종합부동산세 상속 2주택, 일시적 2주택까지 ― 1주택자 특례로 중과세 피하는 핵심 정리

종합부동산세 상속 2주택, 일시적 2주택까지 ― 1주택자 특례로 중과세 피하는 핵심 정리

2025년 종합부동산세 고지서를 받는 사람은 주택·토지를 모두 합쳐 약 62만9000명, 세액은 5조3000억원 수준까지 올라왔습니다. 그중 주택분 종합부동산세만 놓고 봐도 대상자는 약 54만명으로, 지난해보다 8만명 정도 늘었고 증가율도 17%를 넘겼습니다.

특히 1세대 1주택자 가운데 종부세를 내는 사람도 15만명 선까지 늘어나면서, 집을 한 채만 갖고 있더라도 공시가격이 높은 지역에 살거나 상속으로 지분을 가진 경우 종합부동산세 상속 2주택 이슈에 바로 걸리게 되는 분위기입니다.

요즘 상담이 많이 몰리는 부분이 “집은 실거주 1채인데, 부모님 집을 상속지분으로 조금 받아서 종합부동산세 상속 2주택으로 중과세 되는 것 아닌가요?”라는 걱정입니다. 여기에 일시적 2주택, 지방 저가주택까지 섞이면 규정이 꽤 복잡해지죠. 그래서 종합부동산세 상속 2주택과 관련된 주택 수 계산 방식, 상속주택 특례, 지방 저가주택, 1가구 1주택자 특례까지 하나하나 묶어서 정리해보겠습니다.

종합부동산세에서 ‘주택 수’는 어떻게 세는지부터 정리

종합부동산세 상속 2주택 문제를 이해하려면 먼저 “세율 계산에 쓰는 주택 수” 개념부터 잡고 가는 게 편합니다. 종부세에서 주택 수는 전국에 본인 명의로 가진 주택을 모두 합산해서 세며, 다음과 같은 특징이 있습니다.

첫째, 주택 본체뿐 아니라 부속토지만 가지고 있어도 해당 주택을 하나 가진 것으로 봅니다. 오래된 단독주택을 허물고 토지만 갖고 있는 상황이라도 종부세 주택 수 계산에서는 1주택으로 잡힐 수 있다는 뜻입니다.

둘째, 상속으로 일부 지분만 받은 상속주택도 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 지분이 10%든 30%든 “그 집에 내 지분이 있다”면 종부세 상속 2주택 판정에 그대로 영향을 줍니다. 그래서 종합부동산세 상속 2주택 관련 상담이 대부분 이 상속지분 때문에 시작됩니다.

셋째, 다만 모든 주택이 다 들어가는 것은 아니고, 합산배제 대상 주택은 세율 적용용 주택 수에서 제외됩니다. 임대사업자 등록 요건을 충족한 공공임대주택 등 일부 유형이 여기에 해당하고, 상속주택과 무허가 주택 부속토지도 납세자가 별도로 신청하면 주택 수에서 빼고 계산해줍니다.

1주택과 상속 1주택을 함께 가진 ‘종합부동산세 상속 2주택’ 기본 구조

실무에서 가장 많이 나오는 그림은 “서울에 본인 명의 아파트 1채 + 지방에 부모님 집 상속지분 1채” 조합입니다. 겉으로 보면 종합부동산세 상속 2주택에 해당하지만, 상속주택 특례를 활용하면 1가구 1주택자로 인정받을 수 있는 경우가 적지 않습니다.

상속주택 특례의 기본 뼈대는 이렇습니다. 상속으로 지분을 가진 주택이 있을 때 요건에 맞게 신청을 하면 상속일로부터 5년 동안은 세대 전체를 1가구 1주택자로 보면서, 세율 적용 시 주택 수 계산에서도 상속주택을 빼고 계산해줍니다. 이러면 사실상 상속주택은 주택 수에서 투명인간이 되는 셈이라 종합부동산세 상속 2주택이 아니라 1주택자로 취급되는 효과가 나옵니다.

상속일로부터 5년이 지나면 이야기가 조금 달라집니다. 단순히 5년이 지났다고 무조건 종합부동산세 상속 2주택으로 보는 것은 아니고, 상속주택의 지분율과 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 한 번 더 걸러냅니다.

5년이 지난 뒤에도 다음 요건 중 하나를 만족하면 여전히 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

첫째, 본인 지분율이 40% 이하인 경우입니다. 예를 들어 형제 셋이서 부모님 집을 3분의 1씩 나눠가졌다거나, 지분을 여러 명이 나눠 가진 형태라면 대체로 40% 이하에 해당하는 경우가 많습니다.

둘째, 과세기준일(매년 6월 1일) 기준으로 본인이 가진 지분에 해당하는 공시가격이 수도권에서는 6억원, 수도권 밖에서는 3억원 이하인 경우입니다. 즉, 집 전체 공시가격이 12억원이라도 내 지분이 20%라면 지분 기준 공시가는 2억4천만 원이 되는 식으로 계산합니다.

이 두 가지 중 하나라도 충족하면 상속주택은 주택 수에서 빼고 계산할 수 있기 때문에, 종합부동산세 상속 2주택이라고 해서 무조건 다주택자처럼 중과세가 적용된다고 보기는 어렵습니다. 다만 1주택과 상속주택을 세대원 각자가 따로 가지고 있는 구조라면 상속주택에 대한 1주택자 특례를 받을 수 없는 경우도 생깁니다. 세대 단위로 판단한다는 점을 항상 같이 봐야 합니다.

부부 공동명의 1주택과 상속주택이 얽힌 경우

종합부동산세 상속 2주택을 이야기할 때 부부 공동명의도 많이 언급됩니다. 공시가격이 높은 지역, 특히 서울 강남이나 주요 도심권 아파트의 경우 종부세 절세를 위해 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지 계산해보게 되죠.

원칙을 먼저 잡으면 이렇습니다. 부부나 세대원이 주택 한 채를 공동으로 소유하는 경우, 각 지분 소유자별로 각각 1주택을 가진 것으로 간주합니다. 이때 각자 9억원씩 공제를 받을 수 있어서, 같은 집이라도 단독명의 9억원 공제와 공동명의 18억원 공제라는 차이가 생깁니다.

다만 부부 공동명의 1주택자는 ‘특례 신청’을 통해 자신을 1가구 1주택자로 다시 인정받을 수 있습니다. 이 특례를 쓰면 기본공제는 12억원이지만, 1세대 1주택자에게만 열려 있는 보유기간·연령별 세액공제를 함께 받을 수 있습니다. 공시가격이 18억원을 넘는 경우에는 단순 공제액만 놓고 보면 공동명의가 더 유리한 경우가 많고, 공시가격이 그보다 낮으면서 장기보유·고령이라면 1가구 1주택자 특례가 유리한 경우가 많습니다.

여기에 상속주택 지분이 더해지면 종합부동산세 상속 2주택 그림이 만들어지는데, 이때는 앞에서 본 상속주택 특례를 활용해서 상속주택을 주택 수에서 빼는 것이 관건입니다. 부부 공동명의 1주택 + 상속지분 1주택 조합이라도, 상속주택 요건을 충족해 주택 수에서 제외되면 세대 전체는 여전히 1가구 1주택자로 판단할 수 있기 때문입니다.

수도권 4억 이하 주택과 지방 저가주택, 상속 2주택과의 관계

종합부동산세 상속 2주택과 함께 자주 언급되는 것이 지방 저가주택입니다. 이름만 보면 수도권에 있는 공시가격 4억원 이하 주택도 비슷하게 취급될 것 같지만, 지방 저가주택 특례는 원칙적으로 수도권 밖 주택을 대상으로 합니다. 수도권은 서울·경기·인천 전체를 뜻하고, 이 지역에 속한 주택은 지방 저가주택으로 보지 않습니다.

다만 수도권 안에서도 인구 감소이면서 접경지역인 몇 군데(경기 가평·연천, 인천 강화·옹진)는 예외적으로 지방 저가주택 특례를 인정해 줍니다. 이런 지역의 저가주택을 한 채 가지고 있다면, 종합부동산세 상속 2주택 상황에서도 요건만 맞으면 1가구 1주택자 특례 판단에서 주택 수에서 제외되는 역할을 할 수 있습니다.

다만 지방 저가주택을 두 채 이상 가지고 있으면 더 이상 1주택자 특례를 쓸 수 없다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 실거주 1주택 + 상속주택 + 지방 저가주택이라는 조합이더라도, 지방 저가주택이 여러 채면 이미 ‘저가주택을 곁들인 다주택자’로 보고 1가구 1주택자 특례 문이 닫히게 됩니다.

일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 모두 가진 경우

이제 종합부동산세 상속 2주택보다 한 단계 더 복잡한 케이스를 보겠습니다. 예를 들어 이런 경우를 떠올려볼 수 있습니다.

서울에 거주하는 A씨가 기존 아파트를 팔기 전에 새 아파트를 먼저 계약해 일시적 2주택 상태이고, 지방에 있는 부모님 집 상속지분도 조금 가지고 있으며, 지방에 공시가격이 낮은 소형 아파트 하나를 투자 목적으로 들고 있는 상황입니다. 숫자로만 보면 종합부동산세 상속 2주택이 아니라 4주택에 가까운 그림인데, 규정상 각각이 모두 1가구 1주택자 특례 요건을 충족한다면 세법은 여전히 이 사람을 1가구 1주택자로 취급합니다.

여기서 중요한 포인트는 “일시적 2주택 요건을 지키고 있는지”, “상속주택에 대해 상속일 5년 이내 또는 40%·6억원/3억원 요건을 만족하는지”, “지방 저가주택 요건을 만족하면서 1채만 보유하고 있는지” 이 세 가지입니다. 종합부동산세 상속 2주택이라 단순히 숫자만 보고 중과세 영역이라고 생각하기 쉬운데, 실무에서는 이렇게 요건을 맞춰 1가구 1주택자로 판정받는 사례가 상당히 많습니다.

상속 2주택·일시적 2주택이 있는 경우 종부세 계산 흐름을 다시 묶어보기

지금까지 내용을 종합부동산세 상속 2주택 관점에서 한 번에 정리해보면 다음과 같습니다.

종부세는 기본적으로 주택 수와 공시가격 합계로 세 부담이 결정됩니다. 1가구 1주택자는 공시가격 합산 12억원을 넘는 부분부터 종합부동산세를 내고, 일반 다주택자와 법인은 6억원 초과분이 과세 대상입니다.

여기에 상속주택, 일시적 2주택, 지방 저가주택이 더해지면 숫자로만 보면 종합부동산세 상속 2주택, 3주택, 4주택처럼 보이지만, 특례를 잘 적용하면 여전히 1가구 1주택자 범위 안에 묶을 수 있습니다.

상속주택 특례를 통해 주택 수에서 상속분을 제외하고, 일시적 2주택 기간과 처분기한을 지키면서 지방 저가주택까지 요건을 맞춰두면, 세법은 “이 사람은 실질적으로 집 한 채만 가진 사람”으로 인정해주는 방향으로 설계되어 있습니다.

물론 각 요건 하나라도 어긋나면 바로 종합부동산세 상속 2주택 이상으로 판단되어 다주택자 세율·공제 규정이 적용될 수 있기 때문에, 실제 상황에 숫자를 하나씩 대입해보는 과정이 꼭 필요합니다.

상속주택·지분·지방 저가주택 기준을 한눈에 보는 정리표

구분	요점	종부세 상속 2주택 관계
상속일로부터 5년 이내 상속주택	요건을 갖추고 특례 신청 시 세대 전체를 1가구 1주택자로 인정	주택 수에서 상속주택이 빠지므로 종합부동산세 상속 2주택이 아닌 1주택자로 판단
상속일 5년 경과 후 지분 40% 이하	상속주택 지분율이 40% 이하라면 계속 주택 수에서 제외 가능	지분이 작고 여러 명이 나눠 가진 상속주택은 대개 1주택 판정에 유리
상속일 5년 경과 후 지분 공시가격 기준	수도권 지분 공시가격 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 주택 수에서 제외	고가 주택이라도 지분이 작으면 종합부동산세 상속 2주택 판정에서 빠질 수 있음
지방 저가주택 1채	요건 충족 시 1가구 1주택자 특례 판단에서 주택 수에서 제외	상속주택·일시적 2주택과 함께 있어도 1주택자로 인정받는 데 도움
지방 저가주택 2채 이상	더 이상 지방 저가주택 특례를 쓸 수 없음	상황에 따라 종합부동산세 상속 2주택이 아닌 다주택자로 판정될 가능성이 커짐

FAQ – 종합부동산세 상속 2주택과 관련해 자주 헷갈리는 질문들

Q1. 실거주 1주택 + 상속주택 지분 1개를 가진 상황도 무조건 종합부동산세 상속 2주택인가요?

A1. 숫자만 보면 2주택이지만, 상속일로부터 5년 이내이거나 지분율·지분 공시가격 요건(40% 이하, 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)을 만족한다면 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 이 경우에는 1가구 1주택자로 판정받을 수 있어서, 단순히 “종합부동산세 상속 2주택”이라는 제목만 보고 바로 중과세 구간이라고 생각할 필요는 없습니다.

Q2. 상속주택 특례는 자동으로 적용되나요, 아니면 따로 신청해야 하나요?

A2. 상속주택을 주택 수에서 빼고 1가구 1주택자로 인정받으려면 납세자가 스스로 상속주택 특례 신청을 해줘야 합니다. 신고·납부 과정에서 상속관계, 상속일, 지분율과 공시가격 등을 제출해 요건을 충족한다는 점을 증명해야 하고, 이를 바탕으로 종합부동산세 상속 2주택이 아닌 1주택자로 판정됩니다.

Q3. 상속주택 지분을 형제에게 넘기거나 매도하면 종합부동산세 상속 2주택 문제는 다음 해부터 바로 사라지나요?

A3. 과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 소유 상황을 보게 됩니다. 해당 날짜까지 상속주택 지분을 정리했다면, 다음 고지분에서는 그 지분이 없는 상태로 주택 수를 다시 계산합니다. 다만 등기이전이나 말소가 실제로 완료되었는지, 과세기준일 현재 등기부 기준으로 어떻게 보이는지까지 같이 확인해보는 게 안전합니다.

Q4. 부부 공동명의 1주택 + 상속주택 지분이 있는 경우에도 1가구 1주택자 특례를 받을 수 있나요?

A4. 가능합니다. 부부 공동명의 1주택은 기본적으로 각자 9억원씩 공제를 받는 구조이고, 특례를 신청하면 1가구 1주택자로 전환되어 12억원 공제와 보유기간·연령에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다. 여기에 상속주택이 상속 특례 요건을 충족해 주택 수에서 빠지면, 종합부동산세 상속 2주택이 아니라 여전히 1가구 1주택자로 취급됩니다.

Q5. 수도권에 공시가격 4억원 이하 소형 아파트를 하나 갖고 있는데, 이것도 지방 저가주택처럼 1주택자 특례에 도움이 되나요?

A5. 수도권에 있는 주택은 원칙적으로 지방 저가주택으로 보지 않습니다. 수도권 안에서도 경기 가평·연천, 인천 강화·옹진처럼 인구감소·접경지역 일부만 예외적으로 지방 저가주택 특례를 쓸 수 있고, 그 외 수도권 4억원 이하 소형 아파트는 종부세상 일반 주택과 동일하게 취급됩니다. 상속주택과 함께 있을 때도 종합부동산세 상속 2주택 판정에서 별도의 완충 역할을 해주지는 못합니다.

Q6. 일시적 2주택 + 상속주택까지 가진 상태에서 집을 제때 팔지 못하면 어떻게 되나요?

A6. 일시적 2주택은 기존 주택 처분기한과 신규주택 전입기한 등 조건을 충족해야만 1가구 1주택자 특례를 인정받습니다. 기한을 넘겨버리면 해당 조합은 종부세상 일반 다주택으로 분류되고, 상속주택까지 더해져 종합부동산세 상속 2주택·3주택으로 한꺼번에 잡힐 수 있습니다. 상속주택 특례는 별도로 유지될 수 있지만, 일시적 2주택 요건이 무너지면 전체 그림에서 세 부담이 크게 바뀔 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.

Q7. 다주택자 중과세는 최근에 완화됐다고 들었는데, 그러면 종합부동산세 상속 2주택도 예전만큼 부담이 크진 않은 건가요?

A7. 최근 몇 년간 종부세의 다주택 중과세율이 완화되고 기본세율 적용 범위가 넓어지면서, 예전처럼 극단적인 세 부담이 발생하는 경우는 줄어든 것이 사실입니다. 그래도 공시가격이 높은 지역에서 종합부동산세 상속 2주택 판정을 받게 되면 기본공제 6억원 기준이 적용되고, 지방 저가주택·상속주택 특례를 활용하지 못하면 세 부담이 체감상 크게 느껴질 수 있습니다. 결국 중과 여부만 볼 것이 아니라, 1가구 1주택자 특례로 묶어둘 수 있느냐가 핵심입니다.

Q8. 상속 2주택, 일시적 2주택이 함께 있는 복잡한 상황은 세무서에서 알아서 계산해주지 않나요?

A8. 고지서는 기본적으로 국세청 시스템에 입력된 정보와 일반적인 규정에 따라 자동 산출되지만, 상속주택 특례나 지방 저가주택, 일시적 2주택 등의 세부 요건은 납세자 신청과 입증이 필요한 부분이 많습니다. 종합부동산세 상속 2주택처럼 변수가 많은 구조라면, 스스로 규정을 이해하고 실제 보유 현황을 정리한 뒤, 필요하다면 세무전문가와 함께 신고·이의제기까지 고려해보는 편이 안전합니다.