2025년 1세대 1주택 비과세 요건 완벽 정리 – 양도소득세 절세 전략

1세대 1주택 양도소득세 비과세 총정리 – 조건, 계산법, 예외까지 

2025년 현재, 부동산을 매도할 때 가장 먼저 떠오르는 고민 중 하나는 바로 '양도소득세'입니다. 특히 집을 오래 보유하셨던 분들일수록 수천만 원대의 세금이 걱정될 수밖에 없는데요. 하지만 ‘1세대 1주택 비과세 제도’를 정확히 이해하고 조건을 갖추면, 양도소득세를 전혀 내지 않고 집을 매도할 수 있는 경우도 존재합니다.

많은 분들이 집이 한 채뿐이기만 하면 무조건 비과세가 된다고 오해하시지만, 실제로는 세법상 ‘1세대 1주택’에 해당하기 위해 충족해야 할 조건이 굉장히 구체적입니다. 보유기간, 실거주 여부, 조정대상지역, 양도가액, 가족 구성원까지 꼼꼼하게 따져야 하고, 경우에 따라 예외 규정도 존재합니다.

우선 2025년 개정 내용을 기반으로 1세대 1주택 비과세 요건을 명확하게 짚고, 고가주택의 안분과세 방식, 실전 사례, 실수하기 쉬운 포인트, 예외 인정 기준까지 하나하나 정리해 드리겠습니다.

2025년 기준으로 적용되는 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.

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1세대 1주택의 정의와 기본 요건

먼저, ‘1세대’란 거주자와 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족 전체를 말하며, 이들이 구성하는 세대가 국내에 주택을 1채만 보유한 경우를 말합니다.

여기에는 배우자뿐 아니라 미혼 자녀, 직계존속(부모님) 등도 포함되며, 모두 동일 세대원으로 간주합니다.

또한 양도일 기준으로 국내에 1주택만 보유하고 있어야 하며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 비과세가 적용될 수 있습니다.

단, 조정대상지역에 있는 주택을 2021년 1월 1일 이후에 취득한 경우, 2년 실거주 요건이 추가로 요구됩니다.

요건구분	상세내용
세대 기준	거주자 및 배우자, 생계를 같이 하는 가족으로 구성된 동일 세대
주택 수	국내에 1주택만 보유
보유 기간	기본 2년 이상 보유
거주 요건	조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주 필요 (2021.01.01 이후 취득 시 적용)
고가주택 요건	양도가액 12억 원 초과 시, 초과분에 대해 안분 과세

 

고가주택의 안분 과세 방식 예시

양도소득세 비과세 기준인 12억 원을 초과하는 고가주택을 양도하는 경우에는 전체 금액이 아닌 초과된 부분에 대해서만 과세가 이루어집니다. 아래 예시를 보시면 이해가 쉬우실 겁니다.

항목	금액
양도가액	15억 원
취득가액	5억 원
양도차익	10억 원
비과세 비율	12억 ÷ 15억 = 80%
과세 대상 양도차익	10억 × 20% = 2억 원

이 경우 전체 양도차익 10억 중 8억 원은 비과세되고, 2억 원에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다.

예외적으로 비과세가 인정되는 다양한 사례들

1세대 1주택 비과세는 ‘무조건 한 채만 있어야 한다’는 원칙 외에도, 다양한 예외 조항이 마련되어 있습니다.

아래는 예외적으로 비과세가 적용되는 대표적인 유형들입니다.

상황	비과세 조건
일시적 2주택	기존 주택을 보유한 상태에서 새 집을 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 양도한 경우 (단, 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 취득해야 함)
혼인으로 인한 2주택	부부 각각이 1주택을 보유한 상태에서 혼인한 경우, 혼인 후 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세
부모 봉양으로 인한 2주택	무주택자가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하며 생긴 주택 수 증가, 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세
문화재 또는 농어촌 주택 보유	문화재, 천연기념물, 등록문화재, 농어촌 소재 주택은 별도 주택으로 보지 않고 일반주택 매도 시 비과세 가능 (단, 조건 충족 시)

장기임대주택과 가정어린이집을 보유한 경우의 특례

임대사업자 등록이 된 장기임대주택이나 가정어린이집으로 등록된 주택을 보유하고 있는 세대도 일정 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 이 경우에는 아래 조건을 충족해야 합니다.

요건	내용
보유 및 실거주	거주주택에 대해 2년 이상 보유 및 실거주 필수
임대 요건	민간임대주택으로 등록되어 있고 임대료 증가율이 연 5% 이하
가정어린이집	사업자등록 후 운영 중인 가정어린이집이며 2년 이상 거주 실적 필요

단, 이들 주택 외에 과거에 다른 거주주택을 양도한 기록이 있다면, 직전 양도일 이후의 기간만 1세대 1주택 기준에 포함됩니다.

비과세 요건 충족 시 신고 절차 및 필요 서류

1세대 1주택 비과세 요건을 충족했더라도, 국세청에 반드시 양도소득세 신고를 해야 비과세가 적용됩니다. 이를 무신고하면 가산세 대상이 될 수 있으니 유의하셔야 합니다.

1. 주택 양도 계약 체결
2. 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내 홈택스를 통해 양도소득세 신고
3. 비과세 신청 체크 및 증빙자료(주민등록초본, 등기부등본, 전기요금 등) 첨부
4. 홈택스 자동계산 또는 세무사 대행을 통해 신고 완료

꼭 확인하셔야 할 포인트

• 실거주 요건은 단순한 전입신고만으로 충족되지 않습니다. 전기·수도 요금, 학교 재학증명서, 통신요금 등 실제 거주를 입증할 수 있는 자료를 함께 준비하시는 것이 좋습니다.
• 분양권, 입주권도 2021년 이후에는 주택 수에 포함됩니다. 비과세를 받으시려면 분양권을 어떻게 처리하셨는지도 중요합니다.
• 세대원 중 누군가가 주택을 보유하고 있는 경우에도 ‘세대 단위’로 판단되기 때문에 1세대 2주택으로 간주될 수 있습니다.

마무리하며

2025년 현재 기준으로 1세대 1주택 비과세는 더 이상 단순한 조건만으로 적용되지 않습니다. 실거주 여부, 고가 여부, 가족 구성, 예외 조항까지 꼼꼼하게 따져야 하며, 관련 서류도 철저히 준비하셔야 합니다. 집을 매도하기 전, 반드시 본인의 상황이 비과세 요건에 해당하는지를 사전에 점검하시고, 필요 시 세무전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

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FAQ – 1세대 1주택 비과세 제도 관련 궁금증 정리

Q. 배우자와 각각 1주택을 보유하고 있다가 결혼했는데, 이 경우 비과세를 받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 부부가 각각 1주택을 보유한 상태에서 혼인하여 세대를 합친 경우에는 ‘혼인으로 인한 일시적 2주택’으로 인정되어 비과세가 적용될 수 있습니다. 단, 혼인일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 한하며, 그 사이 주택 수를 늘리지 않아야 합니다.

Q. 전입신고만 해도 실거주 요건을 충족한 것으로 보나요?
A. 아닙니다. 단순히 전입신고만으로는 실거주 요건이 충족되지 않습니다. 실제로 거주한 사실을 입증하기 위해 전기세, 수도세, 통신요금 납부 내역 또는 자녀의 학교 재학증명서 등을 함께 제출하는 것이 필요합니다.

Q. 분양권을 보유한 상태에서 주택을 양도하면 비과세가 가능한가요?
A. 2021년 1월 1일부터 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 따라서 분양권을 보유한 상태에서 주택을 매도하면 1세대 2주택으로 간주되어 비과세가 적용되지 않을 수 있습니다. 다만, 실입주를 전제로 일시적 2주택 요건을 충족하면 예외적으로 비과세가 가능합니다.

Q. 양도 당시 12억 원 초과 고가주택인데, 시세 하락으로 12억 원 이하로 팔게 되면 전액 비과세가 되나요?
A. 그렇습니다. 양도소득세는 실제 양도 시점의 실거래가를 기준으로 판단되므로, 시세 하락으로 인해 12억 원 이하로 매도하게 된다면 전액 비과세가 적용됩니다. 단, 계약금 지급일 등 거래 조건이 명확해야 하며, 다운계약서 작성은 절대 금지입니다.

Q. 가족 중 한 명이 해외에 장기체류 중인데, 세대 분리가 되나요?
A. 세법상 세대는 주민등록 기준뿐 아니라 실제 생계를 함께하는지 여부를 함께 고려합니다. 가족이 해외에 90일 이상 체류 중인 경우에는 세대 분리가 인정될 수도 있으나, 이는 사례별로 해석이 달라질 수 있어 반드시 세무서에 확인이 필요합니다.

Q. 상속받은 주택이 지방에 있고 오래 방치된 상태인데, 이 경우에도 비과세가 적용되나요?
A. 상속으로 인해 추가로 주택을 보유한 경우라도 상속주택이 수도권 외 읍·면 지역에 소재하거나, 피상속인이 해당 주택에 5년 이상 거주한 이력이 있다면 비과세 적용 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

Q. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
A. 원칙적으로 주거용 오피스텔로 등록되어 있고, 재산세가 ‘주택분’으로 과세되고 있다면 주택 수에 포함됩니다. 단순 업무용으로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않으므로 확인이 필요합니다.

Q. 양도소득세를 무신고하면 어떤 불이익이 있나요?
A. 양도소득세 비과세 요건을 모두 충족했더라도 반드시 국세청에 신고를 해야 혜택을 받을 수 있습니다. 무신고하거나 지연 신고할 경우 최대 20%의 가산세가 부과될 수 있으므로, 2개월 내 홈택스를 통한 신고를 권장드립니다.

Q. 전세를 준 상태에서 주택을 보유하고 있다가 매도한 경우에도 비과세가 되나요?
A. 가능합니다. 임대 중인 상태더라도 보유 및 실거주 요건을 충족했다면 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 조정대상지역 내 주택인 경우 2년 실거주 기록이 반드시 있어야 하며, 임대기간이 실거주 기간에 포함되지 않으면 비과세가 어려울 수 있습니다.

Q. 세대원 중 자녀가 독립해서 주소지를 옮겼는데, 그 자녀가 주택을 보유하고 있다면 영향이 있나요?
A. 자녀가 독립세대로 전입신고를 하고 실질적으로 따로 거주하고 있다면 그 자녀의 주택은 세대 외 주택으로 간주되어 1세대 1주택 판단 시 제외될 수 있습니다. 다만, 주소 이전 시점, 생계 분리 여부 등에 따라 판단이 달라지므로 국세청 사전 상담을 권장합니다.