부동산 다세대 다가구 주택 차이점 및 양도소득세 비과세
부동산 세법에서 여러 채의 주택을 소유하는 경우, 중과세 및 패널티가 적용될 수 있으며, 이로 인해 부동산을 투자하거나 세금을 절약하려는 경우 다가구와 다세대의 차이를 이해해야 합니다.
처음으로 다가구와 다세대를 구분하기 위한 가장 현명한 방법은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 이것은 행정단위 주소만을 알고 있다면 비교적 쉽게 확인할 수 있으므로 중요한 확인 절차입니다.
따라서 투자를 고려하는 경우 해당 정보를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 다가구와 다세대의 차이를 이해하기 위해 먼저 등기부등본 확인을 고려해야 합니다.
먼저 다세대는 하나의 건물에 각각의 주택이 개별적으로 등기되어 있으며 따로 소유되는 것을 의미합니다. 즉, 각 호수가 다른 주인을 가지므로 개별적으로 권리를 행사할 수 있습니다. 다가구는 한 건물에 여러 세입자가 모여 사는 것이며 건물주가 한 명입니다. 즉, 집주인이 각 호마다 임대하여 세입자에게 제공하는 것을 의미하며, 이 경우에는 전입신고는 가능하지만 개별 소유로 보지 않습니다.
다세대 다가구 차이점
이렇듯 다가구와 다세대는 명백하게 다르므로 주택 보유 수에도 차이가 있습니다.
다가구는 한 건물 내에서 모든 가구를 1채로 취급하며, 이는 소유한 주택 수를 1채로 계산하는 것을 의미합니다. 그러나 다세대는 집마다 개별적으로 카운트됩니다. 따라서 집을 소유한 수만큼 세금 부담이 발생하므로 투자를 고려할 때 세금 부담도 고려해야 합니다.
| 구분 | 다세대주택 | 다가구주택 |
| 의미 | 구분등기 가능, 각 세대별 소유권 존재 | 구분등기 불가능, 전체 건물 단일 소유권 |
| 구조 | 4층 이하 영구건물, 전체 면적 660m² 이하, 각 세대별 독립적 공간 | 3층 이하 영구건물, 전체 면적 660m² 이하, 가구별 독립적 공간 |
| 소유권 | 각 호수별 개별 소유, 분양 및 매매 가능 | 전체 건물 단독 소유, 호수별 소유 불가, 임대 목적 |
| 등기 | 각 호실별 등기부등본 열람 가능 | 전체 건물에 대한 단일 등기부등본만 존재 |
| 분양/매매 | 가능, 각 세대별로 독립적인 거래 가능 | 불가능, 전체 건물 소유권 거래만 가능 |
| 건축법상 분류 | 공동주택 | 단독주택 |
| 대표적 예 | '빌라' | '원룸' |
| 주차장 | 2개동 이상일 경우 지하주차장으로 연결하지 않음, 바닥면적에서 제외 | 1층의 필로티 구조 사용, 나머지는 주택 외 용도로 사용 가능 |
| 최소 세대 면적 | 1세대당 20m² 이상 | - |
| 생활 구획 | 방, 주방, 화장실, 현관 등 각 세대별로 구비 | 방, 부엌, 출입구, 화장실 등 가구별로 구비, 단 분리 매매 불가능 |
다가구와 다세대의 차이를 명확하게 이해하지 않고 투자하면 과도한 세금 부담을 느낄 수 있습니다. 또한 새 아파트를 분양받을 때도 어려움이 생길 수 있으며, 다른 아파트를 소유하게 될 때마다 최대 12%의 가산 세율이 적용될 수 있습니다.
따라서 이러한 상황을 피하려면 다가구와 다세대의 차이를 이해하고, 부동산 투자를 시작하기 위해 기초적인 용어부터 이해해야 합니다.
또한, 다가구주택과 다세대주택을 혼동하는 경우가 있습니다. 이 둘은 겉으로는 비슷해 보일 수 있지만 엄연히 다릅니다. 다세대주택은 주거로 사용하는 층수가 4층 이하이며, 호수별로 소유하기 때문에 공동주택에 해당됩니다. 반면, 다가구주택은 주거로 사용하는 층수가 3층 이하(지하층 제외)이며, 호수별로 소유하지 않아서 단독주택에 해당합니다.
즉, 다가구주택을 1채로 소유 중이라면 주택 수는 1주택이지만, 다세대주택의 경우는 다릅니다. 다세대주택을 1채로 소유 중이라면 주택 내 호수를 모두 합쳐서 보유주택 수가 수십 채가 될 수 있습니다. 다세대주택은 1채만 소유해도 다주택자에 해당합니다. 그러므로 다가구주택은 양도소득세 비과세가 가능하지만 다세대주택은 불가능합니다.
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다가구주택의 중요한 주의사항 중 하나는 옥탑방입니다.
다가구주택은 주거로 사용하는 층수가 3층 이하여야 하지만, 3층 다가구주택에 옥탑방이 있는 경우 주택으로 사용하는 층수가 4층이 될 수 있습니다. 이로 인해 세법에서는 다세대주택으로 간주합니다. 따라서 옥탑방이 있는 다가구주택을 1세대1주택으로 착각해 양도세 비과세로 신고한 후 양도세가 몇 억 원에 달할 수도 있습니다. 옥탑방의 존재를 확인하기 위해 사용된 전기료, 도시가스 요금, 전입신고 여부 등을 통해 옥탑방의 존재를 확인할 수 있습니다.
또한, 실제 사용 용도가 중요합니다. 건축물대장에 4층 건물 중 1층이 근린생활시설로 기재되고 24층이 다가구주택으로 기재되어 있다면 겉으로는 주거용 층수가 3층으로 보이므로 다가구주택으로 여겨집니다. 그러나 1층이 실제 주택으로 사용되거나 주택으로 임대되어 전입신고가 되었다면 건물의 14층 모두 주택으로 사용되므로 다세대주택에 해당됩니다.
마지막으로, 양도세를 고려할 때 하나의 매매 단위로 양도해야 합니다. 다가구주택이라도 원칙적으로 양도세에서는 다세대주택과 동일하게 공동주택으로 여겨집니다.
그러나 다가구주택은 예외적으로 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에만 단독주택으로 적용됩니다. 공동소유자가 모두 다가구주택 전체를 양도하는 경우에 해당됩니다.
다가구주택과 다세대주택을 판단할 때 실제 사용 용도, 등기부등본 확인, 양도세 고려 등 다양한 요소를 고려해야 합니다. 부동산 투자나 소유자로서 세금 부담을 최소화하려면 이러한 차이를 이해하고 적절한 조치를 취해야 합니다.
