2026 거주자 판정 바뀐 뒤 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 정리

2026 거주자 판정 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 정리

1세대 1주택 비과세는 이름 그대로 “1주택이면 끝”처럼 보이지만, 실제로는 양도일 현재 ‘거주자’인지가 먼저 정리돼야 합니다. 특히 해외 체류가 길었거나, 몇 년 사이에 국내 체류 패턴이 달라진 경우라면 거주자 판정에서 결론이 갈리는 일이 꽤 많습니다.

여기에 더해, 장기보유특별공제는 같은 집을 팔아도 적용되는 공제율이 크게 달라져서(일반 vs 1세대 1주택 특례), “비과세가 되느냐”뿐 아니라 “과세가 되더라도 얼마나 줄어드느냐”까지 좌우합니다.

그럼 2026년부터 달라진 거주자 판정 방식과, 거주자 전환 시 장기보유특별공제 계산에서 실무상 체감이 큰 해석 변화까지 한 번에 알아보도록 하겠습니다.

1세대 1주택 비과세 출발 거주자 vs 비거주자

소득세법에서 말하는 거주자는 “국내에 주소를 두거나, 183일 이상 거소를 둔 개인”입니다.

2026 거주자 판정(183일) 최신 정리 + 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 80% 적용

반대로 비거주자는 거주자에 해당하지 않는 개인이고요. 여기서 주소는 주민등록 같은 서류만으로 딱 잘라 판단하기보다, 가족(생계를 같이 하는지), 국내 자산, 직업의 성격 같은 생활관계가 같이 봐야 합니다.

또 하나 자주 놓치는 게 체류일수 계산입니다. 일반적으로 국내 체류기간은 입국 다음 날부터 출국일까지로 계산하는 방식이 기본이라, 비행기 표 기준으로 막연히 세면 오차가 생길 수 있어요. 해외 체류가 걸려 있는 거래라면 출입국 기록을 먼저 펼쳐놓고 숫자부터 맞추는 게 안전합니다.

비거주자라도 비과세가 열리는 예외

원칙적으로 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않지만, 대표적인 예외가 있습니다.

예를 들어 해외이주 또는 1년 이상 국외 거주가 불가피한 취학·근무 사정으로 세대 전원이 출국하는 경우, 출국일 현재 1주택 보유 상태에서 출국일부터 2년 이내에 해당 주택을 양도하면 예외적으로 비과세가 검토됩니다.

다만 이 예외는 “해외로 나갔으니 다 된다”가 아니라, 세대 전원 출국 여부, 출국 시점의 1주택 상태, 2년 기산점 같은 사실관계가 한 끗 차이로 달라집니다. 계약서 날짜, 잔금일, 실제 출국일이 엇갈리면 해석이 꼬일 수 있으니 타임라인을 정확히 잡아두는 게 핵심입니다.

2026년부터 달라진 거주자 판정: ‘183일’이 더 넓게 잡힌다

2026년부터는 “그 해에만 183일 이상이면 거주자”라는 감각으로 접근하면 위험해졌습니다.

국내 거소 183일 판정이 2개 과세기간에 걸쳐 이어지는 형태까지 포섭되면서, 해외 생활 중간에 국내 체류가 길어지는 패턴에서 거주자 판정이 뒤집히는 경우가 생깁니다.

① 2과세기간에 걸친 183일 인정

종전에는 원칙적으로 1과세기간(해당 연도) 안에서 183일 이상 국내 거소가 있어야 “거주자”로 보는면 강했는데, 2026년 이후에는 2과세기간에 걸쳐 계속하여 183일 이상 거소를 둔 경우도 거주자로 판정될 수 있습니다.

즉, 연도 경계(12/31~1/1)를 사이에 두고 체류가 이어지는 케이스에서 거주자 판정이 더 쉽게 성립할 여지가 커졌습니다.

② ‘일시적 출국’이 국내 거소로 묶이는 사유가 더 선명해짐

국내에 거소를 두고 생활하던 사람이 잠깐 출국했다가 다시 들어온 경우, 출국 목적이 명백히 일시적이라면 그 출국 기간까지 국내 거소로 보아 체류일수 계산에 포함될 수 있습니다.

예전에는 예시가 애매하게 느껴져 분쟁 포인트가 됐는데, 최근에는 사유 범위와 입증 자료 방향이 더 또렷해졌습니다.

• 단기 관광
• 질병 치료
• 병역의무 이행
• 친족 경조사 참석 등 업무와 무관한 유사 사유

요지는 간단합니다. “출국은 했지만, 생활의 중심은 국내였다”는 점이 객관적으로 설명되면 국내 거소 기간으로 묶일 수 있다는 것. 반대로 출국이 반복되고, 국내 체류가 ‘잠깐 들른 수준’이면 거주자 쪽으로 억지로 끌어오기도 어렵습니다.

구분	2026년 이후 체크 포인트	실무에서 자주 생기는 장면
183일 거소	2과세기간에 걸친 연속 체류까지 판정 범위 확대	연말·연초 체류가 길어 “생각보다 쉽게” 거주자로 잡힘
일시적 출국	관광·치료·병역·경조사 등 업무와 무관한 사유 중심	짧은 출국을 “국내 체류로 포함”할지 다툼 발생
주소 판단	가족·자산·직업 등 생활관계가 핵심	국내 자산·가족이 남아 있으면 주소 인정 가능성↑

장기보유특별공제: 일반공제 vs 1세대 1주택 특례공제

장기보유특별공제는 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도인데, 적용대상에 따라 공제율 체계가 갈립니다.

부동산 1가구 2주택 세금, 양도세 FAQ

같은 기간을 보유했더라도 특례공제가 걸리면 체감 차이가 커서, “비과세가 안 되더라도 공제에서 승부가 나는” 경우가 많습니다.

① 일반공제율(최대 30%)

상가·토지·다주택자의 주택처럼 일반적인 부동산 양도에 적용되는 구조입니다. 보유기간에 따라 연 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제되는 방식이 기본입니다.

② 1세대 1주택 특례공제율(최대 80%)

1세대 1주택이면서(핵심은 양도일 현재 요건), 통상 거주요건을 충족한 경우에 적용되는 공제율입니다. 보유기간 공제(연 4%)와 거주기간 공제(연 4%)를 각각 계산해 합산하는 구조로, 요건을 갖추면 최대 80%까지도 가능해집니다.

반대로 비거주자로 양도하면 특례공제가 막히고, 일반공제만 검토되는 경우가 많습니다. 그래서 해외 체류가 길었던 분들은 “비과세 여부”만 보지 말고, 양도일 현재 거주자 판정부터 정리해야 공제율이 갈리는 지점을 놓치지 않습니다.

공제 구분	적용 대상(대표)	공제 구조	상한
일반공제	상가·토지·다주택 주택 등	보유기간 연 2%	30%
특례공제	1세대 1주택 + 거주요건 충족 등	보유 연 4% + 거주 연 4%	80%

거주자 전환 후 양도: 장기보유특별공제 해석이 달라진 부분

실무에서 가장 자주 나오는 그림이 이겁니다.

거주자로 집을 취득 → 해외 체류로 비거주자 → 다시 귀국해 거주자가 된 뒤 양도. 이때 예전에는 “비거주자였던 기간은 특례공제 계산에서 빼는 것 아니냐”는 해석이 강하게 적용되면서, 공제율이 기대보다 낮아지는 케이스가 있었습니다.

최근에는 “양도일 현재 거주자라면, 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 본다”는 관점이 보다 명확해지면서, 비거주자였던 기간까지 포함해 특례공제를 계산하는 방향으로 정리가 됐습니다. 결과적으로 같은 집을 팔아도, 양도 시점이 거주자라면 특례공제 최대 80%까지 열릴 수 있어 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.

다만 이 부분은 “무조건 80%”가 아니라, 1세대 1주택 요건, 거주요건, 고가주택 여부(비과세 판단 시 기준 금액) 등 다른 조건들과 같이 맞물립니다. 특히 계약 시점·잔금일·전입/전출·출입국 기록이 엇갈리면, 계산 자체가 달라질 수 있으니 사실관계 정리가 먼저입니다.

• 비과세는 1주택 여부만 보지 말고, 양도일 현재 거주자부터 확정
• 2026년 이후엔 183일이 연도 단위로만 끊기지 않아서, 연말·연초 체류가 길면 거주자 쪽으로 잡힐 가능성↑
• 일시적 출국은 “업무 목적”보다 관광·치료·병역·경조사 등 업무와 무관한 사유 중심으로 입증 방향이 깔끔
• 장기보유특별공제는 거주자/비거주자에 따라 공제율이 크게 달라질 수 있어, 양도 타이밍이 세금에 직결

※ 세법은 같은 문장이라도 사실관계가 한 줄만 달라져 결론이 바뀌는 영역입니다. 해외 체류가 걸린 1세대 1주택 양도라면, 출입국 기록과 세대 구성, 전입/전출을 먼저 모아두고 검토하는 걸 권합니다.

해외 체류가 있었던 1주택 양도에서 자주 생기는 변수들

앞부분에서 “거주자 판정이 먼저”라고 강조한 이유가 있습니다.

실제 상담이나 케이스를 보면, 세금이 커지는 건 대개 요건을 몰라서가 아니라 타이밍과 기록이 엇갈려서입니다. 특히 아래 세 가지는 해외 체류가 끼어 있을 때 반복해서 등장합니다.

① ‘양도일’ 기준으로 판단되는 항목이 생각보다 많다

거주자/비거주자, 1세대 1주택 판단에서 양도일은 단순한 날짜가 아니라 “결론이 갈리는 기준점”입니다.

계약일과 잔금일이 멀리 떨어져 있거나, 잔금일 직전·직후로 출국/입국이 맞물리면 같은 거래인데도 세금이 다르게 계산되는 일이 생깁니다. 그래서 해외 일정이 있는 분들은 “언제 파느냐”가 곧 “어떤 공제율이 열리느냐”로 연결됩니다.

② ‘세대’ 요건은 서류만이 아니라 실제 생활이 같이 본다

1세대 1주택에서 세대는 주민등록 한 장으로 끝나는 게 아니라, 함께 생계를 유지하는지, 실거주 형태가 어떤지 같은 실질이 얹힙니다.

해외 체류 중 배우자·자녀가 국내에 남아 있고, 자산이 국내에 집중돼 있으면 “생활의 중심은 국내”라는 쪽으로 무게가 실릴 수 있습니다. 반대로 세대 전체가 생활 기반을 국외로 옮겼다면 결과가 달라질 수 있고요.

③ 고가주택·조정지역 등 ‘추가요건’이 같이 따라오는지 확인

1세대 1주택 비과세는 고가주택 기준에 걸리면 전부 비과세가 아니라 초과분 안분으로 계산될 수 있고, 취득 시기·지역에 따라 거주요건이 붙는 케이스도 있습니다.

그래서 “비과세냐 과세냐”만 따질 게 아니라, 비과세가 일부만 적용되는 구조인지, 특례공제를 적용할 때 거주기간이 어떤 방식으로 산정되는지까지 같이 보는 게 체감 세액을 줄이는 쪽으로 더 직접적입니다.

정리하면, 해외 체류가 있었던 1주택 양도는 거주자 판정 + 양도일 기준 요건 + 장기보유특별공제 적용 방식을 한 번에 맞춰야 “생각보다 많이 내는 상황”을 피할 수 있습니다.

FAQ: 1세대 1주택 비과세·거주자 판정에서 많이 묻는 것

Q. 2025년엔 국내 체류가 길었고, 2026년엔 잠깐만 들어왔는데도 거주자로 볼 수 있나요?

A. 2026년 이후에는 183일 판정이 연도 하나로만 끊기지 않을 수 있어, 연말·연초 체류가 이어진 경우 거주자 판정이 성립될 여지가 있습니다. 체류일수는 출입국 기록으로 일단 정확히 계산해 두는 게 먼저예요.

Q. 해외에서 오래 살다가 귀국했는데, 예전에 비거주자였던 기간은 장기보유특별공제에서 손해인가요?

A. 최근에는 양도 시점이 거주자라면 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 보아 특례공제를 계산하는 방향으로 정리돼, 과거 비거주자 기간이 있더라도 전 기간을 기준으로 공제를 산정하는 쪽이 더 자연스럽게 적용됩니다. 다만 1세대 1주택 요건과 거주요건이 같이 충족돼야 합니다.

Q. 잠깐 출국했던 기간도 국내 체류로 포함될 수 있나요?

A. 국내에 거소를 두고 생활하던 중의 출국이라면, 출국 목적이 명백히 일시적일 때 국내 거소로 묶일 수 있습니다. 최근 정리된 범위는 단기 관광, 질병 치료, 병역의무 이행, 친족 경조사 등 업무와 무관한 사유 중심으로 이해하면 깔끔합니다.

Q. 비거주자라서 비과세가 안 된다고 들었는데, 해외이주면 예외가 있나요?

A. 세대 전원이 해외이주 또는 1년 이상 국외 거주가 불가피한 취학·근무 사정으로 출국하는 등 일정한 경우에는, 출국 당시 1주택 보유 및 출국일부터 2년 이내 양도 같은 요건을 충족하면 비거주자라도 비과세가 검토되는 예외가 있습니다. “출국일”과 “세대 전원” 같은 사실관계가 핵심이라 타임라인 정리가 중요합니다.

Q. 한 번이라도 다주택이었던 적이 있으면 특례공제가 아예 불가능한가요?

A. 판단은 “양도 시점의 주택 수와 세대 상태”를 중심으로 이뤄지지만, 일시적 2주택, 상속, 혼인 등 예외가 섞이면 결론이 달라질 수 있습니다. 과거 이력 자체보다, 그 기간이 어떤 사유로 발생했고 정리 시점이 언제인지가 더 중요하게 작동합니다.