에 현재 대출금리(매년 5·11월 기준)를 뺀 값으로, 하한은 1.5%, 상한은 3%로 정해져 있습니다.

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한국은행 통계에 따르면, 과거 5년간 최고금리인 5.64%(2022년 11월)와 최근 금리(지난 11월 5.04%)의 차이는 0.6%로, 하한인 1.5%에 못 미쳐 이번 최종 스트레스 금리는 1.5%가 됩니다.

스트레스 금리의 적용 방식

대출 방식에 따라 스트레스 금리는 달리 적용됩니다. 변동금리 상품에는 가산금리가 1.5% 모두 반영되고, 혼합형(5년 고정금리 후 변동금리로 전환) 상품은 가산금리의 60%인 0.9%가 적용됩니다.

그러나 금융당국은 급격한 대출한도 축소에 따른 부작용을 고려해 스트레스 금리 적용 폭을 단계적으로 부과하기로 결정했습니다. 올해 상반기에는 가산금리의 25%인 0.375%만 더하고, 하반기에는 50%인 0.75%, 2025년부터는 100%인 1.5%를 적용하게 됩니다.

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스트레스 DSR 규제의 영향

예를 들어 변동형 대출금리가 연 5%일 경우, 오늘부터 DSR 산정 시 0.375%를 가산해 연 5.375% 기준으로 연간 원리금을 계산하고, 하반기에는 연 5.75%, 내년에는 연 6.5% 기준으로 계산해 대출한도를 정하게 되며 이에 당국은 이에 따라 차주별 대출한도가 올해 2~9%, 내년부터는 최대 16% 줄게 될 것으로 추산했습니다.

만약 연봉 5000만원인 차주가 30년 만기, 분할상환 조건으로 변동금리 주담대를 받을 경우, 기존 대출한도는 3억3000만원이지만 오늘부터는 3억1500만원으로 줄어듭니다. 또 하반기에는 3억원으로, 스트레스 금리가 100% 적용되는 내년에는 2억8000만원으로 종전 대비 5000만원이 줄어들어 최대 ‘연봉’ 수준 만큼 줄게 되기 때문에 주담대 대출을 계획하시는 분들은 반드시 이러한 변화를 고려하셔야 합니다.

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