전세퇴거자금대출이란? 자격 및 조건 신청방법

전세퇴거자금대출이란? 자격 및 조건 신청방법

최근 부동산 정책 변화와 대출 조건 강화로 인해 많은 임차인과 세입자가 혼란스러워 하고 있습니다. 특히 수도권에서는 실거주 요건 강화로 인해 세입자를 내보내고 본인이 실거주하려는 사람들이 늘어나고 있습니다.

이에 따라 전세퇴거자금대출에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 오늘은 전세퇴거자금대출의 절차, 자격, 조건 등에 대해 알아보겠습니다.

전세퇴거자금대출이란?

전세퇴거자금대출은 세입자가 퇴거할 때 반환해야 할 전세금을 마련하기 위해 금융기관에서 대출을 받는 상품입니다. 

주로 1금융권 은행에서 취급하며, 주택담보대출의 일종으로 볼 수 있습니다. 세입자가 퇴거하고 집주인이 직접 입주하거나, 전세금을 돌려줄 여유 자금이 부족할 때 활용됩니다.

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전세퇴거자금대출의 자격 및 조건

전세퇴거자금대출을 신청할 수 있는 자격과 조건은 다음과 같습니다.

• 임대차 계약 1년 이상인 임대인: 임대차 계약이 1년 이상 유지되어야 합니다.
• 임대차 계약 만료 후 계약 해지: 최초 임대차 계약 체결 이후 2년이 경과하여 임대인과 합의에 따라 계약이 해지된 경우.
• 투기지역 및 조정대상지역: 1주택자 또는 일시적 2주택자.
• 실거주 입주 가능: 대출 후 3개월 이내 실거주 입주가 가능한 경우.
• KB 시세 15억 이하 주택 소유자: 2019년 12월 16일 이후 구입한 주택의 시세가 15억 이하인 경우.
• 법인 임대사업자는 불가: 법인 소유의 주택은 전세퇴거자금대출 대상에서 제외됩니다.

전세퇴거자금대출을 신청하려면 여러 가지 조건을 충족해야 합니다.

먼저, 임대차 계약이 1년 이상 유지된 임대인만이 이 대출을 신청할 수 있습니다.

자금대출 신청 시 발생할 수 있는 대표적인 사례를 상황별로 정리한 표입니다. 사례별 조건 충족 여부와 주의사항도 함께 정리해 참고하시기 좋습니다.

번호	상황설명	주택위치	주택시세	주택수	실거주 요건	대출가능여부	주요 유의사항
1	1주택자, 세입자 퇴거 예정, 본인 실거주 예정	서울 강남 (투기과열지구)	9억 원 이하	1주택	가능 (3개월 내 전입)	가능	9억 이하까지 40% 대출 가능
2	1주택자, 세입자 계약 만료, 실거주 어려움	경기도 고양 (조정대상지역)	10억 원	1주택	불가 (실거주 불가)	불가	실거주 요건 미충족
3	다주택자, 법인 명의	인천 미추홀	6억 원	2주택 + 법인	불가	불가	법인 명의는 대상 제외
4	1주택자, 전세 계약 종료 후 세입자 이사 완료	부산 해운대 (비규제지역)	8억 원	1주택	가능	가능	최대 70%까지 대출 가능
5	일시적 2주택자, 실거주용 매수	수원 영통 (조정대상지역)	11억 원	일시적 2주택	가능	가능	초과분 30%만 대출 가능
6	1주택자, 세입자 퇴거 완료, 주택 시세 15억 초과	서울 서초 (투기과열지구)	16억 원	1주택	가능	불가	15억 초과 주택은 대출 불가
7	1주택자, 퇴거 전, 계약만료 D-1	대전 유성구 (조정대상지역)	7억 원	1주택	가능 (퇴거 예정)	가능	계약 해지 합의서 필요
8	신혼부부, 주택을 처음 매수했으나 세입자 거주 중	광주 광산구 (비규제지역)	4억 원	1주택	계획 중	가능	세입자와 해지 합의 증빙 필요

이는 임대차 관계의 안정성을 보장하기 위해서이며 전세퇴거자금대출을 신청하기 전에, 임대차 계약이 1년 이상 지속되었는지 반드시 확인해야 합니다.

또한, 임대차 계약이 만료된 후 계약을 해지하려면, 최초 임대차 계약 체결 이후 2년이 경과하고 임대인과 세입자가 계약 해지에 합의해야 합니다.

이는 임대차 계약이 최소 2년간 유지된 후에만 대출을 신청할 수 있도록 하여, 임대차 관계의 지속성을 보장하고 있습니다.

대출 신청자는 투기지역 및 조정대상지역에 속한 주택의 소유자일 경우, 1주택자이거나 일시적 2주택자이어야 하는데  그이유는 정부의 부동산 투기 억제 정책의 일환으로, 다주택자의 대출 한도를 제한하는 규정을 반영한 것입니다.

또한, 대출을 받은 후 3개월 이내에 실제로 해당 주택에 입주할 수 있는 경우에만 대출이 가능합니다.

이는 대출금이 실제 거주 목적으로 사용됨을 보장하기 위한 조치입니다. 따라서 대출을 신청하려면 3개월 이내에 실거주가 가능해야 합니다.

KB 시세가 15억 원 이하인 주택 소유자만이 전세퇴거자금대출을 받을 수 있습니다. 이 조건은 2019년 12월 16일 이후에 구입한 주택에 해당하며, 고가 주택에 대한 대출 규제를 강화하기 위한 목적입니다.

마지막으로, 법인 임대사업자는 전세퇴거자금대출 대상에서 제외됩니다.

이는 개인 임대인의 주거 안정을 위한 대출 상품이라는 점을 반영한 것으로, 법인이 아닌 개인 소유의 주택에 한해서만 대출이 가능하도록 규정하고 있습니다.

대출 한도 및 조건

대출 한도는 주택 위치와 주택 소유자의 주택 수에 따라 다릅니다. 주요 조건은 다음과 같습니다.

• 투기지역 및 투기과열지구: 주택가액 9억까지는 40%, 9억 초과분은 20%.
• 조정대상지역: 주택가액 9억까지는 50%, 초과분은 30%.
• 기타 지역: 1주택자는 주택가액의 70%, 다주택자는 60%.

전세퇴거자금대출을 신청할 때 대출 한도는 주택이 위치한 지역과 주택 소유자의 주택 수에 따라 다르게 책정됩니다.

먼저, 투기지역 및 투기과열지구에 위치한 주택의 경우, 주택가액 9억 원까지는 그 가액의 40%만 대출이 가능합니다. 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 대출 한도가 20%로 줄어듭니다.

예를 들어, 주택가액이 12억 원이라면, 9억 원까지는 40%인 3억 6천만 원을 대출받을 수 있고, 나머지 3억 원에 대해서는 20%인 6천만 원을 대출받을 수 있어, 총 대출 한도는 4억 2천만 원이 됩니다.

조정대상지역에 위치한 주택의 경우에는 대출 조건이 조금 더 완화됩니다. 이 지역에서는 주택가액 9억 원까지는 그 가액의 50%까지 대출이 가능하며, 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 30%까지 대출이 가능합니다.

예를 들어, 주택가액이 10억 원인 경우, 9억 원까지는 50%인 4억 5천만 원을 대출받을 수 있고, 초과분 1억 원에 대해서는 30%인 3천만 원을 대출받을 수 있어 총 대출 한도는 4억 8천만 원이 됩니다.

기타 지역에 위치한 주택의 경우, 대출 조건이 가장 유리합니다. 1주택자의 경우 주택가액의 70%까지 대출이 가능하며, 다주택자의 경우에는 60%까지 대출이 가능합니다.

예를 들어, 주택가액이 10억 원인 경우, 1주택자는 70%인 7억 원까지 대출을 받을 수 있고, 다주택자는 60%인 6억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

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전세퇴거자금대출 필요 서류

전세퇴거자금대출 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 신분증 사본
• 등기부등본
• 전세계약서 사본
• 인감증명서
• 인감도장
• 당해연도 원천징수 영수증

하지만 은행마다 요구하는 서류가 다를 수 있으므로, 미리 확인하여 준비하는 것이 좋습니다.

전세퇴거자금대출 신청 방법

전세퇴거자금대출은 국민은행, 농협은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행에서 취급합니다.

주거래 은행의 인터넷 대출 홈페이지를 통해 신청할 수 있으며, 비대면 신청이 불가능할 경우 은행에 방문하여 상담 후 신청할 수 있습니다. 인터넷 신청 시 보증료 할인 혜택이 있으므로 온라인 신청을 권장합니다.

전세퇴거자금 대출 주의사항

• 투기 및 투기과열지역: 9억원 이상 아파트는 3개월 이내 전입신고가 필요합니다.
• 다주택자: 1금융권에서는 대출이 어렵습니다.
• 초고가 아파트: 2019년 12월 16일 이후 구입한 15억 이상 아파트는 대출 불가.
• 추가 주택 구매 제한: 대출 기간 동안 추가 주택 구매가 금지됩니다.

보금자리론은 신규주택구입용도, 기존주택담보대출상환용도, 전세자금반환용도로 신청할 수 있습니다. 고정금리로 제공되어 금리 변동 위험을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

전세퇴거자금대출이란? 자격 및 조건 신청방법

즉 전세퇴거자금대출은 전세금 반환에 어려움을 겪는 임대인에게 유용한 대출 상품입니다. 신청 자격과 조건을 잘 확인하고, 필요한 서류를 준비하여 신청하시기 바랍니다. 또한, 대출 후 주의사항을 준수하여 불이익을 받지 않도록 해야 합니다.

FAQ

전세퇴거자금대출과 일반 주택담보대출은 무엇이 다른가요?

전세퇴거자금대출은 임대인이 세입자에게 전세보증금을 반환하기 위한 목적의 대출입니다.

일반 주택담보대출과 달리, 실거주 요건이 필수이며, 세입자가 실제 퇴거해야 한다는 전제 조건이 붙습니다. 주택 구입 목적이 아닌, 기존 세입자의 퇴거를 위한 자금 확보가 핵심이기 때문에 목적성과 심사 기준이 다릅니다.

전세퇴거자금대출은 무조건 1금융권에서만 가능한가요?

네, 전세퇴거자금대출은 일반적으로 국민은행, 신한은행, 하나은행, 농협은행, 우리은행, IBK기업은행과 같은 1금융권 은행에서만 가능합니다. 이는 정책 상품 성격이 강해 정부 규제를 따르며, 고금리 대출로부터 소비자를 보호하기 위한 조치입니다.

전세퇴거자금대출은 세입자가 있는 상태에서도 신청 가능한가요?

가능합니다. 세입자 퇴거 전이라도 임대차계약 해지 합의서가 있고, 세입자가 퇴거 예정 상태라면 신청 가능합니다. 단, 대출 승인 후 일정 기간(보통 3개월) 내에 실제 거주해야 하므로, 입주 계획을 세운 뒤 신청하는 것이 바람직합니다.

세입자가 보증금을 못 받고 나간 경우에도 대출이 되나요?

원칙적으로는 안 됩니다.

전세보증금 반환이 필요하다는 점이 핵심 요건이기 때문에, 세입자가 보증금을 받지 않고 퇴거했다면 ‘퇴거 사유’가 명확하지 않다고 판단되어 거절될 수 있습니다. 반드시 계약 해지 증빙과 함께 보증금 반환 필요성을 소명해야 합니다.

실거주 요건은 어떤 식으로 증명하나요?

대출 승인 후 3개월 이내 전입신고를 완료해야 하며, 이사한 기록이 없거나 세입자가 남아 있는 상태가 확인될 경우 대출 회수 조치 또는 불이익이 있을 수 있습니다.

그리고 전입신고는 물론, 공과금 납부 명세나 생활 흔적도 확인될 수 있으므로 철저한 준비가 필요합니다.

법인 소유의 주택이라도 대표 개인이 입주하면 대출 가능한가요?

불가능합니다. 전세퇴거자금대출은 개인 임대인만 대상이며, 법인 명의 주택은 대출 신청 자체가 불가능합니다. 주택 소유권이 개인 명의로 되어 있어야만 심사가 진행됩니다.

전세퇴거자금대출 후 다른 집을 추가로 매입할 수 있나요?

대출 기간 동안은 추가 주택 매입이 제한됩니다. 이는 정책적 목적의 대출이기 때문에 투기 수요 차단을 위한 규제가 포함되어 있습니다. 중도에 다른 주택을 매입할 경우 대출금 상환 또는 불이익이 발생할 수 있습니다.

보금자리론과 전세퇴거자금대출은 동시에 신청할 수 있나요?

보금자리론은 일반적으로 신규 주택 구입이나 기존 주택담보대출 갈아타기, 혹은 전세자금반환용도로 사용이 가능합니다.

같은 목적이라면 중복 지원은 어려우며, 자격 조건이 상이하므로 목적에 따라 하나를 선택해 신청하는 것이 바람직합니다.

전세금 반환보증보험과 전세퇴거자금대출은 어떤 차이가 있나요?

전세금 반환보증보험(HF, HUG, SGI)은 세입자 보호를 위한 보험 상품으로, 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 이를 대신 반환해주는 제도입니다.

반면 전세퇴거자금대출은 임대인이 직접 자금을 대출받아 전세금을 마련하는 방식입니다. 보증보험은 세입자 중심, 대출은 임대인 중심의 구조입니다.

대출 실행까지 얼마나 걸리나요?

대출 서류 준비 및 심사에 약 2주에서 3주 정도 소요됩니다. 단, 은행이나 지역에 따라 처리 속도가 다를 수 있으며, 신청 서류가 불완전하거나 요건에 부합하지 않는 경우 더 지연될 수 있습니다. 서류는 미리 완비해두는 것이 중요합니다.

대출 승인 후 전입신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?

대출 승인 후 3개월 이내 전입신고를 하지 않으면 실거주 요건 미충족으로 간주되어, 대출금 회수 또는 금리 인상, 중도 상환 요구 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 정부의 실거주 강화 정책에 따른 조치이므로 반드시 정해진 기한 내 전입신고를 완료해야 합니다.

세입자가 실제로 나가지 않으면 대출이 취소되나요?

그럴 수 있습니다. 전세퇴거자금대출은 세입자 퇴거가 전제 조건이므로, 세입자가 실제로 퇴거하지 않고 계속 거주하거나 계약 해지 증빙이 부족할 경우 대출 승인이 거절되거나 취소될 수 있습니다. 반드시 임대차 계약 해지에 대해 서면 증빙을 갖춘 상태에서 신청해야 합니다.

15억 초과 고가 아파트인데 예외적으로 대출이 가능한 경우도 있나요?

없습니다. 2019년 12월 16일 이후 구입한 15억 초과 아파트는 전세퇴거자금대출이 불가합니다.

이는 정부의 고가주택 대출 규제 정책에 따라 예외 없이 적용되며, 주택 시세 기준은 KB 시세를 따릅니다. 단 몇 천만 원을 초과해도 대출 대상에서 제외되므로, 시세 확인은 매우 중요합니다.

다주택자는 정말 대출이 불가능한가요?

대부분의 경우 1금융권에서는 다주택자에게 전세퇴거자금대출을 제공하지 않습니다.

조정대상지역이나 투기과열지구에서는 1주택자 또는 일시적 2주택자까지만 대출이 가능하며, 다주택자는 대출심사에서 제외됩니다. 임대인 본인이 1주택자임을 증명할 수 있어야 하며, 임대사업자 등록 여부도 중요한 판단 기준입니다.

대출금으로 세입자 보증금을 돌려준 후, 바로 집을 매도해도 되나요?

불가합니다.

실거주 요건이 있는 대출이기 때문에 입주 후 일정 기간 거주해야 하며, 단기간 내 매도 시 금융기관의 사후심사에 걸릴 수 있습니다. 사후에 실거주가 아닌 것이 밝혀지면 대출금 전액 상환을 요구받을 수 있고, 신용도에도 영향이 갈 수 있습니다.

대출 중 다른 집을 사게 되면 어떻게 되나요?

대출 유지 중에는 다른 주택 구매가 제한되며, 추가 주택 구입 사실이 확인되면 기존 대출의 상환 요구가 발생할 수 있습니다.

이는 투기 목적의 주택 구입을 막기 위한 제도이므로, 대출 기간 중에는 새로운 매매 계약을 체결하지 않는 것이 바람직합니다.

인터넷 신청과 은행 방문 신청, 어떤 차이가 있나요?

인터넷 신청은 보증료 할인 등의 혜택이 있지만, 서류 누락 시 처리 지연이 생기거나 일부 은행은 대면 신청을 요구할 수 있습니다. 처음 신청하는 경우에는 은행을 방문해 상담 후 절차를 진행하는 것이 신속하고 정확한 진행에 유리합니다.

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