아파트 재건축 조합장 역할, 임기, 월급 및 문제점

아파트 재건축 조합장 역할, 임기, 월급 및 문제점

아파트 재건축 조합장은 재건축 사업을 대표하고, 인허가 및 건축 절차를 총괄하는 중요한 역할을 맡고 있습니다. 이들의 월급은 아파트 규모와 지역에 따라 다양하며, 일부 조합장은 높은 급여와 함께 막중한 책임을 지고 있습니다.

아파트 재건축 조합장 역할, 임기, 월급 및 문제점

그러나 조합장의 부정 행위와 권력 남용에 대한 우려도 커지고 있습니다. 이번 글에서는 조합장의 임기, 월급, 그리고 그들의 역할과 문제점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

우선 아파트 재건축 조합장은 단순히 관리자가 아닌, 재건축 사업의 모든 절차를 이끄는 중요한 위치에 있습니다. 이들은 인허가 업무부터 건축 진행 상황까지 총괄하며, 조합을 대표하여 다양한 결정을 내립니다.

1. 조합장의 임기

조합장의 임기는 아파트 조합의 정관에 따라 다릅니다. 일반적으로 재건축 조합의 임기는 3년으로 설정되거나, 재건축 시작부터 끝날 때까지로 정해지기도 합니다.

조합장의 선출은 조합장은 대개 조합원 중에서 선출되지만, 비리 문제를 방지하기 위해 외부에서 전문 조합장(CEO 조합장)을 영입하기도 합니다. 이는 법적으로 조합원 중에서 선출해야 한다는 규정이 없기 때문입니다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서는 조합장의 결격사유만 명시하고 있으며, 자격이나 선출 방법에 대한 규정은 없습니다.

1-1. 조합장의 결격 사유

1. 미성년자나 피성년후견인
2. 파산선고를 받고 복권되지 않은 자
3. 금고 이상 실형을 받고 집행 종료 후 2년이 지나지 않은 자
4. 집행유예 중인 자
5. 도정법 위반으로 벌금 100만 원 이상 선고받고 5년이 지나지 않은 자

1-2. 조합장의 선출 방법

조합장과 조합임원의 자격이나 선출 방법 등은 각 조합의 정관에 따릅니다. 많은 조합은 국토부에서 배포한 표준정관에 따라 정관을 작성하지만, 이는 의무사항이 아닙니다. 표준정관에 따르면 조합장은 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:

1. 사업시행구역에서 3년 이내 1년 이상 거주한 자
2. 상가 등에서 3년 이내 1년 이상 영업한 자
3. 사업시행구역에서 5년 이상 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자

2016년 도정법 개정으로 '전문조합관리인' 제도가 도입되어 조합원이 아닌 외부 인사가 조합장이 될 수 있게 되었습니다. 이 제도는 전문성을 높이고 비리를 막기 위한 취지로 도입되었지만, 실제로 외부 인사가 조합장을 맡는 경우는 드뭅니다.

1-3. 조합장의 이력

조합장의 역할은 조합의 운명을 좌우할 정도로 중요하며, 이권과 관련이 많습니다.

따라서 조합장 후보의 이력은 다양하고 화려합니다. 전 구청장, 의원, 대형 건설사 임원 등 다양한 인물들이 조합장에 입후보합니다. 조합원들은 인허가 절차를 잘 아는 건설회사 임원 출신이나, 신뢰도가 높은 고위 공직자 출신, 교육자 출신을 선호하는 경향이 있기 때문에 최근에는 조합장도 고 스펙이 요구되는 시대가 되었습니다.

임기가 종료되면 새로운 조합장을 선출할 수 있습니다.

만약 조합장의 임기가 남아있는데도 조합장이 그만두지 않거나, 새로운 조합장이 필요할 경우, 조합원 총회에서 투표를 통해 해임하고 새 조합장을 선출할 수 있습니다. 이는 조합장이 부적절한 행동을 했을 때 특히 중요합니다.

2. 조합장의 월급

조합장의 월급은 아파트 규모와 지역에 따라 크게 다릅니다.

예를 들어, 작은 조합의 경우 월 150만원 정도를 받지만, 큰 조합에서는 400만원에서 500만원까지 받기도 합니다. 수도권 주요 재건축 단지에서는 500만원 선의 월급을 받는 경우가 많으며,

여기에 월 200만~300만원의 업무추진비와 별도의 상여금이 추가로 지급될 수 있습니다. 과천주공 7-1단지에서는 조합장의 월급이 498만원에서 1000만원으로 인상된 사례도 있습니다.

3. 조합장의 역할과 문제점

조합장은 재건축 사업을 원활하게 추진하기 위해 많은 권한을 갖고 있지만, 이 권한이 남용될 경우 심각한 문제를 일으킬 수 있습니다.

예를 들어, 냉난방 요금을 조작하여 법적 공방에 휘말린 사례처럼, 조합장이 나쁜 의도를 가지고 조합원들을 속이는 일이 발생할 수 있습니다.

이러한 부정 행위는 주민들에게 큰 손해를 끼칠 수 있으며, 조합장의 독단적인 행동을 감시하고 견제할 필요성이 강조됩니다.

4. 조합장 선출과 해임

조합장의 임기가 종료되면 조합원들은 새로운 조합장을 선출할 수 있습니다.

그러나 임기가 남아있는 상태에서도 조합장의 부정 행위나 무능함이 드러날 경우, 조합원 총회를 통해 해임 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 조합장 교체를 통해 보다 투명하고 공정한 재건축 사업을 진행할 수 있도록 하는 중요한 과정입니다.

즉 아파트 재건축 조합장은 재건축 사업의 성공을 좌우하는 중요한 위치에 있는만큼 이들의 역할과 책임은 막중하지만, 동시에 권한 남용과 부정 행위에 대한 우려도 큽니다.

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따라서 조합원들은 조합장의 임기와 월급, 그리고 그들의 행동을 면밀히 감시하고, 필요한 경우 적절한 조치를 취할 수 있어야 합니다. 투명하고 공정한 재건축 사업을 위해서는 조합장에 대한 철저한 감시와 견제가 필수적입니다.

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✅ FAQ 

조합장이 조합원에게 손해를 끼친 경우 법적 책임을 물을 수 있나요?
네. 조합장이 고의 또는 중대한 과실로 조합원에게 손해를 입혔다면 민사상 손해배상 청구가 가능합니다. 공금 횡령, 정보 은폐, 이권 개입 등이 해당하며, 형사 고소로까지 이어질 수 있습니다.

조합장의 급여와 업무추진비는 누가 결정하나요?
조합장의 급여 및 업무추진비는 조합 총회에서 조합원들의 의결을 거쳐 확정됩니다. 일부 조합에서는 정관이나 세부 규정으로 명시해 두기도 하며, 인상 시에도 총회 승인이 필요합니다.

조합장이 외부인일 경우, 조합원들의 이익을 제대로 대변할 수 있나요?
전문조합관리인의 경우 행정 경험과 부동산 지식을 바탕으로 전문성이 높을 수 있지만, 이해관계가 조합원과 완전히 일치하지 않을 수 있어 견제 장치가 중요합니다. 감사나 대의원 제도를 통해 감시가 필요합니다.

조합장의 임기 중 부정행위가 발견되면 바로 해임할 수 있나요?
가능합니다. 조합원 총회를 통해 일정 비율 이상의 동의(보통 1/5 이상의 요구서 제출 후 과반 찬성 투표 등)를 얻으면 해임이 가능하며, 해임 이후 새로운 조합장을 선출할 수 있습니다.

조합장의 급여 외 수당이나 기타 혜택은 어떤 것이 있나요?
급여 외에도 업무추진비, 교통비, 통신비, 회의참석 수당, 상여금 등이 정관 또는 총회를 통해 지급될 수 있으며, 이 또한 조합원들이 감시해야 할 부분입니다.

조합장이 독단적으로 시행사나 시공사를 선정할 수 있나요?
아니요. 시행사나 시공사 선정은 원칙적으로 조합원 총회를 통해 결정됩니다. 조합장이 단독으로 계약을 체결하거나 밀실 행정을 벌일 경우 문제가 될 수 있으며, 투명한 입찰과 회의록 공개가 중요합니다.

조합장 자격을 갖추지 못한 사람이 선출되면 어떻게 되나요?
도정법에 따른 결격사유가 있는 자가 선출되었을 경우 무효로 간주될 수 있으며, 행정기관의 직권취소나 조합원들의 이의제기를 통해 선거 무효 확인 절차가 진행될 수 있습니다.

전문조합장(CEO 조합장) 제도의 문제점은 무엇인가요?
전문성이 높다는 장점도 있지만, 조합원과의 유대감이 부족하거나, 외부 이해관계자와의 유착 가능성이 제기되기도 합니다. 특히 급여 책정이나 결정권 남용 문제에 대해 조합원들의 지속적인 모니터링이 필요합니다.