2026 부동산 거래 관리 강화 핵심: 매매계약 신고, 토지거래허가구역, 외국인 신고

2026년 달라지는 부동산 제도 총정리: 거래신고 강화·자금조달계획서·월세 세액공제·대출·정비사업·양도세

2026년에는 부동산 거래 관리가 더 촘촘해지고, 대출·정비사업과 세제도 같이 손질됩니다.

실수요자 입장에서는 계약 신고·자금 출처 증빙 준비가 중요해지고, 임대차 시장에서는 전세대출 지원, 임대관리업 등록 기준 같은 변화가 체감될 수 있습니다.

아래 내용은 2026년에 달라지는 주요 항목을 한 번에 읽히도록 묶어 정리했습니다. (일정과 세부 요건은 정책·고시로 조정될 수 있어요.)

한눈에 보는 2026 부동산 제도 변화

구분	핵심 변화	시행
거래	주택 매매계약 신고 관리 강화	1월
거래	자금조달계획서 양식 개정 및 제출의무 확대	1월
거래	외국인 거래신고 내용 확대 + 토지거래허가구역 내 주택 거래 서류 제출 의무화	2월
임대차	버팀목 전세자금대출 대상, 재건축 세입자까지 확대	1월
임대차	주택임대관리업 관리 강화	2월
임대차	공인중개사 중개대상물 설명 근거자료 확대	2월
금융	은행권 주담대 위험가중치 조정 조기 시행	1월
금융	주담대 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용	4월
금융	정비사업 조합·추진위 초기사업비 대출 지원 확대	연내
공급	소규모주택정비사업 가로구역 기준 완화	2월
공급	소규모주택정비사업 신탁업자 사업시행자 지정 요건 완화	2월
공급	기반시설 공급 시 용적률 특례 적용	2월
공급	임대주택 인수가격 기준 변경(명확화)	2월
제도	부동산감독원(가칭) 설립 추진	연내
제도	주택청약종합저축 전환 시한 연장	연장
제도	무주택 청년 월세 지원 사업 상시화	연장
세제	월세 세액공제 적용 대상자·대상주택 확대	1월
세제	토지분 종합부동산세 추징 예외 사유 신설	연내
세제	지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 세제 완화 연장	연장
세제	주택청약종합저축 세제지원 적용기한 연장	연장
세제	착한 임대인 세액공제 제도 연장	연장
세제	농어촌주택 등 취득자 양도소득세 과세특례 연장	연장
세제	개발제한구역 내 토지·건물 양도 시 양도소득세 감면 적용기한 연장	연장
세제	다주택자 양도소득세 중과 배제 적용기한 연장	연장

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거래: 매매계약 신고·자금조달계획서 제출이 더 촘촘해집니다

1월: 주택 매매계약 신고 관리 강화

공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때, 계약서와 계약금 입금 증빙 같은 자료 제출이 의무화됩니다. 실거래 신고 단계에서 서류가 더 깐깐해지는 셈이라, 계약 당사자도 준비물을 미리 챙기는 게 좋습니다.

1월: 자금조달계획서 양식 개정·증빙 확대

허위·편법 자금조달을 막기 위해 자금조달계획서가 더 세분화됩니다. 대출 유형을 촘촘히 나누고, 금융기관명을 직접 적도록 하여 대출 출처를 명확히 하는 방향입니다.

또 부동산 처분대금, 주식·채권 등 자기자금 항목도 쪼개져서, “내 돈”의 출처를 더 구체적으로 적는 형태로 바뀝니다.

2월: 외국인 거래신고 내용 확대 + 토지거래허가구역 서류 의무

외국인이 주택을 매수할 때 체류자격, 국내 주소, 183일 이상 거소 여부 등 신고 항목이 늘어납니다.

또 토지거래허가구역 내 주택 거래는 자금조달계획서와 관련 입증 서류 제출이 의무화됩니다.

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임대차: 전세대출 지원과 임대관리업 기준이 바뀝니다

1월: 버팀목 전세자금대출, 재건축 세입자까지 확대

2026년 1월부터는 버팀목 전세자금대출 대상이 재건축 세입자까지 넓어집니다. 정비사업 진행 구간에서 주거 이동이 필요한 세입자에게는 체감이 큰 변화입니다.

2월: 주택임대관리업 관리 강화(등록 기준)

주택임대관리업 관리도 강화됩니다. 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사 및 오피스텔)을 합산해,

• 100호 이상이면 자기관리형 주택임대관리업 등록
• 300호 이상이면 위탁관리형 주택임대관리업 등록

임대 물량이 커지는 구간에서는 “그동안 관행적으로 운영하던 방식”이 더 이상 그대로 통하지 않을 수 있습니다.

2월: 공인중개사 설명 근거자료 확대

공인중개사의 중개대상물 설명에서 근거 자료가 확대됩니다. 분쟁을 줄이는 취지지만, 현장에서는 “설명 자료를 더 챙겨야 하는” 쪽으로 체감될 수 있습니다.

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금융: 주담대 규제·보증기금 출연요율·정비사업 초기자금

1월: 은행권 주택담보대출 위험가중치 조정 조기 시행

은행권 주택담보대출 위험가중치 조정이 2026년 1월로 앞당겨집니다. 은행의 자본 규제 측면에서 부담이 커질 수 있어, 개인 입장에서는 심사 분위기나 조건이 예전과 다르게 느껴질 여지가 있습니다.

4월: 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등

2026년 4월부터는 주택담보대출 금액에 따라 주택신용보증기금 출연요율이 차등 적용됩니다.

• 평균 대출액 이하 : 0.05%
• 평균 대출액 초과~2배 이내 : 0.25%
• 평균 대출액 2배 초과 : 0.30%

연내: 정비사업 조합·추진위 초기사업비 대출 지원 확대

정비사업(재개발·재건축)에서 초기사업비 대출 지원 확대가 추진됩니다. “초기 자금이 막혀 사업 속도가 늦어지는 구간”을 줄이려는 흐름으로 볼 수 있습니다.

또 재건축 사업장 이주자를 대상으로 전세자금 대출 지원도 확대됩니다. 소득 기준은 부부합산 연소득 5,000만원 이하, 다자녀 6,000만원, 신혼부부 7,500만원입니다.

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공급: 소규모주택정비사업 완화가 본격화됩니다

2026년 2월부터는 소규모주택정비사업 관련 기준이 전반적으로 완화됩니다.

• 가로구역 기준 완화: 공원·공용주차장 등 기반시설을 신설·변경하는 계획을 제출한 경우에도 인정 범위 확대
• 신탁업자의 사업시행자 지정 요건 완화
• 인근 토지·빈집 포함 구역에서 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지를 제공하면 법적 상한용적률 1.2배까지 특례
• 관리지역·소규모 재개발·재건축의 임대주택 인수가격 기준 명확화(변경)

정비사업은 “한 줄 변화”로 끝나지 않고, 실제로는 인허가·사업성·조달·분양 일정에 붙어서 움직입니다. 그래서 관련자라면 2월 이후 조항 변화를 놓치지 않는 게 좋습니다.

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제도: 감독 체계와 청년·청약 제도가 손질됩니다

연내에는 부동산감독원(가칭) 설립이 추진됩니다. 거래 질서를 건드리는 행위를 보다 적극적으로 들여다보겠다는 신호로 해석될 수 있습니다.

또 기존 제도 중 주택청약종합저축 전환 시한, 무주택 청년 월세 지원 등은 연장 또는 상시화 쪽으로 이어집니다.

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세제: 월세 세액공제 확대와 각종 연장 항목

1월: 월세 세액공제 대상자·대상주택 확대

무주택자를 위한 월세 세액공제가 확대됩니다. 직장 등의 사유로 주거를 달리하는 주말 부부처럼, 각각이 무주택 근로자인 경우에도 적용을 받을 수 있습니다.

또 3자녀 이상이면 공제 적용 대상 주택 규모가 지역 구분 없이 100㎡ 이하 또는 시가 4억원 이하로 확대됩니다.

연내: 토지분 종합부동산세 추징 예외 사유 신설

토지분 종합부동산세에서 추징 예외 사유가 신설되는 방향이 추진됩니다.

연장: 세제 혜택·특례 적용기한 이어짐

기존 항목 중에서는 아래와 같은 연장이 묶여 움직입니다.

• 지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 세제 완화
• 주택청약종합저축 세제지원 적용기한
• 착한 임대인 세액공제
• 농어촌주택 등 취득자 양도소득세 과세특례
• 개발제한구역 내 토지·건물 양도 시 양도소득세 감면 적용기한
• 다주택자 양도소득세 중과 배제 적용기한

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2026 제도 변화, 현장에서 자주 꼬이는 포인트

매수·매도 시 “자금조달계획서 + 증빙” 준비가 더 중요해집니다

이제는 “대출로 샀다” 수준의 설명으로 끝나기 어렵습니다. 대출 유형, 금융기관, 자기자금 세부 항목이 촘촘해지는 만큼, 계약 전에 자금 흐름을 한 번 더 정리해두면 신고 단계에서 덜 흔들립니다.

토지거래허가구역 거래는 “서류가 기본값”이 됩니다

토지거래허가구역 내 주택 거래는 자금조달계획서와 입증 서류 제출이 붙습니다. 허가구역 안팎의 체감 차이가 커질 수 있어요.

임대 물량이 큰 경우, 임대관리업 등록 기준을 먼저 확인하세요

단독·공동·준주택을 합산한 “호수” 기준이 핵심입니다. 100호/300호 구간에서 요구되는 등록 유형이 달라지니, 운영 형태를 정리해두는 편이 안정적입니다.

재건축·정비사업은 ‘이주/대출’에서 정책 체감이 큽니다

이주가 걸린 구간에서는 전세자금대출 지원과 초기사업비 대출 같은 제도가 실제 일정에 바로 영향을 줄 수 있습니다. 소득 기준, 대상 요건을 미리 확인해두면 “막판에 서류가 부족해서” 시간을 버리는 상황을 줄일 수 있습니다.

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FAQ

Q. 2026년 자금조달계획서는 무엇이 달라지나요?

대출 항목이 더 세분화되고 금융기관명을 직접 적도록 바뀌는 방향입니다. 자기자금도 부동산 처분대금, 주식·채권 등 항목이 나뉘어 “자금 출처”를 더 구체적으로 적게 됩니다.

Q. 토지거래허가구역에서 주택을 사면 꼭 서류를 내야 하나요?

허가구역 내 주택 거래는 자금조달계획서와 관련 입증 서류 제출이 의무화됩니다. 계약 단계에서부터 준비해두는 편이 깔끔합니다.

Q. 주말 부부도 월세 세액공제를 받을 수 있나요?

각각이 무주택 근로자인 경우라면 적용 대상이 확대됩니다. “주소지가 다르다”는 이유만으로 자동 배제되는 쪽이 아니라, 요건을 충족하면 가능해지는 방향입니다.

Q. 3자녀 이상이면 월세 세액공제 주택 기준이 어떻게 넓어지나요?

지역 구분 없이 100㎡ 이하 또는 시가 4억원 이하로 확대됩니다.

Q. 주택임대관리업 등록 기준의 ‘호수’는 어떤 주택을 합산하나요?

단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사 및 오피스텔)을 합산합니다. 합산 100호/300호 구간에서 요구되는 등록 유형이 달라집니다.

Q. 주담대 위험가중치 조기 시행은 체감이 큰가요?

은행의 자본 규제 부담이 바뀌는 내용이라, 대출 심사나 조건이 이전과 다르게 느껴질 수 있습니다. 다만 개인별 신용·담보·은행 정책에 따라 체감은 달라질 수 있습니다.

Q. 재건축 이주자 전세대출 지원의 소득 기준은 어떻게 되나요?

부부합산 연소득 5,000만원 이하가 기준이고, 다자녀 6,000만원, 신혼부부 7,500만원으로 완화된 구간이 있습니다.

Q. 소규모주택정비사업 용적률 특례는 어느 정도인가요?

정비기반시설 또는 공동이용시설 부지를 제공하는 경우, 법적 상한용적률의 1.2배까지 적용할 수 있는 특례가 신설됩니다.