2025년 부활한 6년 단기임대제도, 비아파트 투자자라면 주목해야 할 변화

다주택자도 피해 갈 수 있다? 6년 단기임대와 주택수 제외 전략

최근 부동산 시장에서 ‘아파트’ 중심의 투자 흐름에 균열이 감지되고 있다. 특히 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등 소형 비아파트 주택이 다시 조명을 받는 이유는 정부가 새롭게 발표한 6년 단기임대 제도의 영향이 크다.

2025년 6월부터 시행되는 이 제도는 비아파트임대 활성화를 위한 정책으로, 실수요자와 소액 투자자 모두에게 실질적인 혜택을 제공할 수 있는 방향으로 설계됐다.

다주택자도 피해 갈 수 있다? 6년 단기임대와 주택수 제외 전략

이번 제도의 핵심은 명확하다. 1주택자가 연립·다세대 같은 비아파트를 매입해 단기임대로 등록할 경우, 주택 수 산정에서 제외되며 양도소득세·종합부동산세 중과 대상에서도 빠진다. 이는 결국 주택수산정제외, 양도세중과제외, 종부세합산배제라는 세 가지 실질적인 세금 부담 완화를 의미한다.

과거 2017년에 도입됐다가 2020년 폐지된 4년 단기임대제와는 확연히 다르다.

구분	6년 단기임대	10년 장기임대
의무 임대 기간	6년	10년
적용 대상	연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트	아파트 포함 가능
세제 혜택	종부세·양도세 중과 배제, 주택 수 제외	추가 소득세 감면, 장기보유특별공제 확대
전환 가능성	장기임대로 전환 시 6년 포함 인정	의무기간 단축 불가
적합 대상	단기 수익 추구, 주택 수 조절 목적	안정적 임대 수익, 장기 투자자

이번에 부활한 제도는 의무 임대 기간이 6년으로 늘었고, 아파트는 제외되며, 비아파트 중심 정책으로 개편됐다. 다시 말해, 단기임대제도는 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔 중심의 투자자에게 맞춰졌고, 특히 다세대주택세제혜택을 적극적으로 도입한 구조다.

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등록 가능한 주택 요건도 구체적이다. 수도권의 경우 매입형은 공시가격 4억원 이하, 건설형은 6억원 이하여야 하며, 비수도권은 매입형 2억원, 건설형 6억원으로 기준이 나뉜다. 이렇게 등록된 주택은 임대사업자혜택의 핵심인 각종 세제 감면의 적용을 받을 수 있으며, 추후 장기임대 전환 시 기존 6년을 그대로 임대기간으로 인정받게 된다.

임대보증 가입 기준도 함께 개편됐다. 기존에는 공시가격 대비 150%까지 주택가격으로 인정되었지만, 앞으로는 공시가격 9억원 미만은 145%, 9억~15억 미만은 130% 적용, 부채비율 90% 이하 조건이 적용된다.

예를 들어, 공시가 2억원짜리 빌라라면, 전세 보증금과 근저당권 합산이 2억7000만원 이내여야 임대보증 가입이 가능하다. 이는 과도한 대출이나 고위험 투기를 차단하고, 책임 있는 임대 운영을 유도하기 위한 장치다.

이와 함께 정부는 임차인을 보호하는 방향으로 제도를 정비했다. 기존에는 임대사업자가 과도한 원상복구비용을 요구하는 경우가 많았지만, 이제는 입주·퇴거 시 임차인과 함께 시설물을 점검하고, 수선비는 감가상각을 적용한 실비 기준으로 산정해야 한다. 이는 실거주자를 보호하고 임대 분쟁을 사전에 차단하기 위한 구조적 장치라 할 수 있다.

특히 이번 제도의 가장 큰 특징은 비아파트 임대등록이 ‘1세대 1주택 비과세’ 특례와 양립할 수 있도록 설계되었다는 점이다. 예를 들어, 기존에 아파트 1채를 보유한 사람이 연립주택이나 오피스텔을 추가로 매입하더라도 단기임대로 등록하면 주택수에 포함되지 않기 때문에, 1가구 1주택 비과세 요건을 유지한 채 기존 주택을 처분할 수 있다. 이처럼 1세대 1주택 특례를 유지하면서 비아파트를 전략적으로 활용할 수 있다는 점은 과거 제도와의 큰 차별점이다.

또한, 아파트보다 접근성이 좋은 가격대의 오피스텔임대, 혹은 전통적인 수요가 꾸준한 연립주택임대등록 같은 형태는 스몰 투자자에게 적합한 대안이 될 수 있다. 특히 최근 들어 아파트 전셋값이 급등하고 있는 상황에서, 상대적으로 안정적인 수익률을 확보할 수 있는 비아파트 임대사업은 중장기 관점에서의 대안 자산으로 충분한 매력이 있다.

고금리, 고부담 시대에 접어든 지금, 비아파트 중심의 임대 전략은 단순한 세금 혜택을 넘어서 정책 순응형 투자 방식으로서의 안전성과 효율성을 갖춘 선택지다. 단기임대제도의 부활은 단순히 제도 변화 이상의 의미를 갖는다.

자산 포트폴리오에 전략적으로 비아파트를 포함할 수 있는 길이 다시 열렸다는 점에서, 실거주자와 투자자 모두에게 중요한 전환점이 될 수 있다.

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케이스별 절세 전략

케이스 1 – 1주택자 + 빌라 매입

• 기존 아파트 1채 보유 상태에서 빌라 매입 후 단기임대 등록
• 주택 수 산정 제외 → 기존 아파트 매도 시 1세대 1주택 비과세 가능

👉 Tip: 매입일, 보유기간 계산에 주의. 등록 후 최소 1년 보유 추천.

케이스 2 – 다세대주택 여러 채 보유자

• 각 채별 공시가 4억 이하인 매입형 비아파트를 단기임대로 등록
• 세대 수와 관계없이 주택 수에서 제외되며 양도세 중과 회피

👉 Tip: 종합부동산세 절감 가능, 하지만 보증가입 요건 철저히 검토 필요

케이스 3 – 아파트 실거주 + 오피스텔 임대

• 실거주 아파트 1채 + 오피스텔 매입 → 단기임대 등록
• 향후 아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가능

👉 Tip: 오피스텔도 주거용도(취사시설 포함) 등록 필수